【文章內容簡介】 0?！繇椖吭O計變更、現場簽證及其他有關結算的原始資料齊備；◆工程遺留問題已處理完畢：◆施工單位結算書按投求編制，所附資料齊全。工程結算要以我方掌握的設計變更和現場簽證為準，施工單位提供的設計變更和現場簽證，一般只能作為參考．3．“點工”必須按照定頒價計取、結算．審算部門應詳細核對工程量．審定價格、取費標準．計算工程總造價．做到資料完整．有根有據，數據準確，也可聘請建行或國家有關部門進行復審．編制的預、結算書，應當有工資、材料、設備和有關經濟指標的計算過程及詳細的編制說明，扣清甲供材料款項．審算部門應對主體工程成本進行跟蹤分析管理．進行“三算”對比找出工程成本超、降的因素，并提出改進措施和意見．在審算部門提供的結算資料基礎上，財務部門應當結合預付備料款、代墊款項費用等債權、債務，對照合同詳細審核并編制工程財務決算書．（八）其他環(huán)節(jié)的成本控制正式發(fā)售前，應組織銷售、設計、工程和預算人員擬訂詳細的《銷售承諾事項清單》．逐項測算其建設成本，并對照原成本預算逐項審核．對學校、交通、水塔等配套，應測算其運行成本，并列入項目完全成本范圍內．《銷售承諾事項清單》及有關成本測算，須報各開發(fā)單位總經理辦公會審查通過。銷售過程中為增加“賣點”需增加或調整綠化、公建配套等項目時．應事先編制預算并報各開發(fā)單位總經理辦公會批準后方可實施。應盡可能縮短項目開發(fā)經營周期，減少期間費用。應保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償；在市場和經營條件許可的情況下，應注意加快項目開發(fā)節(jié)奏：應減少現房積壓時間，減少利息費用等成本．各開發(fā)企業(yè)應按回避、竟爭、平等、服務、距離、雙贏、公正、團隊合作的原則，正確處理與合作伙伴的關系．五、附則本制度適用于各房地產開發(fā)企業(yè)．各房地產開發(fā)企業(yè)應根據本單位的具體情況和項目特點，結合本制度的要求。制定本單位的成本管理制度或管理辦法．在實際工作中不斷完善，并備案．本制度未涉及到的內容或未盡事項．應按照國家和房地產開發(fā)企業(yè)成本管理的有關規(guī)定執(zhí)行。本制度由財務管理部根據成本管理的需要進行修訂和完善．第二章房地產企業(yè)成本核算指導一、總則1－1為了加強成本管理，規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)成本核算，正確計算開發(fā)產品成本，便于成本資料的比較和分析，根據國家頒布的有關會計準則、會計制度以及制定的有關規(guī)定的要求、制定本指導。1－2房地產開發(fā)企業(yè)成本核算的任務是：建立和完善成本核算基礎工作，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配開發(fā)成本的費用，及時、準確、完整地提供成本核算資料，以便及時發(fā)現成本管理中存在的問題，尋求降低成本的途徑。1－3各房地產開發(fā)企業(yè)，應建立成本核算責任制，不斷完善成本核算基礎工作，改進成本核算方法，嚴格按照國家以及公司成本管理的要求，正確組織成本核算工作，并自覺接受公司監(jiān)督。二、成本核算的基本程序成本核算的一般步驟：第一步：根據成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。第二步：設置有關成本核算會計科目，核算和歸集開發(fā)成本費用。第三步：按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。第四步：將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法、標準在各成本核算對象之間進行分配。第五步：編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。第六步：正確劃分已完工和在建開發(fā)產品之間的開發(fā)成本，分別結轉完工開發(fā)產品成本。第七步：正確劃分可售面積、不可售面積（由主管部門劃分提供），根據有關規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積應負擔的成本，正確結轉完工開發(fā)產品的銷售成本。第八步：編制成本報表，根據成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。三、成本核算對象的確定3－1成本的核算對象的確定原則：應滿足成本計算的需要。便于成本費用的歸集；利于成本的及時結算；適應成本監(jiān)控的要求。3－2各單位可根據上述原則，參照下列條件，結合項目開發(fā)地點、規(guī)模、周期、方式、功能設計、結構類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當地實際情況，確定具體成本核算對象。（1）單位開發(fā)項目，一般以每一對立編制設計概算或施工圖預算所列的單項開發(fā)工程為成本核算對象。（2）在同一開發(fā)地點、結構類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項目，可以合并為一個成本核算對象。（3）對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結合項目特點和成本管理的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對象?！舫善制冢▍^(qū)）開發(fā)的項目，可以以各期（區(qū)）為成本核算對象?！粢豁椖坑腥狗俊⒐?、寫字樓等不同功能的，在按期（區(qū)）劃分成本核算對象的基礎上，還應按功能劃分成本核算對象。◆同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復式等不同結構的，還應按結構劃分成本核算對象。（4）根據核算和管理需要，對獨立的設計概算或施工圖預算的配套設施，不論其支出是否攤入房屋等開發(fā)產品成本，均應單獨作為成本核算對象。對于只為一個房屋等開發(fā)項目服務的、應攤入房屋等開發(fā)項目成本且造價較低的配套設施，可以不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋等開發(fā)項目的成本。四、成本費用項目及核算內容4－1開發(fā)產品成本核算應視開發(fā)產品的具體情況，按制造成本法設置成本項目。成本項目一般包括系列六項：1）土地獲得價款2）開發(fā)前期準備費3）主體建筑工程費4）主體安裝工程費5）社區(qū)管網工程費6）園林環(huán)境工程費7）配套設施費8）開發(fā)間接費4－2各成本項目的開支范圍如下：土地獲得價款指為取得土地開發(fā)使用權而發(fā)生的各項費用，主要包括以下內容：二）政府地價及市政配套費：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價。三）合作款項：補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等。四）紅線外市政設施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設費、接口補償費。五）拆遷補償費：有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農作物補償費，危房補償費。開發(fā)前期準備費:指在取得土地開發(fā)權之后、項目開發(fā)前期的水文地質勘查、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內容：一）勘查設計費（1）勘測丈量費：包括初勘、祥勘。主要有：水文、地質、文物和地基勘查費，沉降觀測費，日照測試費、拔地釘樁驗線費、復線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。（2）規(guī)劃設計費：規(guī)劃費：方案招標費、規(guī)劃設計模型制作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規(guī)劃設計費。設計費：施工圖設計費、修改設計費等其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費等。（3）建筑研究用房費：包括材料及施工費二）報建費（1）報批報建費包括安檢費、質檢費、標底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設費等、規(guī)劃管理費、新材料基金（或墻改專項基金）、教師住宅基金（或中小學教師住宅補貼費）、拆遷管理費、招投標管理費等。項目整體性批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關部門交納的報批費。（2）增榮費包括水、電、煤氣增榮費三）“三通一平”費：1）臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用2）臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設計費、臨時管線鋪設、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。3）臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設施的設計、建造、管線鋪設、改造、遷移等費用。4）場地平整：場地清運費、舊房拆除等費用。三）臨時設施費1）臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設計、建造、裝飾費用2）臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用3）臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費4）臨時圍板：包括設計、建造、裝飾費用主體建筑工程費指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內列入土建預算內的各項費用。主要包括：一）基礎造價包括土石方、樁基、護壁（坡）工程費、基礎處理費、樁基咨詢及檢測費、降水二）結構及粗裝修造價結構及粗裝修（含地下室部分），如系高層建筑，有裙房架空層及轉換層，原則上架空層結構列入裙樓，轉換層結構并入塔樓。三）門窗工程主要包括室外門窗、戶門、防火門的費用四）公共部位精裝修費主要包括大堂、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用五）戶內精裝修費主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用。主體安裝工程費一）室內水暖氣電管線設備費：室內給排水系統(tǒng)費（自來水/排水/直飲水/熱水）；室內采暖系統(tǒng)費（地板熱/電熱膜/分戶燃氣爐/管道系統(tǒng)/暖氣片）；室內燃氣系統(tǒng)費：室內電氣系統(tǒng)費（強、弱電