土地增值稅案例分析與計算-wenkub.com
2025-04-14 00:20 本頁面
【正文】 能干的人，不在情緒上計較，只在做事上認(rèn)真；無能的人！不在做事上認(rèn)真，只在情緒上計較。一、取得銷售收入11300萬元取得土地使用權(quán)支付的金額2200萬元房地產(chǎn)開發(fā)成本：前期工程費280萬元+建筑安裝費4000萬元+基礎(chǔ)設(shè)施費320萬元+開發(fā)間接費200萬元=4800萬元（消防贊助不能扣除）房地產(chǎn)開發(fā)費用：（2200+4800）10%=700萬元加計扣除費用：（2200+4800）20%=1400萬元稅金 ：113005%（1+5%+3%+2%）=二、扣除項目合計2200+4800+700+1400+==100%=%三、應(yīng)納土地增值稅：30%=四、應(yīng)補(bǔ)土地增值稅：=寧可累死在路上，也不能閑死在家里！寧可去碰壁，也不能面壁。與該開發(fā)項目相關(guān)的開發(fā)成本、費用有：（1）取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用2200萬元；（2）前期工程費280萬元；（3）建筑安裝費4000萬元；（4）基礎(chǔ)設(shè)施費320萬元；（5）開發(fā)間接費210萬元（無資本化利息，其中有支付消防支隊贊助費10萬元）。【解析】：（1）轉(zhuǎn)讓舊房計算增值額時，準(zhǔn)予扣除的金額 =600*40%+=（2）土地增值率=()/=%（3）應(yīng)繳納的土地增值稅=*40%*5%= (萬元)泰達(dá)房地產(chǎn)公司（位于湖南省某縣城城關(guān)鎮(zhèn)）開發(fā)的“柏悅花苑”小區(qū)全部竣工并完成銷售。試計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅。（13%）3%(1+5%+3%+2%)=；加計扣除開發(fā)費用：（936萬元+1400萬元）20%=；三、土地增值額：=；四、土地增值率：247。（7）當(dāng)?shù)赝恋厥褂枚惗愵~5元/㎡；契稅稅率為4%；建筑業(yè)務(wù)成本利潤率為5%；當(dāng)?shù)卣?guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例按照國家規(guī)定的扣除比例扣除；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)沒有預(yù)征該項目的土地增值稅。（2）進(jìn)行60000㎡土地的“三通一平”工作，共耗資800萬元；（3）高級公寓的建筑安裝工程費500萬元；基礎(chǔ)設(shè)施費200萬元；公共配套設(shè)施費160萬元；開發(fā)間接費用140萬元。這是本題的主要陷阱之所在。9925100%=%，適用稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%（5）計算應(yīng)納土地增值稅稅額：應(yīng)納土地增值稅=506040%99405%=1527(萬元)。請計算該公司轉(zhuǎn)讓此樓應(yīng)納的土地增值稅稅額。（7）2013年應(yīng)繳納土地增值稅。（3）征收土地增值稅時應(yīng)扣除的取得土地使用權(quán)支付的金額。11月30日用于出租和自用的房屋面積已全部辦好相關(guān)出租、自用轉(zhuǎn)帳手續(xù)，于當(dāng)日全部交付并從12月1日使用。（三通一平費用400萬元）（3）第一期工程的寫字樓建筑安裝工程費7200萬元。施工、銷售過程中發(fā)生的管理費用和銷售費用共計260萬元該企業(yè)銷售寫字樓繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加共計110萬元。（21—）100%＝%普通住宅應(yīng)扣除土地及開發(fā)成本＝424166800% ＝其他用房應(yīng)扣除土地及開發(fā)成本＝424166800%－4000000 ＝確定應(yīng)扣除開發(fā)費用： 普通住宅應(yīng)扣除費用＝10%＝ 其他用房應(yīng)扣除費用＝10%＝確定其他扣除項目（加計扣除）： 普通住宅應(yīng)扣除其他費用 ＝20%＝ 其他用房應(yīng)扣除其他費用 ＝20%＝扣除項目總額 普通住宅扣除項目總額＝＋＋＋＝ 其他用房扣除項目總額＝＋＋＋＝三、確定增值額：普通住宅增值額＝593731350—＝其他用房增值額＝254029600—＝四、確定增值率普通住宅增值率＝247。（30000—2800—400）＝8582元 投資餐飲公司商業(yè)房應(yīng)實現(xiàn)收入＝85822800＝24029600元 商業(yè)樓房應(yīng)實現(xiàn)總收入＝230000000＋24029600＝254029600元二、確定扣除項目金額應(yīng)扣除土地成本及開發(fā)成本總土地成本：210000000247。(10)幼兒園、會所、所有權(quán)歸全體業(yè)主，以后發(fā)生經(jīng)營收益歸業(yè)主委員會處置。(6)收取客戶退房違約金4萬元，記入“其他應(yīng)收款”。(2)；（以銷售發(fā)票、售房合同為準(zhǔn)）。(4)整個項目已經(jīng)預(yù)繳土地增值稅3000萬元。(1)開發(fā)總建筑面積21萬平方米房屋，其中普通住宅17萬平方米；小區(qū)配套設(shè)施房屋含幼兒園、會所；；其他商業(yè)用房屋、寫字樓等3萬平方米。40500=（萬元）（11）可以扣除的項目金額=4500=3195（萬元）增值額=43203195=1125（萬元）增值率=1125247。（3）2012年9月進(jìn)行土地增值稅清算時可扣除的土地成本金額=（17000+170004%）90%=15912（萬元）（4）2012年9月進(jìn)行土地增值稅清算時可扣除的開發(fā)成本金額=（2450+3150）90%=5040（萬元）（5）公司發(fā)生的借款利息費用，在計算土地增值稅時，對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。所以，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。(11)計算2013年2月公司打包銷售的4500m178
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