反思中國住房制度改革政策(編輯修改稿)
2025-05-14 08:40 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 擺脫住房保障職責(zé)的隱含體現(xiàn)?！。ㄈ┴泿呕峙洳荒艿轿唬毠ぷ》肯M(fèi)能力與市場(chǎng)房價(jià)嚴(yán)重脫節(jié) 住房補(bǔ)貼制度與住房公積金制度是增強(qiáng)職工住房消費(fèi)能力，實(shí)現(xiàn)住房分配貨幣化的兩項(xiàng)基本制度。這兩項(xiàng)制度的相繼建立，適應(yīng)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下住房制度改革的需要。其目的是從根本上改變住房實(shí)物分配的格局，通過長期性支付能力的積累和政策性住房金融的支持，使住房消費(fèi)變成一種個(gè)人選擇性的自主行為。兩項(xiàng)制度的實(shí)質(zhì)是將職工工資收入中本應(yīng)包含的住房消費(fèi)部分，通過不同的政策渠道還原給職工個(gè)人?！ ≡诙鄶?shù)城市，職工住房補(bǔ)貼建立的依據(jù)是：房價(jià)收入比（即本地區(qū)一套建筑面積為６０平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房的平均價(jià)格與雙職工家庭年平均工資之比）在４倍以上，且財(cái)政、單位原有住房建設(shè)資金可轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼的地區(qū)，可以對(duì)無房和住房面積未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工實(shí)行住房補(bǔ)貼。受制于各地財(cái)力的限制，各地出臺(tái)的住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)所依據(jù)的房價(jià)都大大低于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)房價(jià)，有的地區(qū)甚至出現(xiàn)行政事業(yè)單位職工拒領(lǐng)住房補(bǔ)貼的現(xiàn)象。而且從補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)來看，現(xiàn)行的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)政策設(shè)計(jì)當(dāng)時(shí)（大多數(shù)城市為２０００年以前）的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格來制定的，遠(yuǎn)落后于市場(chǎng)形勢(shì)的變化。因此，住房補(bǔ)貼政策從其實(shí)施開初，在住房貨幣消費(fèi)上，國家和單位就對(duì)職工欠了一大塊賬。而對(duì)于廣大的企業(yè)職工來說，由于勞動(dòng)力市場(chǎng)整體供過于求，勞動(dòng)工資常常被壓低，工資中住房消費(fèi)的含量更是嚴(yán)重不足，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能支撐其在市場(chǎng)上購房、租房的需求。所以從總體上說，目前住房補(bǔ)貼實(shí)施很不到位，貨幣化補(bǔ)貼舉步維艱，完全到位更是遙遙無期。在這種情況下，新的制度不能完全建立起來，舊的路又一下子被堵死，造成政策斷檔，大量弱勢(shì)群體的住房成為一個(gè)懸而未決的問題?！ ×硗猓》抗e金制度所發(fā)揮的住房金融支持效能甚微，沒有真正發(fā)揮其住房政策性金融的支持作用。例如，我國的公積金存貸利差高達(dá)２．８７個(gè)百分點(diǎn)，而新加坡的公積金存貸利差只有０．１個(gè)百分點(diǎn)，臺(tái)灣地區(qū)的也在０．２個(gè)百分點(diǎn)，相差１０到２０倍。此外，住房公積金貸款以個(gè)人賬戶繳存余額的一定倍數(shù)來確定其貸款額度，這就必然導(dǎo)致收入高、繳存高的成員所獲得的公積金貸款也就多，而低收入者所得到的貸款資助低，有的甚至無法逾越其首付門檻，從而使得公積金政策無法真正起到政策性金融的“雪中送炭”的扶助作用。從總體來看，住房公積金的使用效率十分之低，截至２００４年６月，全國住房公積金歸集余額４３０６．７億元，累計(jì)提取額２０６０．９億元，個(gè)人貸款總額２８１７．２億元，貸款余額１８５４．２億元，全國住房公積金沉淀資金余額達(dá)１９５９．２億元，占?xì)w集余額的４５．５％?！ 。ㄋ模]有有效區(qū)分住房政策和房地產(chǎn)政策，基本住房保障嚴(yán)重缺位 從政策屬性上看，房地產(chǎn)政策是一種經(jīng)濟(jì)政策，它歸根到底主要著眼于市場(chǎng)效率；住房政策則屬于社會(huì)政策范疇，更注重社會(huì)公平和居民的基本住房訴求，它要解決的問題是用什么手段，使不同收入狀況的市民居者有其屋。多數(shù)國家的經(jīng)驗(yàn)證明，住房既要靠市場(chǎng)手段，也要依靠大量的公共政策手段。住房政策的根本目標(biāo)是讓人們各得其所，基本努力方向：一是建立“便于進(jìn)入”的市場(chǎng)，一是幫助中低收入者獲得“能夠支付”的住房?！ ∪欢?，我國住房改革沒有把住房和房地產(chǎn)這兩個(gè)表面相似而實(shí)質(zhì)屬于不同范疇的事物區(qū)別開，沒有把住房和房地產(chǎn)、市場(chǎng)和保障予以有效區(qū)別。政府忽視了普通民眾最基本的住房需求，住房保障職責(zé)缺位，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)滯后；在土地供應(yīng)、市場(chǎng)監(jiān)管、住房金融政策等諸多方面，政府所應(yīng)發(fā)揮的功能也嚴(yán)重缺失。而一個(gè)健康的住房政策的合理政策導(dǎo)向應(yīng)是，對(duì)具有保障性質(zhì)的住房建設(shè)和供應(yīng)，政府通過公共政策手段，嚴(yán)格根據(jù)住房需求，科學(xué)確定住房供應(yīng)。而房地產(chǎn)市場(chǎng)（例如高檔商品住房、別墅等）則屬于完全市場(chǎng)化的范疇，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，由市場(chǎng)決定供應(yīng)和需求，以達(dá)到均衡價(jià)格?！ ∧壳?，我國９４％的住房開發(fā)定性為“商品房”，“經(jīng)濟(jì)適用房”只占６％，其性質(zhì)
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