土地增值稅案例分析與計(jì)算-免費(fèi)閱讀
【正文】 什么是奮斗？奮斗就是每天很難，可一年一年卻越來(lái)越容易。該公司未分別核算銷售收入。某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬(wàn)元。（5）該公司進(jìn)行三通一平”資金系向銀行借款，向銀行支付利息80萬(wàn)元。 (其他相關(guān)資料：該企業(yè)所在省規(guī)定，按地增值稅暫行條例規(guī)定的最高限額計(jì)算扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用)要求：根據(jù)上述資料，計(jì)算回答問(wèn)題，每問(wèn)需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。已知該公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用為3000萬(wàn)元；投入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為4000萬(wàn)元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息支出為1200萬(wàn)元(不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯膊荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明)。（說(shuō)明：計(jì)算土地增值稅開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%）根據(jù)上述資料，按下列序號(hào)計(jì)算有關(guān)納稅事項(xiàng)，每問(wèn)需計(jì)算出合計(jì)數(shù)：（1）銷售和出租的房屋應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅。【解析】：收入2000萬(wàn)元取得土地使用權(quán)所支付的金額=400萬(wàn)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本=100萬(wàn)元+80萬(wàn)元+520萬(wàn)元=700萬(wàn)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用：500*5%+(400+700)*5%=80萬(wàn)元（管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用不能據(jù)實(shí)扣除）稅金=110萬(wàn)元加計(jì)扣除=1100*20%=220萬(wàn)元扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=400+700+80+110+220=1510萬(wàn)元 增值額=20001510=490萬(wàn)元增值額/扣除項(xiàng)目金額=490/1510=32%50% 故適用稅率為30%應(yīng)該繳納土地增值稅稅額=490*30%=147萬(wàn)元化成縣華盛房地產(chǎn)公司，2013年有關(guān)業(yè)務(wù)情況如下：（1）2月1日與當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)銀行簽訂借款合同一份，合同記載借款金額2000萬(wàn)元，借款期限10個(gè)月，還款到期日11月30日。（210000—6000）＝2083元 用于辦公商用房成本＝2083400＝833200元 該項(xiàng)目應(yīng)扣除土地及開(kāi)發(fā)總成本＝425000000—833200＝424166800元 普通住房、商業(yè)用房占總可售面積的比例： 普通住房面積占總可售面積百分比＝17247。(8)支付煤氣公司的煤氣工程款共計(jì)500萬(wàn)元，付款憑據(jù)為行政事業(yè)收費(fèi)收據(jù)。且所建房屋住宅部分和商業(yè)部分全部對(duì)外銷售完畢，已經(jīng)符合土地增值稅清算條件。房屋的土地增值稅=112530%=（萬(wàn)元）。（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)在計(jì)算土地增值稅時(shí)不得扣除。(10)計(jì)算2013年2月公司打包銷售的4500m178。(其他相關(guān)資料：①當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為4％；②其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為5％)要求：根據(jù)上述資料，按序號(hào)回答下列問(wèn)題，如有計(jì)算，每問(wèn)需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。（4）發(fā)生銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用1200萬(wàn)元，向商業(yè)銀行借款的利息支出600萬(wàn)元，其中含超過(guò)貸款期限的利息和罰息150萬(wàn)元，已取得相關(guān)憑證。因超過(guò)期限1年未進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，被政府相關(guān)部門按照規(guī)定征收土地受讓總價(jià)款10%的土地閑置費(fèi)。（6）2012年9月主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司就“萬(wàn)麗家園”項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算，公司以該項(xiàng)目尚未銷售完畢為由對(duì)此提出異議。(7)計(jì)算2012年9月進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)可扣除的營(yíng)業(yè)稅金及附加。45000100%=90%，超過(guò)了85%。28863=%2012年9月進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)應(yīng)繳納的土地增值稅=1163730%=（萬(wàn)元）（10）單位建筑面積成本費(fèi)用=28863247。(3)。(5)，文教局撥付補(bǔ)償費(fèi)400萬(wàn)元，未計(jì)收入，未沖減成本。（170000－2500）＝ 出售給職工住宅應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入＝2500＝ 出售給職工住房已實(shí)現(xiàn)收入5000000元 出售給職工住宅少計(jì)收入＝8731350－5000000＝3731350元 普通住宅應(yīng)實(shí)現(xiàn)總銷售收入＝590000000＋3731350＝593731350元 商業(yè)樓外銷平均價(jià)格 ＝230000000247?！窘馕觥浚菏杖耄?800萬(wàn)元地價(jià)：1000萬(wàn)元開(kāi)發(fā)成本：180+20＝200萬(wàn)元加計(jì)扣除：20020%＝40萬(wàn) 稅金：48萬(wàn)扣除合計(jì)：1000+200+40+48＝1288萬(wàn)增值額：18001288＝512萬(wàn)增值率：512／1408＝%應(yīng)納增值稅：512萬(wàn)30%＝某縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)于2008年12月簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同，以轉(zhuǎn)讓方式取得2萬(wàn)平方米土地，支付價(jià)款1000萬(wàn)元，取得土地證書后，該公司于2009年對(duì)此塊地進(jìn)行“三通一平”建設(shè)，耗支250萬(wàn)，并在當(dāng)年發(fā)生如下業(yè)務(wù)：（1）建造居民小區(qū)，共發(fā)生其他開(kāi)發(fā)成本3800萬(wàn)，支付銀行利息1000萬(wàn)元（不能提供銀行證明）；該小區(qū)建筑面積42000平方米，其中2000平方米為無(wú)償提供給業(yè)主的配套的車庫(kù)，不對(duì)外銷售，40000平方米為可售面積；（2）將此小區(qū)32000平方米的房屋銷售，取得銷售收入8000萬(wàn)元；將6000平主米的房屋作價(jià)1500萬(wàn)元對(duì)外進(jìn)行投資；將剩余2000平方米房屋轉(zhuǎn)為自用固定資產(chǎn)管理；（3）繳納營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)440萬(wàn)，印花稅45萬(wàn)；請(qǐng)分步計(jì)算該公司應(yīng)繳納的土地增值稅【解析】：收入：8000+1500=9500萬(wàn)元地價(jià)：1000（32000+6
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