【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 權(quán)明保理業(yè)務(wù)。2015年企業(yè)金融授信業(yè)務(wù)指引房地產(chǎn)融資（十四）房地產(chǎn)2014年前三季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體表現(xiàn)低迷，形勢(shì)不容樂(lè)觀。19月房地產(chǎn)開發(fā)投資68751億元，%，%。房屋新開工面積131411萬(wàn)平方米，%，%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積24014萬(wàn)平方米，%。商品房銷售面積77132萬(wàn)平方米，%，其中：%。商品房銷售額49227億元，%，其中：%。截止9月末，商品房待售面積57148萬(wàn)平方米，再創(chuàng)歷史新高。為提振市場(chǎng)，進(jìn)入三季度，中央和各地政府先后出臺(tái)了一系列救市政策，近期成效開始逐步顯現(xiàn)。但需關(guān)注的是，當(dāng)前國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不容樂(lè)觀，企業(yè)經(jīng)營(yíng)形勢(shì)嚴(yán)峻。房地產(chǎn)市場(chǎng)自身歷經(jīng)十多年高速發(fā)展，在高基數(shù)、高開工量以及庫(kù)存高企的情況下，原有的高增長(zhǎng)難以持續(xù)，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也已明確“分類調(diào)控”思路，將以市場(chǎng)手段調(diào)控，后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化仍將持續(xù)。在此背景下，明年房地產(chǎn)開發(fā)融資仍應(yīng)審慎，應(yīng)遵循“四個(gè)為主”原則，進(jìn)一步提高主體、業(yè)態(tài)、產(chǎn)品和區(qū)域的準(zhǔn)入門檻，強(qiáng)化名單制管理，優(yōu)化資源配置，提高效益。主體準(zhǔn)入（1）選擇白名單一、二層級(jí)客戶中資金實(shí)力強(qiáng)、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富、經(jīng)營(yíng)規(guī)范、資金鏈順暢、綜合效益良好的全國(guó)和區(qū)域性龍頭房企進(jìn)行合作。原則上不介入名單外客戶。開展“總對(duì)總”業(yè)務(wù)合作的需在總行發(fā)布的可采用“總對(duì)總”合作模式的客戶名單內(nèi)。（2）對(duì)于大型房企集團(tuán)，要以集團(tuán)為單位，以名單為基礎(chǔ)，實(shí)行集團(tuán)并表管理，集團(tuán)及各成員企業(yè)貸款總額不得超過(guò)在建工程的五成 ①項(xiàng)目送審時(shí)應(yīng)同時(shí)提供以房地產(chǎn)為主業(yè)（參考《上市公司行業(yè)分類指引》，以房地產(chǎn)為主業(yè)指房地產(chǎn)銷售收入占合并報(bào)表營(yíng)業(yè)收入的50％及以上）的集團(tuán)（申請(qǐng)人所屬房企集團(tuán)）的即期合并報(bào)表。②“貸款總額”指上述合并報(bào)表中體現(xiàn)的房地產(chǎn)板塊融資總額。③“在建工程”指上述合并報(bào)表中的房地產(chǎn)板塊存貨科目。④不超過(guò)五成，即②/③≤50％。（3）借款人或其控股股東（實(shí)際控制人）具有三級(jí)（含）以上開發(fā)資質(zhì)；歷史開發(fā)面積累計(jì)不少于10萬(wàn)平米；商用房開發(fā)融資要求借款人或借款人控股股東（實(shí)際控制人）具有相關(guān)產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。（4）借款人及其控股股東（實(shí)際控制人）過(guò)往開發(fā)項(xiàng)目無(wú)歷史遺留問(wèn)題，近三年無(wú)不良信用記錄（股東背景發(fā)生變化、經(jīng)營(yíng)情況發(fā)生實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)的借款主體除外），無(wú)囤地、捂盤惜售、挪用貸款繳納土地出讓金等違法違規(guī)行為。業(yè)態(tài)準(zhǔn)入主要支持位于主要城區(qū)、交通生活配套等功能完善、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯、現(xiàn)金流充足、適銷對(duì)路、滿足自住需求的剛需、適度改善型商品住宅項(xiàng)目以及棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，審慎介入其他業(yè)態(tài)。產(chǎn)品準(zhǔn)入（1）業(yè)務(wù)品種以短久期業(yè)務(wù)為主，其他品種應(yīng)審慎介入。（2）開發(fā)類業(yè)務(wù)的融資期限最長(zhǎng)不超過(guò)3年。房地產(chǎn)開發(fā)貸款不得辦理展期。區(qū)域準(zhǔn)入（1）主要支持直轄市、省會(huì)、計(jì)劃單列市，審慎介入其他區(qū)域。（2）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目限于上述區(qū)域中心城區(qū)，且要求商業(yè)模式合理、業(yè)態(tài)符合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求。（3）所在區(qū)域有產(chǎn)業(yè)支撐，輻射及聚集能力、潛在需求強(qiáng)且供需平衡。禁止介入類（1）房地產(chǎn)投資戰(zhàn)線過(guò)長(zhǎng)等原因?qū)е沦Y金大量占?jí)褐苻D(zhuǎn)困難、內(nèi)部關(guān)聯(lián)企業(yè)相互占用現(xiàn)象突出且無(wú)法實(shí)施資金封閉管理的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；（2）項(xiàng)目實(shí)際控制權(quán)（開發(fā)商或開發(fā)商股權(quán)）發(fā)生過(guò)3次（含）以上變更的項(xiàng)目，但地理位置良好且目前實(shí)際控制人為全國(guó)龍頭開發(fā)商（排名前三十）的項(xiàng)目除外；（3）項(xiàng)目資本金不實(shí)、有不良信用余額的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。有土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時(shí)間、捂盤惜售等違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)企業(yè)；（4）項(xiàng)目資本金比例明顯不足，負(fù)債水平過(guò)高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)； （5）以債務(wù)性資金或信托權(quán)益充當(dāng)項(xiàng)目資本金的項(xiàng)目；近一年內(nèi)高價(jià)取得的“地王”項(xiàng)目；缺乏房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商運(yùn)作的地段偏遠(yuǎn)、配套尚不成熟的郊區(qū)大盤項(xiàng)目；區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、業(yè)態(tài)落后、同質(zhì)化嚴(yán)重、受電商沖擊較大、品牌優(yōu)勢(shì)不突出的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；（6）缺少產(chǎn)業(yè)支撐、供需失衡、潛在需求不足的三、四線城市；本行未設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的異地業(yè)務(wù)；（7）除經(jīng)總行審批，可采取“全國(guó)業(yè)務(wù)一地辦”的總對(duì)總合作客戶外，禁止跨行政區(qū)域發(fā)放異地房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)融資；（8）除“總對(duì)總”合作客戶外，其他客戶應(yīng)采取對(duì)應(yīng)項(xiàng)目在建工程抵押、封閉運(yùn)作還款的業(yè)務(wù)模式，不得辦理保證或信用的房地產(chǎn)開發(fā)融資以及無(wú)對(duì)應(yīng)項(xiàng)目抵押的房地產(chǎn)開發(fā)融資。（9）信貸資金用于繳納土地出讓金；合作要點(diǎn)（1）新增項(xiàng)目開發(fā)貸款均應(yīng)在對(duì)應(yīng)項(xiàng)目土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦出、土地出讓金交清后上報(bào)。（2）對(duì)應(yīng)項(xiàng)目以立項(xiàng)、環(huán)評(píng)、“四證”齊全、有效，資本金（所有者權(quán)益）比例不低于國(guó)家政策規(guī)定，并在貸款發(fā)放前投入項(xiàng)目建設(shè)，土地拆遷已完成、土地費(fèi)用交清為放款前提，發(fā)放的貸款不得超過(guò)在建工程的五成。對(duì)本行無(wú)法提供50%以上按揭配套的項(xiàng)目，原則上不得介入。（3）總對(duì)總合作客戶綜合授信業(yè)務(wù)，應(yīng)側(cè)重主體的風(fēng)險(xiǎn)防范，應(yīng)根據(jù)不同房企集團(tuán)的資金管理及融資模式特點(diǎn)，以及他行融資模式及報(bào)表對(duì)融資模式的印證，確定采用集團(tuán)統(tǒng)貸統(tǒng)還或下屬項(xiàng)目公司自身承貸，擔(dān)保條件原則上不低于該客戶的其他合作銀行。以集團(tuán)公司統(tǒng)一作為借款主體的，原則上實(shí)行全國(guó)業(yè)務(wù)一地辦；以項(xiàng)目公司作為借款主體，實(shí)行全國(guó)業(yè)務(wù)全國(guó)辦。統(tǒng)籌額度應(yīng)根據(jù)日后具體項(xiàng)目需求單報(bào)單批?！翱倢?duì)總”合作客戶原則上仍應(yīng)以屬地原則辦理，確需采取“全國(guó)業(yè)務(wù)一地辦”的，應(yīng)滿足下列條件方可介入：①融資項(xiàng)目應(yīng)處于一、二線城市中心城區(qū)、配套成熟、有明確開發(fā)和銷售前景；②項(xiàng)目公司所在地本行有機(jī)構(gòu)，所在地分行能負(fù)責(zé)協(xié)助貸后管理、配套50%以上比例的按揭（按揭配套要求適用于開發(fā)類業(yè)務(wù)），項(xiàng)目資金能切實(shí)做到封閉運(yùn)作，綜合效益高。在辦理業(yè)務(wù)過(guò)程中，應(yīng)加強(qiáng)與監(jiān)管部門溝通協(xié)調(diào)，涉及異地貸款，應(yīng)按監(jiān)管規(guī)定辦理備案手續(xù)；辦理統(tǒng)貸統(tǒng)還模式業(yè)務(wù)，原則上應(yīng)向當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門備案，或取得當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門其他形式的認(rèn)可。（4）房地產(chǎn)開發(fā)貸款的信用方案安排上，應(yīng)充分考慮項(xiàng)目銷售周期和總投資需求，不宜依賴銷售返投，合理設(shè)定貸款金額和貸款期限等信貸方案。貸款項(xiàng)目資金拼盤中銷售回款投入占比要盡量低，不接受用施工墊資作為拼盤，自有資金比例要求大幅提高。項(xiàng)目評(píng)估上加強(qiáng)敏感性分析和盈虧平衡點(diǎn)分析。在方案設(shè)計(jì)上應(yīng)確保資金能實(shí)現(xiàn)有效的封閉運(yùn)作管理（包括總對(duì)總合作），按銷售比例逐步收貸，防止信貸資金挪用。（5）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)充分分析所在區(qū)域人口情況、消費(fèi)能力和特點(diǎn)、商業(yè)體量、項(xiàng)目輻射能力、區(qū)域市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目業(yè)態(tài)的承接程度等多種因素后進(jìn)行評(píng)判。（6）加強(qiáng)對(duì)以下企業(yè)及項(xiàng)目潛在風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注：①股權(quán)變更頻繁且項(xiàng)目運(yùn)作能力和資金實(shí)力弱的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；②集團(tuán)內(nèi)部關(guān)聯(lián)企業(yè)之間，尤其是母子公司之間的關(guān)聯(lián)交易頻繁的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；項(xiàng)目銷售回籠進(jìn)度對(duì)比同區(qū)域其他房企明顯放緩的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；④盈利空間低的特定類型項(xiàng)目；⑤土地成本和建設(shè)成本大幅高于周邊同類樓盤的項(xiàng)目；⑥工業(yè)廠房開發(fā)貸款。應(yīng)切實(shí)關(guān)注投資需求放緩風(fēng)險(xiǎn)，審慎評(píng)估園區(qū)運(yùn)作能力、定位風(fēng)險(xiǎn)、招商風(fēng)險(xiǎn)等；⑦批發(fā)性市場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目。應(yīng)充分考慮政府的持續(xù)推動(dòng)力度、市場(chǎng)成熟度、對(duì)原有市場(chǎng)的承接情況等因素。（7）加強(qiáng)對(duì)以下區(qū)域潛在風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注：①三、四線城市以及區(qū)域空置率較高、明顯供過(guò)于求的二線城市；②房?jī)r(jià)波動(dòng)較大的城市以及投機(jī)需求旺盛房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市，且在項(xiàng)目資金拼盤上，應(yīng)提高開發(fā)商自有資金比例，降低貸款和銷售返投比例，適當(dāng)下調(diào)抵押率，防范因市場(chǎng)變化帶來(lái)的物業(yè)貶值風(fēng)險(xiǎn)。第四部分 另類融資業(yè)務(wù)指引另類融資業(yè)務(wù)主要是通過(guò)創(chuàng)新交易結(jié)構(gòu)、風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施以及特殊的項(xiàng)目控制等方式，為企業(yè)金融客戶提供定制式、個(gè)性化的融資服務(wù)和安排。另類融資重在個(gè)案判斷，產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)多樣化，客戶準(zhǔn)入?yún)⒄召Q(mào)易融資、項(xiàng)目融資相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)產(chǎn)品的交易特點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)控制要求單獨(dú)制定。產(chǎn)品類型包含資本性融資、為上市公司或上市公司股東服務(wù)的另類融資業(yè)務(wù)（股票質(zhì)押式回購(gòu)、上市公司股權(quán)收益權(quán)、上市公司定向增發(fā)業(yè)務(wù)）、房地產(chǎn)短期周轉(zhuǎn)融資和發(fā)債客戶配套類融資等。資本性融資是為了幫助本行企業(yè)金融客戶用于優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、收購(gòu)兼并或擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)時(shí)獲得所需要的資本而開展的權(quán)益類融資業(yè)務(wù)，目前包括并購(gòu)貸款、產(chǎn)業(yè)基金、類永續(xù)債融資等表現(xiàn)形式。產(chǎn)業(yè)基金是和產(chǎn)業(yè)金融相結(jié)合，為產(chǎn)業(yè)金融服務(wù)的一種資本性融資業(yè)務(wù)。根據(jù)產(chǎn)業(yè)基金項(xiàng)目投向和業(yè)務(wù)模式的不同，將產(chǎn)業(yè)基金分為項(xiàng)目融資類產(chǎn)業(yè)基金和股權(quán)并購(gòu)類融資產(chǎn)業(yè)基金。項(xiàng)目融資類產(chǎn)業(yè)基金一般是指向特定的項(xiàng)目提供資本性融資的業(yè)務(wù)。項(xiàng)目融資類產(chǎn)業(yè)基金遵循“融資項(xiàng)目合法合規(guī)、實(shí)質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)可控、還款來(lái)源充分、退出機(jī)制明確有效”的基本原則。根據(jù)項(xiàng)目投向可細(xì)分為棚戶區(qū)發(fā)展基金、保障房發(fā)展基金、區(qū)域發(fā)展基金、新型城鎮(zhèn)化發(fā)展基金、鐵路發(fā)展基金、節(jié)能減排基金、綠色產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金、高速公路發(fā)展基金等。股權(quán)并購(gòu)融資類產(chǎn)業(yè)基金一般是指以受讓現(xiàn)有股權(quán)、認(rèn)購(gòu)新增股權(quán)，或收購(gòu)資產(chǎn)、承接債務(wù)等方式開展的并購(gòu)項(xiàng)目提供資本性融資的業(yè)務(wù)。根據(jù)業(yè)務(wù)模式、收益方式及退出方式的不同分為擴(kuò)張與整合類并購(gòu)基金和價(jià)值投資類并購(gòu)基金。其中，擴(kuò)張與整合類并購(gòu)基金主要指在優(yōu)勢(shì)主體客戶為實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)整合、擴(kuò)張及優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)而實(shí)施的并購(gòu)交易中，為其提供的債權(quán)屬性的并購(gòu)融資服務(wù)。通過(guò)提供綜合融資服務(wù)，在實(shí)現(xiàn)合理定價(jià)的同時(shí)，注重與客戶的全面合作、供應(yīng)鏈合作以及產(chǎn)業(yè)鏈合作，建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的銀企關(guān)系；價(jià)值投資類并購(gòu)基金主要指具有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)及資源整合優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)公司或金融資本合作，運(yùn)用投資銀行專業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制手段和價(jià)值判斷力、整合力，對(duì)并購(gòu)標(biāo)的實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升后退出的并購(gòu)融資業(yè)務(wù)。一、并購(gòu)貸款（一）基本準(zhǔn)入并購(gòu)融資業(yè)務(wù)應(yīng)在實(shí)質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，強(qiáng)調(diào)落實(shí)本行綜合收益，有效拓展優(yōu)質(zhì)戰(zhàn)略客戶，充分發(fā)揮投資銀行業(yè)務(wù)的突破作用。除關(guān)注融資人（并購(gòu)方）的信用情況外，強(qiáng)調(diào)結(jié)合被并購(gòu)方的主體信用、經(jīng)營(yíng)情況、可供抵、質(zhì)押資產(chǎn)及現(xiàn)金流等，控制實(shí)質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)。增信措施：借款申請(qǐng)人應(yīng)提供充足的能夠覆蓋并購(gòu)貸款風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)保，包括但不限于資產(chǎn)抵押、股權(quán)質(zhì)押、第三方保證，以及符合法律規(guī)定的其他形式的擔(dān)保；以目標(biāo)企業(yè)股權(quán)作為質(zhì)押的，應(yīng)審慎選擇適用方法，評(píng)估股權(quán)價(jià)值及質(zhì)押率。期限管理：原則上不超過(guò)5年，監(jiān)管部門如對(duì)期限規(guī)定作出調(diào)整，依據(jù)新的政策執(zhí)行。（二）項(xiàng)目要求還款方式。對(duì)于一年期以內(nèi)的短期并購(gòu)貸款，可以采用一次性還本付息，或一次還本、分期付息，或分期還本付息等還款方式；對(duì)于一年期以上的中長(zhǎng)期并購(gòu)貸款，應(yīng)按照本行中長(zhǎng)期貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的有關(guān)規(guī)定，采用分期還本付息的還款方式。貸款利率。并購(gòu)貸款執(zhí)行本行利率政策，利率需反映并購(gòu)交易復(fù)雜性、貸款風(fēng)險(xiǎn)情況等因素，