【文章內容簡介】 定 ,我國住宅建設正面臨著由“量”到“質”的深刻轉變時期 ,要想在 21 世紀初跟上和接近國際住宅建設的步伐 ,工業(yè)化是住宅建設現代化的根本標志。所謂住宅工業(yè)化 ,就是建筑商在工廠生產修建住宅所需的部件模塊 ,然后運送到工地搭建。傳統(tǒng)的住宅建筑方式以勞動密集為主 ,資源消耗較大。而房屋建造工業(yè)化可以提高 工作效率 3至 4 倍 ,工程周期縮減 ,人力成本降低 ,最多時現場工人可減少 90%。更為重要的是 ,住宅工業(yè)化可成為推進節(jié)能降耗的重要手段。建設部試點住宅工業(yè)化推廣項目的相關統(tǒng)計資料表明 :住宅的預置率一旦達到 37%,就能節(jié)約用水 36%,節(jié)約用電 31%,同時降低噪音。鋼模板等重復利用率大大提高 ,建筑垃圾減少 83%,材料損耗減少 60%,建筑節(jié)能 50%以上。目前 ,國內建筑節(jié)能已從試點起步階段進入了全面強制實施階段。推廣住宅工業(yè)化將有助于既定目標的實現和落實。 進入 21 世紀 ,經濟發(fā)達國家和地區(qū)的住宅工業(yè)化已成為發(fā)展潮流 ,從日本、美國、德國和香港等國家和地區(qū)住宅工業(yè)化發(fā)展的經驗可以看出 ,通過建筑體系標準化 ,技術應用集成化建造的住宅 ,既能滿足市民多樣化的住宅需求 ,更能從根本上提高住宅的綜合性能。特別是住宅工業(yè)化在提高住宅結構安全性、防火安全性、耐久性、日常維護管理方便性、保溫隔熱性能、空氣環(huán)境性能、采光照明性能、隔音性能等方面 ,都具有相當作用。而我國的住宅建造技術仍處在極度落后的狀態(tài) ,基本生產方式仍然是手工操作的濕作業(yè)勞動 ,勞動生產率只相當于先進國家的七分之一 ,產業(yè)化率為 15%,增值率僅為美國的二十分之一。國務院為此專門頒發(fā)的 《關于推進住宅產業(yè)現代化提高住宅質量的若干意見》 ,明確要求用現代科技對傳統(tǒng)的住宅產業(yè)建設進行全面和系統(tǒng)的改造 ,提高工業(yè)化水平和科技含量 ,提升綜合性能。 2020 年 ,國家將在擴大住宅工業(yè)化試點城市的基礎上進一步加大我國住宅工業(yè)化的開發(fā)區(qū)域和建造面積 ,為“十一五”期間我國住有所居和節(jié)能減排作出應有的貢獻。 (二 )成都房地產市場 2020 年土地市場年度供應分析 2020年 ,成都市土地市場共發(fā)布拍賣和掛牌宗地 411宗 (其中流標后重新進入市場土地以最后一次供應為準 ),實際供應面積共計 畝。 與 06 年相比 ,07年供應土地宗和面積均有不同程度的增長 ,其中供應宗數增加 106宗 ,同比增長 %。土地供應面積增加 畝 ,同比增長 %。其中主城區(qū)范圍內實際供應土地 129 宗 ,供應面積為 畝。與 06 年相比 ,07 年主城區(qū)土地市場供應宗數有比較明顯的增長 ,同比上升 %。而供應面積則有所減少 ,同比下降 %。而今年土地供應面積的增長則主要是郊區(qū) (縣 )土地供應放量 ,全年實際供應土地 282 宗 ,供應土地面積為 畝 ,同比增長 %。從 2020年土地供應結構來 看 ,主城區(qū)供應土地占全市總供應量的 %,而郊區(qū) (縣 )則占到了 %,與 06 年相比 ,主城區(qū)所占比例有所下降。 土地市場年度成交分析 2020年成都市土地市場共計交易土地 301宗 (統(tǒng)計時間截止為 2020年 12月 31日 ),成交面積 ,成交土地平均規(guī)模為 /宗 ,平均價格為331 萬元 /畝。與 06 年相比 ,07 年成交土地宗數、面積和均價都呈現不同幅度的增長 ,其中成交土地宗數增加 101宗 ,同比增長 %。成交面積增加 %。成交土地均價上升 181 萬元 /畝 ,同比上升 %,土地交易價格上升速度相當快。其中 ,主城區(qū)范圍內成交土地 118 宗 ,成交面積為 畝 ,總成交金額為 萬元 ,平均成交價為 902 萬元 /畝 ,成交宗地平均規(guī)模為 畝 /宗。與去年相比 ,2020 年主城區(qū)成交土地宗數明顯上升 ,而成交面積則小幅回落 ,同比下降 %,土地交易均價同比上升 228%。 (1)土地市場供應持續(xù)上升 ,土地成交價格持續(xù)攀升。 (2)主城區(qū)成交面積最大。 (3)月土地放量明顯 ,月度最高成交 畝。 (4)主城區(qū)供應量最大 ,主城區(qū)成交土 地平均價格 902 萬元 /畝。 (5)商住用地供應占 %,商住用地占總成交量的 %。 商品房市場交易情況分析 (1)成交量 07年成交量較 06年成交量上漲三成多 ,主城區(qū)共成交商品房 平方米 ,較 06 年成交面積上漲了三成多 ,漲幅 %。 成交套數 07 年成都市主城區(qū)共成交二手房 49247 套 ,較 06 年成交量有所上升 ,其增加約 4487 套 ,同比上升 %。 (2)成交價格 2020 全年成都房地產市場預測 有人說過 :“股票市場短期是投票機 ,從長期是個稱重器”。樓市與股市有共同之處 ,短期之內由信心導致的供求關系 決定 ,長期由價值決定。但是房價下降 ,絕對不會像股市一樣大幅度下跌 ,而是多方面作用下 ,逐步回落的一個理性過程?！搬尡摺币卜恰耙蝗罩Α薄Ｊ紫?,房地產行業(yè)作為國民經濟的支柱產業(yè) ,一方面 ,和民眾的切身利益掛鉤 ,另一方面 ,和建材、裝飾等多個行業(yè)唇齒相依 ,房地產行業(yè)的生死存亡或者說一個小小的波動 ,都會帶給整個社會巨大的震撼。股市可以完全歸到經濟以及資本的運作上 ,但是 ,房地產行業(yè)有很大一部分要歸結到民生的角度。所以 ,政府對于房地產行業(yè)的調控 ,諸如加息、提高準備金率等措施 ,都是穩(wěn)步累積進行 ,不至于因為調控而產生過大的 調整。因此 ,在這些政策的引導下 ,樓市不會出現大跌的局面。其次 ,08 年房價的回落 ,并非行業(yè)泡沫的破裂 ,而只是部分“有價無市”城市房價的理性回歸。許多一線城市開發(fā)商苦苦撐住的“天價” ,會因為成交量的急劇下降、老百姓的持幣觀望、以及調控力度的加大 ,而回歸到市場的正常水平。任何城市的房價都要和城市經濟的發(fā)展水平相匹配 ,部分二、三線城市可能仍然有補漲的空間 ,一線城市高房價出現回落 ,把房價中的水分和“超額利潤”部分全部擠到一個相對合理的程度 ,從而實現市場的一個平衡。房價的上漲 ,樓市的瘋狂 ,是多年時間、多方積累下產生的一 個表象 ,要使其中所隱藏的深層原因顯現并回歸理性 ,必須各方合力一并作用。 2020 年 ,期待樓市的理性回歸。 (1)市場環(huán)境 1)政策對房地產的制約作用會更加明顯 。 2)地震對成都樓市是弊多于利 ,但是其中不乏機會 ,比如都江堰、彭州等地的災區(qū)重建 。 3)人們的觀望態(tài)度會更加強烈 ,同時購房時考慮的因素會更多更苛刻 。 4)人們的更加理性和房產環(huán)境的不確定因素增加 ,成都樓市的銷售情況可能會更趨不盡人意。 (2)整體開發(fā)量 根據成交土地整體開發(fā)時間控制等條件 ,結合 06 年、 07 年成交土地整體可開發(fā)量預測 ,2020 年全域成都房產可新增供應量約 4000 萬 ?左右 ,住宅物業(yè)面積近 3000 萬 ?,其中主城區(qū)的供應量在 1200 萬 ?左右。 (3)成都房地產市場在 08 年 1 季度也陷入低迷狀態(tài) ,成交量下滑較嚴重 ,在 2 月陷入了低谷 ,商品房供應量及成交量達到 8 個月以來的最低值。及至 3 月成交量雖有所上揚 ,卻仍未回復到 1 月份的水平。 2 區(qū)域市場分析 1)季度各區(qū)域成交套數分析 ?成華區(qū)之所以遙遙領先 ,是因 2月及 3月該區(qū)域新開盤數量較多 ,且多為大盤及名盤 ,新推房源眾多及品牌的號召力有效推動了該區(qū)域成 交量 ,使之在 08年 1 季度成為了各區(qū)域之首。 08 年 1 季度成都市主城區(qū)共成交商品房 18778 套 ,較 07年 4 季度降幅明顯 ,除成華區(qū)以外 ,其余五城區(qū)均未突破 3000 套 ,且成交量均在 26003000 套之間?？梢姵扇A區(qū)以外 ,08 年 1 季度高新、金牛、錦江、青羊及武侯區(qū)的市場需求量基本保持在一個平均狀態(tài)。 2)季度各區(qū)域成交均價分析 08 年 1 季度成都市主城區(qū)商品房成交均價為 5658 元 /?,較 07 年 4 季度上漲了 45 元 /?,漲幅達到 %,可見目前成都的總體市場形式較為低迷 ,不僅成交量明顯下滑 ,同時成 交價格漲勢也日趨減弱 ,已緩慢到了極點。 ??其中僅高新區(qū)突破了 6000 元 /?的大關 ,其余各區(qū)域成交均價在 53005800 元 /?之間 ,而錦江區(qū)及成華區(qū)更低至 5350 元 /?及 5300 元 /?的低谷。各區(qū)域中 ,有價格偏高則成交量下滑同時價格偏低則成交量上漲的趨勢 ,可見控制市場成交量的仍然是銷售價格。 地震對成都房地產市場的影響 2020 年 5 月 12 日 ,四川省汶川縣發(fā)生 級特大地震。而房地產市場 ,也在靜悄悄的伴隨著這一場人間浩劫發(fā)生逆轉。對部分購房者所作的調查可以看出 ,購房者正在用一個全新的標準看待 將購房產 :低密度、高容積率、合理的層高、和諧的地段特別是房地產項目本身的質量安全和抗震性能等得到更為全面的關注。汶川地震發(fā)生后 ,對四川和成都房地產市場的影響較大 ,但也蘊藏著一些機會 ,特別是對于在企業(yè)品牌、產品質量和公共危機控制上有優(yōu)勢的企業(yè) ,一些能提供抗震性能好的建筑材料的企業(yè)等都將是一個借勢突破的好機會。