中國不動產(chǎn)登記制度的立法思考范本(編輯修改稿)
2025-05-13 08:31 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 家里，不動產(chǎn)以登記為公示原則，故不動產(chǎn)的取得一般不適用善意取得制度)。然后，甲對乙承擔(dān)債權(quán)法上的違約責(zé)任。這樣，丙最終取得該不動產(chǎn)?！ ?)不動產(chǎn)登記采對抗主義 在登記采物權(quán)變動之對抗主義時，不動產(chǎn)的取得和變更只要當(dāng)事人意思表示一致時，即生效力，但是，物權(quán)變動的效力不能對抗善意的第三人。這樣，即使乙尚未辦理不動產(chǎn)的變更登記，物權(quán)變動已經(jīng)生效，他仍然可以獲得不動產(chǎn)，但是，由于丙是善意第三人，乙取得不動產(chǎn)的效力不能對抗丙，丙因而最終取得該不動產(chǎn)?！ 。骸 ?)不動產(chǎn)登記為生效要件 在不動產(chǎn)登記為生效要件時，乙沒有辦理不動產(chǎn)的變更登記，則物權(quán)變動不生效，甲仍然是不動產(chǎn)的合法所有人，即使丙是惡意的第三人，甲將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給丙的行為還是有效(丙在受讓不動產(chǎn)之后立即辦理了登記)，結(jié)果，乙只能請求甲承擔(dān)違約責(zé)任的法律救濟(jì)，而惡意第三人丙竟然最終取得了不動產(chǎn)! 2)不動產(chǎn)登記采對抗主義 在不動產(chǎn)登記采對抗主義中，物權(quán)變動的效力僅僅不能對抗善意的第三人，而如果第三人是處于惡意的話，即使沒有登記，物權(quán)變動仍然有效。所以，當(dāng)?shù)谌吮麨閻阂鈺r，乙可以對抗丙而繼續(xù)合法享有不動產(chǎn)，丙則不能取得不動產(chǎn)?！ 。骸 囊陨系姆治鲋锌梢钥闯觯?dāng)?shù)谌藶樯埔鈺r，第三人都能取得不動產(chǎn)，無論不動產(chǎn)登記采生效主義還是采對抗主義，都是同樣地保護(hù)交易安全和第三人利益的。而當(dāng)?shù)谌藶閻阂鈺r，在不動產(chǎn)登記采對抗主義的情況下，惡意第三人不能取得不動產(chǎn)。但是，在不動產(chǎn)登記為生效要件的情況下，惡意第三人竟然能夠取得不動產(chǎn)，這顯然與現(xiàn)代人類之正義的法感情、法意識及社會的一般道德觀念相悖!純粹從交易安全方面考慮，筆者認(rèn)為，交易安全應(yīng)當(dāng)包括兩方面，以本案例分析，一方面是受讓人乙的交易安全。另一方面是第三人丙的交易安全，一般而言，當(dāng)事人之間在有關(guān)物權(quán)變動的意思表示達(dá)成一致后，到辦理物權(quán)登記之前，總有一段時間間隔，如果不動產(chǎn)登記為物權(quán)變動之生效要件，則在此段時間間隔中，物權(quán)變動不生效，原不動產(chǎn)所有人甲仍是不動產(chǎn)的有權(quán)處分人，他為了獲得更好的交易價格，或者處于其他方面利益的考慮，不管第三人丙是善意還是惡意，甲的這種見利忘義、有違商業(yè)道德的丑惡行徑都將得逞，這樣的法律規(guī)則，對于受讓人乙而言，還有什么交易安全和公平正義!如果說不動產(chǎn)登記的生效主義有利于保護(hù)第三人利益的話，那就是因為它連惡意第三人都保護(hù)! 另外，有學(xué)者認(rèn)為，不動產(chǎn)登記采對抗主義制度本身自相矛盾，理由是，不動產(chǎn)物權(quán)變動依當(dāng)事人的意思表示一致可以生效，但是該“生效”的物權(quán)不能對抗第三人，即該“物權(quán)”沒有公認(rèn)的物權(quán)的對世權(quán)的性質(zhì)，若其不能對抗第三人，他的設(shè)立又怎么能“生效”，所以，該“物權(quán)”就不可能成為真正的物權(quán)，是沒有意義的物權(quán)。[11]筆者認(rèn)為，登記對抗主義中意思一致而取得的物權(quán)在性質(zhì)上，屬于負(fù)解除條件的物權(quán)，在沒有善意第三人時，物權(quán)變動生效，出現(xiàn)善意第三人的情況后，物權(quán)變動的效力不能對抗第三人。另外，物權(quán)發(fā)展到現(xiàn)代，已經(jīng)是有限制的絕對權(quán)，在善意取得制度中，為了保護(hù)交易安全和善意第三人的利益，真正權(quán)利人的物權(quán)都不能對抗第三人，所以，如果我們認(rèn)為只要有第三人的對抗，物權(quán)就不是真正的物權(quán)的話，那么現(xiàn)在所有的物權(quán)都不是真正的物權(quán)，之所以得出這個錯誤的結(jié)論，問題在于沒有正確把握現(xiàn)代物權(quán)的性質(zhì)?！ ?二)不動產(chǎn)登記應(yīng)采形式審查制 登記的實質(zhì)審查制，即登記機關(guān)對于登記之申請，除須審查登記書件是否在形式上完備外，對于不動產(chǎn)物權(quán)變動之原因與事實是否相符、有無瑕疵，也須詳細(xì)審查，經(jīng)確定后方予登記。而登記的形式審查制與此恰恰相反，登記機關(guān)對于登記的申請，只進(jìn)行形式上的審查，而對于契約上所載的權(quán)利事項，在實質(zhì)上是否真實，有無瑕疵，在所不同?！ 嵸|(zhì)審查制有以下兩個主要弊端： 第一，由于進(jìn)行實質(zhì)審查，審查的范圍和力度都相當(dāng)大，登記機關(guān)的審查費用很高而且手續(xù)繁冗，需要花費當(dāng)事人大量的金錢和精力，使得交易費用和成本驟升，人為地設(shè)置了市場調(diào)配資源機制的障礙，同時，在登記時實質(zhì)審查的時間比較長，完全不符合市場經(jīng)濟(jì)高速運轉(zhuǎn)的需要，而且，現(xiàn)實中不動產(chǎn)登記種類繁雜，數(shù)量龐大，每件登記都要進(jìn)行全面的實質(zhì)審查，必將耗費登記機關(guān)大量的人力和物力，所以，從經(jīng)濟(jì)效益和效率的角度而言，實質(zhì)審查是不足取的?！ ∮腥颂岢?，根據(jù)德國法中關(guān)于物權(quán)行為的理論，民事法律行為分為物權(quán)行為和債權(quán)行為，這兩種行為有著本質(zhì)的不同。如果采用物權(quán)行為無因性理論，即物權(quán)行為在其法律效力和法律結(jié)果上必須與其原有行為的有效性相分離，“一個源于錯誤的交付也是完全有效的，”[12]那么，不動產(chǎn)變動之際，登記官吏的審查范圍也就僅限于審查直接發(fā)生物權(quán)變動的物權(quán)行為。[3]筆者認(rèn)為，首先，我國大多數(shù)學(xué)者都認(rèn)為物權(quán)行為理論是“概念法學(xué)的幽靈”而不主張物權(quán)行為的無因性理論。[13][122～125]其次，如果登記中僅審查直接發(fā)生物權(quán)變動的物權(quán)行為，那其實與形式審查制一般無異?！ 〉诙?，堅持實質(zhì)審查制的學(xué)者經(jīng)常提出實質(zhì)審查的最大優(yōu)點，即利用登記機關(guān)行政權(quán)力的高效、權(quán)威性使物權(quán)得以公示并獲得公信力，而且，采取嚴(yán)格的公示態(tài)度可使物權(quán)變動完全
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