【正文】 否滿足餐飲業(yè)態(tài)需要；7)外立面關(guān)注材質(zhì)的選擇，廣告位和墻面的占比、安裝方式等。調(diào)查小組對物業(yè)服務(wù)市場的信息調(diào)查結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計、分析，編制物業(yè)服務(wù)市場調(diào)查報告。1）商業(yè)物業(yè)管理成本的主要由以下方面構(gòu)成：a)人工費用 ：包括工資總額及福利費。e)公共設(shè)施設(shè)備維保費：工程工具費用、設(shè)施設(shè)備維保費等。I)管理酬金。因此，商業(yè)物業(yè)管理測算較住宅、寫字樓物業(yè)費測算要復(fù)雜。2）在正負(fù)零到裙樓封頂階段關(guān)注如下方面：消防預(yù)埋管線、防雷引下線的施工質(zhì)量；主力店防水施工工藝、質(zhì)量及主力店裝修單位是否對其造成破壞等；防水施工時建議物業(yè)管理公司技術(shù)人員要旁站監(jiān)工。建立完善實用的服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)商業(yè)物業(yè)在其經(jīng)營管理服務(wù)過程中，與社會有關(guān)部門發(fā)生密切關(guān)系，需要在早期介入時進(jìn)行如下方面的工作：1）保安、清潔、養(yǎng)護(hù)、維修、綠化隊伍的設(shè)立或選聘，洽談和訂立合同；2）同建設(shè)、公安、工商、交通、物價、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門進(jìn)行聯(lián)絡(luò)和溝通。結(jié)構(gòu) 樓層荷載 空調(diào)機(jī)房部位 700kg/m2；其他區(qū)域12 / 93400kg/m2（考慮放映廳位置的調(diào)整，荷載預(yù)留不分區(qū)域）天花 結(jié)構(gòu)毛坯面地面 結(jié)構(gòu)毛坯面墻體 影院外圍護(hù)墻毛坯面降噪隔聲 相鄰影廳隔墻混凝土結(jié)構(gòu)墻厚 20㎝以上，或雙層 24㎝磚墻 10㎝中空充填巖棉；相鄰影廳出入口應(yīng)予錯列設(shè)置。結(jié)構(gòu)貨梯和卸貨區(qū) 設(shè)置兩部 3 噸以上的貨梯，地面一層不少于500 m2的專用卸貨區(qū)負(fù)荷指標(biāo) 200250W/m2電力計量方式 磁卡表風(fēng)系統(tǒng) 超市獨立空調(diào)系統(tǒng)，根據(jù)商戶條件自行設(shè)計新風(fēng)量（最小值）30 m3/ 暖通空調(diào)冷負(fù)荷 200250W/m214 / 93風(fēng)管設(shè)備保溫 橡塑保溫給水管徑 DN50排水管徑 DN150給排水計量方式 水表計量大型家用電器店驗收標(biāo)準(zhǔn)樓層凈高 ≧樓層荷載 400Kg/m2天花 結(jié)構(gòu)毛坯面地面 鋪設(shè)淺色工業(yè)超市專用磚建筑amp。結(jié)構(gòu)墻體 外圍護(hù)墻毛坯面電力 負(fù)荷指標(biāo) 350W/m216 / 93計量方式 磁卡表空調(diào)風(fēng) 全空氣系統(tǒng)新風(fēng)量（最小值）30 m3/ 小時。結(jié)構(gòu)墻體 結(jié)構(gòu)毛坯面負(fù)荷指標(biāo) 300400W/m2電力計量方式 磁卡表空調(diào)風(fēng) 商戶自行確定技術(shù)條件新風(fēng)量（最小值）30 m3/ 空調(diào)冷負(fù)荷 250300W/m2暖通風(fēng)管設(shè)備保溫 橡塑保溫給水管徑 DN40排水管徑 DN150給排水計量方式 水表計量燃?xì)夤軓?DN100燃?xì)馊細(xì)庥昧?120 m3/ 小時輕餐amp。結(jié)構(gòu)柱面 柱面預(yù)留廣告燈箱負(fù)荷指標(biāo) 80100W/m2電力計量方式 磁卡電表空調(diào)風(fēng) 全空氣系統(tǒng)新風(fēng)量（最小值）30 m3/ 小時。3）財務(wù)人員在交房手續(xù)流程確認(rèn)單上簽字。在物業(yè)管理公司手續(xù)：1）物業(yè)公司介紹交房的有關(guān)事項及接受業(yè)主的查詢，并簽訂《前期物21 / 93業(yè)服務(wù)協(xié)議》簽收《臨時管理規(guī)約》 。4）物業(yè)人員在交房流程確認(rèn)單上簽字。如業(yè)主未于規(guī)定期限前交房，則做違約處理或視為自動接房。業(yè)主收房時需帶好以下資料：1）原購房合同、 《委托經(jīng)營管理合同》 、發(fā)票及收據(jù)；2）夫妻雙方身份證、結(jié)婚證、戶口本原件（離婚者需離婚證、法院判決書，戶口本原件婚姻狀況一欄也應(yīng)是離婚字樣） ；3）當(dāng)?shù)貞艨凇紊淼闹恍鑾Ш蒙矸葑C、戶口本原件；4）外地戶口除帶身份證、結(jié)婚證、戶口本原件等；5）外籍人士需帶好綠卡、臺胞需臺胞證、身份證、結(jié)婚證等相關(guān)證件原件；6）公司辦理房產(chǎn)證需帶好營業(yè)執(zhí)照、公司章程、驗資報告、法人身份證原件。物業(yè)管理服務(wù)人員待客主動、熱情、專業(yè)，使用標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)禮貌用語。24 / 93（三）商家進(jìn)駐和離場商戶進(jìn)駐時，服務(wù)人員應(yīng)按規(guī)定程序及時受理：1）收取物業(yè)服務(wù)費用；2）向商戶提供《服務(wù)手冊》 ；3) 指引商戶填寫和提供進(jìn)場資料；4) 向商戶講解項目管理規(guī)章，并建立商戶檔案；5）提供水電氣空調(diào)等服務(wù)，與商戶確認(rèn)有關(guān)讀數(shù)；6）門匙交收。25 / 93（五）客戶意見管理服務(wù)意見征詢1）每半年進(jìn)行一次抽樣的物業(yè)服務(wù)意見征詢；每年進(jìn)行一次物業(yè)服務(wù)意見普調(diào)。5）物業(yè)服務(wù)滿意率 90%。26 / 93（七）標(biāo)識管理辦公區(qū)域、公共區(qū)域應(yīng)設(shè)指示性標(biāo)識，包括引導(dǎo)標(biāo)志和功能標(biāo)識，如：電梯、樓梯、出入口通道、殘疾人通道、項目導(dǎo)購圖、問詢處、男女廁所、消防用品、勞防用品、辦公用品、工具類物資、有毒有害廢棄物存放點標(biāo)識等。標(biāo)識的圖形符號應(yīng)符合物業(yè)公司 VI 要求及國家《標(biāo)志用公共信息圖形符號》標(biāo)準(zhǔn)的要求。項目服務(wù)管理做得如何，必將影響到物業(yè)服務(wù)費的收繳率。（十）財務(wù)管理對物業(yè)服務(wù)費和其它費用的收支進(jìn)行財務(wù)管理。收費應(yīng)操作規(guī)范。30 / 93定期拜訪租戶，及時了解租戶經(jīng)營情況及擴(kuò)租、續(xù)租需求，預(yù)先制定經(jīng)營風(fēng)險應(yīng)對措施。出入口、安全疏散及殘疾人通道保持通暢，步行道和臺階地面宜采用防滑材料或鋪設(shè)防滑墊，其附屬設(shè)施保持完好。（二）室內(nèi)區(qū)域保持室內(nèi)通風(fēng)良好，溫度適宜，空氣質(zhì)量宜符合 GB/T18883《室內(nèi)31 / 93空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 。物業(yè)的污水排放應(yīng)符合《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定。（三）保潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)材料分類保潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)材料 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)大理石、花崗石 表面光亮，色澤均一，淺深紋理清晰，無花斑面磚 表面光潔，色澤均一，無污跡、油污和膠粘物金屬附件及面板 明亮，具有折射光澤，能反映金屬質(zhì)量，無濁水痕32 / 93跡木質(zhì)地板 花紋清晰，色澤光潔，貼面平整無劃痕，無灰塵亞光不銹鋼、黃銅等光亮潔凈，保持原材料質(zhì)量，無油灰吸附、粒狀點和水跡墻紙 花紋清晰，表面無灰塵、油跡、霉點和劃痕涂料墻 保持原色彩，無印痕、黑點及底色反映木質(zhì)護(hù)墻板 光潔，花紋呈現(xiàn)原樣，無印跡、霉點和水跡軟質(zhì)墻面 表面色澤不受污染，保持原色，無油斑、灰塵和水跡地毯 纖維方向一致，色澤花紋不混濁，無垃圾和灰塵玻璃、墻面 清潔明亮，玻璃有透視度，影像清晰，鏡面無霧氣潔具瓷磚 表面光潔，保持原色，無積垢水泥地面 防水、防滑、保持地面清潔，無起沙狀態(tài)不同區(qū)域清潔標(biāo)準(zhǔn)項目 要求外圍及周邊道路 地面干凈無雜物、無積水、無明顯污跡、油漬33 / 93明溝、窨井內(nèi)無雜物、無異味各種標(biāo)示標(biāo)牌表面干凈無積塵、無水印路燈表面干凈無污漬。門、窗玻璃干凈無塵、透光性好、無明顯印跡樓梯及樓梯間梯步表面干凈無污漬防滑條、縫，干凈無雜物扶手欄桿表面干凈無灰塵防火門及閉門器表面干凈無污漬墻面、天花板無積塵、蛛網(wǎng)。電梯及電梯廳電梯轎廂四壁光潔明亮、操作面板無污跡、無灰塵、無印跡地面干凈、空氣清新、無異味電梯凹槽內(nèi)無垃圾無雜物按鈕表面干凈無污漬扶梯踏步表面干凈扶手表面干凈無灰塵、污漬玻璃表面干凈透光性好不銹鋼光亮無塵梳齒板內(nèi)無雜物污漬廳內(nèi)地面干凈有光澤。垃圾中轉(zhuǎn)房袋裝垃圾擺放整齊地面無明顯垃圾無污水外溢房內(nèi)應(yīng)無明顯異味垃圾日產(chǎn)日清。賣場經(jīng)營區(qū)域清潔質(zhì)量要求（經(jīng)營單位負(fù)責(zé)）1)通道地面保持干燥和清潔。4）區(qū)域內(nèi)柜臺底座表面應(yīng)保持材料的原有色澤，無拖布甩水痕跡。8）應(yīng)及時清理場內(nèi)拆卸的包裝物，保持場內(nèi)道路暢通，以防顧客絆倒。4）道路保潔頻次要求① 每日對道路清掃 1 次，不間斷適時的巡檢保潔；② 每月刷洗路面 1 次；③ 保持道路清潔、干凈、沒有污泥、紙屑、果皮、落葉、垃圾等；④ 無明顯水跡、污跡；⑤ 道路及水坑和雨污水井蓋板、雨水箅子應(yīng)保持完好。8）園林小品保潔標(biāo)準(zhǔn)① 每日對人工湖清潔 1 次，湖岸邊持作業(yè)工具打撈湖面上的漂浮垃圾，水面無明顯漂浮物；② 每天對噴水池水面漂浮物打撈清潔 1 次，每周對噴水池底清潔 142 / 93次，目視池底清澈見底；③ 水面無雜物、池底無多余沉淀物、池邊無污跡；④ 每天對假山、小品清潔 1 次，細(xì)致、全面的檢查 1 次，主要檢查山石之間是否牢固，有無損傷、多余物，如有及時報修；⑤ 需要刷白或刷油漆保護(hù)和裝飾的部位每半年粉刷 1 次。建立完整的綠化設(shè)施資料檔案，綠地布局資料齊全，公共綠化環(huán)境竣工圖、綠化品種明細(xì)表等有關(guān)資料齊全。喬灌木成活率達(dá) 98%以上，按設(shè)計要求或自然樹形每季度修剪不少于 1 次。1春夏季每月至少殺蟲 1 次；秋冬季每季至少殺蟲 1 次。七、工程管理（一）基本要求建立設(shè)施設(shè)備檔案及設(shè)備臺帳，設(shè)施設(shè)備管理制度健全，流程規(guī)范，責(zé)任人明確；根據(jù)設(shè)施設(shè)備特點按系統(tǒng)分類管理。高壓配電系統(tǒng)、后備電源發(fā)電機(jī)設(shè)備委托有資質(zhì)的專業(yè)公司負(fù)責(zé)維護(hù)。各設(shè)備表面干凈、整潔，保持本色，無積塵、無污跡。如確因經(jīng)營特點而需要變更設(shè)計的商戶必須向商業(yè)運營中心書面申請，在與周邊項目協(xié)調(diào)統(tǒng)一的前提下，方可能獲得許可變更吊頂。吊頂天花內(nèi)設(shè)施（煙感、溫感、消防噴淋等公共設(shè)施）不允許拆除破壞。2）地面地面應(yīng)與公共區(qū)域的水平高度保持一致，銜接處不得有縫隙，且必須用不銹鋼條填實或鋁合金壓條扣住。其中，復(fù)合地板的鋪設(shè)要注意地板材質(zhì)的選擇，應(yīng)充分考慮地板材質(zhì)的耐磨性，防水性，使用壽命等相關(guān)技術(shù)性能指標(biāo)。不得在墻面上噴涂與涂鴉圖形，不得張貼廣告或宣傳物。同時，項目玻璃朝向內(nèi)通道的立面須有三分之二的立面寬度必須保持通透，禁止任何形式的遮蓋（如噴涂、貼膜等） 。5）門楣與銘牌項目門楣處應(yīng)當(dāng)只顯示名稱、字號和標(biāo)志，不得安置除銘牌外其他含有其他商業(yè)性宣傳內(nèi)容。銘牌的材質(zhì)、厚度、固定方式等必須接受商業(yè)運營中心統(tǒng)一管理。銘牌字體應(yīng)當(dāng)規(guī)范完整，字序應(yīng)當(dāng)遵守國家的語言文字排列順序。嚴(yán)禁超負(fù)荷用電。同時，有效管理項目內(nèi)的照明投射方向，嚴(yán)禁通過項目玻璃投向項目公共區(qū)域。7）展柜（展架）展柜（展架）的設(shè)計應(yīng)考慮顧客視覺，便于購物的配置，高度要與人體高度相適應(yīng)，以方便顧客購物。陳列用具不應(yīng)過多。采用的色彩要利于表現(xiàn)商品的陳列，櫥窗的陳列設(shè)計不得使用滾動、旋轉(zhuǎn)、振動的道具，不得發(fā)出聲響。避免使用過于鮮艷、復(fù)雜的色光。49 / 93每間試衣間的內(nèi)徑尺寸 米 米，高度以不低于 2 米為宜。試衣間內(nèi)的地面應(yīng)與賣場地面水平為宜，地面應(yīng)鋪地毯或地板磚。墻面、隔斷及工作臺、水池等設(shè)施均應(yīng)采用無毒、光滑易潔的材料，各陰角宜做成弧形。裸露部分的邊緣必車邊（r=2mm） ；④ 照明設(shè)備、線路：必須使用有 3C 標(biāo)志的合格產(chǎn)品；50 / 93⑤ 油漆、防火涂料：必須使用符合消防規(guī)范的環(huán)保材料；⑥ 內(nèi)部裝修的隔墻和內(nèi)墻的材料應(yīng)為阻燃材料，并應(yīng)有相應(yīng)的材質(zhì)證明。食品操作間的工作臺邊(或設(shè)備邊)之間的凈距：單面操作，無人通行時不應(yīng)小于 米，有人通行時不應(yīng)小于 米，雙面操作，無人通行時不應(yīng)小于 米，有人通行時不應(yīng)小于 米。試衣間內(nèi)必須有 40W 以上照明，如果試衣間內(nèi)安裝有空調(diào)開關(guān)時必須將所有線路隱藏于夾層內(nèi)。門上需有可內(nèi)鎖的門銷，并配置掛物鉤、衣架,置物臺。9）試衣間應(yīng)設(shè)置為封閉式獨立試衣間，有條件的項目可分設(shè)男、女試衣間。一個櫥窗只做某一廠家的某一類產(chǎn)品廣告。8）櫥窗項目櫥窗的設(shè)置位置必須經(jīng)過商業(yè)運營中心審核通過，項目櫥窗的設(shè)置位置應(yīng)考慮到客流動線的布置,原則上相鄰的項目櫥窗的設(shè)置位置應(yīng)當(dāng)一致。陳列用具應(yīng)該注意多樣化，要有高低、大小等各種式樣的。要使用電子式鎮(zhèn)流器、電子式鎮(zhèn)流器為歐司朗、飛利浦、松下，雷士，熒光燈管為飛利浦、歐司朗、雷士燈管，提倡使用 T5 節(jié)能型燈管。項目在照明設(shè)計時應(yīng)充分考慮，公共區(qū)域照明情況。47 / 93項目銘牌不得用霓虹燈、射燈、彩燈、反光燈、燈箱等來加強(qiáng)效果，或用彩帶、旗幟、鮮花等來襯托。銘牌的字體必須發(fā)光，應(yīng)該是立體字，可以字體發(fā)光也可以是邊緣發(fā)光。項目銘牌長度控制在門楣長度的 1/3 不超過 2/3的長度，取中間位置，兩邊各保持 1/3 的門楣長度。面積在 100 平米以下的項目原則上不允許改動鋪門位置。根據(jù)項目平面布置圖，鋪內(nèi)所增加隔斷墻的施工制作，應(yīng)注意道具所用電路電線的鋪設(shè)，不得在墻面上私自連接或鋪設(shè)電源明線與網(wǎng)線。同時還應(yīng)注意鋪設(shè)電源地插線、地插的安裝，道具所用電線路的鋪設(shè)。建議地磚尺寸為 600M M600M M。吊頂應(yīng)先安裝龍骨架，保留檢修口。且應(yīng)將項目與公共區(qū)域45 / 93上方用石膏板封死，以控制項目內(nèi)溫度。（二）裝修管理成立裝修管理小組開業(yè)前，成立由招商、工程、物管等相關(guān)業(yè)務(wù)部門人員組成跨部門裝修管理小組，對管轄區(qū)商戶裝修實施統(tǒng)一管理。各設(shè)備房、管井房天花、墻身、地面干凈整潔，無積水、無積塵、無蛛網(wǎng)。嚴(yán)格按國家規(guī)范、設(shè)施設(shè)備管理和保養(yǎng)制度對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)單位/部門負(fù)責(zé)的除外） ，記錄齊全。1大風(fēng)季節(jié)做好防大風(fēng)措施，合理修建、加固防護(hù)設(shè)施，特別是做好綠化樹木的支護(hù)。43 / 93花壇地被植物生長良好，開花整齊，植物覆蓋率 98%以上，美觀大方，與周圍植物配置協(xié)調(diào)；室外花卉生長良好，花卉配置合理，造型美觀，及時清理枯枝殘葉?；ú輼淠鹃L勢良好，無病蟲害，無斑禿。綠地布局合理，根據(jù)不同類型植物的生長特點，合理修剪、力求美觀。6）綠化帶保潔頻次要求① 綠化帶、綠化地、草地等公共綠地清潔每日不少于 2 次清掃果皮、紙屑、塑料袋、殘枝落葉等各種垃圾；② 及時清除公共綠地上的各種堆