外資股權(quán)并購房地產(chǎn)企業(yè)律師盡職調(diào)查提綱(編輯修改稿)
2025-05-15 05:33 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 企業(yè)主要通過劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓或出租的方式取得國有土地使用權(quán)。應(yīng)當(dāng)注意審查湖南A擁有土地使用權(quán)的取得方式。⑴、如果是劃撥取得，則其轉(zhuǎn)讓可能受到限制，并且可能對交易成本造成一定的影響；因此，對于劃撥取得土地，應(yīng)當(dāng)要求提供有關(guān)批準(zhǔn)文件，并且應(yīng)當(dāng)確認(rèn)是否能夠進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。⑵、如果是出讓土地，需要確認(rèn)是否繳納了土地出讓金，是否完成了土地使用權(quán)出讓的全部手續(xù)。對于出讓土地，應(yīng)當(dāng)要求提供湖南A與土地管理部門簽訂的土地出讓合同以及土地金繳納憑證。⑶、湖南A的土地使用權(quán)也可能是通過土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方式取得。對此，應(yīng)當(dāng)審查湖南A受讓土地使用權(quán)的相關(guān)手續(xù)是否已經(jīng)辦理完畢，是否可能存在影響其行使權(quán)利的瑕疵。⑷、還應(yīng)當(dāng)審查湖南A是否存在通過租賃方式取得土地使用權(quán)的情況。如果存在，應(yīng)當(dāng)審查其租賃使用的土地是否符合法律規(guī)定對外租賃的條件，是否辦理了登記手續(xù)；并要求其提供土地租賃合同。要求湖南A說明其土地上是否設(shè)定了抵押權(quán)。如果存在，要求對方提供設(shè)定與該抵押相關(guān)的主債務(wù)合同、抵押合同、抵押登記文件，并要求其說明主債務(wù)的履行情況。㈢、機器設(shè)備對于湖南A機器設(shè)備的調(diào)查，一方面是核實其重大資產(chǎn)的權(quán)屬、價值等情況，另一方面有助于了解湖南A的經(jīng)營的狀況和盈利能力。對機器設(shè)備的主要調(diào)查內(nèi)容如下：要求湖南A提供公司設(shè)備（包括車輛）的清單，說明設(shè)備名稱、所有權(quán)人、取得方式、使用地點、設(shè)備原值、已使用年限、累計折舊、設(shè)備凈值等。要求湖南A提供能證明湖南A的機器設(shè)備權(quán)屬證明文件。機器設(shè)備不需要進(jìn)行權(quán)屬登記，因此，在對機器設(shè)備的權(quán)屬情況進(jìn)行調(diào)查時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況要求湖南A提供不同的權(quán)屬證明文件。對于車輛等應(yīng)當(dāng)辦理權(quán)屬登記的資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)核對其權(quán)屬登記文件。對于無需辦理權(quán)屬登記的機器設(shè)備，應(yīng)當(dāng)核對其購買合同和價款支付憑證。要求湖南A說明湖南A的機器設(shè)備上是否設(shè)定了抵押權(quán)。如果存在，應(yīng)當(dāng)要求對方提供設(shè)定與該抵押相關(guān)的主債務(wù)合同、抵押合同、抵押登記文件，并要求其說明主債務(wù)的履行情況。審查湖南A的機器設(shè)備是否存在被采取查封、凍結(jié)、扣押等強制措施的情況。如果存在，應(yīng)當(dāng)要求湖南A提供該機器設(shè)備被采取強制措施的相應(yīng)文件。㈣、存貨應(yīng)當(dāng)要求湖南A提供存貨清單，該清單應(yīng)當(dāng)說明存貨的名稱、所有權(quán)人、存放地點、價值以及在存貨上是否設(shè)定抵押權(quán)或作為質(zhì)押物轉(zhuǎn)移給其他人。應(yīng)采取實地考察方式同時，對于存貨的抵押、質(zhì)押等情況，如果應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門辦理登記的，還應(yīng)當(dāng)向該部門對存貨的對外擔(dān)保情況進(jìn)行核實。四、無形資產(chǎn)（知識產(chǎn)權(quán)）――不作為盡職調(diào)查重點㈠、商標(biāo)本處審查的商標(biāo)主要是指商品商標(biāo)或者服務(wù)商標(biāo)。具體審查內(nèi)容如下：要求湖南A提供商標(biāo)清單，說明其使用商標(biāo)的注冊國家、所有權(quán)人、注冊日期、有效期到期日、是否展期、商標(biāo)上是否設(shè)立質(zhì)押權(quán)等。要求審查注冊商標(biāo)的《商標(biāo)注冊證》等權(quán)屬證明文件。應(yīng)當(dāng)要求湖南A提供其商標(biāo)的《商標(biāo)注冊證》和/或《核準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓注冊商標(biāo)證明》，并審查如下內(nèi)容：⑴、湖南A是否是《商標(biāo)注冊證》或《核準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓注冊商標(biāo)證明》上記載的使用權(quán)人，該商標(biāo)是否還有其他共有人；⑵、《商標(biāo)注冊證》上記載的商品類型與湖南A實際生產(chǎn)、銷售的商品是否一致；⑶、該注冊商標(biāo)的有效期是否已經(jīng)屆滿，是否辦理了有效期的續(xù)展。審查商標(biāo)的交易情況如果湖南A的商標(biāo)是受讓取得的，應(yīng)當(dāng)要求提供商標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。如果湖南A使用的商標(biāo)是其他人所有，湖南A是經(jīng)商標(biāo)所有權(quán)人授權(quán)取得的商標(biāo)的使用權(quán)；或者湖南A將其商標(biāo)授權(quán)給第三人使用，律師應(yīng)當(dāng)要求湖南A提供商標(biāo)許可使用合同，審查湖南A和/或第三人對商標(biāo)享有權(quán)利的范圍；同時，還應(yīng)審查該商標(biāo)許可使用合同是否在商標(biāo)局辦理了備案手續(xù)。要求湖南A說明湖南A的商標(biāo)上是否設(shè)定了抵押權(quán)。如果存在，應(yīng)當(dāng)要求對方提供設(shè)定與該抵押相關(guān)的主債務(wù)合同、抵押合同、《商標(biāo)專有權(quán)質(zhì)押登記證》等質(zhì)押登記文件，并要求其說明主債務(wù)的履行情況。審查湖南A的商標(biāo)是否存在被采取查封、凍結(jié)、扣押等強制措施的情況。如果存在，應(yīng)當(dāng)要求湖南A提供該商標(biāo)被采取強制措施的相應(yīng)文件。㈡、專利對于生產(chǎn)型企業(yè)，律師應(yīng)重點審查其對核心的生產(chǎn)技術(shù)是否享有專利。具體審查內(nèi)容如下：要求湖南A提供專利清單，說明專利的登記國家、專利權(quán)授予的日期、有效期到期日、專利上是否存在質(zhì)押權(quán)；由于專利申請和審查的時間較長，因此，對于已經(jīng)提出專利申請但尚未被授予專利權(quán)的，應(yīng)當(dāng)要求湖南A提供專利申請文件和專利局受理該申請的文件。對于已經(jīng)被授予專利權(quán)的發(fā)明、實用
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