【文章內(nèi)容簡介】 取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。一般情況下,期房的價格較低,挑選余地較大,但由于是先付款后交房,因此購房消費的過程和結(jié)果要依賴于購房合同約定的權(quán)利義務(wù)的履行,而購房合同的履行,不僅受開發(fā)商自身經(jīng)營的影響,還受到許多客觀因素的制約。 準現(xiàn)房：是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。但是這種房產(chǎn)的性質(zhì)仍然屬于期房，政府按照期房進行管理。均價：是指將各套銷售總價相加之后的和數(shù)除以建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。板式結(jié)構(gòu)：一般戶型前后通透，例如多層住宅、高層板樓。點式結(jié)構(gòu)（塔樓）：是圍繞一個中心點，在一層內(nèi)分布多戶獨立住房的戶型?，F(xiàn)代商品房建筑大多為點式，可充分利用緊缺、昂貴的地皮，達到利潤最大化。層高：是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離()。凈高：指樓面或地面至上部樓板底面（天花板）之間的最小垂直距離。 可理解為：下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。進深：在建筑學(xué)上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻壁到后墻壁之間的實際長度。開間：是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實際距離（亦稱寬度）。住宅的開間在住宅設(shè)計上有嚴格的規(guī)定。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性，但太小就不利于家具的擺放，給生活帶來不便。復(fù)式樓：實際為兩層樓，而非一層分成兩層，每層都有自己獨立的標準層高，只是兩層間有一個一樓直通二樓頂?shù)墓餐幕ネ臻g（一般是客廳，客廳頂直通二樓頂，層高達五米以上），從樓下能看到樓上的走廊和欄桿。在結(jié)構(gòu)上是按兩層樓的結(jié)構(gòu)來做，在房產(chǎn)面積中，算兩層的面積，一樓直通二樓頂?shù)哪莻€公共空間只算一層面積。閣樓：實際為一層樓，只是比普通單層樓房的層高提高了一些，分為兩層，但也有一個一樓直通“二樓”頂?shù)墓部臻g，其下層供起居用，如炊事、進餐、洗浴等；上層供休息睡眠和貯藏用，樓下也能看到樓上的走廊、欄桿扶手等。但其與復(fù)式樓最大的區(qū)別就是層高不一樣，夾層實際為比單層高些的樓層，而復(fù)式是兩個樓層的層高，在機構(gòu)上是按單層樓的結(jié)構(gòu)來做，在房產(chǎn)面積中也只算一樓的面積。躍層式住宅：是近年來推廣的一種新穎的住宅建筑形式。在廣東、福建等沿海的一些開放城市建設(shè)較多。這類住宅的特點是住宅占有上下兩層樓，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有較大的采光面，通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。躍層與復(fù)式的區(qū)別：躍式樓也是兩層的層高，也有一個樓梯上到二層，但和復(fù)式樓最大的區(qū)別就是沒有那個從一樓直通二樓頂?shù)幕ネ臻g。 錯層：指一套住宅內(nèi)的各種功能用房在不同的平面上，用3060cm的高度差進行空間隔斷，層次分明，立體性強，但未分成兩層，適合100平米以上大面積住宅裝修。結(jié)構(gòu)上指的是同一層的樓板不在同一平面上，有一定的高差。錯層與復(fù)式的區(qū)別：錯層是標準的單層建筑，層高比躍式、復(fù)式、夾層（閣樓）的層高都低，只是通過將部分功能分區(qū)的地面和頂面都抬高幾十公分，然后做幾步臺階連接，達到豐富縱向空間形式的效果。 建筑密度：是指建筑物的覆蓋率，具體指項目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。容積率：是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過2，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。容積率越低，小區(qū)住宅舒適度越好。綠化率：綠地率是指小區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與小區(qū)用地的比率。包括公共、宅旁、配套公建所屬綠地和道路綠地等。計算公式：綠地率=綠地面積/土地面積。建筑面積：是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟指標。它包括三項，即使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。 套內(nèi)面積：為套內(nèi)房屋使用空間的水平投影面積。按以下規(guī)定計算：、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁櫥等空間面積的總和。、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積。公攤面積：公用建筑面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。分攤的共有建筑面積包括：各產(chǎn)權(quán)戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢建筑服務(wù)的共有房屋和物業(yè)管理房屋。 套(單元)與公共建筑空間之的分隔墻，以及外墻（包括山墻)墻體水平投影面積的一半。不應(yīng)公攤的共有建筑面積包括：從屬于人防工程的地下室、半地下室。供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹?。幢外的用做公共休憩的設(shè)施或架空層。 　　共有建筑面積分攤原則為：產(chǎn)權(quán)雙方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按其文件或協(xié)議計算分攤；無權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，可按建筑面積比例進行計算分攤。 宗地：是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地。其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等。以宗地為基本單位統(tǒng)一編號，叫宗地號，其有四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從大范圍逐級體現(xiàn)其所在的地理位置。是地籍的最小單位。 常用建筑名詞混凝土：簡稱為“砼（t243。ng）”：是指由膠凝材料將集料膠結(jié)成整體的工程復(fù)合材料的統(tǒng)稱。通常講的混凝土一詞是指用水泥作膠凝材料，砂、石作集料，與水（加或不加外加劑和摻合料）按一定比例配合，經(jīng)攪拌、成型、養(yǎng)護而得的水泥混凝土，也稱普通混凝土。磚混結(jié)構(gòu)：磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。磚混結(jié)構(gòu)是混合結(jié)構(gòu)的一種，是采用磚墻來承重，鋼筋混凝土梁柱板等構(gòu)件構(gòu)成的混合結(jié)構(gòu)體系。適合開間進深較小， 房間面積小，多層或低層的建筑，對于承重墻體不能改動?？蚣芙Y(jié)構(gòu)：是指由梁和柱以鋼接或者鉸接相連接而成構(gòu)成承重體系的結(jié)構(gòu)，即由梁和柱組成框架共同抵抗適用過程中出現(xiàn)的水平荷載和豎向荷載。采用結(jié)構(gòu)的房屋墻體不承重，僅起到圍護和分隔作用，一般用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、空心磚或多孔磚、浮石、蛭石、陶粒等輕質(zhì)板材等材料砌筑或裝配而成。剪力墻結(jié)構(gòu)：指的是豎向的鋼筋混凝土墻板，水平方向仍然是鋼筋混凝土的大樓板搭載墻上，這樣構(gòu)成的一個體系。為什么叫剪力墻結(jié)構(gòu)，其實樓越高，風(fēng)荷載對它的推動越大，那么風(fēng)的推動叫水平方向的推動，如房子，下面的是有約束的，上面的風(fēng)一吹應(yīng)該產(chǎn)生一定的搖擺的浮動，搖擺的浮動限制的非常小，靠豎向墻板去抵抗，風(fēng)吹過來，板對它有一個對頂?shù)牧Γ沟脴遣划a(chǎn)生搖擺或者是產(chǎn)生搖擺的浮度特別小，在結(jié)構(gòu)允許的范圍之內(nèi)，因此，把這樣的墻板叫剪力墻板，也說明豎向的墻板不僅僅承重豎向的力還應(yīng)該承擔(dān)水平方向的風(fēng)荷載，包括水平方向的地震力和風(fēng)對它的一個推動。鋼結(jié)構(gòu)：是建筑物的主要承重構(gòu)件由鋼材構(gòu)成的結(jié)構(gòu)。具有自重輕、強度高、延性好、施工快、抗震性好的特點。鋼結(jié)構(gòu)多用于超高層建筑，造價較高。混合結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。筒體結(jié)構(gòu)：是將剪力墻或密柱框架集中到房屋的內(nèi)部和外圍而形成的空間封閉式的筒體。其特點是剪力墻集中而獲得較大的自由分割空間，多用于寫字樓建筑。懸臂梁：梁的一端為不產(chǎn)生軸向、垂直位移和轉(zhuǎn)動的固定支座，另一端為自由端。常見：塔吊。拱券：橋梁、門窗等建筑物上筑成弧形的部分。跨度：建筑物中，梁、拱券兩端的承重結(jié)構(gòu)兩支點中心之間的距離。女兒墻：特指房屋外墻高出屋面的矮墻。在古代時叫“女墻”，包涵著窺視之義，是仿照女子“睥（pi）睨(ni)”之形態(tài)，在城墻上筑起的墻垛，后來便演變成一種建筑專用術(shù)語。屋面：就是建筑物屋頂?shù)谋砻妫侵肝菁古c屋檐之間的部分，這一部分占據(jù)了屋頂?shù)妮^大面積，或者說屋面是屋頂中面積較大的部分。一般包含砼現(xiàn)澆樓面、水泥砂漿找平層、保溫隔熱層、防水層、水泥砂漿保護層及避雷措施等，特殊工程時還有瓦面的施工（掛瓦條）。預(yù)制混凝土：是在專業(yè)工廠中加工好的混凝土構(gòu)件；搗制混凝土：是在工程現(xiàn)場澆筑成的混凝土構(gòu)件。水泥標號：是水泥“強度”的指標。水泥的強度是表示單位面積受力的大小，是指水泥加水拌和后，經(jīng)凝結(jié)、硬化后的堅實程度。水泥的強度是確定水泥標號的指標，也是選用水泥的主要依據(jù)。目前我國生產(chǎn)的水泥一般有225＃、325＃、425＃、525＃等幾種標號。生產(chǎn)不同標號的水泥，是為了適應(yīng)制做不同標號的混凝土的需要。日照間距：就是前后兩棟建筑之間，根據(jù)日照時間要求所確定的距離。日照間距的計算，一般以冬至這一天正午正南方向房屋底層窗臺以上墻面，能被太陽照到的高度為依據(jù)。建筑“三大材”指的是鋼材、水泥、木材。建筑物等級劃分：是依據(jù)耐久等級和耐火等級進行劃分的。（1） 按耐久等級劃分，共分為四級：一級，耐久年限100年以上；二級，耐久年限50100年；三級，耐久年限2550年；四級，耐久年限15年以下。 （2） 按耐火等級劃分，共分為四級：從一級到四級，建筑物的耐火能力逐步降低。建筑物的基礎(chǔ)三種不同方法分類⑴按使用材料分：可分為磚基礎(chǔ)、毛石基礎(chǔ)、混凝土基礎(chǔ)、鋼筋混凝土基礎(chǔ)等。 ⑵按構(gòu)造形式分：可分為獨立基礎(chǔ)、條形基礎(chǔ)、井格基礎(chǔ)、板式基礎(chǔ)、筏形基礎(chǔ)、箱形基礎(chǔ)、樁基礎(chǔ)等。 ⑶按使用材料受力特點分：可分為剛性基礎(chǔ)和柔性基礎(chǔ)。土方工程：挖土﹑填土﹑運土的工作量通常都用立方米計算，一立方米稱為一個土方。這一類的工程。hm2：是面積單位，表示公頃，一般用于土地面積的計算。其中h表示百米，hm2的含義就是百米的平方，也就是10000平方米，即公頃。我國規(guī)定的土地面積單位有三個：平方米(m2)，公頃(hm2)，平方公里(km2)。1hm2≈15畝 1畝≈667㎡ 樁基礎(chǔ)：定義1：不用開挖而施工的一種細長型基礎(chǔ)。 定義2：由樁和承臺構(gòu)成的深基礎(chǔ)。 商品混凝土：就是指在工廠中生產(chǎn)，并做為商品出售的混凝土。與現(xiàn)場攪拌混凝土相比，商品混凝土是由專業(yè)的生產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)，這些企業(yè)大多配有先進的生產(chǎn)設(shè)備，計量精確，攪拌均勻，質(zhì)量高。有完善的質(zhì)檢系統(tǒng)，保證質(zhì)量。施工企業(yè)購買商品混凝土可以減少現(xiàn)場建筑材料的堆放，有利于保護環(huán)境，文明施工。具體規(guī)格又分為C1CC2C30等。比之現(xiàn)場攪拌成本高。挑廊：指二層以上挑出房屋外墻體，有圍護結(jié)構(gòu)，無支柱有頂蓋的水平交通空間。自然層：。 三、物業(yè)管理物業(yè)管理：是指業(yè)主對區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場所、場地進行管理的活動。物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理者進行管理。物業(yè)管理有狹義和廣義之分。狹義的物業(yè)管理是指業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)委托合同進行的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕活動。廣義的物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主共同管理的過程，和委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理人進行的管理過程。物業(yè)管理是屬于有償服務(wù)。初建開發(fā)項目前期物業(yè)由開發(fā)公司委托。業(yè)主委員會：是指由業(yè)主選舉產(chǎn)生，代表業(yè)主利益的組織，是業(yè)主行使共同管理權(quán)的一種特殊形式。業(yè)主委員會由業(yè)主或者業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，一般由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會的權(quán)力基礎(chǔ)是其對物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項擁有決定權(quán)。 對物業(yè)管理企業(yè)或個人也可以行使任免權(quán)。公共物業(yè)維修基金：是以交給房管部門的基金；其內(nèi)容處理以后小 區(qū)公共區(qū)域內(nèi)的大修問題！須由房管理部門，業(yè)主委員會，物業(yè)管理處，商討后才能用以處理小區(qū)公共區(qū)域的大修。物業(yè)維修基金：由物業(yè)管理利用小區(qū)共公區(qū)域?qū)嵤┙?jīng)營，而取得的收入，應(yīng)歸全體業(yè)主所有。一般（取之于商家、用之于全體業(yè)主）用于小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域內(nèi)的小修。 稅收契稅：是土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時向其承受者征收的一種稅收，現(xiàn)行的《中華人民共和國契稅暫行條例》于1997年10月1日起施行。在中國境內(nèi)取得土地、房屋權(quán)屬的企業(yè)和個人，應(yīng)當(dāng)依法繳納契稅。上述取得土地、房屋權(quán)屬包括下列方式：國有土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（包括出售、贈與和交換），房屋買賣、贈與和交換。以下列方式轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征收契稅：以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股，以土地、房屋權(quán)屬抵償債務(wù)，以獲獎的方式承受土地、房屋權(quán)屬，以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款的方式承受土地、房屋權(quán)屬。契稅實行3%5%的幅度比例稅率。 印花稅：以經(jīng)濟活動中簽立的各種合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、營業(yè)帳簿、權(quán)利許可證照等應(yīng)稅憑證文件為對象所征的稅。印花稅由納稅人按規(guī)定應(yīng)稅的比例和定額自行購買并粘貼印花稅票，即完成納稅義務(wù)。證券交易印花稅，是印花稅的一部分，根據(jù)書立證券交易合同的金額對賣方計征，稅率為1‰。經(jīng)國務(wù)院批準，財政部決定從2008年9月19日起，對證券交易印花稅政策進行調(diào)整，由現(xiàn)行雙邊征收改為單邊征收，即只對賣出方（或繼承、贈與A股、B股股權(quán)的出讓方）征收證券（股票）交易印花稅，對買入方不再征稅。稅率仍保持1‰。營業(yè)稅：在中華人民共和國境內(nèi)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)納稅額為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售不動產(chǎn)及其他附著物營業(yè)額的5％。教育費附加：這是國家為發(fā)展教育事業(yè)、籌集教育經(jīng)費而征收的一種附加費，依營業(yè)稅額為計費依據(jù)，稅率為3％。土地增值稅：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，都要繳納土地增值稅，土地增值稅實行四級超額累進稅率。房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅是對坐落在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的房產(chǎn)征收的一種稅收。 土地土地用途分類：一般是指土地權(quán)利人依照規(guī)定對其權(quán)利范圍內(nèi)的土地的利用方式或功能。國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用