【文章內(nèi)容簡介】 明書；10)鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；11)新材料、新配件的鑒定合格證書；12)水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書；13)砂漿、混凝土試塊試壓報告；14)供水、供暖的試壓報告。四、物業(yè)移交在完成了物業(yè)驗收之后，所有物業(yè)連同設(shè)備就移交給物業(yè)管理公司。驗收沒有問題的設(shè)備在
驗收簽字的同時就可予以移交。物業(yè)要直接移交給物業(yè)管理公司，原因是物業(yè)在完成驗收之后，就進入了使用階段，而使用
管理是由物業(yè)管理公司來進行的，加之物業(yè)管理公司參與了施工監(jiān)理和工程驗收，只有它才
對各種情況十分清楚，而且早已為投入使用作了各種準(zhǔn)備，包括各種崗位培訓(xùn)，甚至模擬操
作等。物業(yè)要移交給物業(yè)管理公司的另一個原因在于，即使是由發(fā)展商或代理商售出的物業(yè)，當(dāng)其
向業(yè)主移交時，移交者必須是物業(yè)管理公司，因為物業(yè)向業(yè)主的移交就是物業(yè)管理公司和業(yè)
主共同管理、相互監(jiān)督的開始，移交過程中就有許多與管理有關(guān)的程序需要完成，如簽訂居
住管理公約，預(yù)交水電費押金，領(lǐng)取《物業(yè)管理手冊》，知會管理條例等。這就像造好的機
車在投入運行時必須令其駛?cè)胝墸绻婚_始就出了軌，即使你有能力再使之上軌，畢竟
要花許多人力和財力。物業(yè)管理公司在接受移交時必須有全體專業(yè)人員參加，才能作最后的驗收確認(rèn)，尤其是要查
對責(zé)成返工的工程是否保證質(zhì)量地完成了。五、交接雙方的責(zé)任1為盡快發(fā)揮投資效益，建設(shè)單位應(yīng)按接管驗收應(yīng)具備的條件和應(yīng)檢索提交的資料提前做
好
房屋交驗準(zhǔn)備，房屋竣工后，及時提出接管驗收申請。按管單位應(yīng)在15日內(nèi)審核完畢，及時
簽發(fā)驗收通知并約定時間驗收，經(jīng)檢驗符合要求，接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽署驗收合格憑證，
并應(yīng)及時簽發(fā)接管文件。未經(jīng)接管的新建房屋一律不得分配使用。2接管驗收時，交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。驗收不合格時，雙方協(xié)議處理辦法，并
商定時間復(fù)驗，建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格，組織復(fù)驗。，如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會同建設(shè)單位，共同
分析研究，查明原因，如屬設(shè)計、施工、材料的原因應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理，如屬使用不當(dāng)
，管理不善的原因，則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。4新建房屋從驗收之日起，應(yīng)執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修，并向
接
管單位預(yù)付保修保證金。接管單位在需要時用于代修。保修期滿，按實計算，也可以在驗收
接管時，雙方達成協(xié)議。建設(shè)單位一次性撥付保修費用，由接管單位負(fù)責(zé)保修。5新建房屋一經(jīng)接管，建設(shè)單位應(yīng)負(fù)責(zé)在三個月內(nèi)組織辦理承租手續(xù)，逾期不辦，應(yīng)承擔(dān)
因房屋空置而產(chǎn)生的經(jīng)濟損失和事故責(zé)任。六、接管物業(yè)的善后問題房屋竣工后，物業(yè)管理管理公司要與建設(shè)單位辦理物業(yè)移交手續(xù)。在移交驗收中，如果發(fā)現(xiàn)
物業(yè)質(zhì)量和設(shè)計問題，以及其它遺留問題，應(yīng)及時提請開發(fā)建設(shè)單位和施工單位解決。物業(yè)管理公司也可以代理開發(fā)建設(shè)單位和施工單位在保修期內(nèi)的保修責(zé)任，并按規(guī)定使用委
托方提供的保修款。由于開發(fā)建設(shè)單位租售原因造成移交后出現(xiàn)空置房屋，其管理服務(wù)費用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)
。辦理移交手續(xù)時，物業(yè)管理公司有權(quán)向開發(fā)建設(shè)單位索取以下與物業(yè)管理有關(guān)的書面資料：
工程建設(shè)資料、各類房屋清單、出售房屋的產(chǎn)權(quán)范圍或成本核算清單、住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)
備及公共場地清單、住宅區(qū)未完工的房屋、公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地的竣工日期、商業(yè)用
房及其它可以用于經(jīng)營的公用設(shè)施、設(shè)備和場地清單等。第三節(jié) 竣工驗收后的物業(yè)保修一、保修的范圍竣工驗收后的物業(yè)，在規(guī)定的保修期內(nèi)，因施工造成的質(zhì)量事故和質(zhì)量缺陷，應(yīng)按照建設(shè)部
1984年3月3日制定的《建筑工程保修辦法(試行)》的規(guī)定進行保修。各種建筑物、構(gòu)筑物和設(shè)備安裝工程的保修范圍如下：(1)屋面漏雨；(2)煙道、排氣孔道、風(fēng)道不通；(3)室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、面磚松動，有防水要求的地面漏水；(4)內(nèi)外墻及頂棚抹灰、面磚、墻線、油漆等飾面脫落，墻面漿活起堿脫皮；(5)門窗開關(guān)不靈或縫隙超過規(guī)范規(guī)定；(6)廁所、廚房、盥洗室地面泛水、倒坡積水；(7)外墻外漏水、陽臺積水；(8)水塔、水池、有防水要求的地下室漏水；(9)室內(nèi)上下水、供熱系統(tǒng)管道漏水、漏氣，暖氣不熱，電器、電線漏電，照明燈具墜落；)
(10)室外上下管道漏水、堵塞，小區(qū)道路沉陷；(11)鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體及其他承重結(jié)構(gòu)變形、裂縫超過國家規(guī)范和設(shè)計要求。二、保修期限保修期限自移交手續(xù)辦理完之日起計算，根據(jù)《保修辦法》下列各類工程的保修期。(1)民用與公共建筑、一般工業(yè)建筑、構(gòu)筑物的土建工程為1年；(2)建筑物的照明電氣、上下水管線安裝工程為6個月；(3)建筑物的供熱、供冷系統(tǒng)為一個采暖、供冷期；(4)室外的上下水和小區(qū)道路為1年；(5)工業(yè)建筑的設(shè)備、電氣、儀表、工藝管線和有特殊要求的工程，其保修內(nèi)容和期限，由
使用單位和施工單位在合同中規(guī)定。第四節(jié) 接管驗收注意事項一、物業(yè)管理企業(yè)自身的注意事項物業(yè)的接管驗收是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理企業(yè)通
過接管驗收，即由對物業(yè)的前期管理轉(zhuǎn)入到對物業(yè)的實體管理之中。因此，為確保今后物業(yè)
管理工作能順利開展，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗收時應(yīng)注意以下幾個方面：1物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精、對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的管理人員及技術(shù)人員參加驗收
工作。2物業(yè)管理企業(yè)既應(yīng)從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上，
對物業(yè)進行嚴(yán)格的驗收，以維護業(yè)主的合法權(quán)益。3接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商對存在的問題加固補強
、整修，直至完全合格。4落實物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)商負(fù)責(zé)保修，向物業(yè)管理
企業(yè)交付保修保證金，或由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)保修，開發(fā)商一次性撥付保修費用。5開發(fā)商應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)移交整套圖紙資料，包括產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料。6物業(yè)管理企業(yè)接受的只是對物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)以及政府賦予的有關(guān)權(quán)利。7接管驗收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗收后合格憑證，簽發(fā)接管文件。當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗收與接管工作即完成
。二、物業(yè)管理企業(yè)外部的注意事項1接管不規(guī)范，驗收不合格。雖然國家或地方頒布了接管驗收方面的一些規(guī)范，但實際操
作
過程中常常不能嚴(yán)格執(zhí)行。之所以會在接管驗收中出現(xiàn)濫用職權(quán)的腐敗現(xiàn)象主要原因就是接
管主體沒有完全進入市場，沒有真正界定清楚交接雙方的權(quán)、責(zé)。即使接管后出現(xiàn)質(zhì)量問題
或發(fā)生事故，往往也不是責(zé)任方承擔(dān)，而是通過更高層次的協(xié)調(diào)，各方平擔(dān)風(fēng)險和責(zé)任。近
幾年，建設(shè)量非常大，伴之而來的是大量的有質(zhì)量問題的物業(yè)，各種事故頻頻發(fā)生。開發(fā)或
建筑企業(yè)的這種短期行為已造成了極大的浪費。同時，由于接管驗收的不規(guī)范，有時會造成
管理公司與開發(fā)或建筑企業(yè)之間的糾紛，最終受害的可能還是使用者。2物業(yè)的接管驗收牽涉到新舊體制的轉(zhuǎn)移，規(guī)范難度較大。計劃體制下的房屋管理模式仍
帶
有相當(dāng)?shù)钠毡樾?，其機制的轉(zhuǎn)換需要一個相當(dāng)長的時期，無論是外部環(huán)境，還是內(nèi)部素質(zhì)都
有待在實踐中逐步改善。一些物業(yè)管理公司是在原房管部門基礎(chǔ)上成立的，雖然牌子換了，
但實質(zhì)內(nèi)容沒變，接管驗收免不了老一套。按公司法新成立的一些物業(yè)管理公司，在接管驗
收的規(guī)范化方面走得比較快，做了一些有益的探索。3缺乏統(tǒng)一的接管驗收合同文本。接管驗收合同訂立的內(nèi)容可隨物業(yè)的情況或其他條件的
不
同而有所不同，但其基本內(nèi)容，基本要求與基本形式應(yīng)該有一個標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)在一些地區(qū)制定了
一些標(biāo)準(zhǔn)合同文本，但大多都不成熟。有些地區(qū)完全由交接雙方自己擬定合同事項，難免會
出現(xiàn)矛盾或事后的糾紛。而且這樣做一方面增加了交接工作量，另一方面也不便于合同的管
理。顯然，物業(yè)的接管驗收中的問題不僅是上述幾方面，還有像監(jiān)管職能不到位，消費者利益考
慮較少等問題也需要引起重視。簽于物業(yè)接管驗收中存在的問題，應(yīng)注意抓好以下幾方面工作：①進一步完善接管驗收的政策法規(guī)，文本體系，為規(guī)范交接行為創(chuàng)造條件。②切實做到政企分開，轉(zhuǎn)變政府職能，把物業(yè)管理公司推向市場，推進物業(yè)管理市場化。第五節(jié) 接管合同概述及標(biāo)準(zhǔn)合同樣本一、合同的概述(一)物業(yè)管理合同的特征1物業(yè)管理公司以業(yè)主或業(yè)主委員會的名義和費用處理委托事務(wù)。因此，物業(yè)管理公司因
處
理委托事務(wù)(如房屋維修、設(shè)備保養(yǎng)、治安保衛(wèi)、消防安全、清潔衛(wèi)生、園庭綠化等)所支出
的必要費用，應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。2物業(yè)管理合同是有償?shù)?。也就是說，業(yè)主不但要支付物業(yè)管理公司在處理委托事務(wù)中的
必要費用，還應(yīng)支付物業(yè)管理公司一定的酬金。3物業(yè)管理合同的訂立是以當(dāng)事人相互信任為前提的。任何一方通過利誘、欺詐、蒙騙等
手段簽訂的合同，一經(jīng)查實，可依法起訴，直至解除合同關(guān)系。4物業(yè)管理合同的內(nèi)容必須是合法的，應(yīng)體現(xiàn)當(dāng)事人雙方的權(quán)利、義務(wù)的平等與一致，并
不得與現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)相抵觸，否則，合同將不受法律保護。5物業(yè)管理合同既是諾成性合同又是雙務(wù)合同。物業(yè)管理合同自雙方達成協(xié)議時成立，故
為諾成性合同；委托人和受托人雙方都負(fù)有義務(wù)，故為雙務(wù)合同。(二)物業(yè)管理合同的主要內(nèi)容物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：1委托方和受托方的名稱、住所；2物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理項目；3物業(yè)管理服務(wù)的事項；4物業(yè)管理服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn)；5物業(yè)管理服務(wù)的費用；6物業(yè)管理服務(wù)的期限；7違約責(zé)任；8合同終止和解除的約定；9當(dāng)事人雙方約定的其他事項。物業(yè)管理合同中當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定的物業(yè)管理服務(wù)事項包括：(1)物業(yè)共用部位共用設(shè)備的使
用管理、維修和更新；(2)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施的使用管理、維修和更新；(3)電梯、水
泵等房屋設(shè)備的運行服務(wù)；(4)保潔服務(wù)；(5)保安服務(wù)；(6)物業(yè)維修、更新費用的帳務(wù)管
理；(7)物業(yè)檔案資料保管。物業(yè)管理合同除了應(yīng)當(dāng)約定的管理服務(wù)事項外，還可以約定下列服務(wù)事項：(1)業(yè)主或使用
人的自用部位和自用設(shè)備的維修、更新；(2)業(yè)主或業(yè)主委員會委托的其他物業(yè)管理服務(wù)事
項。二、標(biāo)準(zhǔn)合同樣本深圳市住宅局住宅區(qū)委托管理合同書(草案)(標(biāo)準(zhǔn)文本)甲方(委托方)：住宅區(qū)業(yè)主管理委員會乙方(受委托方)：物業(yè)管理公司為加強住宅區(qū)物業(yè)管理，保障區(qū)內(nèi)房屋和公用設(shè)施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、
整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》(
以下簡稱住宅區(qū)條例)及其配套實施細(xì)則(以下簡稱住宅區(qū)細(xì)則)和市政府有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方
充分協(xié)商，同意簽訂本委托管理合同，以便共同遵守。合同事項如下：(一)委托管理范圍及內(nèi)容(1)甲方將位于 區(qū) 路的住 宅區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)委托給乙方實
行統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)，承包經(jīng)營，自負(fù)盈虧。(2)管理事項包括：①房屋的使用、維修、養(yǎng)護；②區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備及場所(地)(消防、電梯、機電設(shè)備、路燈、連廊、自行車房、棚
、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等)的使用、維修、養(yǎng)護和管理；③清潔衛(wèi)生(不含垃圾運到中轉(zhuǎn)站后的工作)；④公共生活秩序；⑤文娛活動場所；⑥便民服務(wù)網(wǎng)點及住宅區(qū)內(nèi)所有營業(yè)場所(不含肉菜市場)；⑦車輛行駛及停泊；⑧住宅區(qū)檔案管理；⑨政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其他事項。(二)委托管理原則以社會效益、環(huán)境效益為主，經(jīng)濟效益為輔，相互促進，體現(xiàn)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)和責(zé)、權(quán)
、利相統(tǒng)一的原則。(三)委托管理形式確定管理目標(biāo)、經(jīng)濟指標(biāo)，實行風(fēng)險抵押經(jīng)濟承包責(zé)任制。(四)委托管理期限委托管理期限為 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。(五)雙方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)1甲方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)：(1)依照住宅區(qū)條例和本合同規(guī)定將 住宅區(qū)委托乙方實行物業(yè)管理；(2)監(jiān)督乙方對公用設(shè)施專用基金的合理使用，并按公用設(shè)施專用基金管理辦法撥付給乙方
；(3)按市政府規(guī)定的比例提供商業(yè)用房(總建設(shè)面積的05%) 平方米給乙方，按商
品房租金標(biāo)準(zhǔn)租賃租用，并負(fù)責(zé)辦理使用手續(xù)；(4)給乙方提供管理用房 平方米(其中辦公用房平方米，員工宿舍
平方米)，按微利房租金標(biāo)準(zhǔn)租用；(5)負(fù)責(zé)向乙方提供本住宅區(qū)工程建設(shè)竣工資料一套并在乙方管理期滿時予以收回；(6)不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進行的管理和經(jīng)營活動；(7)對乙方的管理實施監(jiān)督檢查，每半年一次考核評定，如因乙方管理不善造成重大經(jīng)濟損
失的，有權(quán)終止合同；(8)負(fù)責(zé)確定本住宅管理服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)；(9)委托乙方對違反住宅區(qū)條例和住宅細(xì)則以及業(yè)主公約的行為進行處理：包括予以罰款、
責(zé)
令停工、責(zé)令賠償經(jīng)濟損失，以停水、停電等措施對無故不繳有關(guān)費用或拒不改正違章行為
的責(zé)任人進行催交、催改；(10)協(xié)助乙方做好宣傳教育、文化活動和物業(yè)管理工作；(11)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。2乙方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)：(1)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實際情況，制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法；(2)遵守各項管理法規(guī)和合同規(guī)定的責(zé)任要求，根據(jù)甲方授權(quán)，對本住宅區(qū)物業(yè)實施綜合管
理，確保實現(xiàn)管理目標(biāo)、經(jīng)濟指標(biāo)，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，自覺接受甲方檢查監(jiān)督；(3)根據(jù)住宅區(qū)內(nèi)大、中修的需要制訂維修方案，報甲方審議通過后，從公用設(shè)施專用基金
中領(lǐng)取所需的維修經(jīng)費；(4)接受甲方對經(jīng)營管理過程中財務(wù)帳目的監(jiān)督并報告工作，每月向甲方和住宅管理部門報
送一次財務(wù)報表，每三個月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費收支帳目；(5)以住宅區(qū)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區(qū)內(nèi)改擴建完善配
套項目，須報甲方和有關(guān)部門批