【正文】 (五)物業(yè)管理市場的繁榮能提供廣泛的就業(yè)機遇物業(yè)管理市場是提供商品勞務(wù)的市場，物業(yè)管理面廣量大，能提供廣泛的就業(yè)機遇。物業(yè)管理從對住宅的管理
來說，其目標(biāo)首先是為居民營造一個方便、文明、整潔、安全的生活環(huán)境，但其水準(zhǔn)和內(nèi)容
要隨著社會進步而不斷地拓展和提升。但是，物業(yè)管理市場由于其自身的特點和優(yōu)勢，又有其自身的意義和作用：(一)物業(yè)管理市場的發(fā)育有利于促進住房商品化和自有化的進展中國房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革方向是商品化、市場化和住房自有化并由此形成產(chǎn)權(quán)多元化和管理
社會化的新格局。第三，市場潛力綜合服務(wù)由于提供富有個性化的周到服務(wù)，就能贏得不同類別業(yè)戶的歡迎。(3)配置專業(yè)設(shè)備配置現(xiàn)代化的各種專業(yè)設(shè)備，這是專業(yè)管理的物質(zhì)保證，各項設(shè)備要與物業(yè)的檔次相適應(yīng)，
并逐步向智能化方向發(fā)展。這些單位往往在自己
企業(yè)內(nèi)部設(shè)立不具有獨立法人資格的物業(yè)管理部來管理自己的物業(yè)。在物業(yè)管理
市場運作過程中，物業(yè)管理企業(yè)采用經(jīng)營性的手段對物業(yè)實施管理，對業(yè)主和使用人、承租
人提供服務(wù)，從而取得報酬。房地產(chǎn)市場的平衡功能是指力求保持全社會房
地產(chǎn)商品總供給與總需求的動態(tài)平衡。市場的信息功能對生產(chǎn)者和消費者都有積極的引導(dǎo)作用。2房地產(chǎn)市場的發(fā)育和完善有助于優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置和促進市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展同人民生活和社會經(jīng)濟繁榮息息相關(guān)，培育和發(fā)展房地產(chǎn)市場的根本目標(biāo)是
為了最有效地滿足社會各方對房地產(chǎn)日益增長的需要。市場供求情況、市場服務(wù)
能力、市場調(diào)節(jié)作用等等都同國計民生息息相關(guān)。市場這個命題總是與商品和交換這兩個概念聯(lián)系在一起的，或者說是這兩個概念的組合。(3)如果甲方不完成應(yīng)負(fù)的合同責(zé)任，由此而影響乙方的承包管理目標(biāo)和經(jīng)濟指標(biāo)，或給乙
方造成直接經(jīng)濟損失，甲方應(yīng)當(dāng)給予補償或承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；(4)如果乙方?jīng)]有完成合同責(zé)任或管理目標(biāo)和經(jīng)濟指標(biāo)，甲方應(yīng)當(dāng)責(zé)成乙方限期改正，情節(jié)
嚴(yán)重的處以人民幣至元的罰款，直至終止合同，經(jīng)濟損失由乙方承擔(dān)；(5)由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經(jīng)濟損失或生活嚴(yán)重不便的，應(yīng)當(dāng)賠償甲方或業(yè)
主及使用人的經(jīng)濟損失(以市住宅主管部門的鑒定結(jié)論為準(zhǔn))。物業(yè)管理合同中當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定的物業(yè)管理服務(wù)事項包括：(1)物業(yè)共用部位共用設(shè)備的使
用管理、維修和更新；(2)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施的使用管理、維修和更新；(3)電梯、水
泵等房屋設(shè)備的運行服務(wù)；(4)保潔服務(wù)；(5)保安服務(wù)；(6)物業(yè)維修、更新費用的帳務(wù)管
理；(7)物業(yè)檔案資料保管。現(xiàn)在一些地區(qū)制定了
一些標(biāo)準(zhǔn)合同文本，但大多都不成熟。6物業(yè)管理企業(yè)接受的只是對物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)以及政府賦予的有關(guān)權(quán)利。在移交驗收中，如果發(fā)現(xiàn)
物業(yè)質(zhì)量和設(shè)計問題，以及其它遺留問題，應(yīng)及時提請開發(fā)建設(shè)單位和施工單位解決。物業(yè)要直接移交給物業(yè)管理公司，原因是物業(yè)在完成驗收之后，就進入了使用階段，而使用
管理是由物業(yè)管理公司來進行的，加之物業(yè)管理公司參與了施工監(jiān)理和工程驗收，只有它才
對各種情況十分清楚，而且早已為投入使用作了各種準(zhǔn)備，包括各種崗位培訓(xùn)，甚至模擬操
作等。(1)建設(shè)單位書面提請接管單位驗收；(2)接管單位按接管驗收條件和應(yīng)提交的資料逐項進行審核，對具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽
發(fā)驗收通知并約定驗收時間；(3)接管單位會同建設(shè)單位對物業(yè)的質(zhì)量與使用功能進行檢驗；(4)對驗收中發(fā)生的問題，按質(zhì)量問題處理辦法辦理；(5)經(jīng)檢驗符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗收合格憑證，簽署發(fā)接管文件。4全部工程驗收整個建設(shè)項目按設(shè)計要求全部建成，并達到竣工驗收標(biāo)準(zhǔn)時，即可進行全部工程驗收。對于大規(guī)模的物業(yè)，難免會出現(xiàn)一些不盡人意之處，接管驗收
人員不必拘泥于成規(guī)，要針對不同情況分別采取措施。5建筑垃圾清運費，用于清理業(yè)主入住裝修時產(chǎn)生的建筑垃圾所預(yù)收的管理費，裝修完畢
后，按規(guī)定清退，計人民幣 元。(2)至房地產(chǎn)開發(fā)公司地產(chǎn)部審核入伙資格，當(dāng)您繳驗各種證件通過后，地產(chǎn)部將在您的《
入伙手續(xù)書》上蓋章。在您來辦理各項手續(xù)前，請仔細(xì)閱讀《入伙手續(xù)書》、《收樓須知》、《繳款通知書》。如果集中在同一
時間辦理，必然要給入伙手續(xù)辦理帶來許多困難。其法律后果，反而使對方當(dāng)事人(開發(fā)商)在房屋買賣合同關(guān)系上的相關(guān)風(fēng)險責(zé)任得以減免
，又在房屋管理、維護等關(guān)系方面產(chǎn)生出新的權(quán)利、義務(wù)問題，這使購房者可能承擔(dān)賠償他
方損失的責(zé)任。(1)擬訂移交接管辦法。三、察看工程建設(shè)現(xiàn)場物業(yè)前期管理的目的是為以后的管理創(chuàng)造良好的條件，因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理
要求，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計及建筑施工提出合理建議。通過物業(yè)管理把分散的社會分工集合為一體，并理順關(guān)系
，建立通暢的服務(wù)渠道，以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。從某種意義上講，物
業(yè)的硬件建設(shè)相對較為直觀，而軟件管理卻要長期相伴。然而，從物業(yè)管理的實踐來看，并非如此簡單。房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)進行
的是硬件建設(shè)，物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進行的是軟件管理。因此，必須在物業(yè)的形成過程中就介入管理，才能
對今后不便于養(yǎng)護和維修之處提出改進意見，并做好日后養(yǎng)護維修的重點記錄。(1)聽取業(yè)主或使用人對物業(yè)管理的要求、希望。(2)同街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等
部分進行聯(lián)絡(luò)、溝通。通常，購房人應(yīng)在約定期限內(nèi)辦妥房屋驗收手續(xù)
。在實際操作中，
有些物業(yè)管理公司還準(zhǔn)備了驗樓情況一覽表、樓宇交接書等，供業(yè)主在驗樓時使用。(2)如果您因公事繁忙，不能親自前來，可委托他人代辦。如您委托他人來辦理，還應(yīng)帶上：(1)您(業(yè)主)的委托書，應(yīng)由律師簽證；(2)您(業(yè)主)的身份證或護照的影印件；(3)代理人的身份證或護照。2預(yù)收個月管理費，計人民幣 元。物業(yè)管理公司應(yīng)把在驗收中
查出的各種問題做非常詳細(xì)的記錄，該返工的要責(zé)成施工單位返工，屬無法返工的問題就應(yīng)
索賠。3單項工程驗收工程項目的某個單項工程已按設(shè)計要求施工完畢，具備使用條件，能滿足投產(chǎn)要求時。經(jīng)正式驗收合格后的物業(yè)應(yīng)迅速辦理固定資產(chǎn)交付使用的轉(zhuǎn)帳手續(xù)，并移交與建設(shè)項目有關(guān)
的所有技術(shù)資料。1)竣工圖——包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；2)地質(zhì)勘察報告；3)工程合同及開、竣工報告；4)工程預(yù)決算；5)圖紙會審記錄；6)工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)；7)隱蔽工程驗收簽證；8)沉降觀察記錄；9)竣工驗收證明書；10)鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；11)新材料、新配件的鑒定合格證書；12)水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書；13)砂漿、混凝土試塊試壓報告；14)供水、供暖的試壓報告。建設(shè)單位一次性撥付保修費用，由接管單位負(fù)責(zé)保修。4落實物業(yè)的保修事宜。按公司法新成立的一些物業(yè)管理公司，在接管驗
收的規(guī)范化方面走得比較快，做了一些有益的探索。5物業(yè)管理合同既是諾成性合同又是雙務(wù)合同。(七)風(fēng)險抵押(1)乙方在合同簽訂之日起三日內(nèi)向甲方一次性支付人民幣元，作為風(fēng)險抵押金；
(2)乙方完成合同規(guī)定的管理目標(biāo)和經(jīng)濟指標(biāo)，甲方在合同期滿后三日內(nèi)退還全部抵押金及
銀行活期存款利息；(3)如由于甲方過錯致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金并賠償乙方經(jīng)濟損失；(4)如由于乙方過錯致使本合同不能履行，乙方無權(quán)要求返還抵押金，并應(yīng)賠償甲方經(jīng)濟損
失。物業(yè)管理市場是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，因此，對物業(yè)管理市場的考察和研究也要放
在房地產(chǎn)市場和整個社會大市場的大環(huán)境中進行。房地產(chǎn)市場和物業(yè)管理市場同樣要以
消費者，即人的需求為中心而開拓市場。房地產(chǎn)市場則是推進這四方面改革的杠桿。所以，房地產(chǎn)市場交換功能是
多方位的，交換內(nèi)容有土地開發(fā)、房屋銷售、置換、物業(yè)管理服務(wù)等等。良好的市場環(huán)境、豐富的商品和周到的服務(wù)能引發(fā)消
費者的“購買欲”，既能提高消費水準(zhǔn)，又能活躍經(jīng)濟。(四)雙向選擇物業(yè)管理市場的需求方，即開發(fā)商和業(yè)主可以選擇物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)也有選擇服
務(wù)對象的權(quán)利。自主經(jīng)營型與委托管理型的基本區(qū)別有兩點：第一，在物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營管理權(quán)的關(guān)系上，自主經(jīng)營型是二權(quán)合一，委托管理型是二權(quán)分
離。(2)督促業(yè)主履行合同，公約和有關(guān)的法規(guī)、制度。因此，物業(yè)管理企
業(yè)要按照高效、優(yōu)質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)來實施規(guī)范化的服務(wù)、禮貌服務(wù)和微笑服務(wù)。而且，物業(yè)管理企業(yè)
能否在競標(biāo)方案中做到三個效益的統(tǒng)一是企業(yè)在市場中競爭取勝的重要因素。周到的物業(yè)管理所提供的稱心的居住
和工作環(huán)境，能免除后顧之憂。物業(yè)管理作為一種不動產(chǎn)的現(xiàn)代化管理模式，不受地區(qū)、國家和社會制
度的限制。近年來，隨著經(jīng)濟體制市場化和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的
興起，特別是土地批租和舊城舊房改造的迅猛態(tài)勢，公房大量轉(zhuǎn)化為私房。規(guī)范化的物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)相結(jié)合，能把一個個物業(yè)區(qū)域塑造成具有“陶冶情操、凈化心
靈、提升精神”功能的微型社會。物業(yè)管理收費和服務(wù)情況如何就成為購房時首先考
慮的前提。物業(yè)管理企業(yè)在實施本原則時要尊重各主管部門的職權(quán)，接受主管部門的指導(dǎo)。1統(tǒng)一管理又可簡稱為一體化管理，實施的前提是“一個相對獨立的物業(yè)區(qū)域，建立一個業(yè)主委員會，
委托一個物業(yè)管理企業(yè)管理”。如果本單位所屬的物業(yè)管理部成為獨立的法人單位，這個物業(yè)管理企業(yè)與原單
位(開發(fā)商、業(yè)主)就應(yīng)該訂立委托管理服務(wù)合同。如果物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬于兩個或兩個以上的業(yè)主，就由業(yè)主管房小組或業(yè)主委員會代表業(yè)主承擔(dān)
業(yè)主自治管理的職能和合理委托管理關(guān)系。房地產(chǎn)市場內(nèi)
部平衡要求從房地產(chǎn)資源市場、開發(fā)市場到營銷市場、物業(yè)管理市場乃至人才市場、科技市
場的平衡。市場信息情報對需求者
同樣具有積極的引導(dǎo)功能。房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置和供求的興
旺當(dāng)然能有力地推進城市建設(shè)，特別是市政、公用和環(huán)衛(wèi)設(shè)施的改善。這個對立的愿望最終都會在市場上取得統(tǒng)一，這就是市場的魔力和魅力所在
。行
為的發(fā)生地可以是固定的、專門的場所，也可以是任何地點和環(huán)境。(2)本合同自簽訂之日起生效；附件為合同的有效組成
部分。合同事項如下：(一)委托管理范圍及內(nèi)容(1)甲方將位于 區(qū) 路的住 宅區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)委托給乙方實
行統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)，承包經(jīng)營，自負(fù)盈虧。顯然，物業(yè)的接管驗收中的問題不僅是上述幾方面，還有像監(jiān)管職能不到位，消費者利益考
慮較少等問題也需要引起重視。二、物業(yè)管理企業(yè)外部的注意事項1接管不規(guī)范，驗收不合格。辦理移交手續(xù)時，物業(yè)管理公司有權(quán)向開發(fā)建設(shè)單位索取以下與物業(yè)管理有關(guān)的書面資料：
工程建設(shè)資料、各類房屋清單、出售房屋的產(chǎn)權(quán)范圍或成本核算清單、住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)
備及公共場地清單、住宅區(qū)未完工的房屋、公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地的竣工日期、商業(yè)用
房及其它可以用于經(jīng)營的公用設(shè)施、設(shè)備和場地清單等。物業(yè)管理公司在接受移交時必須有全體專業(yè)人員參加，才能作最后的驗收確認(rèn)，尤其是要查
對責(zé)成返工的工程是否保證質(zhì)量地完成了。驗收合格并已辦理交付使用手續(xù)的住宅小區(qū)，開發(fā)建設(shè)單位不再承擔(dān)工程增建、改建費用。經(jīng)正式驗收合格后的物業(yè)，應(yīng)迅速辦理固定資產(chǎn)交付使用手續(xù)，并移交與建設(shè)項目有關(guān)的所
有技術(shù)資料。工程質(zhì)量問題對物業(yè)產(chǎn)生不良影響的時間是相當(dāng)
久
遠(yuǎn)的，給管理帶來的障礙是巨大的，所以，物業(yè)管理公司在進行工程驗收時必須細(xì)致入微，
任何一點忽視都會給日后的管理帶來無盡的困難，也將損害業(yè)主的利益。業(yè)主購買的
樓層室已經(jīng)具備入伙條件，可以入住。當(dāng)以上事項辦好后，您(業(yè)主)在《入伙手續(xù)書》上簽章，并交由物
業(yè)管理公司保存。 地產(chǎn)部審核入伙資格。(3)考慮到有少部分業(yè)主仍不能如期在機動時間內(nèi)前來辦理，則應(yīng)在通知書上注明處理的辦
法。其后，如發(fā)
生房屋遭損的意外，開發(fā)商便獲免責(zé)，而由購房者承擔(dān)后果。 第三節(jié) 入伙手續(xù)文件范本一、入伙手續(xù)概述(一)入伙及入伙手續(xù)入伙是指業(yè)主或使用人進房入住。(2)對施工現(xiàn)場提出符合物業(yè)管理需要的建議方案，磋商解決辦法。 第二節(jié) 物業(yè)前期管理的內(nèi)容一、通過投標(biāo)來接洽物業(yè)管理業(yè)務(wù)無論物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商組建的，或是獨立組建的，或是房管所轉(zhuǎn)換的，還是各大系統(tǒng)組
建的，前期管理首先必須不斷開拓，通過投標(biāo)競爭來接洽業(yè)務(wù)。對于物業(yè)管理企業(yè)而言，首先應(yīng)參與市場競爭以
獲取物業(yè)的管理權(quán)。如現(xiàn)
在常見的車位擁擠，住房使用功能不全，空調(diào)位置未考慮，脫排水的管道未顧及，以及水、
電、煤、通風(fēng)、交通等配套方面存在的問題。物業(yè)前期管理工作雖然尚未形成對物業(yè)運行主體的管理。(二)物業(yè)前期管理是對所管物業(yè)的全面了解物業(yè)管理行為的實質(zhì)是服務(wù)。(4)選派管理人員運作物業(yè)前期管理。(4)制定上崗人員的培訓(xùn)計劃，并實施計劃。但因故沒有按要求前去辦理收樓手續(xù)。上述情
況也決定了入伙手續(xù)由物業(yè)管理公司直接辦理為宜。二、入伙通知書公司/女士/先生：您好!您所認(rèn)購的大廈層室已于年月經(jīng)省/市驗收部門和房地產(chǎn)公司
、建筑工程公司、物業(yè)管理公司等組成的驗收小組驗收合格，準(zhǔn)予入住。代管期間的管理費用仍由購樓業(yè)主承擔(dān)。裝
修前，需向物業(yè)管理公司提出書面申請，獲準(zhǔn)后方可進行，并按規(guī)定繳納一定的裝修管理費
。開發(fā)商(代表)簽字： 業(yè)主簽字：年 月 日第二章 物業(yè)管理的接管驗收 與合同的訂立第一節(jié) 驗收原則及分類一、物業(yè)接管驗收的原則物業(yè)的接管驗收是一個復(fù)雜的過程，不僅涉及到建筑工程技術(shù)，而且還涉及到許多法規(guī)，常
常出現(xiàn)一些實際結(jié)果與理論要求不一致的地方。經(jīng)檢查合格后，雙方在隱蔽工程檢查記錄上簽
字，作為工