【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 雙獲2003年度“北京市優(yōu)秀管理居住小區(qū)”和“北京市優(yōu)秀管理大廈”稱號(hào)u “京式管家”商標(biāo)注冊(cè)單位（四）先進(jìn)的理念：管理體制：人性化管理、標(biāo)準(zhǔn)化管理、科學(xué)化管理、安全化管理、信息化管理。三大效益：社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。質(zhì)量環(huán)境方針：服務(wù)完善 管理規(guī)范 注重環(huán)保 節(jié)能降耗 顧客滿意 持續(xù)改進(jìn)。服務(wù)理念：關(guān)注業(yè)主需求、延伸業(yè)主需求、解決業(yè)主需求、超越業(yè)主需求。經(jīng)營(yíng)方針：服務(wù)、融合、環(huán)保、開(kāi)拓。理論依據(jù)：ISO900ISO14001國(guó)際質(zhì)量/環(huán)境管理體系標(biāo)準(zhǔn)、管理學(xué)、管理心理學(xué)、管理經(jīng)濟(jì)學(xué)、酒店管理學(xué)、零缺點(diǎn)的質(zhì)量管理等管理學(xué)前沿理論。（五）世邦魏理仕物業(yè)的后備支持顧問(wèn)組序號(hào)姓 名性別年齡職務(wù)（工種）職稱（等級(jí)）1王少軍男45高級(jí)策劃香港測(cè)量師協(xié)會(huì)2鄧國(guó)江男34高級(jí)策劃建設(shè)部物業(yè)經(jīng)理3李紅峰男38高級(jí)策劃建設(shè)部物業(yè)經(jīng)理4李 斌男36高級(jí)策劃建設(shè)部物業(yè)經(jīng)理5楊志剛男34工程經(jīng)理建設(shè)部物業(yè)經(jīng)理6李 赫男34物業(yè)經(jīng)理建設(shè)部物業(yè)經(jīng)理7馮 岷女31財(cái)務(wù)經(jīng)理會(huì)計(jì)師8劉 佳女40人事行政經(jīng)理建設(shè)部物業(yè)經(jīng)理統(tǒng)計(jì)師9齊洪建男42法律顧問(wèn)律師執(zhí)業(yè)證10楊 海男34項(xiàng)目總經(jīng)理建設(shè)部物業(yè)經(jīng)理第二部分 項(xiàng)目分析及定位全市各界矚目的首都博物館新館是北京市政府投資興建的面向21世紀(jì)的大型現(xiàn)代化文化設(shè)施。首博新館工程是國(guó)家計(jì)委批準(zhǔn)立項(xiàng)并報(bào)請(qǐng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施的北京市重點(diǎn)工程，也是新世紀(jì)北京市標(biāo)志性建筑之一。首博新館位于西長(zhǎng)安街延長(zhǎng)線白云路的西側(cè)（復(fù)興門外大街16號(hào)），總建筑面積63390平方米，建筑高度40米，地上五層，地下二層。首博新館克服了傳統(tǒng)博物館建筑中存在的“功能單一，設(shè)計(jì)呆板”的弊端，強(qiáng)調(diào)了“以人為本，以文物為本”的思想，使文物收藏、展覽、修復(fù)、研究、教育、交流融為一體。首博新館內(nèi)設(shè)：基本陳列、專題展覽、臨時(shí)展覽、文物庫(kù)房、社會(huì)教育區(qū)、業(yè)務(wù)科研區(qū)、行政辦公區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)和地下車庫(kù)等。 首都博物館新館定位北京是中國(guó)的首都，是全國(guó)的政治中心和文化中心，是歷史文化名城，是現(xiàn)代化國(guó)際大都市，是我國(guó)對(duì)外交往的中心。國(guó)家計(jì)委關(guān)于首都博物館項(xiàng)目建議書的批復(fù)要求首博“新館建設(shè)應(yīng)代表國(guó)內(nèi)一流水平，與北京作為全國(guó)文化中心的地位相適應(yīng)，并使其成為首都標(biāo)志性文化設(shè)施之一”。北京市的城市性質(zhì)決定了首博新館的總體定位。首博新館是北京悠久歷史的濃縮，是展現(xiàn)當(dāng)代文化、藝術(shù)和建設(shè)成就及城市未來(lái)發(fā)展的重要場(chǎng)所，是大量珍貴文物的收藏地和展覽中心，是面向21世紀(jì)向公眾和廣大青少年傳播愛(ài)國(guó)主義精神、歷史及科學(xué)知識(shí)的基地，是大型的文化和教育設(shè)施，是北京市對(duì)外文化交流的重要窗口。首博新館擁有科學(xué)有效的藏品管理水平、先進(jìn)的研究手段、豐富的展陳內(nèi)容、新穎的陳列形式、完善的服務(wù)設(shè)施、科學(xué)化的管理體系、優(yōu)雅的參觀環(huán)境，既是北京的大型文化和教育設(shè)施，又是北京地區(qū)的文物研究、文物保護(hù)和文物人才培養(yǎng)中心。同時(shí)，首博新館也是北京市重要的國(guó)際國(guó)內(nèi)交往中心之一，還是北京市舉辦慶典和禮儀活動(dòng)的重要場(chǎng)所，是長(zhǎng)安街上的一個(gè)重要文化景點(diǎn)。因此，首博新館是一座全面展示北京的悠久歷史、燦爛文化、精美文物和當(dāng)代建設(shè)成就及社會(huì)城市風(fēng)貌的、具有國(guó)際先進(jìn)、國(guó)內(nèi)一流水平的大型現(xiàn)代化綜合性博物館。首博新館建筑特色設(shè)計(jì)理念首都博物館作為北京新世紀(jì)的重要文化建筑，它將集中體現(xiàn)首都特色政治、文化和國(guó)際交往中心，突顯國(guó)際大都市的地位；它將集中反映歷史特色古都千年的建城史和歷代王朝傳襲下來(lái)的燦爛民族文化；它將充分展示時(shí)代特色科學(xué)的進(jìn)步、技術(shù)的發(fā)展、觀念的更新，現(xiàn)代人類文化的成就將在這里留下足跡；它將特別具有人文特色不僅尊古，也要厚今，將成為一個(gè)獨(dú)具特色的旅游景點(diǎn)和群眾喜愛(ài)的文化休閑教育場(chǎng)所。方案源自于對(duì)歷史與未來(lái)的描繪，傳統(tǒng)的材料與現(xiàn)代的材料并置，傾斜的青銅體破墻面出，生出文物發(fā)掘的意象，懸挑的大屋頂將無(wú)疑在影射中國(guó)傳統(tǒng)的出檐，懸掛式框架磚墻模糊了古代城墻與現(xiàn)代幕墻的界線。廣場(chǎng)的起坡烘托了宏偉的巨構(gòu)，也取材于皇家宮殿高臺(tái)建筑的手法。設(shè)計(jì)特點(diǎn)簡(jiǎn)潔的矩形平面與北京的城市格局相協(xié)調(diào)，對(duì)稱的形體呼應(yīng)街道轉(zhuǎn)角空間。青銅、木材、磚石等傳統(tǒng)的材料代表北京悠久的歷史，不銹鋼頂棚、玻璃幕墻和先進(jìn)的建造技術(shù)表現(xiàn)新北京的現(xiàn)代，光線的反射和影象產(chǎn)生了歷史與未來(lái)的對(duì)話。陽(yáng)光大廳，四季竹院，打破了傳統(tǒng)博物館空間的封閉、沉悶的感覺(jué)，為市民營(yíng)造了開(kāi)放型的、溫馨的、明亮的文化休閑環(huán)境。本設(shè)計(jì)的一大特色就是將景觀空間引入了博物館，室外下沉竹園延伸至室內(nèi)，形成了獨(dú)特的休閑文化環(huán)境。園林與文物展廳之間的時(shí)空交錯(cuò)，表現(xiàn)出特有的東方藝術(shù)魅力。其次，大廳南側(cè)10米標(biāo)高處的室外四季平臺(tái)，平臺(tái)上種植各種樹(shù)木，在陽(yáng)光的照射下，表現(xiàn)出優(yōu)美的姿態(tài)，傳達(dá)四季節(jié)氣的轉(zhuǎn)換。建筑外形建設(shè)用地面積24000平方米，總建筑面積63390平方米，地下二層，地上五層，北部設(shè)計(jì)了綠色文化廣場(chǎng)，東部設(shè)計(jì)了下沉式竹林庭院。建筑物（地面以上）東西長(zhǎng)152米、南北寬66米左右，建筑高度41米。建筑外形主要由矩形圍合結(jié)構(gòu)、橢圓形外立面和金屬屋頂三部分組成。內(nèi)部功能布局本設(shè)計(jì)重視博物館的特定功能要求，力圖以清晰的、簡(jiǎn)明的、富于邏輯的方法處理好各功能區(qū)之間的關(guān)系。博物館主要的功能區(qū)分為：展陳區(qū)、社會(huì)教育區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)、業(yè)務(wù)科研區(qū)、地下停車庫(kù)、行政辦公區(qū)、安全保衛(wèi)區(qū)、藏品庫(kù)區(qū)、設(shè)備區(qū)。服務(wù)特色定位展陳區(qū)留有充足的觀眾休息空間及全面介紹博物館展陳內(nèi)容的觀眾視聽(tīng)室，播音室，電化教育室，觀眾參與室，文化教育等休閑、服務(wù)性空間。展廳之間的連接空間（庭院、大堂、屋頂）充分利用自然采光，營(yíng)造一個(gè)有生機(jī)的展示環(huán)境。陽(yáng)光大廳、四季竹院、打破了傳統(tǒng)博物館空間的封閉、沉悶的感覺(jué)，為市民營(yíng)造了開(kāi)放的、溫馨的、明亮的文化休閑環(huán)境。社教工作處于博物館工作的第一線，通過(guò)組織觀賞、講解及其他服務(wù)，信息交流、培訓(xùn)等工作，達(dá)到傳播科學(xué)文化知識(shí)，進(jìn)行社會(huì)主義和愛(ài)國(guó)主義教育的目的，以求完善博物館功能。多功能報(bào)告廳，用于舉辦各類講座、學(xué)術(shù)研討會(huì)。配有擴(kuò)音、音響、燈光、電影放映、電視錄像及幻燈設(shè)備，鑒于國(guó)際文化交流的需要，還配備8種語(yǔ)言的同聲傳譯設(shè)備等服務(wù)設(shè)施。綜合服務(wù)區(qū)，有餐廳、商店，文博服務(wù)設(shè)施與主體空間有分有合，可單獨(dú)對(duì)外開(kāi)發(fā)，結(jié)合室內(nèi)下沉竹園，成為博物館為市民提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的場(chǎng)所。地下停車庫(kù)，可停257部小轎車，552輛自行車。特別值得一提的是，作為國(guó)內(nèi)博物館界的一項(xiàng)新嘗試，首博準(zhǔn)備實(shí)行博物館會(huì)員制，為會(huì)員們提供專門的文物鑒賞、研究等方面的高質(zhì)量服務(wù)。高度智能化的首博新館首都博物館智能化圍繞文物安全環(huán)境監(jiān)控功能、禮儀與公眾活動(dòng)功能、觀眾現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)與信息化服務(wù)功能四個(gè)方面，以建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、暖通空調(diào)、電氣、電訊等專業(yè)的通力合作配合為平臺(tái)，力求顯著的運(yùn)行效果、正確的技術(shù)方向和明顯的投資效益。文物安全的環(huán)境監(jiān)控功能首都博物館采用恒濕不恒溫的先進(jìn)、獨(dú)特的智能化空調(diào)系統(tǒng)，將文物庫(kù)房和展廳的相對(duì)濕度的變化幅度控制在2%以內(nèi)，極大地保證了文物存放安全；同時(shí)又使展廳溫度隨外界自然氣溫有一定幅度的浮動(dòng)，獲得較好的對(duì)人舒適度。為了體現(xiàn)首都博物館的人文特色，照明系統(tǒng)堅(jiān)持文物無(wú)光害設(shè)計(jì)和節(jié)能設(shè)計(jì)。大廳自然日照按照光照強(qiáng)度和入射光線進(jìn)行自動(dòng)調(diào)節(jié)，保持大廳的照明度和柔和性。對(duì)博物館建筑的泛光照明和庭院照明采用自動(dòng)藝術(shù)型程序控制。水資源的合理利用有著重要的環(huán)保意識(shí)。博物館環(huán)境的室內(nèi)外綠化又是常見(jiàn)的建筑手段。利用智能化系統(tǒng)精確消費(fèi)能源，對(duì)綠化灌溉用水采取土壤濕度檢測(cè)和管網(wǎng)水閥聯(lián)動(dòng)方式，實(shí)現(xiàn)綠化灌溉的自動(dòng)微灌控制，改變以往落后的被動(dòng)式、無(wú)控制灌溉。禮儀與公眾活動(dòng)功能舉行禮儀活動(dòng)時(shí)，大廳的溫濕度、照明、音響、電動(dòng)投影幕、電動(dòng)窗簾等采用電腦協(xié)同調(diào)控。儀式前大廳多媒體投影屏幕放映相關(guān)的標(biāo)語(yǔ)和背景信息。儀式中大廳各處具有均勻清晰的音響。大廳具備新聞攝影電源和發(fā)稿信息終端。同時(shí)能夠根據(jù)會(huì)議、禮儀的進(jìn)程自動(dòng)地聯(lián)合控制相關(guān)的燈光、窗簾、音響、投影等設(shè)備。室外廣場(chǎng)的大屏幕同時(shí)轉(zhuǎn)播儀式實(shí)況。首博可以自行進(jìn)行實(shí)況拍攝和錄音。并在儀式結(jié)束后半小時(shí)內(nèi)提供相應(yīng)的多媒體光盤。觀眾現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)功能在博物館各大門內(nèi)、大廳安裝參觀導(dǎo)覽系統(tǒng)。讓公眾自由地瀏覽、查詢博物館的基本情況和參觀信息。也是博物館對(duì)外宣傳的一個(gè)重要窗口。售票驗(yàn)票系統(tǒng)能夠自動(dòng)地接受多種硬幣、紙幣出售本館、以至其他博物館出售的全價(jià)、半價(jià)、優(yōu)惠價(jià)的通用參觀券。售票驗(yàn)票系統(tǒng)能夠自動(dòng)地識(shí)別參觀券的合法性，并允許觀眾同一天內(nèi)多次出入?yún)⒂^博物館。信息化服務(wù)功能利用信息技術(shù)將以往歷史的音視頻資料數(shù)字化，建立音視頻節(jié)目數(shù)據(jù)庫(kù)和點(diǎn)播系統(tǒng)。觀眾可以通過(guò)電腦屏幕或者電話撥號(hào)自由地點(diǎn)播所希望收聽(tīng)、收看的曲藝、戲曲節(jié)目。例如馬連良的失、空、斬，侯寶林的關(guān)公戰(zhàn)秦瓊等。為了測(cè)試陳列展覽效果、增加觀眾的參與性，設(shè)置了交互式文物知識(shí)測(cè)試系統(tǒng)。觀眾可以在電腦上針對(duì)展示的樣本進(jìn)行知識(shí)問(wèn)答。電腦對(duì)答對(duì)一定數(shù)量問(wèn)題的觀眾提供免費(fèi)參觀券或者其他獎(jiǎng)品。同時(shí)，電腦系統(tǒng)對(duì)觀眾的測(cè)試結(jié)果進(jìn)行記錄和統(tǒng)計(jì)，作為分析觀眾狀況和陳列展覽效果的原始數(shù)據(jù)。由三維多媒體技術(shù)建立的虛擬陳列系統(tǒng)，是展覽現(xiàn)場(chǎng)在時(shí)間上的拓展。觀眾可以在電腦上用虛擬方式自由地查詢?yōu)g覽博物館以前舉辦過(guò)的各類陳列展覽。多功能報(bào)告廳多功能會(huì)議廳立足跨時(shí)空的網(wǎng)絡(luò)演播式會(huì)議。通過(guò)數(shù)字化網(wǎng)絡(luò)（寬帶/窄帶）、電臺(tái)、電視網(wǎng)（有線/無(wú)線）和現(xiàn)場(chǎng)視頻直播、數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)交互式播發(fā)、后期電子出版物制作，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議與網(wǎng)絡(luò)會(huì)議的相結(jié)合?；ヂ?lián)網(wǎng)用戶無(wú)論身在何處，都可以通過(guò)瀏覽本館局域網(wǎng)的方式實(shí)時(shí)地參與現(xiàn)場(chǎng)學(xué)術(shù)討論。根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目分析及定位,其物業(yè)服務(wù)特點(diǎn)如下: 服務(wù)對(duì)象不單純?yōu)椴┪镳^工作人員，代表政府服務(wù)群眾的意義更顯重要； 除日常物業(yè)服務(wù)外，博物館機(jī)關(guān)更需要一個(gè)清靜、整潔、舒適、安全的工作　　　環(huán)境； 做好后勤，確保所有工作人員全身心投入工作； 博物館整體人員層次較高，需要與之相適應(yīng)的服務(wù)隊(duì)伍； 會(huì)議接待服務(wù)將是物業(yè)服務(wù)過(guò)程中的工作重點(diǎn)； 物業(yè)整體形象隨時(shí)反映博物館形象； 與時(shí)俱進(jìn)，體現(xiàn)“人文、綠色、科技” 的物業(yè)管理新內(nèi)涵； 在物業(yè)收費(fèi)上確保“社會(huì)效益為主、經(jīng)濟(jì)效益為輔”的原則。第三部分 物業(yè)管理服務(wù)的整體設(shè)想及策劃針對(duì)博物館物業(yè)管理的各個(gè)要素，我們開(kāi)展了周密的市場(chǎng)調(diào)研，在深入挖掘設(shè)計(jì)思路的基礎(chǔ)上，牢牢把握博物館展覽與科研相結(jié)合的功能需求，針對(duì)博物館物業(yè)管理的特點(diǎn)，緊緊抓住物業(yè)管理工作的難點(diǎn)和重點(diǎn)，確定出我們的整體構(gòu)想和管理策劃思路，可概括為：一、嚴(yán)格采用四星級(jí)酒店管理模式博物館的硬件配置及規(guī)模等方面都達(dá)到了四星級(jí)酒店公共區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)又是一座智能化程度高的高檔綜合博物館。為此，我們鄭重承諾：自接管博物館之日起，嚴(yán)格按照四星級(jí)酒店的管理模式對(duì)博物館實(shí)施物業(yè)管理；一年內(nèi)達(dá)到“市級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”標(biāo)準(zhǔn)，兩年內(nèi)達(dá)到“國(guó)家級(jí)物業(yè)管理示范大廈”標(biāo)準(zhǔn)；嚴(yán)格ISO9001國(guó)際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行物業(yè)運(yùn)作，嚴(yán)格ISO14001國(guó)際環(huán)境管理體系進(jìn)行環(huán)保管理，并力爭(zhēng)兩年內(nèi)通過(guò)ISO900ISO14001兩項(xiàng)國(guó)際管理體系認(rèn)證，使博物館成為能源、資源無(wú)浪費(fèi)，環(huán)境無(wú)污染的環(huán)保、安全、舒適、便捷的現(xiàn)代化高檔博物館。二、我們的工作重點(diǎn)重點(diǎn)之一：確保安全管理萬(wàn)無(wú)一失。博物館的合理布點(diǎn)和安全保安任務(wù)十分艱巨，由于該項(xiàng)目集科研行政機(jī)構(gòu)辦公，大型集會(huì)、群眾參觀、貴賓來(lái)訪等功能集于一身，因此安全保衛(wèi)任務(wù)負(fù)擔(dān)較大，智能設(shè)施的高效正常運(yùn)作需要一個(gè)過(guò)程。從我們長(zhǎng)期管理的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，治安的好壞是衡量管理績(jī)效的關(guān)鍵。所以，我們?cè)诂F(xiàn)場(chǎng)勘查，實(shí)地考察的基礎(chǔ)上，與專業(yè)人士反復(fù)磋商研討，根據(jù)智能化防范的條件，結(jié)合我們?cè)谄渌芾眄?xiàng)目取得的經(jīng)驗(yàn)，從實(shí)際情況出發(fā)，確立了入駐期治安管理：“人防為主，技防為輔”，常規(guī)期治安管理“技防為主，人防為輔，全面防范”的整體治安防范思路。同時(shí)教育員工嚴(yán)格遵守保密制度，人人樹(shù)立安全意識(shí)，做到全員防范。我們有理由相信，經(jīng)過(guò)我們的管理，可以確保博物館因物業(yè)管理責(zé)任而造成的治安事件發(fā)生率為零。重點(diǎn)之二：貴賓接待與大中會(huì)議較多，接待任務(wù)繁重的同時(shí)，為參觀博物館的領(lǐng)導(dǎo)和群眾及館內(nèi)辦公人員營(yíng)造一個(gè)“舒適、便捷、溫馨”的環(huán)境,是客務(wù)部的重要工作之一。我們將總結(jié)多年管理經(jīng)驗(yàn)，部分采用四星級(jí)酒店的接待模式，確保每一次的貴賓接待，會(huì)議籌備的接待都準(zhǔn)確無(wú)誤。重點(diǎn)之三：智能化設(shè)施的運(yùn)作、維護(hù)與開(kāi)發(fā)。博物館的智能化設(shè)施提高了博物館工作人員的辦公條件，辦公質(zhì)量與參觀品味，改變了辦公方式。與此同時(shí)，也必將給物業(yè)管理帶來(lái)了革命性的變化，它將實(shí)現(xiàn)管理理念、管理機(jī)構(gòu)、管理方式的現(xiàn)代化。智能化設(shè)施要求高、操作嚴(yán)、范圍廣，涉及到管理、安防、通訊、消防、停車等方方面面。我們?cè)诶碚搶W(xué)習(xí)、現(xiàn)場(chǎng)參觀、實(shí)際運(yùn)作的基礎(chǔ)上，制訂了科學(xué)合理、切實(shí)可行的智能化設(shè)施運(yùn)作計(jì)劃、設(shè)備養(yǎng)護(hù)、維修計(jì)劃以及智能化開(kāi)發(fā)的規(guī)劃，來(lái)確保智能化設(shè)施的有效運(yùn)作。重點(diǎn)之四：為博物館導(dǎo)入大樓管理服務(wù)形象識(shí)別系統(tǒng)，體現(xiàn)政府親民、愛(ài)民、服務(wù)公眾的新形象。我們將積極配合博物館設(shè)計(jì)各類管理服務(wù)標(biāo)識(shí)、安全警示標(biāo)識(shí)，使博物館的導(dǎo)向、環(huán)境和標(biāo)識(shí)系統(tǒng)形成一體化，為博物館塑造出良好的社會(huì)形象。三、我們的工作措施措施之一：人文關(guān)懷與智能管理有機(jī)結(jié)合，充分實(shí)現(xiàn)2008年人文奧運(yùn)所倡導(dǎo)的精神。我們成立智能化技術(shù)專家小組，全面培訓(xùn)輔導(dǎo)并派駐場(chǎng)專業(yè)人才，在充分掌握本項(xiàng)目智能化系統(tǒng)的基礎(chǔ)上制定一套管理服務(wù)方案。在具體操作上我們強(qiáng)調(diào)“三個(gè)到位”。一是培訓(xùn)到位（包括博物館工作人員及使用人與物業(yè)管理人員），我