【文章內(nèi)容簡介】 展中心同總部管理中心及項目公司負(fù)責(zé)項目管理的人員核實后下達； . 銷售費用指標(biāo)由發(fā)展中心同總部營銷中心及項目公司負(fù)責(zé)項目銷售的人員核實后下達； 指標(biāo)的執(zhí)行 項目公司相應(yīng)部門和人員應(yīng)積極配合總部發(fā)展中心及總部其他各中心的審核工作，應(yīng)按各中心具體要求定期上報各項費用的情況或提交指標(biāo)控制措施。 項目操作期間項目公司負(fù)責(zé)前期土地手續(xù)的部門及人員應(yīng)將土地獲取成本嚴(yán)格控制在土地成本指標(biāo)范圍內(nèi)； 項目操作期間項目公司負(fù)責(zé)前期設(shè)計及報批手續(xù)的部門或人員應(yīng)將前期費用成本嚴(yán)格控制在前期費用成本指標(biāo)范圍內(nèi)； 項目操作期間項目公司負(fù)責(zé)工程的部門及人員應(yīng)將上述各項工程費用成本嚴(yán)格控制在建安工程費用指標(biāo)、市政基礎(chǔ)實施費用指標(biāo)和公用配套費用指標(biāo)范圍內(nèi)； 項目操作期間項目公司負(fù)責(zé)財務(wù)的部門及人員應(yīng)將財務(wù)費用和不可預(yù)見成本嚴(yán)格控制在不可預(yù)見成本指標(biāo)范圍內(nèi)； 項目操作期間項目公司負(fù)責(zé)項目管理的部門及人員應(yīng)將直接成本、管理費用和總成本嚴(yán)格控制在直接成本、管理費用和總成本合計指標(biāo)范圍內(nèi)； 項目操作期間項目公司負(fù)責(zé)項目銷售的部門及人員應(yīng)將銷售費用嚴(yán)格控制在成本指標(biāo)范圍內(nèi)； 指標(biāo)的審計 負(fù)責(zé)審計部門：，并由總部相關(guān)部門負(fù)責(zé)審計。 土地及大配套費指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部成本中心負(fù)責(zé)審計。 前期費用指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部總工辦、成本中心負(fù)責(zé)審計。 建安工程費用指標(biāo)、市政基礎(chǔ)實施費用指標(biāo)和公用配套費用指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總工辦、成本中心負(fù)責(zé)審計； 不可預(yù)見費用指標(biāo)、財務(wù)費用指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部財務(wù)中心、成本中心負(fù)責(zé)審計； 直接成本合計指標(biāo)、管理費用指標(biāo)、總成本合計指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部管理中心、成本中心負(fù)責(zé)審計。 銷售費用指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部營銷中心、成本中心負(fù)責(zé)審計。 審計方式 總部各中心制訂審計計劃； 各項目公司配合總部各中心工作，填報各總審計考核報表等； 審計周期 一般以項目操作周期為準(zhǔn)，根據(jù)項目公司上報的計劃，由審計負(fù)責(zé)部門制定。6. 獎懲條例: 超額完成指標(biāo)獎勵辦法 獎勵標(biāo)準(zhǔn) 總指標(biāo)超額完成出色的將各項成本費用都控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi)，并成本總額節(jié)約超過20%以上；出色的將單項成本費用控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi)，單項成本指標(biāo)節(jié)約超過20%以上； 總額和單項指標(biāo)都超額完成出色的將各項成本費用都控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi)，成本總額和一些單項成本指標(biāo)節(jié)約都超過20%以上。 獎勵金額 ，公司給于相應(yīng)部門或個人獎金激勵，%； ，公司給于相應(yīng)部門或個人獎金激勵，%；單項節(jié)約部分不再重復(fù)獎勵。 獎勵申請 達到獎勵標(biāo)準(zhǔn)的部門或人員，應(yīng)由部門負(fù)責(zé)人或員工提交書面的獎勵申請書，經(jīng)項目公司領(lǐng)導(dǎo)通過簽字后，上報集團管理中心； 管理中心咨詢各項指標(biāo)的主要審計部門或中心該獎勵是否達到獎勵標(biāo)準(zhǔn)，審核通過的，由管理中心上報總經(jīng)理辦公會審議； 獎勵審核 ，包括管理中心、發(fā)展中心、成本中心、財務(wù)中心、總工辦和營銷中心； 負(fù)責(zé)審核的部門要根據(jù)書面的獎勵申請書內(nèi)容，進行詳細(xì)的審核和調(diào)查，確實達到獎勵標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)通知管理中心上報總經(jīng)理辦公會審議； 獎勵申請經(jīng)總經(jīng)理辦公會審議通過，并批準(zhǔn)具體的獎勵金額和方式，由管理中心向被獎勵部門下達獎勵執(zhí)行的通知書。 獎勵的兌現(xiàn) 獎勵采取資金方式兌現(xiàn)的，由集團財務(wù)部門向獎勵主體發(fā)放獎勵資金,接受獎勵主體提供銀行存款帳號； 團隊獲得的獎，金可以由團隊負(fù)責(zé)人進行分配和安排，但應(yīng)將分配或資金使用安排上報管理中心； 個人獲得獎金，應(yīng)按國家有關(guān)規(guī)定繳納個人所得稅。 未完成指標(biāo)懲罰辦法 懲罰標(biāo)準(zhǔn) 總指標(biāo)未完成未能將各項成本費用控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi)，并成本總額超出總成本合計指標(biāo)20%以上；未能將單項成本費用控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi)，單項成本超出指標(biāo)20%以上； 懲罰金額 對于符合本制度成罰標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定的，公司給于相應(yīng)部門或個人進行資金懲罰，%； 懲罰審核 ，包括管理中心、發(fā)展中心、成本中心、財務(wù)中心、總工辦和營銷中心； 負(fù)責(zé)審核的部門要根據(jù)各項指標(biāo)的審計內(nèi)容，進行詳細(xì)的審核和調(diào)查，確實達到懲罰標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)形成書面懲罰通知單，通知管理中心上報總經(jīng)理辦公會審議； 懲罰通知單經(jīng)總經(jīng)理辦公會審議通過，并批準(zhǔn)具體的懲罰金額和方式，由管理中心向被懲罰部門下達懲罰執(zhí)行的通知書。 懲罰的兌現(xiàn) 懲罰通知下達的當(dāng)月，從被懲罰人員工資中直接扣除相當(dāng)于懲罰金額的工資；，部門負(fù)責(zé)人承擔(dān)50%懲罰金額，其他部門員工平均承擔(dān)50%懲罰金額； 如果金額較大，可以考慮每月扣除一部分工資作為懲罰，連續(xù)扣除部分工資幾個月，直至扣除工資總額達到懲罰金額。7. 注意事項: 此制度各項指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)指標(biāo)，各開發(fā)項目如出現(xiàn)特殊情況，可根據(jù)實際情況隨時調(diào)整審核指標(biāo)。 本制度自發(fā)布之日起生效，由發(fā)展中心負(fù)責(zé)解釋。8. 附件:投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)分解構(gòu)成表《》1. 目的：規(guī)范總部項目投資管理工作，為總部戰(zhàn)略發(fā)展提供土地儲備支撐，實現(xiàn)投資決策的科學(xué)化和經(jīng)營管理的規(guī)范化、制度化，使本公司在競爭激烈的市場經(jīng)濟條件下，穩(wěn)健發(fā)展，贏取良好的社會效益和經(jīng)濟效益， 2. 范圍： 適用范圍：鵬潤地產(chǎn)總部及各項目公司。 發(fā)布范圍：總部發(fā)展中心。3. 名詞解釋： 投資發(fā)展工作是指進入房地產(chǎn)二級開發(fā)之前的所有工作，包括一級開發(fā)項目和二級開發(fā)項目。 一級開發(fā)項目：是指取得土地后，須經(jīng)過一級開發(fā)，再通過“招拍掛”取得一級開發(fā)收益或自掛自摘進行二級開發(fā)的項目。 二級開發(fā)項目：是指取得土地后，不需要進行一級開發(fā)，直接進行二級開發(fā)的項目。4. 職責(zé)： 發(fā)展中心職責(zé): 項目拓展：總部發(fā)展中心可根據(jù)總部年度項目拓展戰(zhàn)略，獨立開展項目拓展工作。對收集的信息進行進行投資分析，并完成備案、立項等工作。 投資管理：總部發(fā)展中心對各項目公司的項目拓展工作負(fù)有管理職責(zé)，各項目公司上報的項目進行立項備案，并在總經(jīng)理辦公會和投資決策會上參與投資項目審核工作，發(fā)表獨立意見。 各項目公司職責(zé)各項目公司按各自負(fù)責(zé)的區(qū)域獨自開展項目拓展工作，并接受總部發(fā)展中心的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。5. 作業(yè)內(nèi)容： 初選收集項目信息并審核掌握的有關(guān)資料，進行初步分析及調(diào)查研究后，認(rèn)為可進一步跟蹤的，進入可研階段。：立項：1）、項目立項申請單2）、項目建議書（可研報告）3）、項目原始資料復(fù)印件。在經(jīng)過深入談判后，各項目公司判斷是否繼續(xù)深入，若有必要，可以進入可研階段；若沒必要，須向發(fā)展中心上報立項項目結(jié)案報告及相關(guān)資料。，認(rèn)為可以進行可研階段的項目，由下屬各項目公司編制詳細(xì)可行性報告及實施方案，報送總經(jīng)理辦公會并抄報總部發(fā)展中心。由總部發(fā)展中心在可行性報告及實施方案的基礎(chǔ)上提出審核意見。,總部發(fā)展中心對各單位報送的報告經(jīng)調(diào)研后認(rèn)為可行的，應(yīng)盡快并報總經(jīng)理辦公會進入決策程序。，并提供準(zhǔn)確、詳細(xì)資料及分析，以確保資料內(nèi)容的可靠性、真實性和有效性。，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，投資分析的可行性及項目規(guī)模、時機等因素均應(yīng)進行全面審核，并獨立完成審核報告。必要時，可指派專人對項目再次進行實地考察，或聘請專家論證小組對項目進行專業(yè)性的科學(xué)論證，以加強對項目的深入認(rèn)識和了解，確保項目投資的可靠和可行。 ，經(jīng)總部主管領(lǐng)導(dǎo)可研初審后，上報總經(jīng)理辦公會，由總經(jīng)理辦公會決定上報決策委員會進行項目決策。，應(yīng)向決策委員會上報詳細(xì)可研報告及項目操作方案，并抄送發(fā)展中心。發(fā)展中心依據(jù)獨立完成的審核報告發(fā)表意見與建議，決策委員會決定項目投資與否。，按照決策建議與意見進行相關(guān)法律文件簽署。6. 獎懲條例: 見項目拓展獎勵制度7. 注意事項:8. 附件項目審核流程圖《》1. 目的：項目談判是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中非常重要的一環(huán)，談判活動貫穿于整個開發(fā)過程。為了規(guī)范集團談判工作，特制定此制度。2. 范圍： 適用范圍：鵬房總部發(fā)展中心 發(fā)布范圍：鵬房總部發(fā)展中心3. 名詞解釋： 談判工作小組 項目談判必須成立談判小組，談判小組應(yīng)由二名及以上成員組成，其中至少一人為經(jīng)理或副經(jīng)理級別及以上人員。 每次談判應(yīng)由談判工作小組中至少2名工作人員共同前往。 談判工作小組是代表公司對外談判的唯一代表，我方所有談判信息必須經(jīng)過項目談判小組向?qū)Ψ絺鬟f，其他任何人不得私自向?qū)Ψ叫孤墩勁行畔ⅰ? 談判工作小組應(yīng)本著高效談判的原則，將談判進展及時反饋給相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。4. 職責(zé)： 總部發(fā)展中心負(fù)責(zé)該制度的制定及修改5. 作業(yè)內(nèi)容： 談判禮儀 談判代表要有良好的綜合素質(zhì)，談判前應(yīng)整理好自己的儀容儀表，穿著要整潔正式、莊重。具體按《員工手冊》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 談判要求 談判前要確定談判人員，與對方談判代表的身份、職務(wù)要相當(dāng)。 談判前應(yīng)制定談判大綱，談判大綱應(yīng)規(guī)范化，成為談判完成的考評標(biāo)準(zhǔn)和獎懲標(biāo)準(zhǔn)。談判大綱包括但不限于: 談判后一定要做談判紀(jì)要，并報相關(guān)人員備案。 談判結(jié)果應(yīng)及時反饋給上一級領(lǐng)導(dǎo)，得到領(lǐng)導(dǎo)指示后進行下一階段工作。 經(jīng)總部發(fā)展中心立項審批的項目，方可進行深入談判。 談判工作程序 初選階段：規(guī)劃情況、現(xiàn)狀、市政配套、政府批準(zhǔn)的有效文件、稅收優(yōu)惠政策等情況，并取回相關(guān)紙版及電子版資料。 星級，招待費用控制在 元/餐。 立項、可研階段《項目建議書》，報總部發(fā)展中心立項審批后，談判小組提出立項項目工作計劃，并組織相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及部門召開立項項目工作會議，匯報立項項目工作計劃及項目的談判要點，并按會議精神與對方進行談判。，談判小組應(yīng)及時完成《項目可研報告》，可研報告要盡量詳盡對項目前期、法律、經(jīng)濟、合作方式、合作條件、項目運作方案的可行性進行判斷。，由法律部配合完成。 星級，招待費用控制在 元/餐。 決策階段 ，審核通過后，安排談判對等人員出面，落實決策委員會決議。，由法律部配合完成。 星級，招待費用控制在 元/餐。6. 獎懲條例: 談判中要注意廉潔奉公、遵紀(jì)守法，不得接受對方人員或其他人員的賄賂或回扣，按公司相關(guān)制度給予獎懲。7. 注意事項: 談判中要注意保守機密，不得將公司機密私自泄露給對方或無關(guān)人員，按照公司員工手冊相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 該制度首先適用于總部發(fā)展中心，其他各部門及項目公司可參照。 《》1