【文章內(nèi)容簡介】 確“十一五”期間，特別是今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的建設(shè)目標(biāo)，并納入當(dāng)?shù)亍笆晃濉卑l(fā)展規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃。各級城市住房建設(shè)規(guī)劃要在２００６年９月底前向社會公布。直轄市、計劃單列市、省會城市人民政府要將住房建設(shè)規(guī)劃報建設(shè)部備案；其他城市住房建設(shè)規(guī)劃報省級建設(shè)主管部門備案。各級建設(shè)（規(guī)劃）主管部門要會同監(jiān)察機(jī)關(guān)加強(qiáng)規(guī)劃效能監(jiān)察，督促各地予以落實。 （二）明確新建住房結(jié)構(gòu)比例?！笆晃濉睍r期，要重點發(fā)展普通商品住房。自２００６年６月１日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積９０平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的７０％以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報建設(shè)部批準(zhǔn)。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。 二、進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用 （三）調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅。為進(jìn)一步抑制投機(jī)和投資性購房需求，從２００６年６月１日起，對購買住房不足５年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過５年（含５年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過５年（含５年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。稅務(wù)部門要嚴(yán)格稅收征管，防止漏征和隨意減免。 （四）嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件。為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達(dá)不到３５％等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營原則，從嚴(yán)控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置３年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。（五）有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費(fèi)信貸政策。為抑制房價過快上漲，從２００６年６月１日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于３０％?？紤]到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積９０平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例２０％的規(guī)定。 （六）保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)。各級城市人民政府要編制年度用地計劃，科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模。要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的７０％；土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房價的基礎(chǔ)上，采取競地價、競房價的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)。 （七）加大對閑置土地的處置力度。土地、規(guī)劃等有關(guān)部門要加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)用地的監(jiān)管。對超出合同約定動工開發(fā)日期滿１年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開工、竣工；滿２年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。對雖按照合同約定日期動工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足１／３或已投資額不足１／４，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿１年的，按閑置土地處置。 　三、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度 （八）嚴(yán)格控制被動性住房需求。各地要按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》的要求，加強(qiáng)拆遷計劃管理，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動性住房需求的過快增長。２００６年各地房屋拆遷規(guī)模原則上控制在２００５年的水平以內(nèi)。要量力而行，嚴(yán)禁大拆大建，在沒有落實拆遷安置房源和補(bǔ)償政策不到位的情況下，不得實施拆遷，不得損害群眾合法利益。 四、進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序 （九）加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管。對已經(jīng)規(guī)劃許可仍未開工的項目，要重新進(jìn)行規(guī)劃審查。對不符合規(guī)劃控制性要求，尤其是套型結(jié)構(gòu)超過規(guī)定的項目，不得核發(fā)規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預(yù)售許可證。對擅自改變設(shè)計、變更項目、超出規(guī)定建設(shè)的住房要依法予以處理直至沒收。 （十）切實整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為。房地產(chǎn)、工商行政主管部門要依法查處合同欺詐等違法違規(guī)交易行為，對不符合條件擅自預(yù)售商品房的，責(zé)令停止并依法予以處罰；對捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價的房地產(chǎn)企業(yè)，要加大整治查處力度，情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴(yán)重的，依法依規(guī)給予經(jīng)濟(jì)處罰，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照，并追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。 五、有步驟地解決低收入家庭的住房困難 （十一）加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)。廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要穩(wěn)步擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面。尚未建立廉租住房制度的城市，必須在２００６年年底前建立，并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設(shè)規(guī)模。要落實廉租住房資金籌措渠道，城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設(shè)，各級財政也要加大支持力度。２００６年年底前，各地都要安排一定規(guī)模的廉租住房開工建設(shè)。 （十二）規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房。各地要繼續(xù)抓好經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用住房制度，解決建設(shè)和銷售中存在的問題，真正解決低收入家庭的住房需要。嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用住房管理的各項政策，加大監(jiān)管力度，制止違規(guī)購買、謀取不正當(dāng)利益的行為。嚴(yán)格規(guī)范集資合作建房，制止部分單位利用職權(quán)以集資合作建房名義，變相進(jìn)行住房實物福利分配的違規(guī)行為。 （十三）積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場。引導(dǎo)居民通過換購、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價位、中小套型住房供應(yīng)。 六、完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度 （十四）建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度。城市人民政府要抓緊開展住房狀況調(diào)查，全面掌握當(dāng)?shù)刈》靠偭俊⒔Y(jié)構(gòu)、居住條件、消費(fèi)特征等信息，建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息透明度。要完善市場監(jiān)測分析工作機(jī)制，統(tǒng)計和房地產(chǎn)主管部門要定期公布市場供求和房價情況，全面、及時、準(zhǔn)確地發(fā)布市場供求信息。 （十五）堅持正確的輿論導(dǎo)向。要加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的宣傳，客觀、公正報道房地產(chǎn)市場情況，引導(dǎo)廣大群眾樹立正確的住房消費(fèi)觀念。對提供虛假信息、惡意炒作、誤導(dǎo)消費(fèi)預(yù)期的行為，要嚴(yán)肅處理。（完）2006年7月6日關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見 　　建住房[2006]165號 　　各省、自治區(qū)建設(shè)廳，直轄市建委、房地局、規(guī)劃局（委）： 　　為貫徹《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā)[2006]37號），切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，現(xiàn)就落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求提出如下意見，各地要認(rèn)真貫徹執(zhí)行。 　　一、明確新建住房結(jié)構(gòu)比例 　　各地要根據(jù)總量與項目相結(jié)合的原則，充分考慮城鎮(zhèn)中低收入居民家庭生活對交通等設(shè)施條件的需求，合理安排普通商品住房的區(qū)位布局，統(tǒng)籌落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求。自2006年6月1日起，各城市（包括縣城，下同）年度（從6月1日起計算，下同）新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到70%以上。各地應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)刈》空{(diào)查的實際狀況以及土地、能源、水資源和環(huán)境等綜合承載能力，分析住房需求，制定住房建設(shè)規(guī)劃，合理確定當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷》靠偯娣e的套型結(jié)構(gòu)比例。城市規(guī)劃主管部門要會同建設(shè)、房地產(chǎn)主管部門將住房建設(shè)規(guī)劃納入當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟(jì)和社會發(fā)展中長期規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃，按資源節(jié)約型和環(huán)境友好型城鎮(zhèn)建設(shè)的總體要求，合理安排套型建筑面積90平方米以下住房為主的普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房布局，方便居民工作和生活，并將住房套型結(jié)構(gòu)比例分解到具體區(qū)域。 　　城市規(guī)劃主管部門要依法組織完善控制性詳細(xì)規(guī)劃編制工作，首先應(yīng)當(dāng)對擬新建或改造住房建設(shè)項目的居住用地明確提出住宅建筑套密度（每公頃住宅用地上擁有的住宅套數(shù)）、住宅面積凈密度（每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積）兩項強(qiáng)制性指標(biāo)，指標(biāo)的確定必須符合住房建設(shè)規(guī)劃關(guān)于住房套型結(jié)構(gòu)比例的規(guī)定；依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，出具套型結(jié)構(gòu)比例和容積率、建筑高度、綠地率等規(guī)劃設(shè)計條件，并作為土地出讓前置條件，落實到新開工商品住房項目。 　　套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)要嚴(yán)格執(zhí)行《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，有計劃有步驟地解決低收入家庭的住房困難。 　　住房建設(shè)規(guī)劃、近期建設(shè)規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃，以及套型結(jié)構(gòu)比例等，按法定程序?qū)彾?、備案，并按照國?wù)院要求的時限及時向社會公布。 　　年度土地供應(yīng)計劃中已明確用于中低價位、中小套型普通商品住房用地和依法收回土地使用權(quán)的居住用地，應(yīng)當(dāng)主要用于安排90平方米以下的住房建設(shè)。 　　各地要嚴(yán)格按照上述要求，落實新建商品住房項目的規(guī)劃設(shè)計條件，確定套型結(jié)構(gòu)比例要求，且不得擅自突破。對擅自突破的，城市規(guī)劃主管部門不得核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證；對不符合規(guī)劃許可內(nèi)容的，施工圖設(shè)計文件審查機(jī)構(gòu)不得出具審查合格書，建設(shè)主管部門不得核發(fā)施工許可證，房地產(chǎn)主管部門不得核發(fā)預(yù)售許可證。直轄市、計劃單列市、省會城市在已完成住房狀況調(diào)查的基礎(chǔ)上，經(jīng)深入分析當(dāng)?shù)鼐用窈侠碜》啃枨蠛凸?yīng)能力，確需調(diào)整新建住房結(jié)構(gòu)比例的，必須報建設(shè)部批準(zhǔn)，并附住房狀況分析和市場預(yù)測報告。 　　二、妥善處理已審批但未取得施工許可證的商品住房項目 　　對于2006年6月1日前已審批但未取得施工許可證的商品住房項目，由城市人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)啬甓刃陆ㄉ唐纷》拷Y(jié)構(gòu)比例要求，區(qū)別規(guī)劃用地性質(zhì)、項目布局，因地制宜地確定需要調(diào)整套型結(jié)構(gòu)的具體項目。建設(shè)主管部門要會同城市規(guī)劃、房地產(chǎn)主管部門對6月1日前已審批但未取得施工許可證的項目集中進(jìn)行一次清理。清理結(jié)果要報同級發(fā)展改革主管部門備案。經(jīng)城市人民政府明確需要調(diào)整套型結(jié)構(gòu)比例的項目，其規(guī)劃設(shè)計方案和施工圖須按要求進(jìn)行調(diào)整，送相關(guān)部門重新審查合格并辦理相關(guān)調(diào)整手續(xù)后，建設(shè)主管部門方可發(fā)放施工許可證。 　　需要調(diào)整的項目，要明確具體的套型結(jié)構(gòu)比例要求，并納入規(guī)劃設(shè)計條件，重新審查規(guī)劃設(shè)計方案。要首先調(diào)整過去違反規(guī)定批建的各類住宅項目特別是別墅類項目，按照國辦發(fā)[2005]26號文件要求在土地出讓合同中約定了銷售價位、套型面積等控制性要求但企業(yè)未執(zhí)行的普通商品住房項目，以及以協(xié)議出讓方式取得土地使用權(quán)的項目。其他需要調(diào)整的項目，地方人民政府也要依法妥善處理。 　　要積極引導(dǎo)和鼓勵項目建設(shè)單位主動按要求調(diào)整套型結(jié)構(gòu)，并在調(diào)整后向原審批機(jī)關(guān)申請變更規(guī)劃等許可內(nèi)容，有關(guān)審批機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依照文件規(guī)定及時辦理變更手續(xù)。對城市人民政府已明確為需要調(diào)整套型結(jié)構(gòu)比例的項目，建設(shè)單位拒不調(diào)整的，原審批機(jī)關(guān)應(yīng)依據(jù)《行政許可法》第八條的有關(guān)規(guī)定，作出變更規(guī)劃等許可的決定。 　　三、嚴(yán)肅查處違法違規(guī)行為 　　各地建設(shè)、規(guī)劃、房地產(chǎn)主管部門要根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，加強(qiáng)市場監(jiān)管，嚴(yán)肅查處違反或規(guī)避套型結(jié)構(gòu)要求的違法違規(guī)行為。對情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴(yán)重的違法違規(guī)行為，要公開曝光、從嚴(yán)處罰。對違規(guī)建設(shè)的住房，依法該沒收的，要堅決予以沒收，所沒收的住房主要用于解決低收入家庭居住困難。 　　當(dāng)前應(yīng)重點查處下列行為：開發(fā)建設(shè)單位不按照批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計條件委托設(shè)計；明示或暗示設(shè)計單位違反設(shè)計規(guī)范中住宅層高、套內(nèi)基本空間的規(guī)定，規(guī)避套型結(jié)構(gòu)要求；在建設(shè)過程中擅自變更設(shè)計，違反套型結(jié)構(gòu)要求等行為。設(shè)計單位接受開發(fā)建設(shè)單位明示或暗示，不嚴(yán)格按照國家法律法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計，或采用不正當(dāng)技術(shù)手段規(guī)避有關(guān)規(guī)劃控制性要求，或向建設(shè)單位提供與審查合格的施工圖設(shè)計文件不符的圖紙，擅自改變套型建筑面積的行為。施工單位不按審查合格的施工圖設(shè)計文件進(jìn)行施工，擅自更改設(shè)計、預(yù)留空間，改變套型建筑面積的行為。監(jiān)理單位接受開發(fā)建設(shè)單位明示或暗示，不嚴(yán)格按照技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)劃要求進(jìn)行監(jiān)理，致使套型結(jié)構(gòu)要求沒有得到落實的行為。 　　四、加強(qiáng)監(jiān)督檢查，落實責(zé)任追究制度 　　國辦發(fā)[2006]37號文件明確要求，各地區(qū)、特別是城市人民政府要切實負(fù)起責(zé)任，把調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制住房價格過快上漲納入經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展工作的目標(biāo)責(zé)任制，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。城市規(guī)劃、建設(shè)、房地產(chǎn)等有關(guān)主管部門要在當(dāng)?shù)卣I(lǐng)導(dǎo)下，認(rèn)真履行職責(zé)，建立健全協(xié)調(diào)配合工作機(jī)制，嚴(yán)格程序，密切合作，各司其職。對沒有按要求嚴(yán)格審查，違規(guī)發(fā)放規(guī)劃、施工、商品房預(yù)售許可證和施工圖設(shè)計文件審查合格書的單位和個人，要及時予以嚴(yán)肅查處；屬于失職、瀆職的，要提請有關(guān)機(jī)關(guān)依法追究有關(guān)人員的責(zé)任。 　　省、自治區(qū)建設(shè)主管部門要會同有關(guān)部門，加強(qiáng)對市、縣落實新建住房結(jié)構(gòu)比例工作的指導(dǎo)、監(jiān)督。對不及時公布住房建設(shè)規(guī)劃并按規(guī)定上報備案、套型結(jié)構(gòu)比例沒有按要求公布或公布后未予落實的，要予以通報批評。 　　各地建設(shè)（規(guī)劃）主管部門要會同監(jiān)察機(jī)關(guān)按照《建設(shè)部監(jiān)察部關(guān)于開展城鄉(xiāng)規(guī)劃效能監(jiān)察的通知》（建規(guī)[2005]161號），把落實近期建設(shè)規(guī)劃、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)情況作為規(guī)劃效能監(jiān)察工作重點，加強(qiáng)監(jiān)督監(jiān)察。對措施不落實、工作不到位的，要責(zé)成整改，并依法追究有關(guān)單位和人員的責(zé)任。建設(shè)部將會同監(jiān)察部對有關(guān)工作情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。 　　中華人民共和國建設(shè)部 　　二○○六年七月六日關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知 建住房[2006]166號各省、自治區(qū)建設(shè)廳，直轄市房地局（建委），各省、自治區(qū)、直轄市發(fā)展改革委、物價局、工商局：　　 為貫徹《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā)〔2006〕37號），現(xiàn)就進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序有關(guān)問題通知如下： 　　一、充分認(rèn)識整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的重要意義 　?。ㄒ唬┱D規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序,對于維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，穩(wěn)定住房價格,促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，具有十分重要的意義。各地房地產(chǎn)、發(fā)展改革、價格、工商管理部門要從實踐三個代表重要思想和落實科學(xué)發(fā)展觀的高度出發(fā)，切實把思想統(tǒng)一到國務(wù)院的決策部署上來,堅持深化改革和加強(qiáng)法治并舉、堅持整頓規(guī)范和促進(jìn)健康發(fā)展并重，加強(qiáng)制度建設(shè)，加大對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為查處力度，努力營造主體誠信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力、市場有序的房地產(chǎn)市場環(huán)境。　　 二、加大房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為整治力度　　 （二）加強(qiáng)商品房預(yù)售許可管理。各級房地產(chǎn)管理部門要按照法定程序和許可條件，嚴(yán)格把好商品房預(yù)售許可關(guān)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)