土地增值稅案例分析與計(jì)算(編輯修改稿)
2025-05-14 00:20 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 成本：180+20＝200萬(wàn)元加計(jì)扣除：20020%＝40萬(wàn) 稅金：48萬(wàn)扣除合計(jì)：1000+200+40+48＝1288萬(wàn)增值額：18001288＝512萬(wàn)增值率：512／1408＝%應(yīng)納增值稅：512萬(wàn)30%＝某縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)于2008年12月簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同，以轉(zhuǎn)讓方式取得2萬(wàn)平方米土地，支付價(jià)款1000萬(wàn)元，取得土地證書(shū)后，該公司于2009年對(duì)此塊地進(jìn)行“三通一平”建設(shè)，耗支250萬(wàn)，并在當(dāng)年發(fā)生如下業(yè)務(wù)：（1）建造居民小區(qū)，共發(fā)生其他開(kāi)發(fā)成本3800萬(wàn)，支付銀行利息1000萬(wàn)元（不能提供銀行證明）；該小區(qū)建筑面積42000平方米，其中2000平方米為無(wú)償提供給業(yè)主的配套的車庫(kù)，不對(duì)外銷售，40000平方米為可售面積；（2）將此小區(qū)32000平方米的房屋銷售，取得銷售收入8000萬(wàn)元；將6000平主米的房屋作價(jià)1500萬(wàn)元對(duì)外進(jìn)行投資；將剩余2000平方米房屋轉(zhuǎn)為自用固定資產(chǎn)管理；（3）繳納營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)440萬(wàn)，印花稅45萬(wàn)；請(qǐng)分步計(jì)算該公司應(yīng)繳納的土地增值稅【解析】：收入：8000+1500=9500萬(wàn)元地價(jià)：1000（32000+6000）／40000＝950萬(wàn)元開(kāi)發(fā)成本：（250+3800）38000/40000＝開(kāi)發(fā)費(fèi)用：（950+）10%＝加計(jì)扣除：（950+）20%＝稅金：440萬(wàn)元扣除合計(jì)：950++++440＝增值額：＝增值率：／＝%30%=某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一棟寫(xiě)字樓出售，取得的銷售收入總額2000萬(wàn)元，支付開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓的地價(jià)款（包含契稅）400萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)過(guò)程中支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)100萬(wàn)元，供水供電基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)80萬(wàn)元，建筑工程費(fèi)用520萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)過(guò)程向金融機(jī)構(gòu)借款500萬(wàn)元，借款期限1年，金融機(jī)構(gòu)年利率5%。施工、銷售過(guò)程中發(fā)生的管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用共計(jì)260萬(wàn)元該企業(yè)銷售寫(xiě)字樓繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加共計(jì)110萬(wàn)元。請(qǐng)計(jì)算該企業(yè)該項(xiàng)目應(yīng)繳土地增值稅稅額?！窘馕觥浚菏杖?000萬(wàn)元取得土地使用權(quán)所支付的金額=400萬(wàn)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本=100萬(wàn)元+80萬(wàn)元+520萬(wàn)元=700萬(wàn)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用：500*5%+(400+700)*5%=80萬(wàn)元（管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用不能據(jù)實(shí)扣除）稅金=110萬(wàn)元加計(jì)扣除=1100*20%=220萬(wàn)元扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=400+700+80+110+220=1510萬(wàn)元 增值額=20001510=490萬(wàn)元增值額/扣除項(xiàng)目金額=490/1510=32%50% 故適用稅率為30%應(yīng)該繳納土地增值稅稅額=490*30%=147萬(wàn)元化成縣華盛房地產(chǎn)公司，2013年有關(guān)業(yè)務(wù)情況如下：（1）2月1日與當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)銀行簽訂借款合同一份，合同記載借款金額2000萬(wàn)元，借款期限10個(gè)月，還款到期日11月30日。（2）2月中旬用借款2000萬(wàn)元和自有資金800萬(wàn)元，在縣城購(gòu)得非耕地40000平方米的使用權(quán)用于開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓和商品房，合同記載土地使用權(quán)60年，2月辦完相關(guān)權(quán)屬證件。（三通一平費(fèi)用400萬(wàn)元）（3）第一期工程的寫(xiě)字樓建筑安裝工程費(fèi)7200萬(wàn)元。寫(xiě)字樓占地面積12000平方米，建筑面積60000平方米。（4）到12月31日為止對(duì)外銷售寫(xiě)字樓50000平方米，全部簽了售房合同，共計(jì)收入16000萬(wàn)元，按售房合同規(guī)定全部款項(xiàng)于12月31日均可收回，有關(guān)土地權(quán)證和房產(chǎn)證次年為客戶辦理。其余的10000平方米中，7000平方米用于先租后售，11月30日簽訂租賃合同約定出租時(shí)間先定一年，租金從12月1日起計(jì)算，每月租金21萬(wàn)元，合同共記載租金252萬(wàn)元，租金每月收一次；另外3000平方米轉(zhuǎn)為本企業(yè)固定資產(chǎn)作為自用。11月30日用于出租和自用的房屋面積已全部辦好相關(guān)出租、自用轉(zhuǎn)帳手續(xù)，于當(dāng)日全部交付并從12月1日使用。（5）在售房、租房等過(guò)程中發(fā)生的銷售費(fèi)用1500萬(wàn)元；發(fā)生管理費(fèi)用（不含印花稅）900萬(wàn)元（其中交際應(yīng)酬費(fèi)80萬(wàn)元）。（說(shuō)明：計(jì)算土地增值稅開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%）根據(jù)上述資料，按下列序號(hào)計(jì)算有關(guān)納稅事項(xiàng)，每問(wèn)需計(jì)算出合計(jì)數(shù)：（1）銷售和出租的房屋應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅。（2）該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)繳納印花稅。（3）征收土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的取得土地使用權(quán)支付的金額。（4）征收土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)成本金額。（5）征收土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用和其他項(xiàng)目金額。（6）征收土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的稅金。（7）2013年應(yīng)繳納土地增值稅?！窘馕觥浚海?）售房、租金應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅：（16000+21）5%=（萬(wàn)元）（2）印花稅：2000%+5/10000+（400+7200）%+16000%+（2000+800）%+252%=+++8++=（萬(wàn)元）（3）征收土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的金額：（2000+800）（12000/40000）（50000/60000）=700（萬(wàn)元）（4）征收土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)成本：400（12000/40000）（50000/60000）+7200（50000/60000）=6100（萬(wàn)元）（5）征收土地增
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