反思中國(guó)住房制度改革政策(參考版)
2025-04-20 08:40本頁(yè)面
【正文】 所有這些因素，使得經(jīng)濟(jì)適用住房客觀上并沒(méi)有發(fā)展成為供應(yīng)主渠道。２００５年一季度，全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房完成投資６０億元，同比下降１３．８％，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重進(jìn)一步下降到２．６％。特別是在不少地區(qū)，地方政府甚至以沖擊當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為由，明令禁止職工集資建房、合作建房，也阻止向經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)劃撥土地。顯然這是再一次違背了利用經(jīng)濟(jì)適用房解決無(wú)能力購(gòu)房者的住房困難的初衷。實(shí)際的結(jié)果往往是，政府針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的補(bǔ)貼被中高收入群體截獲。在一些城市，經(jīng)濟(jì)適用房的受益群體收入上限規(guī)定過(guò)高，例如，北京有資格購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的家庭年收入可達(dá)６萬(wàn)元，明顯超出社會(huì)中低收入水平，經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求，反而成為商業(yè)炒作的對(duì)象?！ ∑浯?，經(jīng)濟(jì)適用房政策執(zhí)行過(guò)程失當(dāng)、失控的情況嚴(yán)重?？紤]到補(bǔ)貼的金額，基本上沒(méi)有哪個(gè)政府有能力以這個(gè)補(bǔ)貼方式解決低收入群體的住房問(wèn)題，更不要說(shuō)包括中等收入群體。政策中所規(guī)定的受益群體是中低收入群體，但是這個(gè)界定沒(méi)有跟政府補(bǔ)貼的能力掛鉤。但是，這個(gè)政策存在很多先天的缺陷，不僅僅體現(xiàn)在政策本身，更主要地還是體現(xiàn)在政策執(zhí)行過(guò)程中。經(jīng)濟(jì)適用房中包含了大量的政府補(bǔ)貼，面向中低收入群體出售，帶有明顯的收入轉(zhuǎn)移因素。而批地私人開(kāi)發(fā)卻將這些級(jí)差地租集中起來(lái)轉(zhuǎn)移到極少數(shù)開(kāi)發(fā)商手中，導(dǎo)致了極大的社會(huì)不公平和制度性的官商腐敗。所以，中國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并不是真正意義上的企業(yè)，它們通過(guò)壟斷房屋開(kāi)發(fā)的組織管理功能，攫取超額利潤(rùn)，而這些功能本應(yīng)由政府或者由政府設(shè)立的事業(yè)單位來(lái)承擔(dān)?！ ‖F(xiàn)今中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式并非上世紀(jì)８０年代初創(chuàng)時(shí)設(shè)想的“建筑＋金融”模式，既不實(shí)施建筑安裝活動(dòng)，也不提供金融服務(wù)，惟一進(jìn)行的只是房屋建設(shè)的組織和銷售。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以運(yùn)用土地和資金進(jìn)行房屋建設(shè)、商品房屋倒賣為主，是一種基本不創(chuàng)造任何社會(huì)價(jià)值的企業(yè)模式，實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)中間商、皮包商（曹建海，２００６）。總體上說(shuō)，在當(dāng)時(shí)，公共部門統(tǒng)管了整個(gè)房地產(chǎn)融資、開(kāi)發(fā)建設(shè)和分配的全過(guò)程。地方政府在房?jī)r(jià)輪番上漲中，通過(guò)土地凈收益和各種名目的稅費(fèi)獲益很大，但卻沒(méi)有將這部分收益還原于社會(huì)，特別是對(duì)低收入階層的住房保障上。地方政府一次性收?。罚澳甑耐恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)，實(shí)質(zhì)上是本屆政府透支了往后十幾屆政府的收入，寅吃卯糧?！ ∧壳暗耐恋爻鲎屩贫劝眩罚澳晖恋厥褂脵?quán)一次性轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商再把這筆費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上，無(wú)疑抬高了住房消費(fèi)的門檻。例如，２００５年，全國(guó)土地出讓金總價(jià)款高達(dá)５５０５億元，占同期地方本級(jí)財(cái)政收入１５０９２億元的１／３還強(qiáng)，土地收益在一些地區(qū)已成為典型的“第二財(cái)政”。目前全國(guó)大多數(shù)地區(qū)的公房已經(jīng)出售完畢，總體上出售率達(dá)到９５％以上，而新參加工作的職工和無(wú)房老職工，其住房問(wèn)題則無(wú)從解決，成為體制改革下的利益“犧牲者”。 另外，原有實(shí)物住房分配“只售不租”的政策需要反思?！ ≡诠膊块T領(lǐng)域，主要是行政事業(yè)單位，住房分配單位制的特征明顯，單位之間苦樂(lè)不均情況相當(dāng)嚴(yán)重。特別是在單位制明顯的時(shí)代，使得不同單位職工住房差距相差懸殊。特別是在房改初期，住房?jī)r(jià)格機(jī)制沒(méi)有到位，很多住房都是以大大低于當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格的水平轉(zhuǎn)到私人手里?！ 膶?shí)際執(zhí)行來(lái)看，這種按房改價(jià)出售的存量住房基本上都是以事實(shí)占有為基礎(chǔ)，事實(shí)上固化了不合理的既得利益差距?！ 。ㄎ澹┳》糠峙潴w制轉(zhuǎn)換造成不同社會(huì)群體利益的極大失衡 住房改革初期的重點(diǎn)在出售公有住房。北京迄今為止也只總共建了１４０００多套廉租房，相對(duì)１４００多萬(wàn)人口來(lái)說(shuō)，不足１％。而房地產(chǎn)市場(chǎng)（例如高檔商品住房、別墅等）則屬于完全市場(chǎng)化的范疇，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，由市場(chǎng)決定供應(yīng)和需求，以達(dá)到均衡價(jià)格。政府忽視了普通民眾最基本的住房需求，住房保障職責(zé)缺位，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)滯后；在土地供應(yīng)、市場(chǎng)監(jiān)管、住房金融政策等諸多方面，政府所應(yīng)發(fā)揮的功能也嚴(yán)重缺失。住房政策的根本目標(biāo)是讓人們各得其所，基本努力方向：一是建
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