中國不動產(chǎn)登記制度的立法思考范本-文庫吧
2025-04-01 08:31 本頁面
【正文】 此種登記制度起源于法國，又稱為“法國登記制”或“登記對抗主義”。除法國外，日本、意大利、比利時及西班牙等國均采此制。契約登記制，具有以下主要特色：(1)登記為物權變動對抗第三人之要件，即物之變動，依當事人的合意發(fā)生效力，登記是已經(jīng)發(fā)生的物權變動對抗第三人的要件。(2)登記采形式審查主義。登記機關對于登記的申請，只進行形式上的審查，而對于契約上所載的權利事項，在實質(zhì)上是否真實，有無瑕疵，在所不同。(3)登記無公信力。已登記的事項，實體法上如果有無效或者可撤消的原因時，得予推翻。(4)登記簿的編制采人的編成主義(Prinzip desporsonen foliuncs)，即不以不動產(chǎn)為標準，而以權利人為標準編成。(5)登記物之動的狀態(tài)，即不以登記物權之現(xiàn)在狀態(tài)，而登記物權之變動。 權利登記制，又稱德國登記制。除德國外，瑞士、奧地利、匈牙利等國也采此制。權利登記制的主要特色為：(1)登記(Eintragung)為土地物權變動之效力的發(fā)生要件，即土地物權之發(fā)生變動效力，除當事人之合意外，尚須登記。(2)登記采實質(zhì)審查主義。即登記機關對于登記之申請，除須審查登記書件是否在形式上完備外，對于不動產(chǎn)物權變動之原因與事實是否相符、有無瑕疵，也須詳細審查，經(jīng)確定后方予登記。(3)登記具有公信力。即已經(jīng)登記的不動產(chǎn)物權，即使在實體法上因登記原因之不成立，或者有無效或可得撤消得原因，也可以之對抗第三人。(4)登記簿之編成采物之編成主義(Prinzip des Reaifoliums)。(5)登記物權之靜的狀態(tài)，即于登記簿不記入物權的變動事實，而記入物權的現(xiàn)在狀態(tài)。 托倫斯登記制，為澳大利亞托倫斯爵士于1858年在南澳大利亞州所創(chuàng)。除澳大利亞外，英國、愛爾蘭、加拿大、菲律賓、美國以及我國香港等大多數(shù)英語國家和地區(qū)，均采這一制度。此制之基本精神與權利登記制相同，具有以上5點權利登記制的特色外，與權利登記制又有以下差異：(1)采任意登記制，而權利登記制，一切土地權利必須登記，其變動也莫能外。(2)交付產(chǎn)權證書，即對不動產(chǎn)進行所有權第一次登記時，登記機關除應將登記事宜記入登記簿外，并應發(fā)給土地所有權人產(chǎn)權證書，以作為享有不動產(chǎn)權利之確定憑證。而權利登記制中，登記系就當事人之契約加以注記驗證，并不另發(fā)書狀。(3)設置賠償基金。由于登記具有公信力，故登記有錯誤、虛偽或遺漏而致真正權利人受損害時，在托倫斯登記制中，由登記機關負損害賠償之責，登記機關因此往往設有賠償基金。而在權利登記制，國家負損害賠償之責。[6][59][7][153] 我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記制度，介于托倫斯登記制與權利登記制之間，一方面，登記是不動產(chǎn)權屬變動的生效要件。另一方面，我國實行不動產(chǎn)的登記發(fā)證制度。[8][204205]我國未來制定的不動產(chǎn)登記制度顯然不應該完全照搬上述三種登記制度中的某一種，而應當從我國的具體國情出發(fā)，考慮我國的經(jīng)濟環(huán)境、社會需求及有關配套制度的完善和健全性，分別從三種登記制度中借鑒和吸收有益的部分，最終形成具有我國特色的不動產(chǎn)登記制度?！ ∪?、中國不動產(chǎn)登記制度構造的立法建議 (一)我國不動產(chǎn)登記效力應采對抗主義 民法制度構造的基礎應當是現(xiàn)實中的利益衡量和價值判斷。如果缺少了正當?shù)膬r值判斷而過分強調(diào)理論的圓滿，到頭來只會產(chǎn)生“概念法學”的畸形物。正如日本著名學者北川善太郎先生所指出的，法現(xiàn)象是在綜合事實因素和價值判斷之后穿上一件邏輯的外衣而已。[9][81]評判某一制度的優(yōu)劣，只有在冷靜地檢討了這一制度所具有的“實益”后才能作出正確結(jié)論。筆者認為，不動產(chǎn)登記的效力應采對抗主義?！ ±婧饬亢蛢r值判斷分為宏觀和微觀兩個角度?！ ≡诤暧^角度，私法自治是民法的基本原則，當事人有權依照自己的理性判斷，去設計自己的生活，管理自己的事物，基于私法自治原則，私人相互間的法律關系應取決于個人之自由意思。[10][151]物權變動是民法中物權制度的重要部分，只要其變動沒有損害國家、社會和第三人的利益，法律就不應該過多地干涉，否則，反而阻礙了商品流通和市場交易，不利于市場經(jīng)濟的發(fā)展?！ ≡谖⒂^利益衡量上，學者主張不動產(chǎn)登記效力采成立要件主義的最主要的理由是，采登記的對抗主義不利于保護交易安全和第三人的利益(“交易上的利益”)。但是，事實上又是怎樣一回事呢?為了說明問題，舉一個具有代表性的例子如下： 甲擁有一不動產(chǎn)，與乙訂立買賣合同，將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙，但尚未辦理不動產(chǎn)的變更登記。此時，又有丙來與甲協(xié)商欲買甲之不動產(chǎn)，價格比乙為高，甲轉(zhuǎn)而準備將不動產(chǎn)賣給丙。丙為交易第三人，現(xiàn)在我們分別在丙為善意和惡意兩種情況下考察不動產(chǎn)登記采生效主義及采對抗主義中衡量交易上的利益。 ?。骸 ?)不動產(chǎn)登記采生效主義 在登記為物權變動之生效要件時，由于乙尚未辦理不動產(chǎn)的變更登記，故不動產(chǎn)的變動沒有生效，甲仍是不動產(chǎn)的合法所有人，他當然有權將自己的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給丙(在這種情況下，由于甲是不動產(chǎn)的有權處分人，根本不需要適用善意取得制度，丙即可合法地取得不動產(chǎn)的所有權，其實，在不動產(chǎn)登記采生效主義的國
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