【正文】 否滿足餐飲業(yè)態(tài)需要；7)外立面關注材質的選擇，廣告位和墻面的占比、安裝方式等。調查小組對物業(yè)服務市場的信息調查結果進行統計、分析，編制物業(yè)服務市場調查報告。1）商業(yè)物業(yè)管理成本的主要由以下方面構成：a)人工費用 ：包括工資總額及福利費。e)公共設施設備維保費：工程工具費用、設施設備維保費等。I)管理酬金。因此，商業(yè)物業(yè)管理測算較住宅、寫字樓物業(yè)費測算要復雜。2）在正負零到裙樓封頂階段關注如下方面：消防預埋管線、防雷引下線的施工質量；主力店防水施工工藝、質量及主力店裝修單位是否對其造成破壞等；防水施工時建議物業(yè)管理公司技術人員要旁站監(jiān)工。建立完善實用的服務系統和服務網絡商業(yè)物業(yè)在其經營管理服務過程中，與社會有關部門發(fā)生密切關系，需要在早期介入時進行如下方面的工作：1）保安、清潔、養(yǎng)護、維修、綠化隊伍的設立或選聘，洽談和訂立合同；2）同建設、公安、工商、交通、物價、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門進行聯絡和溝通。結構 樓層荷載 空調機房部位 700kg/m2；其他區(qū)域12 / 93400kg/m2（考慮放映廳位置的調整，荷載預留不分區(qū)域）天花 結構毛坯面地面 結構毛坯面墻體 影院外圍護墻毛坯面降噪隔聲 相鄰影廳隔墻混凝土結構墻厚 20㎝以上，或雙層 24㎝磚墻 10㎝中空充填巖棉；相鄰影廳出入口應予錯列設置。結構貨梯和卸貨區(qū) 設置兩部 3 噸以上的貨梯，地面一層不少于500 m2的專用卸貨區(qū)負荷指標 200250W/m2電力計量方式 磁卡表風系統 超市獨立空調系統，根據商戶條件自行設計新風量（最小值）30 m3/ 暖通空調冷負荷 200250W/m214 / 93風管設備保溫 橡塑保溫給水管徑 DN50排水管徑 DN150給排水計量方式 水表計量大型家用電器店驗收標準樓層凈高 ≧樓層荷載 400Kg/m2天花 結構毛坯面地面 鋪設淺色工業(yè)超市專用磚建筑amp。結構墻體 外圍護墻毛坯面電力 負荷指標 350W/m216 / 93計量方式 磁卡表空調風 全空氣系統新風量（最小值）30 m3/ 小時。結構墻體 結構毛坯面負荷指標 300400W/m2電力計量方式 磁卡表空調風 商戶自行確定技術條件新風量（最小值）30 m3/ 空調冷負荷 250300W/m2暖通風管設備保溫 橡塑保溫給水管徑 DN40排水管徑 DN150給排水計量方式 水表計量燃氣管徑 DN100燃氣燃氣用量 120 m3/ 小時輕餐amp。結構柱面 柱面預留廣告燈箱負荷指標 80100W/m2電力計量方式 磁卡電表空調風 全空氣系統新風量（最小值）30 m3/ 小時。3）財務人員在交房手續(xù)流程確認單上簽字。在物業(yè)管理公司手續(xù)：1）物業(yè)公司介紹交房的有關事項及接受業(yè)主的查詢，并簽訂《前期物21 / 93業(yè)服務協議》簽收《臨時管理規(guī)約》 。4）物業(yè)人員在交房流程確認單上簽字。如業(yè)主未于規(guī)定期限前交房，則做違約處理或視為自動接房。業(yè)主收房時需帶好以下資料：1）原購房合同、 《委托經營管理合同》 、發(fā)票及收據；2）夫妻雙方身份證、結婚證、戶口本原件（離婚者需離婚證、法院判決書，戶口本原件婚姻狀況一欄也應是離婚字樣） ；3）當地戶口、單身的只需帶好身份證、戶口本原件；4）外地戶口除帶身份證、結婚證、戶口本原件等；5）外籍人士需帶好綠卡、臺胞需臺胞證、身份證、結婚證等相關證件原件；6）公司辦理房產證需帶好營業(yè)執(zhí)照、公司章程、驗資報告、法人身份證原件。物業(yè)管理服務人員待客主動、熱情、專業(yè)，使用標準服務禮貌用語。24 / 93（三）商家進駐和離場商戶進駐時，服務人員應按規(guī)定程序及時受理：1）收取物業(yè)服務費用；2）向商戶提供《服務手冊》 ；3) 指引商戶填寫和提供進場資料；4) 向商戶講解項目管理規(guī)章，并建立商戶檔案；5）提供水電氣空調等服務，與商戶確認有關讀數；6）門匙交收。25 / 93（五）客戶意見管理服務意見征詢1）每半年進行一次抽樣的物業(yè)服務意見征詢；每年進行一次物業(yè)服務意見普調。5）物業(yè)服務滿意率 90%。26 / 93（七）標識管理辦公區(qū)域、公共區(qū)域應設指示性標識，包括引導標志和功能標識，如：電梯、樓梯、出入口通道、殘疾人通道、項目導購圖、問詢處、男女廁所、消防用品、勞防用品、辦公用品、工具類物資、有毒有害廢棄物存放點標識等。標識的圖形符號應符合物業(yè)公司 VI 要求及國家《標志用公共信息圖形符號》標準的要求。項目服務管理做得如何，必將影響到物業(yè)服務費的收繳率。（十）財務管理對物業(yè)服務費和其它費用的收支進行財務管理。收費應操作規(guī)范。30 / 93定期拜訪租戶，及時了解租戶經營情況及擴租、續(xù)租需求，預先制定經營風險應對措施。出入口、安全疏散及殘疾人通道保持通暢，步行道和臺階地面宜采用防滑材料或鋪設防滑墊，其附屬設施保持完好。（二）室內區(qū)域保持室內通風良好，溫度適宜，空氣質量宜符合 GB/T18883《室內31 / 93空氣質量標準》 。物業(yè)的污水排放應符合《污水綜合排放標準》的規(guī)定。（三）保潔服務標準材料分類保潔服務標準材料 服務標準大理石、花崗石 表面光亮，色澤均一，淺深紋理清晰，無花斑面磚 表面光潔，色澤均一，無污跡、油污和膠粘物金屬附件及面板 明亮，具有折射光澤，能反映金屬質量，無濁水痕32 / 93跡木質地板 花紋清晰，色澤光潔，貼面平整無劃痕，無灰塵亞光不銹鋼、黃銅等光亮潔凈，保持原材料質量，無油灰吸附、粒狀點和水跡墻紙 花紋清晰，表面無灰塵、油跡、霉點和劃痕涂料墻 保持原色彩，無印痕、黑點及底色反映木質護墻板 光潔，花紋呈現原樣，無印跡、霉點和水跡軟質墻面 表面色澤不受污染，保持原色，無油斑、灰塵和水跡地毯 纖維方向一致，色澤花紋不混濁，無垃圾和灰塵玻璃、墻面 清潔明亮，玻璃有透視度，影像清晰，鏡面無霧氣潔具瓷磚 表面光潔，保持原色，無積垢水泥地面 防水、防滑、保持地面清潔，無起沙狀態(tài)不同區(qū)域清潔標準項目 要求外圍及周邊道路 地面干凈無雜物、無積水、無明顯污跡、油漬33 / 93明溝、窨井內無雜物、無異味各種標示標牌表面干凈無積塵、無水印路燈表面干凈無污漬。門、窗玻璃干凈無塵、透光性好、無明顯印跡樓梯及樓梯間梯步表面干凈無污漬防滑條、縫，干凈無雜物扶手欄桿表面干凈無灰塵防火門及閉門器表面干凈無污漬墻面、天花板無積塵、蛛網。電梯及電梯廳電梯轎廂四壁光潔明亮、操作面板無污跡、無灰塵、無印跡地面干凈、空氣清新、無異味電梯凹槽內無垃圾無雜物按鈕表面干凈無污漬扶梯踏步表面干凈扶手表面干凈無灰塵、污漬玻璃表面干凈透光性好不銹鋼光亮無塵梳齒板內無雜物污漬廳內地面干凈有光澤。垃圾中轉房袋裝垃圾擺放整齊地面無明顯垃圾無污水外溢房內應無明顯異味垃圾日產日清。賣場經營區(qū)域清潔質量要求（經營單位負責）1)通道地面保持干燥和清潔。4）區(qū)域內柜臺底座表面應保持材料的原有色澤，無拖布甩水痕跡。8）應及時清理場內拆卸的包裝物，保持場內道路暢通，以防顧客絆倒。4）道路保潔頻次要求① 每日對道路清掃 1 次，不間斷適時的巡檢保潔；② 每月刷洗路面 1 次；③ 保持道路清潔、干凈、沒有污泥、紙屑、果皮、落葉、垃圾等；④ 無明顯水跡、污跡；⑤ 道路及水坑和雨污水井蓋板、雨水箅子應保持完好。8）園林小品保潔標準① 每日對人工湖清潔 1 次，湖岸邊持作業(yè)工具打撈湖面上的漂浮垃圾，水面無明顯漂浮物；② 每天對噴水池水面漂浮物打撈清潔 1 次，每周對噴水池底清潔 142 / 93次，目視池底清澈見底；③ 水面無雜物、池底無多余沉淀物、池邊無污跡；④ 每天對假山、小品清潔 1 次，細致、全面的檢查 1 次，主要檢查山石之間是否牢固，有無損傷、多余物，如有及時報修；⑤ 需要刷白或刷油漆保護和裝飾的部位每半年粉刷 1 次。建立完整的綠化設施資料檔案，綠地布局資料齊全，公共綠化環(huán)境竣工圖、綠化品種明細表等有關資料齊全。喬灌木成活率達 98%以上，按設計要求或自然樹形每季度修剪不少于 1 次。1春夏季每月至少殺蟲 1 次；秋冬季每季至少殺蟲 1 次。七、工程管理（一）基本要求建立設施設備檔案及設備臺帳，設施設備管理制度健全，流程規(guī)范，責任人明確；根據設施設備特點按系統分類管理。高壓配電系統、后備電源發(fā)電機設備委托有資質的專業(yè)公司負責維護。各設備表面干凈、整潔，保持本色，無積塵、無污跡。如確因經營特點而需要變更設計的商戶必須向商業(yè)運營中心書面申請，在與周邊項目協調統一的前提下，方可能獲得許可變更吊頂。吊頂天花內設施（煙感、溫感、消防噴淋等公共設施）不允許拆除破壞。2）地面地面應與公共區(qū)域的水平高度保持一致，銜接處不得有縫隙，且必須用不銹鋼條填實或鋁合金壓條扣住。其中，復合地板的鋪設要注意地板材質的選擇，應充分考慮地板材質的耐磨性，防水性，使用壽命等相關技術性能指標。不得在墻面上噴涂與涂鴉圖形，不得張貼廣告或宣傳物。同時，項目玻璃朝向內通道的立面須有三分之二的立面寬度必須保持通透，禁止任何形式的遮蓋（如噴涂、貼膜等） 。5）門楣與銘牌項目門楣處應當只顯示名稱、字號和標志，不得安置除銘牌外其他含有其他商業(yè)性宣傳內容。銘牌的材質、厚度、固定方式等必須接受商業(yè)運營中心統一管理。銘牌字體應當規(guī)范完整，字序應當遵守國家的語言文字排列順序。嚴禁超負荷用電。同時，有效管理項目內的照明投射方向，嚴禁通過項目玻璃投向項目公共區(qū)域。7）展柜（展架）展柜（展架）的設計應考慮顧客視覺，便于購物的配置，高度要與人體高度相適應，以方便顧客購物。陳列用具不應過多。采用的色彩要利于表現商品的陳列，櫥窗的陳列設計不得使用滾動、旋轉、振動的道具，不得發(fā)出聲響。避免使用過于鮮艷、復雜的色光。49 / 93每間試衣間的內徑尺寸 米 米，高度以不低于 2 米為宜。試衣間內的地面應與賣場地面水平為宜，地面應鋪地毯或地板磚。墻面、隔斷及工作臺、水池等設施均應采用無毒、光滑易潔的材料，各陰角宜做成弧形。裸露部分的邊緣必車邊（r=2mm） ；④ 照明設備、線路：必須使用有 3C 標志的合格產品；50 / 93⑤ 油漆、防火涂料：必須使用符合消防規(guī)范的環(huán)保材料；⑥ 內部裝修的隔墻和內墻的材料應為阻燃材料，并應有相應的材質證明。食品操作間的工作臺邊(或設備邊)之間的凈距：單面操作，無人通行時不應小于 米，有人通行時不應小于 米，雙面操作，無人通行時不應小于 米，有人通行時不應小于 米。試衣間內必須有 40W 以上照明，如果試衣間內安裝有空調開關時必須將所有線路隱藏于夾層內。門上需有可內鎖的門銷，并配置掛物鉤、衣架,置物臺。9）試衣間應設置為封閉式獨立試衣間，有條件的項目可分設男、女試衣間。一個櫥窗只做某一廠家的某一類產品廣告。8）櫥窗項目櫥窗的設置位置必須經過商業(yè)運營中心審核通過，項目櫥窗的設置位置應考慮到客流動線的布置,原則上相鄰的項目櫥窗的設置位置應當一致。陳列用具應該注意多樣化，要有高低、大小等各種式樣的。要使用電子式鎮(zhèn)流器、電子式鎮(zhèn)流器為歐司朗、飛利浦、松下，雷士，熒光燈管為飛利浦、歐司朗、雷士燈管，提倡使用 T5 節(jié)能型燈管。項目在照明設計時應充分考慮，公共區(qū)域照明情況。47 / 93項目銘牌不得用霓虹燈、射燈、彩燈、反光燈、燈箱等來加強效果，或用彩帶、旗幟、鮮花等來襯托。銘牌的字體必須發(fā)光，應該是立體字，可以字體發(fā)光也可以是邊緣發(fā)光。項目銘牌長度控制在門楣長度的 1/3 不超過 2/3的長度，取中間位置，兩邊各保持 1/3 的門楣長度。面積在 100 平米以下的項目原則上不允許改動鋪門位置。根據項目平面布置圖，鋪內所增加隔斷墻的施工制作，應注意道具所用電路電線的鋪設，不得在墻面上私自連接或鋪設電源明線與網線。同時還應注意鋪設電源地插線、地插的安裝，道具所用電線路的鋪設。建議地磚尺寸為 600M M600M M。吊頂應先安裝龍骨架，保留檢修口。且應將項目與公共區(qū)域45 / 93上方用石膏板封死，以控制項目內溫度。（二）裝修管理成立裝修管理小組開業(yè)前，成立由招商、工程、物管等相關業(yè)務部門人員組成跨部門裝修管理小組，對管轄區(qū)商戶裝修實施統一管理。各設備房、管井房天花、墻身、地面干凈整潔，無積水、無積塵、無蛛網。嚴格按國家規(guī)范、設施設備管理和保養(yǎng)制度對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應由專業(yè)單位/部門負責的除外） ，記錄齊全。1大風季節(jié)做好防大風措施，合理修建、加固防護設施，特別是做好綠化樹木的支護。43 / 93花壇地被植物生長良好，開花整齊，植物覆蓋率 98%以上，美觀大方，與周圍植物配置協調；室外花卉生長良好，花卉配置合理，造型美觀，及時清理枯枝殘葉?；ú輼淠鹃L勢良好，無病蟲害，無斑禿。綠地布局合理，根據不同類型植物的生長特點，合理修剪、力求美觀。6）綠化帶保潔頻次要求① 綠化帶、綠化地、草地等公共綠地清潔每日不少于 2 次清掃果皮、紙屑、塑料袋、殘枝落葉等各種垃圾；② 及時清除公共綠地上的各種堆