商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃和招商知識(編輯修改稿)
2024-08-30 10:35 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 60。第三章 商業(yè)地產(chǎn)項目研究模版1．區(qū)域商業(yè)環(huán)境及未來發(fā)展趨勢研究216。 總體商業(yè)概況；216。 交通及人流研究；216。 商業(yè)業(yè)態(tài)分布及演變趨勢；216。 區(qū)域商業(yè)規(guī)劃政策；216。 相關(guān)商業(yè)業(yè)態(tài)投資者、經(jīng)營者、消費者特征描述；2． 商業(yè)投資者研究216。 商業(yè)地產(chǎn)投資的基本準(zhǔn)則；216。 選擇相關(guān)項目的標(biāo)準(zhǔn)；216。 對區(qū)位、規(guī)模、價格/租金的要求；216。 對項目相關(guān)指標(biāo)（進(jìn)深、面寬、水、電、光、層高、空調(diào)、交通、車位、戶外廣告牌等）的特殊要求；216。 商業(yè)投資歷史；216。 擬投入的資金量；216。 投資目的及擬經(jīng)營的業(yè)態(tài)；3． 商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營者研究216。 選擇相關(guān)項目的標(biāo)準(zhǔn)；216。 對區(qū)位、規(guī)模、對租金的接受能力；216。 從經(jīng)營層面對商業(yè)地產(chǎn)項目的相關(guān)指標(biāo)（進(jìn)深、面寬、水、電、光、層高、空調(diào)、交通、車位、戶外廣告牌等）的特殊要求；216。 商業(yè)經(jīng)營歷史；216。 經(jīng)營業(yè)態(tài)；4．商業(yè)相關(guān)業(yè)態(tài)消費者研究216。 日常消費半徑；216。 對不同商品及服務(wù)的消費能力；216。 選擇不同商品及服務(wù)消費場所的標(biāo)準(zhǔn)；216。 對本項目的接受程度；5． 商業(yè)項目定位216。 項目商圈界定；216。 總體業(yè)態(tài)定位及布局；216。 項目投資客/經(jīng)營者/消費者界定；216。 產(chǎn)品建議；216。 售價/租金建議；第四章 商業(yè)街地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計商業(yè)地產(chǎn)項目從規(guī)模和形態(tài)上分兩大類，一類是大型的Shopping Mall，還有一類是商業(yè)街的商鋪店面。首先講一下大型綜合商業(yè)，國外叫做Shopping Mall，即購物中心。比如北京四、五環(huán)路沿線規(guī)劃了四、五個Shopping Mall，但到目前為止，真正意義上的Shopping Mall一個都沒建起來。盡管立項非常多，規(guī)劃項目非常多，拿去招商做宣傳的非常多，但還沒有一個開始營業(yè)。像豐聯(lián)廣場、國貿(mào)中心等，也可以叫做Shopping Mall，但國外意義上的Shopping Mall北京現(xiàn)在還沒有。這里面反映出一個問題，國內(nèi)發(fā)展商在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面大都缺乏經(jīng)驗，操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好，其中最大的問題是認(rèn)不清商業(yè)地產(chǎn)和住宅項目開發(fā)的區(qū)別。很多發(fā)展商已經(jīng)做了許多住宅項目的開發(fā)，取得了一些成績也獲得了一些經(jīng)驗，以為商業(yè)地產(chǎn)也可以像住宅項目那樣運作，找地找項目，自己做市場評估，自己完成規(guī)劃設(shè)計，然后招商，振臂一呼，結(jié)果就會一呼百應(yīng)，實際上存在很大的問題。 為什么說商業(yè)地產(chǎn)和住宅項目存在很大的區(qū)別呢？如果作一個形象的比喻，我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)是傳銷，住宅項目是直銷。做住宅項目時，發(fā)展商可以自己分析市場，根據(jù)對市場需求的研究作產(chǎn)品定位，決定戶型的比例以及住宅產(chǎn)品的類型，然后通過銷售處進(jìn)行直接銷售。但大型的綜合商業(yè)則完全不同，它的銷售對象不是直接的購物消費者（可能有些散戶，可以把他們視為直銷），而是商家，即商業(yè)經(jīng)營者。根據(jù)業(yè)態(tài)的不同，有些商業(yè)地產(chǎn)的銷售對象的商家是主力店。發(fā)展商首先要找到主力店，按照他們的要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計。對于大型綜合商業(yè)，這是最難的一件事情。比如一個幾十萬平米的店，招一家主力店最多是2萬平米（家樂福分店賣場部分一般是8千－），就算能拿到能夠解決十萬平米的主力店，還有十幾萬平米等待解決，這會對發(fā)展商產(chǎn)生非常大的壓力。 發(fā)展商通過對市場環(huán)境和地區(qū)人口的分析，認(rèn)為Shopping Mall有市場需求，然而具體操作并不容易。既然是傳銷，發(fā)展商要把店鋪賣出去，就應(yīng)該先決定主力店的形式，是倉儲式還是像家樂福這樣的家電用品，對于不同的主力店其賣場的比例大小也不同。如家樂福做某些地區(qū)的分店，他們知道對賣場的面積、停車位的面積、貨架的陳列等都有一系列的要求。如果發(fā)展商自己做設(shè)計不符合這樣的要求，那絕對是錯誤的，而且做得越深入，后期招商的困難越大。 一、國外主力店招商有自己的評估辦法主力店招商有一系列的具體要求，而不是發(fā)展商認(rèn)為這個項目好就能夠招商成功，這其中有一個對項目的市場判斷問題。對于發(fā)展商而言，認(rèn)清商業(yè)和住宅開發(fā)之間的區(qū)別是最重要的。全國幾乎所有的發(fā)展商都存在這樣一種情況，盲目地進(jìn)行設(shè)計。當(dāng)初有開發(fā)商找我做設(shè)計，我就認(rèn)為，應(yīng)該先明確了業(yè)態(tài)、招商渠道以后再做設(shè)計，否則招商會有壓力。同樣是商業(yè)地產(chǎn)，它們的定位是不同的，像體驗式的商業(yè)，咖啡、休閑、娛樂、電腦這類游戲設(shè)施可以兼容，還有一些業(yè)態(tài)是無法互相兼容的。有的Shopping Mall是家具城，有的是建材城，它們的定位是不一樣的。即使同是大型業(yè)態(tài)，如沃爾瑪、家樂福，或者國內(nèi)的聯(lián)華超市，也首先得明確商業(yè)態(tài)的形式。另一方面是專業(yè)顧問機(jī)構(gòu)的重要性。國內(nèi)發(fā)展商對此基本沒有認(rèn)識，所以導(dǎo)致專業(yè)化的顧問機(jī)構(gòu)在國內(nèi)沒有市場。大部分發(fā)展商基本上是自己做招商材料，文字表述寫得一塌糊涂，沒有邏輯層次和賣點訴求，多數(shù)人根本看不懂發(fā)展商到底要招什么類型的。招商前幾頁總是自己很在乎的如政府領(lǐng)導(dǎo)的題詞，而國外的企業(yè)、財團(tuán)、連鎖店看中的卻是市場分析、財務(wù)分析等，中國恰恰缺乏這些信譽(yù)保證。全世界能夠做大型商業(yè)地產(chǎn)評估、資源整合、主力店招商，以至介入到最后管理和實施的顧問公司不會超過十幾家。因此目前專業(yè)顧問機(jī)構(gòu)在國內(nèi)還沒有形成市場。發(fā)展商都以為自己能夠招商，但實際上是很困難的。像家樂福這樣的
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