【文章內(nèi)容簡介】 但供給的減少并不能緩解供求之間的矛盾，也無法在需求增長中讓房價控制在政府預期的水平。不管是商品房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，還是關(guān)緊土地與信貸的閘門，包括一系列打擊炒房與投資的措施，都同樣是一把雙刃劍。都無法解決中低收入家庭的住房改善問題。中低收入家庭已經(jīng)被無情的卷入到商品房市場之中。必須和只能用市場化的商品房與政府社會保障性住房建設兩條腿走路的方式，分步和分層次的解決不同性質(zhì)的住房問題，讓市場辦市場的事，政府辦政府的事，用科學的調(diào)控政策來實現(xiàn)建立和諧社會的目標。（下章將重點分析宏觀調(diào)控政策對房價的影響）第四章 誰承擔宏觀調(diào)控中的成本任何改革都必然那產(chǎn)生改革的成本，任何調(diào)控也都會產(chǎn)生調(diào)控的成本。調(diào)控實際是犧牲一部分人，或企業(yè)、或國家的局部利益，或暫時利益，以換取經(jīng)濟運行大局的整體平衡，謀求大多數(shù)人，或社會、或國家長期穩(wěn)定的更大收益。一個國家如此，一個企業(yè)也如此。華遠公司的原則同樣是“總體最優(yōu)”，在企業(yè)集團之內(nèi)也時常會用行政命令進行投資與收益的平衡，也會用犧牲某部分人或企業(yè)的局部利益進行結(jié)構(gòu)調(diào)整來換取整個集團發(fā)展的大局。但同時會在總體最優(yōu)的收益成果之后，給損失的企業(yè)或群體以補償，包括利用重整后的發(fā)展機遇補償。支付改革成本是必要的，否則就無法創(chuàng)造新的機制與發(fā)展。支付成本也并不可怕，因為支付改革的成本可能會換取更大的利益?？膳碌脑谟谙喈斠徊糠秩嗽诔袚舜罅康母母锍杀局螅]有改變自己的命運并換取更大的收益，而是并沒有承擔改革成本的人在收取和分享改革的收益。如果少數(shù)人承擔改革成本的這部分群體是高收入者，而獲取收益的是低收入家庭，改革實現(xiàn)了社會的轉(zhuǎn)移支付與平衡，并有利于和諧的經(jīng)濟發(fā)展，那也是應該的。因為這種和諧同樣也給高收入家庭創(chuàng)造了穩(wěn)定的取得和保有收入的機會。但如果改革是讓低收入家庭或大眾承擔改革的成本，而收益卻向中高收入家庭或腐敗轉(zhuǎn)移，在繼續(xù)擴大社會矛盾與改革成果的分享，則會形成新的不公平，這就可怕了。應關(guān)心的不是是否應分擔改革的成本，而是在利益分配的格局中，要看誰在承擔成本，同時又是誰在增加收益、分享成果。讓我們看看近幾年宏觀調(diào)控措施在房地產(chǎn)業(yè)之中的作用以及改革成本增加與收益轉(zhuǎn)移過程，以及這種成本增加對房價的影響。眾所周知的調(diào)控緊縮措施主要為以下六大方面：一、收緊地根。從土地的征用、開發(fā)、供給等多頭采取了最嚴厲的經(jīng)濟與行政手段。實行土地嚴格的招拍掛制度，壟斷土地的輸出源頭。半年停止土地的征用，減少土地的儲備與供給。清理原有已劃撥的土地，回收和中止部分土地的開發(fā)，壓縮和減少市場中的存量。限制土地儲備的開發(fā)信貸，壓縮和限制土地儲備與開發(fā)的能力。限制與放緩舊城改造與拆遷的速度，提高拆遷的標準與審批難度，降低土地供給與開發(fā)的能力。有計劃的管理與供給土地，但沒有一個城市能按年初公布的供給計劃完成。加快已供土地的開發(fā)速度，對已供但尚未及時開發(fā)建設土地按閑置土地加收閑置費用，直至未按計劃開發(fā)建設的土地無償收回。實行垂直督察與管理，收攏地方權(quán)力和限制地方政府違規(guī)審批用地。要求地方政府增加普通商品房、經(jīng)濟適用住房和限價商品房的土地供給。增加土地征用和使用的費用標準。上述主要的土地政策變化，一是擠干市場中的水分，嚴格控制市場中的存量土地和政府手中的增量土地。二是減少市場中存量土地之后，壟斷政府的增量供給源頭，使土地的價格飛升，改變過去大量土地供給中國有資產(chǎn)流失的局面，以少量的土地供給與經(jīng)營換取大量的土地出讓收益。三是增加土地的征用成本，增加政府的土地收益，以保證耕地的開發(fā)與糧食的安全。四是用土地的嚴控與緊縮配合以實現(xiàn)壓縮固定資產(chǎn)投資（包括房地產(chǎn)投資）的過速增長的目標。這一系列土地政策的結(jié)果，一是造成市場中土地供給的短缺。二是因為壟斷與短缺形成了土地供給價格的持續(xù)高增長（已連續(xù)多年漲幅超過房價的漲幅）。三是大大增加了政府在土地上的收益（2005年高達5800億元），增加了政府預算外的財政能力。四是這些增加的土地成本最終向房價轉(zhuǎn)移，推動房價的持續(xù)上漲。盡管土地的價格不是房價上漲的唯一因素，但也是重要因素之一。政府從土地中所獲得的出讓收益為房地產(chǎn)全行業(yè)利潤的5—6倍。五是當政府的土地成本增加和可供土地減少時，為保證地方的財力支出就必然提高單位土地的價格，以彌補因土地成本增加而減少的收入總量。所有的土地成本都必然讓由使用土地的最終消費者承擔。二、收緊銀根。從資金的總量控制到信貸條件和利率水平采取了一系列的調(diào)整。121號文件的出臺開始了從土地、開發(fā)、建設、銷售等供給與消費兩方面的緊縮，既壓縮了信貸總量，又限制了信貸條件，同時提高了信貸的門檻。對信貸利率進行調(diào)整，如果存貸利率同步并不增加銀行的存貸差，但不調(diào)存款利率只調(diào)貸款利率則擴大了銀行的存貸差空間、增加了銀行的收益。調(diào)整準備金率，從資金的流動量上給以了控制，減少了銀行可自主決定的信貸額度與總量。提高個貸利率的同時，提高了首付的比例，降低了信貸的成數(shù)，并延遲了個貸發(fā)放的時間，進一步縮減了企業(yè)的現(xiàn)金流量和削弱了消費的能力。對第二套住房的購買實行差別貸款標準，限制與抑制“投機”和“炒房”。試圖用取消期房預售來進一步控制資金流量和增加銀行的自身安全。上述的各種政策變化，應視為是經(jīng)濟的、市場化的手段，既達到了防范銀行信貸風險的作用，又大大的減少了流動性過剩對整體經(jīng)濟的沖擊。同時有助于減少投資防止出現(xiàn)投資過快增長。但不管如何都必然增加了資金的成本，對房地產(chǎn)而言同時延長了生產(chǎn)周期，增加了市場消費的難度，限制與影響了現(xiàn)金流的正常運行。不管如何在增加了銀行的收益同時，將這些成本的增加轉(zhuǎn)移給了社會。也最終將轉(zhuǎn)移給房價，并推動房價的成本性增長。三、勒緊稅根。配合調(diào)控的措施，稅務部門不但從一手房市場中調(diào)整了稅收政策，也從二手房交易中增加了大量的交易稅收。同時也在租賃市場中加大了稅收調(diào)節(jié)的力度，其中大量稅收是自緊縮性宏觀調(diào)控政策出臺后新增的稅收。在商品房市場中對商品房實行普通與非普通的差別稅率。在二手房交易中增加了營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅等稅收，并對第一套、第二套或不同類別的房屋以及交易時間出臺了差別稅率和稅收征稅的政策。對開發(fā)商和租賃戶加強了稅收的監(jiān)督與征收。稅收是國家強制性征收的權(quán)力，可以通過稅收增加財政的收入、增強國力，但稅收的過重則一定會影響經(jīng)濟的發(fā)展和限制交易的行為，對市場的交易行為產(chǎn)生反作用力。每個國家的公民都有依法納稅的義務。但在國家本身就有為公民解決住房生存權(quán)利的義務條件下，試圖從居民個人住房的解決與住房及生活質(zhì)量的提高與改善過程中收取更多的稅收，是與建設小康社會的目標相悖的。歷史上的工資中并沒有公民解決住房的含量，因此是實物分房。房改時的低價本來是彌補這些欠帳的。對大多數(shù)人而言，并未讓住房實物分配到位，居民必須用再次交易來實現(xiàn)住房的改善與提高。房改貨幣化分配之后并非大多數(shù)能享受住房補貼，因此必須用納過個人所得稅的貨幣資金和應享受免稅權(quán)力的住房公積金遞次升級的解決住房與住房改善問題。但更換住房的交易環(huán)節(jié)中仍要繳納大量的個人所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅等各種稅收一定是多重的重復納稅。一方面城鎮(zhèn)居民必須交納土地收益，從國家的手中租用土地才能獲得住房的生存權(quán)利；另一方面政府將土地租金作為商品房的交易價格組成，在首次交易中納稅，同時在二次交易中和多次交易中重復納稅。土地出讓是有年限規(guī)定并逐步折減的，但交易中納稅是否按樓齡的土地使用年限扣減這些已被消耗的租用土地年限和金額呢？不但沒有扣除還要增加土地的增值稅，似乎是沒有任何道理的強盜式征稅。購房人一次性將土地租用之后，被出讓的土地使用權(quán)力已發(fā)生了轉(zhuǎn)移，政府已提前一次性的將全部出讓期限的土地收益拿走了。如按貼現(xiàn)值計算，這部分提前支付的70年租金，已超過了房價的數(shù)倍，政府不再有理由（但有權(quán)利）對已被租賃出去的土地再收取增值收益。就像被轉(zhuǎn)租的寫字樓，二房東有了增值收益，大房東還要收增值稅一樣，是完全沒有道理的。或者反過來推理購房人是否應向政府收取預交的70年的土地出讓金的投資收益與增值收益呢？公民也許并不敢罵政府在稅收高速增長時仍像窮瘋了一樣從公民手中掠奪土地增值稅，但可以很明顯的看出這種有產(chǎn)權(quán)的商品房在二次交易中征收的土地增值稅是違背了對私人財產(chǎn)給以合法保護的憲法的規(guī)定的。出讓制度是國家在有限的時間內(nèi)放棄財產(chǎn)權(quán)利的一種有償出讓行為，再從放棄財產(chǎn)權(quán)利的土地中收取任何收益都應是法理不容的。尤其是政府并不承擔土地貶值的風險和虧損，就更沒有道理去收取土地出讓后的增值收益（周其仁教授已對此有過專門的評論）。無論如何，稅收中增加的交易成本都必然轉(zhuǎn)嫁給各個環(huán)節(jié)的交易者，國家是增加了大量的稅收，那么是應由賣房人承擔這些額外的稅收成本嗎？如果賣房人愿意承擔這些稅收的損失，當然無話可說。但實際上，賣房人都將住房所增加的交易成本轉(zhuǎn)移給了房價中，讓買房人承擔，那么稅收對房價上漲的推動作用就顯而易見并且功不可沒了。四、限制市場的商品結(jié)構(gòu)。從增加經(jīng)濟適用住房的供給、增加普通商品房的供給、增加低價房與限價房的供給，以及限制商品房戶型做起，國家出臺了一系列政策。是對經(jīng)濟適用住房的初期無度的放開，轉(zhuǎn)為對戶型的嚴格限制。是對普通商品房的定義與解釋（120平方米177。20％）。是在普通商品房的戶型面積之內(nèi)再調(diào)整為90平方米以下的戶型需占70％。上述政策中的產(chǎn)品戶型的限制性條件實際已形成了政府土地出讓合同中違約行為，造成了規(guī)劃審批的二次調(diào)整與拖延。這兩次方案調(diào)整的過程都至少拖長了六個月或更多的土地閑置周期。從全國角度看，僅僅因為土地資金占用的周期增加就會增加多少成本。二次設計的成本歸誰承擔、二次審批申報的工作成本、設計費的成本等等都會變成房價的成本。時間的拖延會造成市場中的供給量在政策出臺后的瞬間變化，減少了市場的供給量，加大了供求之間的矛盾，這一點已成為建設部房地產(chǎn)司姜司長解釋房價上漲的理由，那么成本一定要由消費者承擔的。為了保證政策的執(zhí)行，專門組織了90平方米小戶型設計競賽，但從網(wǎng)上看到的競賽結(jié)果卻并不盡如人意。專家們從各個角度對申報的競賽方案分別提出了各種各樣的意見，可見專門的競賽尚且有這么多的問題，那么實際操作方案的修改就一定需要更長的周期和成本了。 五、關(guān)于抑制投機與炒房的政策已在此前專門談過，可以省略了。限制首付和信貸是一定會增加消費成本的。六、限制外商投資與購房的政策。政府將房價增長的責任推給了外資引入，好像找到了一個好的借口。其實外資在房地產(chǎn)總量中只占了很少的比例，并且只集中于幾個大城市，對全國范圍的房地產(chǎn)市場而言，根本不是個理由?？尚Φ氖钦咭堰`反了對港澳五十年不變的國民待遇政策，讓一個局部市場的限制性條件推翻了國家對外承諾，豈不是揀了芝麻丟了西瓜。尤其是對外國人必須持有一年以上工作或?qū)W習的證明才能購房限制，更是對我國改革開放與《三資法》的一種破壞。外國的投資者也許只對中國投資并持有被投資企業(yè)的股權(quán)，只以股東或董事的身份參與管理而不參加日常工作，因此并沒有一年以上的工作簽證，但這些投資者都被剝奪了在中國購房并居住的權(quán)利。外國的品牌持有人只向中國授權(quán)進行品牌產(chǎn)品的推銷，實質(zhì)經(jīng)營的工作并非品牌持有者在做，他們沒有一年以上的工作簽證。但他們難道不需要對市場、對被授權(quán)單位、對產(chǎn)品的經(jīng)營與銷售情況進行監(jiān)督與管理嗎？他們也被六部委的文件剝奪了購房和居住的權(quán)利。他們既不能用母公司的名義在中國境內(nèi)購房，也不能用個人的名義在中國境內(nèi)購房，他們的股東地位與投入的大量資金并沒有換來中國政府應有的尊重。這些國際知名的品牌輸入也沒有換來他們在中國的居住權(quán)利。是中國不需要開放嗎?是中國不需要國際上的知識、技術(shù)與資金嗎？或者這也成了外國人想要在中國監(jiān)督知識產(chǎn)權(quán)和專利保護的一種人為設置的生活障礙。上述理由表面看與房價無關(guān)。也許許多人還認為這樣會對降低房價有好處，豈不知不許這些外國人購買住房時，他們就必須租房，可嚴格控制和限制投資性住房的政策同時在使可租用的住房供給量減少了，那么就一定會讓住房的租金上漲。事實已可以看到這種市場的反映和統(tǒng)計數(shù)字上的反映。那么當房租收益上升時，難道不會推動更多的人投資購房嗎？不會推動房價的上漲嗎？從經(jīng)濟學的角度看這個推論是成立的。當然政府出臺的政策中還包括整頓與規(guī)范市場秩序，整頓中介機構(gòu)和反對商業(yè)賄賂等措施。這里就不一一論述了，重點應為前面的六個方面。結(jié)論是上述所有的調(diào)控政策的出臺都會不同程度的增加生產(chǎn)的成本、生產(chǎn)的周期、土地原料的成本、資金的成本和交易的成本，那么在所有的成本增加中，相當一大部分轉(zhuǎn)化成了政府與銀行的收益。而她們雖然收益增加了，但并不參與分攤成本，于是所有的成本就只能由生產(chǎn)者和消費者承擔了，大頭大約都通過房價上漲轉(zhuǎn)移給了消費者了。當消費者承擔了高房價的成本之后，消費者并不愿房價下跌而形成虧損。首次購房的消費者當然會將購房時增加的成本、交易時增加的成本向下一個購房者轉(zhuǎn)移，一定會力圖從房價的增長中將損失，或者說增加的成本彌補回來，就像有成本支出就一定希望有更高回報一樣。于是房價就像擊鼓傳花的過程一樣，一浪高過一浪。房價在一系列調(diào)控政策的推動之下保持著可持續(xù)的上漲趨勢也就不奇怪了。值得擔心的是這種慣性作用何時中止？盡管政策的出臺是為穩(wěn)定房價，政策的出發(fā)點是用增加成本來限制與影響需求和供給，但城市化的欲望已成為不可阻擋的潮流。結(jié)婚生子、成家立業(yè)是人類生長的必然過程，日益增長的物質(zhì)消費需求與人們不斷提高住房和生活質(zhì)量的夢想并沒有因成本增加而停下來。需求從統(tǒng)計數(shù)字上看自2003年不斷出臺調(diào)控政策以來都保持著高于中國GDP增速增長，甚至在一些年份高于房地產(chǎn)投資的增速（北京2006年的銷售增幅就大于投資增幅）。于是在需求不減的情況下，又被大大的壓縮了供給，于是所有的政策限制性障礙所形成的成本增加就都在需求增長中被房價的增長所淹沒了。這一系列政府與銀行的收益增長的成本都無可避免的累加起來變成了推動房價增長的硬成本。政府也許并不愿承認這種成本的累加過程，僅舉一例說明。實行土地招拍掛制度之后，所有投標單位均需先存入大量保證金和銀行存款才能取得投標資格。如北京剛剛開標的廣渠門36號地，保證金為3億元，銀行存款證明為6億元，每個投標企業(yè)需有9億元資金，共13個單位投標，其凍結(jié)資金117億元。其中存入土地局帳戶的資金為39億元，占用時間為平均兩周以上時間，按銀行協(xié)議存款利息計共有利息234萬元進入了政府的口袋。按貸款利息計算，則成本近千萬元（算上銀行凍結(jié)近百億元資金的利息成本就8千萬元了）。每個企業(yè)一年內(nèi)如類似投標多次