【文章內(nèi)容簡介】 （三）精品服飾店適于集中配置于一處，且像百貨公司的售貨場般有秩序地排列，如鞋類、襪類、婦女貼身衣物、套裝、寶石、 流行配件、女帽、外出服、香水及化妝品等。這些店需要位于重要的區(qū)位上，最適于購物中心的主要mall上，且遠(yuǎn) 離食品店。它們需要良好的展示正面，同時(shí)也非常依仗寬廣的人行步道經(jīng)過它們。因而最好的方法是將它們集中于 一處，使其能依其本身的特點(diǎn)形成一個(gè)吸引點(diǎn)以招徠顧客。（四）服務(wù)性商店這類商店在夜間購物中心關(guān)閉后仍有可能開放，例如便利店及自助郵局等。這些店有兩種做法，其一是這類店 可設(shè)有兩個(gè)正面，當(dāng)晚上mall關(guān)閉之后，顧客仍可自外部的停車場得到服務(wù)；或者是可獨(dú)立于mall外，但位于mall的 入口附近。服務(wù)性商店通常配置于較不顯眼的區(qū)位，其店面較小，租金較為便宜，例如位于次要的mall或較上層的 樓層。因?yàn)轭櫩蜁?huì)傾向于自己去尋找服務(wù)性商店。服務(wù)性商店僅需小的門面及展示即可。（五）特殊性商店這類商店包括販?zhǔn)燮ぶ破?、禮品、文具、攝影器材、花材、玩具及布料，需要良好的、顯眼的區(qū)位及良好的展 示正面。有時(shí)也可將其配置于較為特殊的地方，例如家居用品及家具等層使較為平淡的區(qū)域能具有生命力。這類商 店特別能適應(yīng)不同的店面面積及外貌。（六）百貨公司這類商店是大空間的使用者，且能創(chuàng)造出其自身的重要性。它們需要2至5層的低租金的樓層。其在購物中心內(nèi) 的設(shè)計(jì)及配置，受到其顯眼與否的影響很大。最好的配置位置是位于主要mall的端點(diǎn)。對于百貨公司而言，太多的窗邊地區(qū)是過于奢華的，最好是為一面對mall的矩形基地。（七）餐廳對于購物中心而言，這是非常重要的商店。它們可位于任意區(qū)位，即使是由主要的mall上僅一小部分也無所 謂。專家的意見是將其散置于購物中心中，且于主要區(qū)域內(nèi)，且占所有面積的5％。（八）啤酒屋等場所啤酒屋可以有許多不同的單元形式。在mall關(guān)閉時(shí)，能有通路可以進(jìn)入，如果可能也盡量配置于停車場附近。 通常適用于地下室及二樓。（九）家具、汽車用品及家庭用品這部分包括許多家居所需用品，包括硬件、電器用品、電視及收音機(jī)、家具、布料及古董。這類店鋪可以聚集 于同一處，也可分處多處。大型商店，尤其是家具店，需要小型出入口的大面積賣場。許多家具店需要最大的墻間 距以利在其間布置商品。這類商店需要的配置形式為L型及T型的平面配置，且需要大的展示空間。（十）百貨店大一點(diǎn)的百貨店會(huì)嚴(yán)格要求主要正面形式，且通常會(huì)嚴(yán)格要求最小寬度在12公尺18公尺之間。同時(shí)它們也適 于面對面地相連配置，顧客在這一家店選逛時(shí)可看到下一家店。最好將其配置于mall中點(diǎn)或端點(diǎn)，如此可以吸引大 量的顧客從該處進(jìn)入進(jìn)而穿過購物中心。（十一）其它承租戶包括mall內(nèi)的小販賣亭、mall廣場內(nèi)的路邊咖啡座、自動(dòng)販賣機(jī)（包括食物及飲料）、廣告招牌、寄物柜、電 話等在mall中都可以找到 。除此之外，在購物中心外部者如汽車修理場、洗車場、可開車進(jìn)入的銀行等可有兩個(gè)正 面（一個(gè)朝向mall內(nèi)部，一個(gè)朝外）。關(guān)鍵字：商業(yè)地產(chǎn) 購物中心配置商業(yè)地產(chǎn)購物中心的運(yùn)作增值分析模型完整的標(biāo)準(zhǔn)購物中心運(yùn)作增值鏈如下圖所示：　　俗話說，謀定后動(dòng)。購物中心運(yùn)作成功與否，戰(zhàn)略規(guī)劃起決定性作用！　　購物中心戰(zhàn)略規(guī)劃工作至少包括下列內(nèi)容：調(diào)研信息、明確定位（核心目標(biāo)客戶、邊緣目標(biāo)客戶） 、招商層次與比例規(guī)劃、招商（租戶）引入考核標(biāo)準(zhǔn)、場地規(guī)劃、業(yè)態(tài)分布設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)比例控制、整體運(yùn)營計(jì)劃、部門運(yùn)營計(jì)劃以及租戶KPI、部門KPI、員工KPI，等等工作。這是未來購物中心有效、健康運(yùn)作的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)?！　≌猩坦芾肀仨殗?yán)格遵從購物中心的整體戰(zhàn)略規(guī)劃！物業(yè)管理、服務(wù)管理、企劃管理和商品管理（當(dāng)存在自營部分時(shí)，可能會(huì)涉及到商品的進(jìn)、銷、存、價(jià)格管理及相應(yīng)的供應(yīng)商管理和專柜管理，故以其他顏色顯示以示區(qū)別）是購物中心的服務(wù)核心，核心服務(wù)對象為租戶，補(bǔ)充服務(wù)對象為顧客。會(huì)員管理將使購物中心以更加統(tǒng)一的形象、統(tǒng)一的服務(wù)、統(tǒng)一的推廣、統(tǒng)一的活動(dòng)來面對客戶。對象明確的會(huì)員管理，不僅是提升核心目標(biāo)客戶忠誠度的有效方法，更是吸引邊緣目標(biāo)客戶轉(zhuǎn)化為核心目標(biāo)客戶的一記良方！　　購物中心為租戶、顧客所提供的各種服務(wù)是否有效，是否到位，最終將在財(cái)務(wù)指標(biāo)上體現(xiàn)出來。同時(shí)，財(cái)務(wù)管理對外也是一項(xiàng)服務(wù)能否清晰、準(zhǔn)確、及時(shí)的提供帳單明細(xì)（固定租金、提成租金、臨時(shí)租金、科目費(fèi)用、保證金、滯納金、押金、服務(wù)明細(xì)，等）、能否便捷的為租戶管理好預(yù)付款并進(jìn)行帳單自動(dòng)抵扣，等等，這些細(xì)節(jié)都顯示出購物中心的規(guī)范管理水平?！　τ谀承┥虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的購物中心，其經(jīng)營模式是將產(chǎn)權(quán)部分或全部出售給業(yè)主，然后由購物中心管理公司將產(chǎn)權(quán)反租。此時(shí)，購物中心的運(yùn)營管理者不僅僅需要管理購物中心，還需要管理業(yè)主及其定期回報(bào)?！　〈_切的講，在實(shí)際運(yùn)營中，增值過程不是一條單純的鏈，而是一個(gè)環(huán)！各種管理支撐系統(tǒng)所維護(hù)與采集的大量數(shù)據(jù)，經(jīng)過篩選、匯總與挖掘，為運(yùn)營管理決策分析提供強(qiáng)有力的數(shù)據(jù)支持！分析－決策－提升－再分析－再?zèng)Q策－再提升……只有遵循這樣的循環(huán)，并以此不斷的來指導(dǎo)、支持流程的優(yōu)化、效率的提高、考核的客觀調(diào)整，等。由此，管理與服務(wù)水平才會(huì)得到持續(xù)的提升！ 　　上圖中每一個(gè)節(jié)點(diǎn)都是一個(gè)最簡的增值過程，步步推進(jìn)，循環(huán)往復(fù)。理論上講，從第一個(gè)節(jié)點(diǎn)運(yùn)作開始到最后一個(gè)節(jié)點(diǎn)結(jié)束，購物中心實(shí)現(xiàn)了盈利。那么針對不同管理機(jī)制的購物中心，微觀上是如何獲得盈利的呢？根據(jù)管理機(jī)制的不同，分偏物業(yè)和偏百貨兩種類型。下面我們來了解一下這兩種不同類型購物中心的運(yùn)作增值過程。　　下圖顯示了偏物業(yè)型購物中心業(yè)務(wù)操作增值模型：　　規(guī)劃準(zhǔn)備工作是將購物中心的戰(zhàn)略規(guī)劃在戰(zhàn)術(shù)上實(shí)現(xiàn)，并通過購物中心管理系統(tǒng)描述出來。而租戶引入工作最主要的參考和指導(dǎo)依據(jù)就是購物中心的定位?！　『粚?shí)了這些基礎(chǔ)，租約維護(hù)、產(chǎn)生銷售提成、相關(guān)費(fèi)用、出具帳單和收款將在購物中心管理系統(tǒng)的支撐下一氣呵成的完成，每一步都將是一個(gè)增值的過程?！　⊥瑫r(shí)，我們應(yīng)該注意到，所有的增值點(diǎn)都是依靠服務(wù)貫穿起來的。換句話說，忽視了服務(wù)或者服務(wù)不到位，增值鏈將斷裂！ 　　經(jīng)過最后的決策分析，結(jié)合租戶、部門和員工的KPI指標(biāo)進(jìn)行分析與考核，進(jìn)行必要的調(diào)整、提升與淘汰?！　∠旅?，我們再來看偏百貨型購物中心業(yè)務(wù)操作增值模型：　　顯然，偏百貨型購物中心的運(yùn)作增值過程就是物業(yè)型購物中心的運(yùn)作結(jié)合了自營百貨的管理。而自營百貨管理的業(yè)務(wù)核心簡言之是進(jìn)、銷、存與專柜管理。這些內(nèi)容討論較多，在此不再贅述。　　綜上所述，我們認(rèn)為，真正的購物中心決不是一個(gè)零售企業(yè)，而是一個(gè)管理企業(yè)、一個(gè)服務(wù)企業(yè)！ 商業(yè)購物中心租店簽約內(nèi)容及注意事項(xiàng) (1)房屋稅捐、地價(jià)稅、所得稅、印花稅應(yīng)由房東負(fù)責(zé) (2)租期屆滿后避免恢復(fù)原狀，否則應(yīng)在合約書內(nèi)說明恢復(fù)內(nèi)容最好拍照留底 (3)房屋裝璜改造，避免填寫先征求房東書面同意，否則應(yīng)請房東另開立書面同意書以防違約，切記需與簽立合約同時(shí)辦理 (4)其它特殊條文,＆nbsp應(yīng)先經(jīng)公司主管及法務(wù)同意后始可簽立 (1)簽約階段有下幾點(diǎn)必須注意: :面積不足的部份，可以按單位面積比例來減款，明載于契約書內(nèi)。若為租屋，則 應(yīng)載明是全部租用，還是只租部分，并清楚記載租用面積及區(qū)域 ，什么時(shí)候付款:租屋時(shí)，要明白記錄租金以外的各種費(fèi)用。定下將來若有讓渡、轉(zhuǎn)借時(shí)，名義書 轉(zhuǎn)讓費(fèi)怎么支付，押金又該在什么條件下被歸還。另外，像房租方面，要詳細(xì)注明款額、起算日、換約時(shí)間、換約 時(shí)漲價(jià)的計(jì)算基準(zhǔn)及限度、管理費(fèi)和公共設(shè)施費(fèi)及其它項(xiàng)目等等，皆必須明載金額的多寡。 :要注意電力狀況、瓦斯?fàn)顩r、給排水設(shè)備的狀況，以及日后可能發(fā)生的問題，詳細(xì)記載于 契約書中。:租借時(shí)，要清楚注明契約的起契期間。 :必須具體規(guī)定解除契約時(shí)要進(jìn)行哪些手續(xù)、及會(huì)導(dǎo)致何種結(jié)果等事項(xiàng)。 ，如何負(fù)責(zé)等。 。(2)原則上以公司信譽(yù)保證，避免公證。若房東堅(jiān)持需法院公證，則要求公證費(fèi)由房東自付(最多公司只能負(fù) 責(zé)一半) (3)法院公證所需文件 (可在法院購買) 、營利事業(yè)登記證影本各一份 (洽談?wù)?印鑒、身份證 、印鑒章 商業(yè)購物中心租店簽約內(nèi)容及注意事項(xiàng)商業(yè)地產(chǎn)購物中心的市場行銷計(jì)劃市場行銷不僅僅只是一種策略，而是一種使購物中心的商品 及服務(wù)吸引顧客注意的工作方式，當(dāng)把購物中心整體視為“產(chǎn) 品”時(shí)，有一系列的途徑可以成功地創(chuàng)造及維系正當(dāng)?shù)男蜗笠愿?知并吸引顧客。當(dāng)消費(fèi)者的復(fù)雜性不斷增加及購物中心本身的多樣化，競逐 消費(fèi)者的荷包比起從前愈來愈激烈，這也表示有效率的市場行銷 對購物中心目前的運(yùn)營表現(xiàn)及未來的生命力具有舉足輕重的地 位。有效的市場行銷計(jì)劃是促銷任何購物中心的基礎(chǔ)，計(jì)劃本身 需要購物中心業(yè)主的承諾及購物中心所有相關(guān)團(tuán)體持續(xù)不斷的支 持，行銷計(jì)劃必須成為購物中心全體員工作業(yè)的工具，應(yīng)該很容易取得，并定期地檢討，每季重新評估而每年予以 更新。市場行銷是將你的產(chǎn)品送達(dá)消費(fèi)者的一種程序，而其運(yùn)用的方式將隨不同的購物中心而有所不同。市場行銷計(jì)劃的根本(The Basics of Marketing) 購物中心行銷計(jì)劃對購物中心各參與者皆很重要，更仔細(xì)的說就是：業(yè)主期望藉此將購物中心市場價(jià)值極大化，除此之外，購物中心經(jīng)理人精通市場行銷手法將有助于他們未來 的就業(yè)能力，尤其是業(yè)主將進(jìn)一步賦予更多的責(zé)任。購物中心經(jīng)理人，將業(yè)主的期望謹(jǐn)記在心，則期望藉此提高租金，尤其是百分比租金，以增加獲利能力，他 們知道滿足承租店家需求分享正面的資訊是最佳的公關(guān)大使。承租店家期望購物人潮增加以提升銷售額并為他們創(chuàng)造收入。市場行銷計(jì)劃(The Marketing Plan) 有效的購物中心行銷計(jì)劃是購物中心整體行銷成功與否最重要的一環(huán)，它是一項(xiàng)指導(dǎo)計(jì)劃，市場行銷計(jì)劃應(yīng)是 一正式書面性文件，很多公司已經(jīng)建立有固定形式的表格文件可供他們自己的購物中心應(yīng)用，而其主要內(nèi)涵則包 括：市場處境分析(Situation Analysis) 問題/機(jī)會(huì)點(diǎn)(Problems/Opportunities) 機(jī)會(huì)/宗旨(Goals/Objectives) 策略/執(zhí)行方式(Strategies/Tactics) 而市場行銷計(jì)劃書的成效包括：了解本身相較于區(qū)內(nèi)其它購物中心競爭者的優(yōu)勢與劣勢所在。確認(rèn)購物中心如何與其它競爭者的定位有所分界。建立承租店家、業(yè)主與經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)的共同愿景。將目標(biāo)宗旨按重要性列出執(zhí)行策略的優(yōu)先次序。建立管理的機(jī)制，將行銷計(jì)劃以書面形式預(yù)先作好，正確指導(dǎo)作業(yè)的方向并將精力專注于重點(diǎn)地方。市場處境分析(Situation Analysis) 基本資料研究是擬定市場行銷計(jì)劃的根本基礎(chǔ)，必須先行了解購物中心所在商圈及其客源層的特質(zhì)，以便建立 正確的執(zhí)行計(jì)劃。第一手資料研究(Primary Research) 研究有第一手資料及第二手資料來源。研究有第一手資料乃是經(jīng)由下列方式的收集：現(xiàn)場訪談（Intercept Interviews）－在購物中心現(xiàn)場訪問消費(fèi)者，期望是當(dāng)他們離去時(shí)作業(yè)。一般至少宜作 300－500份以上有效樣本，依照來客的居住地點(diǎn)郵遞區(qū)號、人文背景分類及消費(fèi)習(xí)性作交叉分析，此份收集來客居 住地點(diǎn)的分析將作為建立購物中心商圈范圍的依據(jù)。電話訪談(Telephone Surveys)－在購物中心所在商圈范圍內(nèi)以電話向居民作市場意見調(diào)查。抽獎(jiǎng)所填寫的資料可以提供顧客居住地區(qū)郵遞區(qū)號分布及其它資料。意見調(diào)查表(Contests Entry Analysis and Survey Card)在辦理特別促銷活動(dòng)時(shí)的意見調(diào)查也可同時(shí)收集居 住地點(diǎn)人文背景及顧客對活動(dòng)的意見。第二手資訊研究(Secondary Research) 第二手資訊研究則不是從第一手資料收集獲得。一些較佳的資料來源包括：政府人口資料公報(bào)。商業(yè)主管機(jī)構(gòu)公報(bào)。地方報(bào)紙雜志。圖書館。瓦斯、電話、電力公司資料。百貨公司/大型主力店。大學(xué)。購物中心承租商店顧客郵寄資料(可以用來了解顧客郵遞區(qū)號分布)。不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商(他們了解附近社區(qū)平均房價(jià)及轉(zhuǎn)換率)。更新你的研究（Updating Your Research) 研究作業(yè)應(yīng)每2至3年或區(qū)內(nèi)有重大建設(shè)或重大政變發(fā)生時(shí)就應(yīng)予以更新，而何時(shí)應(yīng)重新執(zhí)行新的研究，例如：購物中心本身的重大變更(如業(yè)種組成、主力商店更換或重大整修剛完成等等）。 購物中心所在附近有重大道路建設(shè)完成。購物中心所在區(qū)域有大型公司關(guān)閉。新的住宅社區(qū)展開。購物中心所在區(qū)域有新的購物中心建設(shè)計(jì)劃發(fā)生。定義你的商圈范圍(Define Your Trade Area) 購物中心業(yè)者必須了解消費(fèi)者居住所在，在美國郵遞區(qū)號就是一相當(dāng)不錯(cuò)的定義商圈的方式，某些小型的購物 中心其商圈范圍有時(shí)候比一郵遞區(qū)號分區(qū)還小，在這種情況下，商圈定義可藉由消費(fèi)者的住址按政府的人口統(tǒng)計(jì)分 類?？驮捶植假Y訊可來自于購物中心現(xiàn)場訪談，或從抽獎(jiǎng)意見調(diào)查表及促銷活動(dòng)或是主力店顧客郵寄資料等獲得， 當(dāng)購物中心的商圈范圍確立后，在設(shè)定目標(biāo)之前你必須對購物中心的定位作處境分析，以便了解本身的優(yōu)劣所在， 當(dāng)收集資料作業(yè)時(shí)主要詢問的問題包括：區(qū)內(nèi)主要產(chǎn)業(yè)為何?是否有裁員或重大變更計(jì)劃?他們的行為模式為何？例如假使區(qū)內(nèi)主要產(chǎn)業(yè)其薪資核發(fā)日 為每月15及30日，則你可配合發(fā)薪日舉辦促銷活動(dòng)。區(qū)域內(nèi)主要道路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)為何? 是否有天然地形界限(例如山岳或河川)從你的商圈內(nèi)橫越? 顧客如何至你的購物中心? 是否有大眾運(yùn)輸工具行經(jīng)當(dāng)你開車行經(jīng)該商圈時(shí)你會(huì)經(jīng)過多少與你競爭的購物中心? 確認(rèn)誰是你真正目標(biāo)客源(Find Out Who Your Shoppers Are) 你需要下列的資料：政府人口資訊：有關(guān)商圈內(nèi)消費(fèi)者基本統(tǒng)計(jì)資料，包括年齡、性別、收入、教育程度及職業(yè)分類與郵遞區(qū) 號。消費(fèi)者習(xí)性：包括區(qū)內(nèi)生活行為模式，例如人們?nèi)绾问苡绊懠叭绾位ㄙM(fèi)金錢，兩個(gè)基本背景及收入相同的家 庭，有時(shí)可因家庭生活模式暨喜好的不同而有完全不同的消費(fèi)模式，例如兩戶鄰近