【文章內(nèi)容簡介】 經(jīng)營行為的延續(xù)與終止.........................................................46第七節(jié) 安全、交通、消防的管理規(guī)定...................................................47第八節(jié) 市容、衛(wèi)生、綠化管理規(guī)定.....................................................48第九節(jié) 法律責(zé)任....................................................................49附件一：國產(chǎn)商品索證目錄.............................................................50附件二：進口商品索證目錄.............................................................54商業(yè)板塊費用報銷流程.................................................................56一、各類費用報銷流程.................................................................56二、具體金額限制.....................................................................56款審批表附件.........................................................................57招商工作流程圖.......................................................................58商業(yè)管理制度及招商管理準(zhǔn)則第一部分 招商管理招商成敗是商業(yè)項目能否運做成功的決定性因素，也是項目是否能夠迅速成長的推動性因素。為強化項目招商的指揮、調(diào)度、協(xié)調(diào)、督察、獎懲功能，明確招商各相關(guān)責(zé)任單位、責(zé)任人及招商人員所負的各階段職責(zé)任務(wù)，提高招商質(zhì)量，特制定本管理辦法。第一節(jié) 市場調(diào)研一、市場調(diào)研工作界定新商業(yè)項目開工前一個月，由商業(yè)板塊總部組織招商人員展開市調(diào)，參與調(diào)研部門有商業(yè)板塊招商部、人力資源部、物管部，調(diào)研內(nèi)容包括商圈情況、同行業(yè)及競爭對手情況、居住人口及消費水平、租金水平、商戶資源、物業(yè)管理、媒體、薪酬福利水平等。商業(yè)項目正常經(jīng)營后，當(dāng)?shù)胤止緫?yīng)不定期對商品品牌、競爭對手、所有城市新商業(yè)項目的情況進行調(diào)研，形成市場調(diào)研報告經(jīng)當(dāng)?shù)胤止究偨?jīng)理審核后報商業(yè)板塊總部。遇商業(yè)項目商業(yè)業(yè)態(tài)重大調(diào)整，各地分公司需要進行市場調(diào)研，調(diào)研內(nèi)容為商圈情況、同行業(yè)及競爭對手情況、租金水平、商戶資源，形成市調(diào)報告后報商業(yè)板塊總部，商業(yè)板塊總部各相關(guān)部門核實調(diào)查。二、市場調(diào)研準(zhǔn)備資料準(zhǔn)備商業(yè)項目建筑資料，城市行政、人口、經(jīng)濟資料，市場調(diào)研表格，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地圖等。人員準(zhǔn)備由商業(yè)板塊總部組織招商部、物管部、人力資源部、當(dāng)?shù)胤止境闪⑹姓{(diào)小組。由商業(yè)板塊總部相關(guān)部門對當(dāng)?shù)胤止鞠嚓P(guān)人員進行市調(diào)培訓(xùn)。三、市場調(diào)研工作計劃、內(nèi)容及要求詳細調(diào)研當(dāng)?shù)厣虡I(yè)、居民、商戶資源、人力資源薪酬、物業(yè)管理、物業(yè)費用情況，為商業(yè)規(guī)劃及項目籌備提供數(shù)據(jù)支持，最終形成市場調(diào)研報告。城市零售狀況分析主要商圈情況，不同業(yè)態(tài)在當(dāng)?shù)厣倘Φ姆植记闆r、數(shù)量和面積比例、經(jīng)營狀況，未來發(fā)展規(guī)劃等。同類競爭對手分析基本情況、總面積、規(guī)劃布局、業(yè)態(tài)面積配比、檔次定位、開業(yè)時間、歷史經(jīng)營狀況、消費環(huán)境、消費結(jié)構(gòu)（客層定位）、租金價格或合作條件、相關(guān)費用（物業(yè)管理費）、人力資源費用、品牌情況、服務(wù)管理、停車位數(shù)量、客流量、客單價、招商優(yōu)惠條件等。本項目分析地理位置、項目規(guī)模、周邊環(huán)境、交通，35公里半徑人口數(shù)量結(jié)構(gòu)和特征、商業(yè)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施、市政設(shè)施、小區(qū)數(shù)量、入住人口、居民戶數(shù)、人均收入、人均消費支出、消費特征、物業(yè)狀況（規(guī)劃部提供包括住宅、酒店寫字樓、商業(yè)的全部情況），工程進度時間等；對本項目定位、商業(yè)規(guī)劃、招商政策、目標(biāo)品牌及租金價格物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)的建議。新聞媒體調(diào)研調(diào)研各種媒體的收費標(biāo)準(zhǔn)和當(dāng)?shù)刂髁髅襟w、廣告媒體合作單位的情況。形成調(diào)研結(jié)論根據(jù)各部門數(shù)據(jù)形成調(diào)研結(jié)論，指導(dǎo)當(dāng)?shù)胤止就瓿晌飿I(yè)管理費測算、工資薪酬水平、開辦費預(yù)算、招商宣傳推廣費預(yù)算、組織架構(gòu)編制。第二節(jié) 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商政策及租金方案一、業(yè)態(tài)規(guī)劃根據(jù)市調(diào)報告及發(fā)展部提供的相關(guān)數(shù)據(jù)，商業(yè)板塊總部負責(zé)草擬新商業(yè)項目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃。對于已經(jīng)營商業(yè)項目的經(jīng)營出現(xiàn)嚴(yán)重問題或50%以上租賃合同到期前3個月，由商業(yè)板塊招商部負責(zé)指導(dǎo)當(dāng)?shù)胤止静輸M項目業(yè)態(tài)調(diào)整規(guī)劃。商業(yè)項目的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃包括商業(yè)定位、業(yè)態(tài)面積占比、各業(yè)態(tài)在項目樓層的分布、目標(biāo)品牌等。新商業(yè)項目的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃形成后，由商業(yè)板塊招商部提報商業(yè)板塊總部論證，在商業(yè)板塊總經(jīng)理、各業(yè)務(wù)主管副總經(jīng)理、各部門負責(zé)人、當(dāng)?shù)胤止炯吧虡I(yè)板塊其他部門領(lǐng)導(dǎo)參與論證。經(jīng)討論、調(diào)整后的規(guī)劃報集團領(lǐng)導(dǎo)審批。經(jīng)營期商業(yè)項目的商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)整規(guī)劃形成后，經(jīng)商業(yè)板塊招商部審核，報商業(yè)板塊總部審批。商業(yè)板塊招商部負責(zé)依據(jù)經(jīng)集團審批后的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃指導(dǎo)當(dāng)?shù)胤止局朴喺猩谭桨福⒏M商業(yè)規(guī)劃執(zhí)行情況。商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃一經(jīng)確定，當(dāng)?shù)胤止颈仨殗?yán)格執(zhí)行。若執(zhí)行中有調(diào)改意見須提報調(diào)改方案，經(jīng)商業(yè)板塊招商部審核后報商業(yè)板塊總部審批，審批后的調(diào)改方案方可執(zhí)行。二、招商政策及租金方案商業(yè)板塊招商部根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r、項目業(yè)態(tài)規(guī)劃、集團要求草擬新商業(yè)項目招商政策及租金方案。商業(yè)板塊招商部指導(dǎo)當(dāng)?shù)胤止靖鶕?jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r、項目經(jīng)營情況、項目商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)整規(guī)劃、集團要求草擬經(jīng)營期商業(yè)項目的招商政策及租金方案。招商政策及租金方案包括：各商鋪租金，各業(yè)態(tài)租賃合同年限，保證金、租金交納方式，租金年增長比率，優(yōu)惠政策。新商業(yè)項目招商政策及租金方案草擬后，由商業(yè)板塊招商部提報商業(yè)板塊總部論證，商業(yè)板塊總經(jīng)理、各業(yè)務(wù)主管副總經(jīng)理、各部門負責(zé)人、當(dāng)?shù)胤止炯吧虡I(yè)板塊其他部門領(lǐng)導(dǎo)參與論證。經(jīng)討論、調(diào)整后的招商政策及租金方案報集團領(lǐng)導(dǎo)審批。經(jīng)營期商業(yè)項目招商政策及租金方案形成后，經(jīng)商業(yè)板塊招商部審核，報商業(yè)板塊總部審批。商業(yè)板塊招商部負責(zé)監(jiān)督、檢查政策及方案執(zhí)行情況。當(dāng)?shù)胤止?