【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 第三十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人。 第三十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。 第三十二條 銷售商品住宅時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù) 《 商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定 》 ,向買受人提供《 住宅質(zhì)量保證書 》 、 《 住宅使用說明書 》 。 第三十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起６０日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。 第六章 法律責(zé)任 第三十六條 未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，擅自銷售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門依照 《 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 》 的規(guī)定處罰。 第三十七條 未取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，擅自銷售商品房的，責(zé)令停止銷售活動(dòng)，處５萬元以上１０萬元以下的罰款。 第三十八條 違反法律、法規(guī)規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得；收取預(yù)付款的，可以并處已收取的預(yù)付款１％以下的罰款。 第三十九條 在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人的，處以警告，責(zé)令限期改正，并處２萬元以上３萬元以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 第四十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗(yàn)收、驗(yàn)收不合格或者對(duì)不合格按合格驗(yàn)收的商品房擅自交付使用的，按照 《 建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例 》 的規(guī)定處罰。 第四十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定將測(cè)繪成果或者需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房地產(chǎn)行政主管部門的，處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以２萬元以上３萬元以下罰款。 第四十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房中有下列行為之一的，處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以１萬元以上３萬元以下罰款。 （ 1）未按照規(guī)定的現(xiàn)售條件現(xiàn)售商品房的； （ 2）未按照規(guī)定在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案的； （ 3）返本銷售或者變相返本銷售商品房的； （ 4）采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的； （ 5）分割拆零銷售商品住宅的； （ 6）不符合商品房銷售條件，向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的； （ 7）未按照規(guī)定向買受人明示 《 商品房銷售管理辦法 》 、 《 商品房買賣合同示范文本 》 、《 城市商品房預(yù)售管理辦法 》 的； （ 8）委托沒有資格的機(jī)構(gòu)代理銷售商品房的。 第四十三條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售不符合銷售條件的商品房的，處以警告，責(zé)令停止銷售，并可處以２萬元以上３萬元以下罰款。 第四十四條 國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員在商品房銷售管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 《 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 》 （2022年３月２４日 最高人民法院 審判委員會(huì) 第１２６７次會(huì)議通過） 法釋 [2022 ]７號(hào) 中華人民共和國(guó)最高人民法院公告 《 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 》 已于2022年３月２４日由最高人民法院審判委員會(huì)第１２６７次會(huì)議通過?，F(xiàn)予公布，自２００３年６月１日起施行。 第二條 出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。 第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 第四條 出賣人通過認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。 第六條 當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持。 第八條 具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過 已付購(gòu)房款 一倍 的賠償責(zé)任： （一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； （二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。 第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已 付購(gòu)房款一倍 的賠償責(zé)任： （ 1）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明； （ 2）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)； （ 3）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。 第十一條 對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。 房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。 第十二條 因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。 第十八條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任： （ 1）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限； （ 2）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （ 3）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。 合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。 第十九條 商品房買賣合同約定或者 《 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 》 第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。 《 解釋 》 中有關(guān)交付的闡釋 實(shí)踐中，存在著許多當(dāng)事人因?qū)ι唐贩抠I賣合同中約定的 “房屋交付 ”理解不同而發(fā)生的爭(zhēng)議。如出賣人往往認(rèn)為 “房屋交付 ”就是 “交鑰匙 ”；而買受人則認(rèn)為，消費(fèi)者買的是商品房屋所有權(quán)，而不僅僅是房屋的使用權(quán)， “房屋交付 ”不僅是領(lǐng)取房屋鑰匙，還應(yīng)同時(shí)辦理交付房屋的所有權(quán)證書。根據(jù) 《 合同法 》 的有關(guān)規(guī)定，商品房買賣合同的出賣人不僅負(fù)有向買受人交付房屋的義務(wù)，并且負(fù)有向買受人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的義務(wù)。 但是，在商品房交易過程中，往往是房屋實(shí)際交付使用和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移（買受人取得 《 房屋所有權(quán)證 》 ）在時(shí)間上不一致。所謂 “房屋的交付使用 ”，就是出賣人將已建成的房屋轉(zhuǎn)移給買受人占有，其外在表現(xiàn)主要是將房屋的鑰匙交付給買受人。但 “房屋的交付使用 ”并不意味著房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。對(duì)于一般動(dòng)產(chǎn)而言，在標(biāo)的物交付的同時(shí)所有權(quán)即發(fā)生轉(zhuǎn)移，出賣人只要將標(biāo)的物交付給買受人即履行了轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù)。而對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)我國(guó) 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 的規(guī)定，只有在辦理登記手續(xù)后，房屋所有權(quán)才發(fā)生移轉(zhuǎn)。 《 解釋 》 第十一條規(guī)定： “對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。 ”所以，買受人應(yīng)該認(rèn)清 “房屋的交付使用 ”與取得房屋所有權(quán)的區(qū)別。在訂立商品房買賣合同時(shí)應(yīng)該對(duì) “房屋交付使用 ”進(jìn)行明確約定，以便充分反映自己的真實(shí)意思表示。例如可以在合同中明確約定 “房屋交付使用 ”不僅是轉(zhuǎn)移占有房屋，而且同時(shí)要轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，取得房屋產(chǎn)權(quán)證書等內(nèi)容。 案 例 分 析 案情說明： 2022年 4月，李女