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商業(yè)地產規(guī)劃和招商知識(編輯修改稿)

2024-08-30 10:35 本頁面
 

【文章內容簡介】 60。第三章 商業(yè)地產項目研究模版1.區(qū)域商業(yè)環(huán)境及未來發(fā)展趨勢研究216。 總體商業(yè)概況;216。 交通及人流研究;216。 商業(yè)業(yè)態(tài)分布及演變趨勢;216。 區(qū)域商業(yè)規(guī)劃政策;216。 相關商業(yè)業(yè)態(tài)投資者、經營者、消費者特征描述;2. 商業(yè)投資者研究216。 商業(yè)地產投資的基本準則;216。 選擇相關項目的標準;216。 對區(qū)位、規(guī)模、價格/租金的要求;216。 對項目相關指標(進深、面寬、水、電、光、層高、空調、交通、車位、戶外廣告牌等)的特殊要求;216。 商業(yè)投資歷史;216。 擬投入的資金量;216。 投資目的及擬經營的業(yè)態(tài);3. 商業(yè)地產經營者研究216。 選擇相關項目的標準;216。 對區(qū)位、規(guī)模、對租金的接受能力;216。 從經營層面對商業(yè)地產項目的相關指標(進深、面寬、水、電、光、層高、空調、交通、車位、戶外廣告牌等)的特殊要求;216。 商業(yè)經營歷史;216。 經營業(yè)態(tài);4.商業(yè)相關業(yè)態(tài)消費者研究216。 日常消費半徑;216。 對不同商品及服務的消費能力;216。 選擇不同商品及服務消費場所的標準;216。 對本項目的接受程度;5. 商業(yè)項目定位216。 項目商圈界定;216。 總體業(yè)態(tài)定位及布局;216。 項目投資客/經營者/消費者界定;216。 產品建議;216。 售價/租金建議;第四章 商業(yè)街地產項目的規(guī)劃設計商業(yè)地產項目從規(guī)模和形態(tài)上分兩大類,一類是大型的Shopping Mall,還有一類是商業(yè)街的商鋪店面。首先講一下大型綜合商業(yè),國外叫做Shopping Mall,即購物中心。比如北京四、五環(huán)路沿線規(guī)劃了四、五個Shopping Mall,但到目前為止,真正意義上的Shopping Mall一個都沒建起來。盡管立項非常多,規(guī)劃項目非常多,拿去招商做宣傳的非常多,但還沒有一個開始營業(yè)。像豐聯(lián)廣場、國貿中心等,也可以叫做Shopping Mall,但國外意義上的Shopping Mall北京現在還沒有。這里面反映出一個問題,國內發(fā)展商在商業(yè)地產開發(fā)方面大都缺乏經驗,操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好,其中最大的問題是認不清商業(yè)地產和住宅項目開發(fā)的區(qū)別。很多發(fā)展商已經做了許多住宅項目的開發(fā),取得了一些成績也獲得了一些經驗,以為商業(yè)地產也可以像住宅項目那樣運作,找地找項目,自己做市場評估,自己完成規(guī)劃設計,然后招商,振臂一呼,結果就會一呼百應,實際上存在很大的問題。 為什么說商業(yè)地產和住宅項目存在很大的區(qū)別呢?如果作一個形象的比喻,我認為商業(yè)地產是傳銷,住宅項目是直銷。做住宅項目時,發(fā)展商可以自己分析市場,根據對市場需求的研究作產品定位,決定戶型的比例以及住宅產品的類型,然后通過銷售處進行直接銷售。但大型的綜合商業(yè)則完全不同,它的銷售對象不是直接的購物消費者(可能有些散戶,可以把他們視為直銷),而是商家,即商業(yè)經營者。根據業(yè)態(tài)的不同,有些商業(yè)地產的銷售對象的商家是主力店。發(fā)展商首先要找到主力店,按照他們的要求進行規(guī)劃設計。對于大型綜合商業(yè),這是最難的一件事情。比如一個幾十萬平米的店,招一家主力店最多是2萬平米(家樂福分店賣場部分一般是8千-),就算能拿到能夠解決十萬平米的主力店,還有十幾萬平米等待解決,這會對發(fā)展商產生非常大的壓力。 發(fā)展商通過對市場環(huán)境和地區(qū)人口的分析,認為Shopping Mall有市場需求,然而具體操作并不容易。既然是傳銷,發(fā)展商要把店鋪賣出去,就應該先決定主力店的形式,是倉儲式還是像家樂福這樣的家電用品,對于不同的主力店其賣場的比例大小也不同。如家樂福做某些地區(qū)的分店,他們知道對賣場的面積、停車位的面積、貨架的陳列等都有一系列的要求。如果發(fā)展商自己做設計不符合這樣的要求,那絕對是錯誤的,而且做得越深入,后期招商的困難越大。 一、國外主力店招商有自己的評估辦法主力店招商有一系列的具體要求,而不是發(fā)展商認為這個項目好就能夠招商成功,這其中有一個對項目的市場判斷問題。對于發(fā)展商而言,認清商業(yè)和住宅開發(fā)之間的區(qū)別是最重要的。全國幾乎所有的發(fā)展商都存在這樣一種情況,盲目地進行設計。當初有開發(fā)商找我做設計,我就認為,應該先明確了業(yè)態(tài)、招商渠道以后再做設計,否則招商會有壓力。同樣是商業(yè)地產,它們的定位是不同的,像體驗式的商業(yè),咖啡、休閑、娛樂、電腦這類游戲設施可以兼容,還有一些業(yè)態(tài)是無法互相兼容的。有的Shopping Mall是家具城,有的是建材城,它們的定位是不一樣的。即使同是大型業(yè)態(tài),如沃爾瑪、家樂福,或者國內的聯(lián)華超市,也首先得明確商業(yè)態(tài)的形式。另一方面是專業(yè)顧問機構的重要性。國內發(fā)展商對此基本沒有認識,所以導致專業(yè)化的顧問機構在國內沒有市場。大部分發(fā)展商基本上是自己做招商材料,文字表述寫得一塌糊涂,沒有邏輯層次和賣點訴求,多數人根本看不懂發(fā)展商到底要招什么類型的。招商前幾頁總是自己很在乎的如政府領導的題詞,而國外的企業(yè)、財團、連鎖店看中的卻是市場分析、財務分析等,中國恰恰缺乏這些信譽保證。全世界能夠做大型商業(yè)地產評估、資源整合、主力店招商,以至介入到最后管理和實施的顧問公司不會超過十幾家。因此目前專業(yè)顧問機構在國內還沒有形成市場。發(fā)展商都以為自己能夠招商,但實際上是很困難的。像家樂福這樣的
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