【文章內容簡介】 五、物業(yè)交付標準 六、實現(xiàn)一期購買商鋪中有 30℅ 的自營商戶 七、高峰論壇會之后意向商戶簽訂進駐意向書（不收取費用） 招商執(zhí)行 2023. 2023. 2023. 2023. 2023. 2023. 2023. 2023. 2023. 2023. 銷售開盤 時間 9月 8 號 目的 實現(xiàn)商鋪大賣特賣，最大限度提高自購自營商戶比重；增強知名度，為全面招商做準備。 參與人群 政府人員、行業(yè)協(xié)會人員、參加認籌投資戶、參加認籌自營戶、本地五金商戶、外地意向客戶、媒體。 工作內容： 一． — 。收集商戶信息，建立商戶名錄。組織第一批商戶前來項目地考察并和本地商戶交流。 二． — （不收取費用），同時了解商戶購買意向，并邀請參加開盤活動。 三． — ，篩選龍頭商戶和大商戶。 四． — ，傳達開盤信息，了解購買意向。 五． — ，到訪人數(shù)。 六． ，當天盡可能邀請更多商戶前來參加開盤，烘托銷售現(xiàn)場氣氛。 七． 本階段回訪商戶要足量釋放市場利好信息，充分利用外地品牌商家來逼定本地商戶。 八． 全程媒體廣告宣傳配合 招商執(zhí)行 第四階段 —— 招商開盤期 本階段目的 : 招商全面啟動，大力宣傳品牌商戶招商認籌及準自營商戶的情況提升其他商戶的進駐信心，以達到出租出售率最大化。此時銷售進入攻堅時期，全力消化剩余的難點鋪位，再次以外來商戶前來考察形成互動效果，促進投資客的積極性，增加他們對市場的堅定信心。 目 標： 一、自購自營商戶簽訂正式購房合同和相關法律文本，回收房款和租金 二、本地商戶再次走訪，增強政府對老市場拆遷規(guī)劃的輿論導向，促進招商認籌量。 三、上下游市場招商，進一步增加租鋪氛圍。 四、宣傳品牌主力商戶的簽約情況，爭取帶動中、小商戶進駐市場。 招商執(zhí)行 2023. 2023. 2023. 2023. 2023. 2023. 2023. 2023. 2023. 2023. 招商開盤 時間 11月 8 號 目的 實現(xiàn)項目整體出租，促進項目銷售，增強宣傳和知名度，塑造市場專業(yè)形象，為二期做預熱。 參與人群 政府人員、行業(yè)協(xié)會人員、參加認籌商戶、本地五金商戶、意向進駐商戶、媒體。 一． 充分宣傳已簽約的自營主力商戶。 二． — ，最大限度提高自營戶數(shù)量。 三． — ，宣傳自營戶比例，增加純租商戶認籌數(shù)量。 四． — ，傳達項目動態(tài)信息，組織外地商戶第二次現(xiàn)場考察項目，了解項目信息、工程進度，不斷增加認籌數(shù)量；組織已經認購的商戶和外地商戶交流，形成兩地商戶相互擠壓。 五． — 、杭州等地進行異地巡回招商；大量派發(fā)單頁并與商戶面對面溝通，迅速提升項目知名度，增加招商認籌數(shù)量。 六． — ；大量派發(fā)單頁并與商戶面對面溝通，迅速提升項目知名度，增加招商認籌數(shù)量。 七． 1000元每間的誠意金，選鋪成功后轉入租金，選鋪不成功在統(tǒng)一開盤后無息返還。 八． 本地招商的重點是紫金市場和關林市場，難點是關林市場。 工作內容： 招商執(zhí)行 第五階段 —— 物業(yè)交付、配套招商 本階段目的 : 協(xié)助物業(yè)交接商鋪，盡量提前讓商戶進場裝修，實現(xiàn)元旦試營業(yè)。同時逐步完成商業(yè)配套招商工作，為商戶營造安逸的經營環(huán)境，再次走訪本地及周邊市區(qū)五金專業(yè)市場，進入補充招商期以及積累二期意向商戶。 目 標： 一、純租商戶簽訂正式租賃合同和相關法律文本，回收租金 二、協(xié)助商戶辦理裝修事宜 三、專業(yè)市場商業(yè)配套招商 四、策劃元旦試營業(yè)活動 五、積累二期商戶數(shù)量，建立意向名錄 招商執(zhí)行 2023. 2023. 2023. 2023. 2023. 2023. 2023. 2023. 2023. 2023. 試營業(yè) 時間 2023年 5月 18(農歷四月初九） 目的 通過舉辦一系列的促銷活動增強商戶信心，進一步促進銷售，促進配套招商，預熱二期。 參與人群 政府人員、行業(yè)協(xié)會人員、業(yè)主、本市場商戶、媒體朋友、二期意向商戶。 工作內容： 一． — 速逼定。 二． — ，主要目標客戶群體是專業(yè)市場商業(yè)配套業(yè)態(tài)。 三． — 、品牌商戶，大量派發(fā)單頁免費宣傳商戶產品。進一步提升市場形象，促進配套招商的同時推動銷售在二次開盤。 四． — 2023. ，準備交房材料，法律文本移交物業(yè)管理。 五． — 。 六． — ，消化剩余鋪位。 七． — ，二期燈具，燈飾市場進行第一輪走訪，宣傳項目信息，建立商戶名錄，為二期招商奠定基礎。 八． 自營戶和純租賃商戶需要繳納每間 3000元的誠信經營保證金，用于對商戶延期繳納水電費，物業(yè)費及處理由商戶原因引起的客訴，維護良好的經營次序不斷提升市場整體形象。 招商執(zhí)行 ?業(yè)態(tài)規(guī)劃 ?招商策略 ?招商執(zhí)行 ?租賃政策 ?招商管理 ?行業(yè)信息 租賃政策 租 賃 前 期 商 戶 積 累 期 租金反推法 市場租金比較法 租金測試第一階段 租金測試第二階段 最終租金價格 綜合比較后租金判斷 租金初步定位 租賃政策 根據(jù)項目定位報告中的初步銷售均價為 6800元 /㎡ ， 按照 6%的投資回報率計算，則標準租金為： 6800元 /㎡ (銷售單價 ) 6%（回報率） 247。 12月 = 34元 /㎡ /月 每套商鋪年租金為： 34元 /㎡ /月 70 ㎡ 12月 = 28560元 /套 /年 方案一：租金反推法 租賃政策 由表得出各市場租金平均水平 關林五金市場平均租金：（ 30+60） / 2 = 45元 /㎡ /月 紫金市場平均租金：（ 20+30） / 2 = 25元 /㎡ /月 健康路五金市場平均租金：（ 19+25） / 2 = 22元 /㎡ /月 方案二：市場租金對比法 目前洛陽五金市場租金區(qū)間水平： 名稱 關林五金市場 紫金市場 健康路五金市場 租金區(qū)間 3060 元 /㎡ /月 2030 元 /㎡ /月 1925元 /㎡ /月 主力鋪位面積 60 ㎡ （上下層面積） 40 ㎡ （平均面積） 42㎡ （上下層面積） 主力鋪位租金 18003600元 /套 /月 8001200元 /間 /月 7981050元 /套 /月 租賃政策 整體均價 P： P=∑( C * K * I )； 權重比值 K：指以本項目總計作為基準，與各區(qū)域間的比值； 以上各項目租金為租金平均價格，按照市場比較法測算項目租金價格為 20元 /㎡ /月；年租金 16800元 /套 /年 CPM競爭態(tài)勢分析 比較因素 基本值 關林市場 紫金市場 健康路市場 本市場 權重 分值 加權分 分值 加權分 分值 加權分 分值 加權分 市場品牌 9 9 81 8 72 4 36 2 18 市場管理 9 5 45 6 54 4 36 7 63 市場輻射 12 12 144 8 96 6 72 4 48 商業(yè)氛圍 7 7 49 6 42 6 42 2 14 宣傳推廣 10 8 80 7 70 3 30 5 50 地理位置 11 11 121 9 99 9 99 3 33 商業(yè)配套 7 7 49 6 42 5 35 2 14 業(yè)態(tài)規(guī)劃 8 5 40 7 56 4 32 7 56 政府扶持 10 6 60 7 70 5 50 7 70 硬件設施 9 6 54 7 63 5 45 7 63 市場規(guī)劃 8 6 48 7 56 5 40 7 56 合計 100 76 771 67 720 56 517 53 485 權重比值 平均租金 45 25 22 比較均價 所占權重 權重均價 租賃政策 綜合比較后租金價格初步價格判斷 目前洛陽老專業(yè)市場多為只租不售，租金價位普遍偏低，市場租金對比法得出的租金價位無法很好的支撐銷售價格，考慮結合項目自身情況，市場租金對比法與銷售價格反算租金的占比如下： 租金反推法得出租金為： 28560元 /套 /年 市場租金對比法得出租金為： 16800元 /套 /年 租金反推法占比： 70％ 市場租金對比法占比： 30％ 根據(jù)以上條件可以計算出每套商鋪年租金 28560元 /套 /年 70 ％ + 16800元 /套 /年 30 ％ =25032元 /套 /年 租賃政策 本項目每套商鋪租金達到市場平均租金水平的兩倍，作為新市場面臨周邊人氣淡薄，實際經營面積小，市場負面案例影響等招商難點，因此需要給予具有吸引力的招商政策才能實現(xiàn)良好招商率同時促進銷售率，理由如下： 銷售是前提，投資客是主體，投資者會從招商情況衡量投資價值，因而招商情況對 投資者的影響較大，自營戶則更是關心招商率情況； 基本上所有的專業(yè)市場商戶，都認可 “放水養(yǎng)魚 ”的概念。專業(yè)市場前期招商收益 不是收取高額租金為目的，而是靠各種手段吸引商戶入駐； 前期租金低，免租期長，后期租金增長的空間更大，商鋪租金價格和銷售價格的升 值更明顯，從而利于項目后續(xù)開發(fā)物業(yè)能取得更大收益； 項目租金建議 租賃政策 建議“租一年免兩年” +“送裝修補貼” +“再送搬遷補助”的優(yōu)惠政策，即三年合同期商戶交租金 15000萬元/套，與市場租金水平相近，且較有吸引力。 項目租賃政策 —— 方案一 采取?免租 +裝修補貼 +搬遷補助?的組合優(yōu)惠方式，把項目的高額租金拉近與市場租金水平； 多種優(yōu)惠方式更加迎合商戶的心理。 根據(jù)以上分析得出的標準租金 25000元 /套 /年，高于各市場租金水平； 作為新市場，周邊缺乏人氣和商業(yè)氛圍，因而要把商家從人氣旺、商業(yè)氛圍弄、租金低廉、地理位置好的市場引到本項目，需要采取一定的優(yōu)惠措施。 租賃優(yōu)惠政策：純租賃商戶：交一年租金用三年； 自營商戶：交半年租金用三年； 其他優(yōu)惠政策：開業(yè)一個月返還商戶搬遷補助： 5000元 /間 開業(yè)三月后返還商戶裝修補貼： 5000元 /間 招商難點 應對策略 具體方式 租賃政策 租賃政策 項目租賃政策 —— 方案二 招商口號： “租一年免兩年” +“租金分期交付” +“送裝修補貼” +“再送搬遷補助”推廣噱頭強，吸引力大。 純租戶分 兩次 交付租金，緩解商戶前期投入較大資金壓力； 自營戶交半年租金用三年。 同方案一，作為新市場，要將商戶從租金低位置好的老市場引到本項目，