【文章內容簡介】 方面的工作：1）保安、清潔、養(yǎng)護、維修、綠化隊伍的設立或選聘，洽談和訂立合同；2）同建設、公安、工商、交通、物價、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門進行聯(lián)絡和溝通。三、商業(yè)物業(yè)驗收標準（供參考）（一）項目公共配套設施消防系統(tǒng)（設施完善，且通過消防驗收合格）：消防供水管道、消防栓、消防噴淋、消防報警、防火卷閘、安全標識、走火通道、滅火器具；中央空調：熱泵型水冷分體式天花機、新風系統(tǒng)、排風排煙系統(tǒng)電梯：各樓層手扶電梯、垂直客梯強弱配電系統(tǒng)：變壓器、配電柜、電纜橋架、布線、廣播音響、通訊網(wǎng)絡、監(jiān)控系統(tǒng)，各系統(tǒng)用電按用電功能安裝分類計量柜；給排水系統(tǒng)：給水管網(wǎng)，排水排污管網(wǎng)、污水處理池、隔油池等燃氣管網(wǎng)：管道燃氣、液化氣等11 / 93備用發(fā)電機：排油煙系統(tǒng)：建筑主體必須預設餐飲區(qū)所需排煙煙道。（二）裝修洗手間：提供并裝修各樓男女洗手間，設施和功能完善，符合項目定位；天花：輕鋼龍骨支架，不燃石膏板、埃特板吊頂；天花造型、2540cm 門楣裝飾；地面：大理石、花崗石、拋光耐磨強化地磚或實木地板等；墻柱：墻面及柱體噴刷白色乳膠墻漆（達到直接使用程度） ；樓梯通道：地面鋪高級仿大理石瓷磚，墻面及天花為白色乳膠漆，不銹鋼護欄，樓梯內安裝聲控延時日光照明；外墻：鋪貼花崗巖天然石材，玻璃幕墻等；廣告位：預留；雨棚：街鋪及出口設置雨棚；邊柜隔斷：邊柜項目隔斷間墻首層臨街項目：統(tǒng)一外立面，水電到位，預留電視接口、電話、網(wǎng)絡接口、統(tǒng)一安裝地彈式玻璃門或不銹鋼電動卷簾門；1各獨立臨街項目按設計要求單獨安裝水電計量表。（三）主力店鋪驗收標準（行業(yè)參考，以商家定制為準）星級影院驗收標準樓層凈高 梁下至少 8m建筑amp。結構 樓層荷載 空調機房部位 700kg/m2；其他區(qū)域12 / 93400kg/m2（考慮放映廳位置的調整，荷載預留不分區(qū)域）天花 結構毛坯面地面 結構毛坯面墻體 影院外圍護墻毛坯面降噪隔聲 相鄰影廳隔墻混凝土結構墻厚 20㎝以上，或雙層 24㎝磚墻 10㎝中空充填巖棉；相鄰影廳出入口應予錯列設置。消防級別 按本建筑設計消防級別高一級別設置（高于4 層）負荷指標 150200W/m2計量方式 磁卡表影城全數(shù)字廳需有衛(wèi)星信號地面接收系統(tǒng)，屋頂局部承重應能滿足架設天線基座要求；天線與地線中央放映室內除需提供安全地線外接口外，還應提供符合標準且獨立的音頻地線接口。電力等電位接地 影院音響需要與樓內專用的等電位點進行連接，要求接地電阻小于 4 歐，新風量（最小值）30 m3/ 小時人空調冷負荷 ≧300W/m 2暖通風系統(tǒng) 影廳及大堂采用全空氣系統(tǒng)；辦公用房、放映機房采用風機盤管13 / 93供暖 采用空調供暖風管設備保溫 橡塑保溫給水管徑 DN50排水管徑 DN150給排水計量方式 水表計量大型超市驗收標準樓層凈高 營業(yè)區(qū)凈高≧樓層荷載 卸貨區(qū)及倉庫 1000Kg/m2；水產及生鮮 800Kg /m2；外租區(qū)域 400Kg /m2；其他區(qū)域 700Kg /m2天花 結構毛坯面地面 鋪設淺色工業(yè)超市專用磚墻體 白色乳膠漆坡梯 賣場多于一層的每層須配置兩部自動扶梯(不超過 12 度的)；建筑amp。結構貨梯和卸貨區(qū) 設置兩部 3 噸以上的貨梯，地面一層不少于500 m2的專用卸貨區(qū)負荷指標 200250W/m2電力計量方式 磁卡表風系統(tǒng) 超市獨立空調系統(tǒng)，根據(jù)商戶條件自行設計新風量（最小值）30 m3/ 暖通空調冷負荷 200250W/m214 / 93風管設備保溫 橡塑保溫給水管徑 DN50排水管徑 DN150給排水計量方式 水表計量大型家用電器店驗收標準樓層凈高 ≧樓層荷載 400Kg/m2天花 結構毛坯面地面 鋪設淺色工業(yè)超市專用磚建筑amp。結構墻體 白色乳膠漆負荷指標 600W/m2電力計量方式 磁卡電表空調風 全空氣系統(tǒng)新風量（最小值）30 m3/ 小時。人空調冷負荷 200250W/m2暖通風管設備保溫 橡塑保溫給水管徑 衛(wèi)生間預留 DN40排水管徑 衛(wèi)生間預留 DN100給排水計量方式 水表計量運動健身（含泳池）驗收標準樓層凈高 ≧；泳池部位結構下沉建筑amp。結構 樓層荷載 泳池部位荷載≧3000Kg/m 2；其他區(qū)域 400Kg 15 / 93/m2天花 結構毛坯面地面 結構毛坯面墻體 外圍護墻毛坯面防水 墻根、樓板防水整體防護負荷指標 300W/m2電力計量方式 磁卡電表空調風 大空間采用全空氣系統(tǒng)；小空間采用風機盤管新風量（最小值）30 m3/ 空調冷負荷 200250W/m2暖通風管設備保溫 橡塑保溫給水管徑 DN50排水管徑 DN150給排水計量方式 水表計量大型電玩城驗收標準樓層凈高 ≧；樓層荷載 400Kg /m2天花 結構毛坯面地面 結構毛坯面建筑amp。結構墻體 外圍護墻毛坯面電力 負荷指標 350W/m216 / 93計量方式 磁卡表空調風 全空氣系統(tǒng)新風量（最小值）30 m3/ 小時。人空調冷負荷 200250W/m2暖通風管設備保溫 橡塑保溫給水管徑 DN32排水管徑 DN100給排水計量方式 水表計量大型中餐驗收標準樓層凈高 ≧；樓層荷載 400Kg /m2天花 結構毛坯面地面 結構毛坯面建筑amp。結構墻體 結構毛坯面負荷指標 300400W/m2電力計量方式 磁卡表空調風 商戶自行確定技術條件新風量（最小值）30 m3/ 小時。人空調冷負荷 350W/m2暖通風管設備保溫 橡塑保溫給排水 給水管徑 DN4017 / 93排水管徑 DN150計量方式 水表計量燃氣管徑 DN100燃氣燃氣用量 150 m3/ 小時大型西餐驗收標準樓層凈高 ≧；樓層荷載 400Kg /m2天花 結構毛坯面地面 結構毛坯面建筑amp。結構墻體 結構毛坯面負荷指標 300400W/m2電力計量方式 磁卡表空調風 商戶自行確定技術條件新風量（最小值）30 m3/ 空調冷負荷 250300W/m2暖通風管設備保溫 橡塑保溫給水管徑 DN40排水管徑 DN150給排水計量方式 水表計量燃氣管徑 DN100燃氣燃氣用量 120 m3/ 小時輕餐amp。快餐驗收標準18 / 93樓層凈高 ≧；樓層荷載 400Kg /m2天花 結構毛坯面地面 結構毛坯面建筑amp。結構墻體 結構毛坯面負荷指標 450600W/m2電力計量方式 磁卡表空調風 商戶自行確定技術條件新風量（最小值）30 m3/ 空調冷負荷 250300W/m2暖通風管設備保溫 橡塑保溫給水管徑 DN40排水管徑 DN150給排水計量方式 水表計量燃氣管徑 DN50（若不用燃氣，則可不設）燃氣燃氣用量 20 m3/ 小時（若不用燃氣，則可不設）獨立零售店鋪驗收條件樓層凈高 ≧；樓層荷載 400Kg /m2天花 結構毛坯面地面 結構毛坯面，樓地面平整度要求≦10mm建筑amp。結構墻體 大玻璃墻面；大玻璃地彈簧門或透明防盜卷19 / 93簾；隔墻乳膠漆飾面負荷指標 80100W/m2電力計量方式 磁卡電表空調風 風機盤管，數(shù)量根據(jù)店鋪面積確定新風量（最小值）30 m3/ 小時空調冷負荷 200250W/m2暖通風管設備保溫 橡塑保溫給排水 美容美發(fā)預留給水管徑 DN40；排水管徑 DN100中島店鋪驗收標準樓層凈高 ≧；樓層荷載 400Kg /m2天花 與通道天花吊頂相同地面 ?；u地面建筑amp。結構柱面 柱面預留廣告燈箱負荷指標 80100W/m2電力計量方式 磁卡電表空調風 全空氣系統(tǒng)新風量（最小值）30 m3/ 小時。人空調冷負荷 200250W/m2暖通風管設備保溫 橡塑保溫20 / 93四、商業(yè)物業(yè)交房流程 （一）業(yè)主交房流程：開發(fā)商交房現(xiàn)場銷售部須辦理的手續(xù)：1）驗清業(yè)主身份；2）業(yè)主應親臨交房接待中心接收物業(yè)；業(yè)主不能親臨收樓時，可委托他人代理，代理人必須持委托書（已公證處公證） 、交房通知書，購房合同原件、收款收據(jù)辦理商品房屋竣工移交單；3）簽收《非住宅商品房質量保證書》 ；《非住宅商品房使用說明書》 ；4）銷售部在交房流程確認單上簽字。開發(fā)商財務部須辦理的手續(xù)：1）按購房合同約定付清購房余款及各項代收費用（詳見《交房收費一覽表》中向開發(fā)商繳付部分） ，由開發(fā)商財務人員開據(jù)發(fā)票或收據(jù)。2）客戶憑購房發(fā)票或購房發(fā)票復印件至物業(yè)管理公司辦理交房手續(xù)。3）財務人員在交房手續(xù)流程確認單上簽字。在物業(yè)管理公司財務部辦理的手續(xù)：1）根據(jù)《交房收費一覽表》應向物業(yè)公司繳付部分所列金額支付費用。2）財務部開具相關發(fā)票或收據(jù)。3）財務在交房流程確認單上簽字。在物業(yè)管理公司手續(xù)：1）物業(yè)公司介紹交房的有關事項及接受業(yè)主的查詢，并簽訂《前期物21 / 93業(yè)服務協(xié)議》簽收《臨時管理規(guī)約》 。如需裝璜辦理裝璜手續(xù)。2）開發(fā)商、物業(yè)公司人員陪同業(yè)主驗收房屋，詳細記錄驗房遺留問題，雙方簽字確認。3）業(yè)主在收樓書上簽字后，公司正式把業(yè)主所購物業(yè)交付業(yè)主。4）物業(yè)人員在交房流程確認單上簽字。業(yè)主接房流程圖 有意見 一般意見 開發(fā)公司交房人員核實業(yè)主身份、身份證、購房合同、委托證明等驗房結果辦理接房手續(xù)：1. 業(yè)主填寫《XX 情況登記表》 、 《業(yè)主服務需求調查表》等；2. 業(yè)主簽訂《精神文明建設公約》 、 《消防安全責任書》等；3. 發(fā)放《非住宅商品房質量保證書》和《非住宅商品房使用說明書》等資料及鑰匙等物品。繳費：1. 業(yè)主向開發(fā)公司繳清購房余款、購房契稅、物業(yè)專項維修資金等；2. 業(yè)主完清繳費手續(xù)后開發(fā)公司財務人員在《接房手續(xù)書》上簽字或蓋章；3. 業(yè)主在物業(yè)管理處預繳六個月全價物管費，物業(yè)管理處收費人員在《接房手續(xù)書》上簽字或蓋章。 開發(fā)公司向業(yè)主發(fā)出《接房通知書》物業(yè)管理工作人員陪同業(yè)主驗房對無意見的業(yè)主資料歸檔，完成接房對業(yè)主房屋內的工程質量問題進入整改程序，由物業(yè)管理處跟進并反饋直至處理完畢后業(yè)主接房22 / 93（二）注意事項按照購房合同的約定，業(yè)主收到“交房通知書” ，就按《交房通知書》上規(guī)定日期前來對該商品房進行驗收、交接。如業(yè)主未于規(guī)定期限前交房，則做違約處理或視為自動接房。帶領業(yè)主收房時，請仔細查看設備、土建等是否損壞或未盡妥善。如有不妥之處，請在交房驗收單中注明，當場與開發(fā)商商定整修事宜。房屋保修責任及期限參見售房合同約定。業(yè)主收房時需帶好以下資料：1）原購房合同、 《委托經營管理合同》 、發(fā)票及收據(jù)；2）夫妻雙方身份證、結婚證、戶口本原件（離婚者需離婚證、法院判決書，戶口本原件婚姻狀況一欄也應是離婚字樣） ；3）當?shù)貞艨?、單身的只需帶好身份證、戶口本原件；4）外地戶口除帶身份證、結婚證、戶口本原件等；5）外籍人士需帶好綠卡、臺胞需臺胞證、身份證、結婚證等相關證件原件；6）公司辦理房產證需帶好營業(yè)執(zhí)照、公司章程、驗資報告、法人身份證原件。7）貸款已還清用戶請務必帶好還款證明。祝賀業(yè)主收樓之喜23 / 93五、客戶服務（一）物業(yè)服務人員物業(yè)管理服務從業(yè)人員取得職業(yè)資格證書或者崗位證書，專業(yè)操作人員須持證上崗。物業(yè)管理服務人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志，儀表儀容端莊整潔，舉止大方，行為規(guī)范。物業(yè)管理服務人員待客主動、熱情、專業(yè)，使用標準服務禮貌用語。在辦公服務區(qū)域張貼管理服務人員架構圖（姓名、照片、職位） 。（二）物業(yè)檔案管理建立完善的物業(yè)管理檔案：1）物業(yè)權屬資料；2）物業(yè)竣工驗收資料；3）設施設備管理資料；4）業(yè)主/使用人資料；5）物業(yè)租賃資料；6）裝修管理資料；7）安全生產資料；8）日常管理資料等。規(guī)范保管和移交物業(yè)管理所需資料。24 / 93（三）商家進駐和離場商戶進駐時，服務人員應按規(guī)定程序及時受理：1）收取物業(yè)服務費用；2）向商戶提供《服務手冊》 ；3) 指引商戶填寫和提供進場資料；4) 向商戶講解項目管理規(guī)章，并建立商戶檔案；5）提供水電氣空