【文章內(nèi)容簡介】 大，能形成規(guī)模經(jīng)營。 目前，該區(qū)域尚處于城鄉(xiāng)結(jié)合部，相對現(xiàn)城市核心地帶和人口密集區(qū)約 ㏎，幾個在建項目正加緊建設(shè)。街面店鋪較為冷清， 還未形成有商業(yè)氣氛的街道，僅有的小型超市尚處于試營業(yè)階段；定位為專業(yè)市場（家具為主）的商業(yè)廣場（距本案約 800 米）在招商上受挫，商業(yè)氛圍營造不夠，經(jīng)營狀況較差，商家將難以長時間支撐。域內(nèi)暫無專營店、餐館、茶樓、美容美發(fā)、銀行、藥房、便民店和集貿(mào)市場，無集中消費場所和有良好經(jīng)營氛圍的中大型商業(yè)。據(jù)現(xiàn)狀和目前政府在新區(qū)開發(fā)建設(shè)的力度和政策導(dǎo)向，預(yù)計該區(qū)域建設(shè)形成時間為 2 年，預(yù)計成熟時間為 2－ 3 年。 近期上市物業(yè)調(diào)查 同類物業(yè) 美好家園 項目名稱： 美好家園一期 銷售電話： 0832－ 6899999 區(qū)域位置： 威遠(yuǎn)縣城中心街 開發(fā)商： 內(nèi)江長城房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司 代理商： 重慶華軒房地產(chǎn)顧問公司 設(shè)計單位： 內(nèi)江市建筑勘探研究設(shè) 計院 物管單位： 四川家園商業(yè)管理有限公司 總建筑面積： 31980 ㎡ 總占地面積： 4488 ㎡ 項目屬性： 商住樓 建筑風(fēng)格： 高層電梯公寓 棟數(shù)： 2 層數(shù)： 28 綠化率： 10% 住宅總套數(shù)： 193 銷售率： 排號階段 物業(yè)費用： 住宅： 戶型結(jié)構(gòu)： 商業(yè)面積 : 銷售起價： ?。?1400 銷售均價： 住： 銷售最高價： ?。?1800 商：待定 商：待定 商：待定 付款方式： 一次性付款、分期付款 賽特國際網(wǎng)站： 總 43 頁 ，第 21 頁 賽特國際（香港）投資管理集團(tuán)有限公司 賽特國際（香港）投資管理集團(tuán)有限公司大陸服務(wù)中心 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 通風(fēng)采光： 良好 建筑結(jié)構(gòu)： 框架 開工時間： 竣工時間： 交付使用時間： 停車位： 170 經(jīng)營方式： 出租、出售 主力戶型 三方兩廳兩衛(wèi)，面積 100－ 142 ㎡ 兩房兩廳兩衛(wèi)，面積 90－ 98 ㎡ 物業(yè)設(shè)施 室內(nèi)設(shè)施：電影院、商場 小區(qū)設(shè)施：待定 物業(yè)服務(wù)：待定 園林環(huán)境： 4 層屋頂花園 交通情況： 有公交車站，車流量大，交通方便 項目定位： 中高檔電梯公寓 客戶群定位分析： 中高端人群 項目優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢賣點：城區(qū)中心位置、新式高層電梯公寓、未來的商業(yè)娛樂休閑中心 缺點：周邊環(huán)境陳舊，項目開發(fā)周期太長 山水印象 項目名稱： 山水印象 銷售電話： 0832－ 8242366 區(qū)域位置： 威遠(yuǎn)縣城商業(yè)廣場西側(cè) 開發(fā)商： 威遠(yuǎn)三益商業(yè)廣場開發(fā)有 限公司 代理商： 設(shè)計單位： 物管單位： 總建筑面積： 約 70000 ㎡ 總占地面積： 27687 ㎡ 項目屬性： 住宅小區(qū) 建筑風(fēng)格： 棟數(shù)： 11 層數(shù)： 7 綠化率： % 住宅總套數(shù)： 558 銷售率： 60% 物業(yè)費用： 元 戶型結(jié)構(gòu)： 商業(yè)面積 : 銷售起價： ?。?940 銷售均價： ?。?1200 銷售最高價： ?。?1300 商：未知 商：未知 商：未知 付款方式： 一次性付款、銀行按揭（建行 4 成） 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 毛坯 通風(fēng)采光： 良好 建筑結(jié)構(gòu)： 磚混 開工時間： 竣工時間： 交付使用時間： 賽特國際網(wǎng)站： 總 43 頁 ，第 22 頁 賽特國際（香港）投資管理集團(tuán)有限公司 賽特國際（香港）投資管理集團(tuán)有限公司大陸服務(wù)中心 停車位： 140 經(jīng)營方式： 出租 主力戶型 四房兩廳兩衛(wèi)， 160－ 190 ㎡ 三方兩廳兩衛(wèi)，面積 118－ 130 ㎡ 兩房兩廳一衛(wèi)，面積 84－ 90 ㎡左右 物業(yè)設(shè)施 室內(nèi)設(shè)施： 小區(qū)設(shè)施：休閑廣場、康樂中心、噴泉 物業(yè)服務(wù)： 園林環(huán)境： 交通情況： 附近有公交車站，車流量少，交通不太方便 項目定位： 中高檔住 宅小區(qū) 客戶群定位分析： 項目優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢賣點：中高檔住宅小區(qū)、水生態(tài)主題園林 缺點：位置比較偏遠(yuǎn)，交通不便，缺乏生活配套設(shè)施 城市花園一期 項目名稱： 城市花園一期 銷售電話： 區(qū)域位置： 威遠(yuǎn)縣順城街西段 開發(fā)商： 威遠(yuǎn)萬佳實業(yè) 代理商： 設(shè)計單位： 物管單位： 總建筑面積： 260000 ㎡ 總占地面積： 235333 ㎡ 項目屬性： 住宅小區(qū) 建筑風(fēng)格： 棟數(shù)： 69 層數(shù)： 7 綠化率： % 住宅總套數(shù)： 632 銷售率： 近 100% 物業(yè)費用： 戶型結(jié)構(gòu)： 商業(yè)面積 : 銷售起價： ?。?750 銷售均價： 住： 銷售最高價： ?。?1000 商： 商： 商： 付款方式： 一次性付款、分期付款 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 通風(fēng)采光： 良好 建筑結(jié)構(gòu)： 磚混 開工時間： 2020 竣工時間： 交付使用時間： 停車位： 經(jīng)營方式： 主力戶型 賽特國際網(wǎng)站： 總 43 頁 ，第 23 頁 賽特國際（香港）投資管理集團(tuán)有限公司 賽特國際（香港）投資管理集團(tuán)有限公司大陸服務(wù)中心 物業(yè)設(shè)施 室內(nèi)設(shè)施： 小區(qū)設(shè)施： 物業(yè)服務(wù)： 園林環(huán)境：小區(qū)內(nèi)園林 交通情況： 附近有公交車站，車流 量較大，交通不比較方便 項目定位： 中檔住宅小區(qū) 客戶群定位分析： 項目優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢賣點：新建中檔住宅小區(qū) 缺點：位置較偏遠(yuǎn)，生活購物不便，缺乏生活配套設(shè)施 高升假日廣場 項目名稱： 高升假日廣場 銷售電話： 區(qū)域位置： 威遠(yuǎn)縣城廣場街南段 開發(fā)商： 威遠(yuǎn)嚴(yán)陵房地產(chǎn)開發(fā)公司 代理商： 設(shè)計單位： 物管單位： 總建筑面積： 102539 ㎡ 總占地面積： 78000 ㎡ 項目屬性： 住宅小區(qū) 建筑風(fēng)格： 棟數(shù)： 層數(shù)： 綠化率： % 住宅總套數(shù)： 340 銷售率： 100% 物業(yè)費用： 戶型結(jié)構(gòu)： 商業(yè)面積 : 銷售起價： 住： 740 銷售均價： ?。?900 銷售最高價： ?。?000 商： 商： 商： 付款方式： 一次性付款、分期付款 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 通風(fēng)采光： 較好 建筑結(jié)構(gòu)： 磚混 開工時間： 竣工時間： 交付使用時間： 停車位： 經(jīng)營方式： 主力戶型 兩房兩廳一衛(wèi)，面積 80－ 97 ㎡ 三房兩廳兩衛(wèi)，面積 134－ 160 ㎡ 物業(yè)設(shè)施 室內(nèi)設(shè)施： 小區(qū)設(shè)施： 賽特國際網(wǎng)站： 總 43 頁 ，第 24 頁 賽特國際（香港）投資管理集團(tuán)有限公司 賽特國際（香港）投資管理集團(tuán)有限公司大陸服務(wù)中心 物業(yè)服務(wù)： 園林環(huán)境：小區(qū)內(nèi)園林 交通情況： 距公交車站約 10 分鐘路程，車流量少，交通不方便 項目定位： 中檔住宅小區(qū) 客戶群定位分析： 項目優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢賣點：新建中檔住宅小區(qū) 缺點：位置較偏遠(yuǎn)，生活購物不便，缺乏生活配套設(shè)施 促銷策略： 紫荊花園 項目名稱： 紫荊花園 銷售電話： 區(qū)域位置： 威遠(yuǎn)縣城南荷花街 開發(fā)商： 自貢弘基房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司 代理商： 設(shè)計單位： 物管單位： 總建筑面積： 總占地面積： 項目屬性： 住宅小區(qū) 建筑風(fēng)格： 棟數(shù)： 層數(shù)： 7 綠化率： 住宅總套數(shù)： 400 銷售率： 95% 物業(yè)費用： 元 戶型結(jié)構(gòu)： 商業(yè)面積 : 銷售起價： 住： 780 銷售均價： ?。?900 銷售最高價： 住： 1000 商： 3200 商： 3400 商： 4000 付款方式： 一次性付款 裝修 標(biāo)準(zhǔn)： 毛坯 通風(fēng)采光： 良好 建筑結(jié)構(gòu)： 磚混 開工時間： 竣工時間： 交付使用時間： 停車位： 經(jīng)營方式： 主力戶型 三方兩廳兩衛(wèi)，面積 118－ 130 ㎡ 兩房兩廳一衛(wèi)，面積 82－ 100 ㎡ 物業(yè)設(shè)施 室內(nèi)設(shè)施： 小區(qū)設(shè)施：配套商業(yè)街 物業(yè)服務(wù)： 賽特國際網(wǎng)站： 總 43 頁 ，第 25 頁 賽特國際（香港）投資管理集團(tuán)有限公司 賽特國際（香港）投資管理集團(tuán)有限公司大陸服務(wù)中心 園林環(huán)境： 交通情況： 距公交車站步行 5 分鐘左右，車流量少，交通不太方便 項目定位： 中檔住宅小區(qū) 客戶群定位分析： 項目優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢賣點：中低檔價格 缺點：位置較偏遠(yuǎn)，交通不便，缺乏生活配套設(shè)施 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及商業(yè)環(huán)境小結(jié) 1） 威遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式良好，人均收入水平增加，居民的購買力增加，消費意識也逐步與二級城市接軌。城市建設(shè)力度逐漸加大，房地產(chǎn)市場逐漸活躍； 2） 威遠(yuǎn)縣以蘭草街、南大街、中心街形成核心商業(yè)區(qū)；并輻射整個威遠(yuǎn)縣城區(qū)； 3） 12 條主要街道現(xiàn)有臨街商業(yè)面積總量超過 40000 平方米，而按照目前威遠(yuǎn)縣消費品零售總額增長率 14%推算，每年新增商業(yè)面積不會超過 4500 平方米。 4） 目前威遠(yuǎn)縣城比重較大的業(yè)種依次是餐飲、建材、服飾、通訊、日雜等。 5） 各街區(qū)業(yè)態(tài)分布雜亂無章，產(chǎn)品檔次參差不齊，門面裝飾格調(diào)很低，還缺乏統(tǒng)一的街區(qū)形象包裝，經(jīng)營品質(zhì)都難以提升，消費者選購時疲困不堪，難以提高消費者購物興趣，更無法滿足消費者的物質(zhì)需求和心理需求。 6） 威遠(yuǎn)縣人流量較大的街區(qū)分別是新市街、南大街、蘭草街、中心街、南街；車流量較大的是杉樹坳街、廣場街、中心街、南大街。 7） 威遠(yuǎn)租金水平分布兩極分化較大，核心商圈附近租金水平較高，隨著離核心商圈距離加 大，租金水平逐漸降低；租金高的依次為蘭草街、南大街、蘿卜巷、桂花街、南街，租金低的有順城街、杉樹坳街、人民路。 房地產(chǎn)市場小結(jié)： 1） 從商業(yè)發(fā)展市場空間分析得出：目前威遠(yuǎn)縣將近還存在約 3萬平方米左右的商業(yè)市場空間，因而本項目具有良好的市場發(fā)展空間； 2） 從消費上分析得出：威遠(yuǎn)人民對改善住宅條件的要求較高，住宅物業(yè)的需求量大，住宅銷售很暢，相應(yīng)從銀行存款的比例看，當(dāng)?shù)劂y行存款居民儲蓄存款占絕大多數(shù)的比例，說明投資觀念和投資意識弱，投資謹(jǐn)慎； 3） 從房地產(chǎn)發(fā)展方向分析得出：威遠(yuǎn)縣在整體規(guī)劃上加強新城區(qū)沿線建設(shè)，城市建設(shè) 速度加快，城市基礎(chǔ)建設(shè)力度大，房地產(chǎn)市場發(fā)展前景看好； 賽特國際網(wǎng)站： 總 43 頁 ，第 26 頁 賽特國際（香港）投資管理集團(tuán)有限公司 賽特國際（香港）投資管理集團(tuán)有限公司大陸服務(wù)中心 4） 從商業(yè)發(fā)展格局分析得出：威遠(yuǎn)縣商業(yè)格局總體一個小縣城只有一個商圈，但隨著新城區(qū)的建設(shè)，大型社區(qū)的興起，以人民大廈為中心的新城市商業(yè)圈正在形成當(dāng)中。 5） 從商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析得出：在新興的商業(yè)鋪面中近 60%的商業(yè)面積位于人民路、順城街和廣場街，威遠(yuǎn)縣未來的商業(yè)將人民路、廣場街和順城街為主。 6） 從商業(yè)發(fā)展趨勢分析得出：從威遠(yuǎn)縣商業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀上，同時可以分析出威遠(yuǎn)縣商業(yè)發(fā)展的趨勢，威遠(yuǎn)縣的商業(yè)發(fā)展走勢將依托蘭草街、南大街商圈，逐步向南發(fā)展，最終形成兩大商業(yè)組團(tuán)。 7） 從 商業(yè)經(jīng)營發(fā)展分析得出：桂花街、南街從整體街道的寬度、鋪面都較為陳舊，主要經(jīng)營一些普通服裝、鞋類、百貨等經(jīng)營檔次都相對較低的產(chǎn)品；而南大街、蘭草街無論從街道形象，還是鋪面檔次都較為高檔，如家和超市、飛龍超市等開門營業(yè)，南大街、蘭草街將成為主營中、高檔產(chǎn)品經(jīng)營街道；而杉樹坳街上大多規(guī)劃經(jīng)營農(nóng)機(jī)產(chǎn)品、五金建材等，故，杉樹坳街商業(yè)經(jīng)營將以專業(yè)市場為主。 8） 從建筑形態(tài)上分析得出：南街、蘿卜巷一帶建筑屬于老建筑，顯得較為陳舊；蘭草街商業(yè)鋪面表現(xiàn)得較為寬敞、明亮；杉樹坳街的商業(yè)基本上均還未成形。從建筑形態(tài)上分析，認(rèn)為威遠(yuǎn)縣 的商業(yè)建筑形態(tài)均處于原始的買賣環(huán)境上，而還未形成一個有產(chǎn)品特色文化的建筑。 9） 從商業(yè)物業(yè)運作手法分析得出：威遠(yuǎn)縣各商業(yè)物業(yè)的推廣手法主要為整體經(jīng)營規(guī)劃運作，對后期的經(jīng)營和運作沒有明確的思路，已