中國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的立法思考范本-文庫吧
2025-04-01 08:31 本頁面
【正文】 此種登記制度起源于法國，又稱為“法國登記制”或“登記對(duì)抗主義”。除法國外，日本、意大利、比利時(shí)及西班牙等國均采此制。契約登記制，具有以下主要特色：(1)登記為物權(quán)變動(dòng)對(duì)抗第三人之要件，即物之變動(dòng)，依當(dāng)事人的合意發(fā)生效力，登記是已經(jīng)發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)對(duì)抗第三人的要件。(2)登記采形式審查主義。登記機(jī)關(guān)對(duì)于登記的申請(qǐng)，只進(jìn)行形式上的審查，而對(duì)于契約上所載的權(quán)利事項(xiàng)，在實(shí)質(zhì)上是否真實(shí)，有無瑕疵，在所不同。(3)登記無公信力。已登記的事項(xiàng)，實(shí)體法上如果有無效或者可撤消的原因時(shí)，得予推翻。(4)登記簿的編制采人的編成主義(Prinzip desporsonen foliuncs)，即不以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)準(zhǔn)，而以權(quán)利人為標(biāo)準(zhǔn)編成。(5)登記物之動(dòng)的狀態(tài)，即不以登記物權(quán)之現(xiàn)在狀態(tài)，而登記物權(quán)之變動(dòng)?！ ?quán)利登記制，又稱德國登記制。除德國外，瑞士、奧地利、匈牙利等國也采此制。權(quán)利登記制的主要特色為：(1)登記(Eintragung)為土地物權(quán)變動(dòng)之效力的發(fā)生要件，即土地物權(quán)之發(fā)生變動(dòng)效力，除當(dāng)事人之合意外，尚須登記。(2)登記采實(shí)質(zhì)審查主義。即登記機(jī)關(guān)對(duì)于登記之申請(qǐng)，除須審查登記書件是否在形式上完備外，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)之原因與事實(shí)是否相符、有無瑕疵，也須詳細(xì)審查，經(jīng)確定后方予登記。(3)登記具有公信力。即已經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，即使在實(shí)體法上因登記原因之不成立，或者有無效或可得撤消得原因，也可以之對(duì)抗第三人。(4)登記簿之編成采物之編成主義(Prinzip des Reaifoliums)。(5)登記物權(quán)之靜的狀態(tài)，即于登記簿不記入物權(quán)的變動(dòng)事實(shí)，而記入物權(quán)的現(xiàn)在狀態(tài)。 托倫斯登記制，為澳大利亞托倫斯爵士于1858年在南澳大利亞州所創(chuàng)。除澳大利亞外，英國、愛爾蘭、加拿大、菲律賓、美國以及我國香港等大多數(shù)英語國家和地區(qū)，均采這一制度。此制之基本精神與權(quán)利登記制相同，具有以上5點(diǎn)權(quán)利登記制的特色外，與權(quán)利登記制又有以下差異：(1)采任意登記制，而權(quán)利登記制，一切土地權(quán)利必須登記，其變動(dòng)也莫能外。(2)交付產(chǎn)權(quán)證書，即對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行所有權(quán)第一次登記時(shí)，登記機(jī)關(guān)除應(yīng)將登記事宜記入登記簿外，并應(yīng)發(fā)給土地所有權(quán)人產(chǎn)權(quán)證書，以作為享有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利之確定憑證。而權(quán)利登記制中，登記系就當(dāng)事人之契約加以注記驗(yàn)證，并不另發(fā)書狀。(3)設(shè)置賠償基金。由于登記具有公信力，故登記有錯(cuò)誤、虛偽或遺漏而致真正權(quán)利人受損害時(shí)，在托倫斯登記制中，由登記機(jī)關(guān)負(fù)損害賠償之責(zé)，登記機(jī)關(guān)因此往往設(shè)有賠償基金。而在權(quán)利登記制，國家負(fù)損害賠償之責(zé)。[6][59][7][153] 我國現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，介于托倫斯登記制與權(quán)利登記制之間，一方面，登記是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)的生效要件。另一方面，我國實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)的登記發(fā)證制度。[8][204205]我國未來制定的不動(dòng)產(chǎn)登記制度顯然不應(yīng)該完全照搬上述三種登記制度中的某一種，而應(yīng)當(dāng)從我國的具體國情出發(fā)，考慮我國的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)需求及有關(guān)配套制度的完善和健全性，分別從三種登記制度中借鑒和吸收有益的部分，最終形成具有我國特色的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。 三、中國不動(dòng)產(chǎn)登記制度構(gòu)造的立法建議 (一)我國不動(dòng)產(chǎn)登記效力應(yīng)采對(duì)抗主義 民法制度構(gòu)造的基礎(chǔ)應(yīng)當(dāng)是現(xiàn)實(shí)中的利益衡量和價(jià)值判斷。如果缺少了正當(dāng)?shù)膬r(jià)值判斷而過分強(qiáng)調(diào)理論的圓滿，到頭來只會(huì)產(chǎn)生“概念法學(xué)”的畸形物。正如日本著名學(xué)者北川善太郎先生所指出的，法現(xiàn)象是在綜合事實(shí)因素和價(jià)值判斷之后穿上一件邏輯的外衣而已。[9][81]評(píng)判某一制度的優(yōu)劣，只有在冷靜地檢討了這一制度所具有的“實(shí)益”后才能作出正確結(jié)論。筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記的效力應(yīng)采對(duì)抗主義?！ ±婧饬亢蛢r(jià)值判斷分為宏觀和微觀兩個(gè)角度?！ ≡诤暧^角度，私法自治是民法的基本原則，當(dāng)事人有權(quán)依照自己的理性判斷，去設(shè)計(jì)自己的生活，管理自己的事物，基于私法自治原則，私人相互間的法律關(guān)系應(yīng)取決于個(gè)人之自由意思。[10][151]物權(quán)變動(dòng)是民法中物權(quán)制度的重要部分，只要其變動(dòng)沒有損害國家、社會(huì)和第三人的利益，法律就不應(yīng)該過多地干涉，否則，反而阻礙了商品流通和市場(chǎng)交易，不利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 在微觀利益衡量上，學(xué)者主張不動(dòng)產(chǎn)登記效力采成立要件主義的最主要的理由是，采登記的對(duì)抗主義不利于保護(hù)交易安全和第三人的利益(“交易上的利益”)。但是，事實(shí)上又是怎樣一回事呢?為了說明問題，舉一個(gè)具有代表性的例子如下： 甲擁有一不動(dòng)產(chǎn)，與乙訂立買賣合同，將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙，但尚未辦理不動(dòng)產(chǎn)的變更登記。此時(shí)，又有丙來與甲協(xié)商欲買甲之不動(dòng)產(chǎn)，價(jià)格比乙為高，甲轉(zhuǎn)而準(zhǔn)備將不動(dòng)產(chǎn)賣給丙。丙為交易第三人，現(xiàn)在我們分別在丙為善意和惡意兩種情況下考察不動(dòng)產(chǎn)登記采生效主義及采對(duì)抗主義中衡量交易上的利益?！ 。骸 ?)不動(dòng)產(chǎn)登記采生效主義 在登記為物權(quán)變動(dòng)之生效要件時(shí)，由于乙尚未辦理不動(dòng)產(chǎn)的變更登記，故不動(dòng)產(chǎn)的變動(dòng)沒有生效，甲仍是不動(dòng)產(chǎn)的合法所有人，他當(dāng)然有權(quán)將自己的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給丙(在這種情況下，由于甲是不動(dòng)產(chǎn)的有權(quán)處分人，根本不需要適用善意取得制度，丙即可合法地取得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，其實(shí)，在不動(dòng)產(chǎn)登記采生效主義的國
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