【文章內(nèi)容簡介】 8 暫無 45000 自貢市理工大學(xué)旁 自貢市興茂房產(chǎn) 9 總建筑面積 （三）成都市場 2020 年成都全域土地市場年度供應(yīng)分析 （ 1）土地市場 1）土地供應(yīng)情 況 2020 年，成都市土地市場共發(fā)布拍賣和掛牌宗地 411 宗（其中流標(biāo)后重新進(jìn)入市場土地以最后一次供應(yīng)為準(zhǔn)），實際供應(yīng)面積共計 畝。 與 06 年相比， 07 年整體供應(yīng)的土地宗數(shù)和面積均有不同程度的增長，其中供應(yīng)宗數(shù)增加 106 宗，同比增長 %；土地供應(yīng)面積增加 畝，同比增長 %。其中主城區(qū)范圍內(nèi)實際供應(yīng)土地 129 宗，供應(yīng)面積為 畝。 2）土地成交情況 2020 年成都市土地市場共計交易土地 301 宗（統(tǒng)計時間截止為 2020 年 12 月 31 日），成交面積 畝，成交土地平均規(guī)模為 畝 /宗，平均價格為 331 萬元 /畝。 與 06 年相比， 07 年成交土地宗數(shù)、面積和均價都呈現(xiàn)不同幅度的增長，其中成交土地宗數(shù)增加 101 宗，同比增長 %；成交面積增加 %；成交土地均價上升 181 萬元 /畝，同比上升 %，土地交易價格上升速度相當(dāng)快。其中，主城區(qū)范圍內(nèi)成交土地 118 宗，成交面積為 畝，總成交金額為 5207229 萬元，平均成交價為 902 萬元 /畝，成交宗地平均規(guī)模為 畝 /宗。與去年相比， 2020 年主城區(qū)成交土地宗數(shù)明顯上升，而成交面積則小幅回落，同比下降 %，土地交易均價同比上升 228%。 （ 2）商品房市場供應(yīng)情況分析 2020 年全年，成都市新開住宅樓盤 419 個，新增供應(yīng)面積 萬㎡。其中，主城區(qū)新增樓盤 239 個，新增供應(yīng)面積 萬㎡，占到總體供應(yīng)量的 %；郊區(qū)新增住宅樓盤在數(shù)量和體量上均小于市區(qū)，郊區(qū)新增樓盤 180 個，新增供應(yīng)面積 萬㎡。隨著主城區(qū)土地的稀缺，郊區(qū)市場所占比例份額將越來越重。 與 06 年相比， 07 年整個成都市房地 產(chǎn)市場供應(yīng)增加 萬㎡，增長 %；主城區(qū)新增供應(yīng)量 07 年較 06 年增加 萬㎡，郊區(qū) 07 年較 06 年住宅新增供應(yīng)量增長 萬㎡； 與新增供應(yīng)量相同， 07 年全市新增項目數(shù)量也有所上升，較 06 年增加 197 個，主城區(qū)07 年較 06 年新增住宅項目增加 123 個，而郊區(qū)則相增加 74 個。 （ 3）商品房市場交易情況分析 1）成交量 07 年成交量較 06 年成交量上漲三成多，主城區(qū)共成交商品房 萬平方米，較 06 年成交面積上漲了三成多 ,漲幅 %。 成交套數(shù) 07 年成都 市主城區(qū)共成交二手房 49247 套，較 06 年成交量有所上升，其增加約 4487 套，同比上升 %。 2）成交價格 2020 全年成都房地產(chǎn)市場預(yù)測 （ 1）市場環(huán)境 1）政策對房地產(chǎn)的制約作用會更加明顯； 2）地震對成都樓市是弊多于利，但是其中不乏機(jī)會，比如都江堰、彭州等地的災(zāi)區(qū)重建； 3）人們的觀望態(tài)度會更加強(qiáng)烈，同時購房時考慮的因素會更多更苛刻； 4）人們的更加理性和房產(chǎn)環(huán)境的不確定因素增加，成都樓市的銷售情況可能會更趨不盡人意。 （ 2）整體開發(fā)量 根據(jù)成交土地整體開發(fā)時間控制等條 件，結(jié)合 06 年、 07 年成交土地整體可開發(fā)量預(yù)測， 2020年全域成都房產(chǎn)可新增供應(yīng)量約 4000 萬㎡左右，住宅物業(yè)面積近 3000 萬㎡，其中主城區(qū)的供應(yīng)量在 1200 萬㎡左右。 （ 3）土地市場 根據(jù)近幾年來整個土地市場的供應(yīng)情況、城市整體發(fā)展、規(guī)劃，結(jié)合房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展形勢， 2020 年的的土地市場市場整體保持比較平穩(wěn)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，整體供應(yīng)量會有小幅度的增長，預(yù)計將會超過 3 萬畝。 根據(jù)近幾年土地市場總體供銷情況分析，隨著土地市場供應(yīng)量的增長，土地市場成交量的年度增長情況也十分明顯，預(yù)計 2020 年土地成 交量將會在 07 年的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持比較平穩(wěn)的上升狀態(tài)，初步估計整體成交量在 24000 畝左右。而土地價格在經(jīng)歷了 2020 年急速增長之后，預(yù)計 2020 年漲幅會相對縮小，但仍然保持上漲的趨勢。 根據(jù) 06 年、 07 年以及 08 年各年的土地成交及開發(fā)量預(yù)測， 08 年全域成都房產(chǎn)新增供應(yīng)量約 4000 萬㎡左右，成都市場年需求墻體材料新增估算約在 1000 萬 M3 以上。 （四）重慶市場 （一）、 2020 年重慶市主城區(qū)商品房市場回顧 （ 1）供應(yīng)市場 2020 年重慶主城區(qū)商品房批準(zhǔn)上市量為 萬平方米，同比 2020 年增 長 %。十一個主城區(qū)中，渝北區(qū)的批準(zhǔn)上市量最大，達(dá)到 萬平方米，分列二、三位的是南岸區(qū)和北部新區(qū)，分別為 萬平方米和 萬平方米。其中商品住宅 萬平方米，占商品房總量的 %，排在前三位的是渝北區(qū)、南岸區(qū)和北部新區(qū)，分別為 萬平方米、 ；非住宅 ，占商品房批準(zhǔn)上市總量的 %。全年北部三區(qū)商品房供給量較大，渝北區(qū)、北部新區(qū)和江北區(qū)分列第一、第三和第四位，三個區(qū)的批準(zhǔn)上市總量達(dá)到 萬平方 米，所占比重達(dá) %。 （ 2）需求市場 2020年重慶市主城區(qū)商品房共成交 182699套，同比 2020年增長 %；成交面積達(dá) 萬平方米，同比增長 %；成交金額為 億元，同比增長 %。其中商品住宅共成交 163404 套，成交面積為 萬平方米，成交金額為 億元；商業(yè)用房共成交7748 套，成交面積為 萬平方米，成交金額為 億元；寫字樓共成交 1335 套，成交面積為 萬平方米，成交金額為 億元。 （ 3）價格市 場 2020 年重慶商品房市場價格在諸多利好的刺激下穩(wěn)步走高。全年商品房成交均價為 3335 元/平方米，同比 2020 年上漲 %。其中商品住宅成交均價為為 3241 元 /平方米，同比 2020年上漲 %；商業(yè)用房的成交均價為 6576 元 /平方米，同比 2020 年上漲 %；寫字樓的成交均價為 4165 元 /平方米，同比 2020 年下降 %。 （ 4）土地市場 2020 年重慶主城區(qū)共通過招拍掛方式出讓土地 208 宗，同比增加 58 宗；但成交面積有所下降，為 萬平方米，同比減少 %； 總金額為 億元，同比增長 %。十一個區(qū)主城中，渝中區(qū)土地價格居于榜首，達(dá)到 9403 元 /平方米，其次為江北區(qū)和高新區(qū)。從土地用途上看，住宅用地占絕對主要的地位， 2020 年重慶共出讓住宅用地 萬平方米，占總出讓面積的 %，商業(yè)和寫字樓用地所占比例相對較低。 （二）商品房市場展望 2020 年重慶市保障性住房供應(yīng)量將大幅增加 根據(jù)重慶的“十一五”規(guī)劃有關(guān)內(nèi)容，重慶從 2020 年將加大建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房和為農(nóng)民工集中配套建設(shè)集體宿舍的力度，逐步解決城市低收入家庭住房 困難問題。重慶市2020 年出臺的《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的實施意見》規(guī)定，未來 5 年，計劃向房地產(chǎn)領(lǐng)域投資 5000 億元，其中 1000 億元為政府主導(dǎo)，用于建設(shè)面向低收入群體的住房。 區(qū)縣開發(fā)熱潮涌現(xiàn) 隨著國家宏觀調(diào)控的持續(xù)推進(jìn)，重慶主城區(qū)的開發(fā)空間和利潤空間正在縮小，重慶各大小開發(fā)商開始尋找新的效益增長點。資本壁壘低、開發(fā)節(jié)奏快的近郊區(qū)縣吸引了大多數(shù)開發(fā)商的目光，到重慶周邊區(qū)縣開發(fā)已成為一種新趨勢。區(qū)縣由于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌戰(zhàn)略的實施，城市化進(jìn)程加快，催生了大量的市場需求。而區(qū)縣的土地成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于主城區(qū) ，項目銷售周期短，資金回籠速度快，風(fēng)險更小，主城、區(qū)縣市場并舉有助于企業(yè)的戰(zhàn)略生產(chǎn)能力的合理布局。 商品房價格將繼續(xù)上漲，但漲勢趨緩。 2020 年重慶商品房價格大幅上漲，這主要是由諸多利好消息促成的。在政策層面， 2020年正值重慶直轄十周年，又獲批新特區(qū)，城市價值提高。在市場層面，三北（江北、渝北、北部新區(qū)）地區(qū)高檔房、區(qū)縣購房者和建筑原材料漲價成為推動重慶房價走高的三大因素。2020 年重慶商品房價格將繼續(xù)上揚(yáng)，但商品房價格漲幅有可能回落。隨著國家宏觀調(diào)控的力度不斷加大，有關(guān)部門開始打擊開發(fā)商捂盤 惜售、違規(guī)放號等擾亂市場經(jīng)濟(jì)秩序行為，同時，投資性購房者會有一段時間的觀望期。未來兩年，重慶市主城區(qū)上市商品住房總面積將達(dá)到 3500 萬平方米，房源供應(yīng)充足，制約著重慶房價快速上漲。 重慶房價拐點出現(xiàn)可能性較小 中國房地產(chǎn)不會出現(xiàn)類似于香港 1998 年之后的房價急挫。首先，房地產(chǎn)市場的緊地根政策沒有改變，從國土資源部一連串對違規(guī)違法用地占地的查處，以及國務(wù)院整頓小產(chǎn)權(quán)房來看，中央保障 18 億畝耕地的決心不會動搖，同時土地的現(xiàn)行制度也不會動搖，這表明支撐房價的最大支柱仍然屹立不倒；其次，可以預(yù)期人民幣明年將 以以較大幅度升值，住房、能源等作為最大的人民幣資產(chǎn)，其價值仍然存在，不然洛克菲勒基金等不會繼續(xù)投入中國房地產(chǎn)行業(yè)，美國鐵獅門房地產(chǎn)公司投資考察團(tuán)也在中國考察尋覓商機(jī)；第三，中國城市化的進(jìn)程方興未艾，遠(yuǎn)未結(jié)束；第四，打壓房價主要目的是降低通脹預(yù)期、加快房地產(chǎn)市場的并購，只要這一目的達(dá)到，房地產(chǎn)市場進(jìn)入良性循環(huán)，打壓過程即告結(jié)束。 根據(jù)重慶市區(qū)的土地供應(yīng)量及相關(guān)商品房銷售量估計，墻體材料年需求量在 900 萬立方左右。 小結(jié)： 從內(nèi)江、自貢、成都以及重慶市場的土地供應(yīng)情況、商品房銷售情況看，房地產(chǎn)開發(fā)依然處于較 快的發(fā)展期，墻體材料的需求也會隨之增加。從調(diào)查獲得的數(shù)據(jù)表明，按目前內(nèi)江市商品房供應(yīng)現(xiàn)狀估計，內(nèi)江市場商品房墻體材料預(yù)計年需求在 40 萬 M3 以上；自貢市場需求在 65 萬 M3 以上，兩地的墻體材料需求超過 100 萬立方。而成都市場和重慶市場則更大，分別達(dá)到 1000 萬方和 900 萬方以下。墻體材料的需求相當(dāng)大。新型墻材即使市場占有率在在 10%左右，也有年需求 200 萬方以上的市場空間，這為新型墻體材料的推廣提供了較好的市場。 第三部分 問卷調(diào)查 提 綱 調(diào)查單位涉及政府部門（ 15）、設(shè)計單位（ 34）、開發(fā) 商（ 120）、建筑商（ 202）、也包括：監(jiān)理單位、工程造價單位以及裝飾單位（共 36）等。 新型空心磚和頁巖磚是目前使用最多的墻體材料分別占 51%和 14%。 目前了解墻體材料的途徑很廣。建材市場、專業(yè)雜志、網(wǎng)絡(luò)等，很分散。目前購買途徑從廠家、建材市場以及經(jīng)銷商都有，品牌會在購買時有一定的考慮。 加氣砼砌塊的各大優(yōu)點都有所認(rèn)識，最的大認(rèn)同點在環(huán)保節(jié)能。占 40%左右。接受其價格的區(qū)間在 120140 元 /方，基本接受與目前主流的墻體材料價格相當(dāng)?shù)乃健? 加氣砼砌塊缺點也很明顯，突出的是容易開裂占 45%的 被調(diào)查者認(rèn)同。大多數(shù)人認(rèn)為其有較好的發(fā)展前景。 第三部分 問卷調(diào)查 通過市場一手的信息，了解加氣砼砌塊的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，從而更準(zhǔn)確把握市場，調(diào)查的主要內(nèi)容包括：用戶單位性質(zhì)、對加氣砼砌塊的認(rèn)識、目前主要的新型墻體材料、市場價格比較、品牌因素在墻體材料購買中的重要性以及對加氣砼砌塊的總體印象等到內(nèi)容。 一、問卷內(nèi)容分析 調(diào)查單位的性質(zhì) 編號 部門單位 人數(shù) 百分比 A 政府部門 15 % B 設(shè)計單位 34 % C 開發(fā)商 120 % D 建筑商 202 % E 其他 36 % 調(diào)查的單位里建筑商是最多的，因為建筑商最直接的接觸墻材產(chǎn)品，他們在這方面最有發(fā)言權(quán)；開發(fā)商是使用者；政府部門是行業(yè)規(guī)則制定者；設(shè)計單位是影響者；生產(chǎn)廠家是產(chǎn)品的供給者，他們的信息尤其重要，但是因為時間太緊促地震因素，那些廠家一般又在偏遠(yuǎn)的地方，所以調(diào)查的數(shù)目較少，并在隨后的分析單獨提出，其他的單位包括：監(jiān)理單位、工程造價單位等。 相關(guān)政策對新型隔墻材料的影響 編號 政策影響 人數(shù) 百分比 A 稅收優(yōu)惠 29 % B 鼓勵使用 231 % C 建議使用 125 % D 強(qiáng)制使用 29 % E 其他 31 % 通過調(diào)查：可以看出，相關(guān)政策對新型隔墻材料的影響更多的是介于鼓勵使用和建議使用等比較中性的引導(dǎo)方向，關(guān)于稅收對新型材料的促進(jìn)以及政府強(qiáng)制政策推動新型建材的發(fā)展在本次調(diào)查中優(yōu)勢不明顯，這也符合加氣砼砌塊目前在四川地區(qū)推廣情況不理想的現(xiàn)實，同時，根據(jù)市調(diào)人員口述，新型墻材在政策上更多的是禁止某 種建材如粘土磚有政策限制，若政府部門能強(qiáng)力推動，新型墻材的市場會得到更快的擴(kuò)大。 所接觸到的新型材料 編號 新型建材 人數(shù) 百分比 A 輕質(zhì)隔墻板 82 % B