【正文】 .....................................................................................69（十四）電梯、自動扶梯 .....................................................................................................................713 / 93（十五）照明系統(tǒng) .................................................................................................................................72（十六）避雷系統(tǒng) .................................................................................................................................73（十七）公共設施日常維修服務 .........................................................................................................73（十八）房屋本體公共部分維修養(yǎng)護周期及標準 .............................................................................73（十九）室外公共設施維修養(yǎng)護周期及質(zhì)量標準 .............................................................................78八、秩序維護服務 ............................................................................................82（一）人員出入管理 .............................................................................................................................82（二）寵物控制 .....................................................................................................................................83（三）車輛管理 .....................................................................................................................................83（四）貨物裝卸管理 .............................................................................................................................83（五）監(jiān)控管理 .....................................................................................................................................84（六）巡邏管理 .....................................................................................................................................84（七）清場管理 .....................................................................................................................................85（八）大型活動保障服務 .....................................................................................................................85（九）消防管理 .....................................................................................................................................86（十）應急管理 .....................................................................................................................................871 / 93一、商業(yè)物業(yè)組織架構(gòu)（一）組織架構(gòu)行政人事助理秩序維護部 工程維修部 環(huán)境管理部庫管前臺接待巡邏崗 防損員 消防監(jiān)控 外圍治安 車輛管理電扶梯 強弱電 維修工 土建工 水泵工 空調(diào)工早班保潔 中班保潔 綠化工物業(yè)助理客戶服務中心收費員項目經(jīng)理（二）人員配置 部門 崗位人員配置標準參考（綠城）工作概述 備注項目經(jīng)理 1 1 全面負責項目管理工作及對外協(xié)調(diào)工作經(jīng)理助理 1 1 負責內(nèi)部協(xié)調(diào)工作 視項目規(guī)模配置管理處人事行政助理1 1 負責項目行政、人事方面工作主管 1 1協(xié)助經(jīng)理負責綜合管理部的日常管理工作及部門之間的協(xié)調(diào)客戶服務前臺接待 1 1 負責項目信息處理及客戶接待3 / 93收費員 1 1負責項目物管費等各類費用的收取及檔案的管理物業(yè)助理 3 萬方/人 萬方/人負責投訴處理、客戶聯(lián)絡、節(jié)日布置、檔案管理中心庫管 1 1 負責項目物資管理主管 1 1協(xié)助經(jīng)理負責保安工作，兼任義務消防隊長巡邏崗 2 萬方/人 2 萬方 /人負責各物業(yè)區(qū)域的 24 小時巡視及消防檢查工作防損員 若干 若干 負責商業(yè)防損及反扒工作消防監(jiān)控 3 3秩序維護部外圍治安 萬方/人 萬方/人負責各出入口的人員及物品進出管理工作4 / 93車輛管理 1 萬方/人 萬方/人 車庫面積主管 1 1協(xié)助經(jīng)理負責工程部維修保養(yǎng)任務的協(xié)調(diào)和部門工作安排電扶梯 5 萬方/人 萬方/人負責項目電梯的使用及日常維護保養(yǎng)工作根據(jù)電扶梯數(shù)量綜合配置強弱電 負責項目高配間值班維修工 5 萬方/人 萬方/人 負責項目日常維修及委托服務水泵工 5 萬方/人 萬方/人負責項目空調(diào)、熱水、直飲水系統(tǒng)的使用及日常維護土建工 1 1工程維修部空調(diào)工 5 萬方/人 萬方/人負責項目空調(diào)、熱水、直飲水系統(tǒng)的使用及日常維護5 / 93主管 1 1協(xié)助經(jīng)理負責保潔計劃安排工作，并指導保潔員日常保潔服務早班保潔— 萬方/人 萬方/人 負責商業(yè)項目的日常保潔工作中班保潔負責商業(yè)項目的日常保潔工作、項目清場后開展相應項目保養(yǎng)工作環(huán)境管理部綠化工 負責項目內(nèi)外區(qū)域綠化的養(yǎng)護 視綠化面積配置 （三）崗位職責 參照公司已發(fā)布崗位職責或?qū)诓块T組織編寫。二、商業(yè)物業(yè)的前期管理（一）項目設計階段根據(jù)商業(yè)物業(yè)項目進度，結(jié)合項目實際情況，組織相關(guān)的專業(yè)工程師進行圖紙會審，會審的重點放在高低壓配電系統(tǒng)、水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)的劃分及外立面的方式等。如：1）高低壓配電的會審主要關(guān)注配電容量是否足夠，雙回路供電中任何一路斷電下物業(yè)能否正常運營等；2）主力店的租用設備、公共區(qū)域照明供電是否接入主力店自用回路；3）公共區(qū)域照明的開閉是否能自動控制，是否采取了節(jié)能措施；4）計量方式關(guān)注各主力店是否可以獨立計量，盡量減少代收、代墊情況；5）水系統(tǒng)考慮不同高度分段加壓、低層市政直供旁路等；6）空調(diào)系統(tǒng)要根據(jù)業(yè)態(tài)的分布，合理進行系統(tǒng)組合劃分和機組制冷量的選擇；從項目日常經(jīng)營需要出發(fā)提出合理建議：1）各設備房的房間規(guī)劃、預留位置是否合理，設備房預留的設備位置是否符合后期管理使用需要；2）地下室汽車坡道的寬度、坡度、轉(zhuǎn)彎半徑是否符合使用要求，地下室車位劃線及流向設置是否合理，停車收費系統(tǒng)設置位置、模式等的建議；3）外墻廣告位預埋件的設置是否滿足使用要求，照明、供電、計量方式是否合理；4）建筑材料的選用、設備設施的性能特點、使用效果、養(yǎng)護、維修乃7 / 93至更換的成本費用是否能做到節(jié)能、可靠、便于維修且費用合理；5）鋪（戶）內(nèi)上下水、供電、燃氣、空調(diào)、通訊、新風、排煙等的容量預留、分配、管線布局、配置走向等是否滿足業(yè)態(tài)使用需求；6）隔油池、化糞池、排油煙井等設施是否滿足餐飲業(yè)態(tài)需要；7)外立面關(guān)注材質(zhì)的選擇，廣告位和墻面的占比、安裝方式等。8）管理用房面積是否滿足需求；垃圾房、保潔作業(yè)間是否合理及功能滿足需求等。物業(yè)管理市場調(diào)研工作主要調(diào)研內(nèi)容有：可比項目物業(yè)服務費收費標準，員工薪酬水平及專業(yè)能力，專業(yè)管理水平，物業(yè)管理地方法規(guī)及行業(yè)慣例，物業(yè)服務特色，市場分包方水平及能力等。法規(guī)及政策調(diào)研了解項目所在地工商、物價政策；涉及消防、安全及車輛管理的公安及消防政策；了解商業(yè)物業(yè)水、電、氣及供暖消費政策和標準；了解當?shù)丨h(huán)保政策要求；了解當?shù)匦袠I(yè)標準、物料價格、工程維修市場情況等。調(diào)查小組對物業(yè)服務市場的信息調(diào)查結(jié)果進行統(tǒng)計、分析，編制物業(yè)服務市場調(diào)查報告。報告的內(nèi)容包括，但不限于：1）本地物業(yè)行業(yè)概況、當?shù)氐姆ㄒ?guī)和政策；2）本地物業(yè)管理市場的消費習慣和消費水平分析；3）物業(yè)管理支持資源的調(diào)查分析(如社會化分包水平，物業(yè)人力資源調(diào)查、薪資水平)；4）主要競爭對手(相似樓盤)的物業(yè)管理情況分析(物業(yè)服務費用標準、服務模式、服務狀況)。物業(yè)管理成本測算8 / 93對于商業(yè)物業(yè)管理者而言，物業(yè)服務費是主營收入，該費用標準的擬定將直接影響到商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理水平和商業(yè)項目的定位。因此，物業(yè)管理成本測算及收費標準確定是前期工作中最為重要的工作內(nèi)容之一。1）商業(yè)物業(yè)管理成本的主要由以下方面構(gòu)成：a)人工費用 ：包括工資總額及福利費。b)環(huán)境衛(wèi)生費 ：包括日常清潔外包費用、石材養(yǎng)護、外墻清洗費用、除雪費（北方項目考慮） 、垃圾清運費、消殺費、煙道清洗費、隔油池及化糞池清掏費等。c)治安防范成本：包括警用工器具、物料消耗及治安聯(lián)防費等。d)綠化養(yǎng)護成本：室外廣場綠化養(yǎng)護費、綠植租擺費等。e)公共設施設備維保費：工程工具費用、設施設備維保費等。f)公共能耗費用：包括照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水、新風系統(tǒng)、通風系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、熱力系統(tǒng)能耗費及水費。g)管理費用：包括服裝費、辦公用品、差旅費、業(yè)務招待、交通、郵電通訊、固定資產(chǎn)折舊、低值易耗品攤銷、人員招聘、培訓、印刷、用具維修費等。h)保險費。I)管理酬金。j)稅金。k)不可預見費。2）由于商業(yè)物業(yè)管理中涉及眾多業(yè)態(tài)，各業(yè)態(tài)的物業(yè)管理界面不盡相同，因而它們的物業(yè)管理成本是不一樣的。因此，商業(yè)物業(yè)管理測算較住宅、寫字樓物業(yè)費測算要復雜。商業(yè)物業(yè)費測算前必須確定下列條件：公司管理9 / 93架構(gòu)、管理模式和薪酬體系確定；水、電、氣等能源費用收費標準和政策明確；物業(yè)項目的經(jīng)濟技術(shù)指標明確（面積、使用率、設備設施清單及參數(shù)等）；各商業(yè)業(yè)態(tài)管理界面確定；服務內(nèi)容及服務標準確定等。（二）項目施工階段在項目的施工階段，物業(yè)管理的早期介入能確保項目的功能定位和商業(yè)物業(yè)的使用功能，從使用人的角度出發(fā)監(jiān)督施工，減少返工，防止留下后遺癥。如：1）在地下室施工階段關(guān)注地下水冒溢點位，提醒項目開發(fā)公司重點處理。2）在正負零到裙樓封頂階段關(guān)注如下方面：消防預埋管線、防雷引下線的施工質(zhì)量；主力店防水施工工藝、質(zhì)量及主力店裝修單位是否對其造成破壞等；防水施工時建議物業(yè)管理公司技術(shù)人員要旁站監(jiān)工。在商業(yè)部分內(nèi)裝施工階段關(guān)注如下方面：1)外墻防漏措施；2)多種經(jīng)營供電、通信點位的合理設置；3)設備設施安裝位置是否合適，安裝順序、質(zhì)量是否合格；在暖通設備安裝、調(diào)試、接管階段重點關(guān)注設備、管路安裝質(zhì)量，安裝情況是否滿足使用需求。（三）商業(yè)物業(yè)管理準備階段收集和掌握第一手資料通過早期介入可以大量收集和掌握物業(yè)的第一手資料，如收集圖紙資料、物業(yè)設備設施清單、設備調(diào)試記錄、物業(yè)技術(shù)檔案等。10 / 93提前策劃管理方案根據(jù)第一手材料提前策劃項目管理方案，進行機構(gòu)設置、人員配備、費用測算、員工培訓、開業(yè)準備等工作，使項目建設與經(jīng)營管理有條不紊的銜接與過渡，讓商業(yè)物業(yè)的硬件建設與軟件管理相得益彰。建立完善實用的服務系統(tǒng)和服務網(wǎng)絡商業(yè)物業(yè)在其經(jīng)營管理服務過程中，與社會有關(guān)部門發(fā)生密切關(guān)系，需要在早期介入時進行如下