商業(yè)地產(chǎn)的前期調(diào)研的九個環(huán)節(jié)(編輯修改稿)
2025-05-14 00:13 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 社區(qū)服務每千人指標59464平方米；金融郵電每千人指標6080平方米，以上合計8191454平方米。根據(jù)具體項目的不同，規(guī)劃部門對商業(yè)面積的開發(fā)要求和建筑形式要求都會不同，對于開發(fā)商來講，在具體開發(fā)中，應根據(jù)實際情況，選擇好開發(fā)時間，借機乘勝。 消費者消費行為的調(diào)查與研究 對消費行為的研究又稱生活結(jié)構(gòu)研究。目的主要在于收集區(qū)域內(nèi)消費者的生活形態(tài)和特征，從人口結(jié)構(gòu)、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費水平、購買行為以及交通方式的選擇等方面可形成一個對消費行為定量和定性的評估。 1．人口結(jié)構(gòu)；人口結(jié)構(gòu)主要依據(jù)年齡、性別、教育程度、職業(yè)分布等進行分類整理，并對過去人口的集聚、膨脹速度，將來人口結(jié)構(gòu)的變遷進行預測。 2．家庭戶數(shù)構(gòu)成；依據(jù)家庭戶數(shù)的變動情形及家庭人數(shù)、成員狀況、人員變化的趨勢進而洞悉城市化發(fā)展與生活形態(tài)的變化。如近年城市的搬遷戶以35人三代家庭為主，而CBD則以單人或兩人的家庭模式居多。 3．收入水平；根據(jù)收入水平判斷消費的可能性、消費能力以及目前的消費層次等。 4．消費水平；消費水平是地區(qū)內(nèi)消費活動的直接考量，尤其對零售業(yè)來說是最重要的衡量指標。據(jù)此推理出消費者的消費情形，并依據(jù)商品類別劃分消費種類，計算出商圈內(nèi)的消費購買力和消費傾向。 5．購買行為；通過購買行為一是可以掌握消費者習慣性的消費場、消費種類和服務；二是大致判斷選擇商品和服務的標準，以便對區(qū)域消費者的消費意識作深入探討。 6．交通方式；交通方式變化，可以影響消費者的購物習慣及消費內(nèi)容。在消費者對不同業(yè)態(tài)的需求在花費時間上都有一定的心理尺度，交通工具的改變會在一定程度上影響購物范圍的大小，同時交通的便利也可以形成客流的有力支撐。 立地條件研究 立地力是指擬規(guī)劃商業(yè)周圍的環(huán)境和自身因素對商業(yè)經(jīng)營的影響。所謂“一步三市”也是這個道理。 立地的周邊環(huán)境主要包括周邊道路狀況、顧客到店的便利度、毗臨的場所等。 1．道路類別； 道路類別是立地力的第一要素，它直接影響消費行為。依用途可將道路分為交通樞紐、連接通道、交通干道、商業(yè)干道，對商業(yè)選址而言，商業(yè)干道是最好的道路類別，其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道。 2．顧客到店的便利度；進店行進東線是否通暢便利也是影響經(jīng)營的條件之一。行進動線中是否有障礙物，如交通欄隔、單向車行道、禁止轉(zhuǎn)彎等路障、路標都會形成對客流的阻礙。 3．周邊的商業(yè)氛圍； 有時商業(yè)業(yè)種的聚集加強了競爭但也能形成集合效應，如專業(yè)市場，可帶來單一的消費人流，當然業(yè)態(tài)的錯位經(jīng)營與互補經(jīng)營也是很關(guān)鍵，合理的安排業(yè)態(tài)組成將更有利于市場間的互榮。 4．商業(yè)的能見度和日照情況；商業(yè)建筑能否容易找到即商業(yè)的能見度是吸引人流消費的關(guān)鍵之一，如果商業(yè)建筑能見度差將會影響到日后的經(jīng)營。日照情況對商業(yè)經(jīng)營也有一定影響，在南方由于氣候炎熱，所以顧客更喜歡光顧東北面的商業(yè)，而在北方，顧客則更喜歡光顧西南面的商業(yè)。 商圈的確定和研究 這是調(diào)研中的最后一項
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