【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 定 ,我國(guó)住宅建設(shè)正面臨著由“量”到“質(zhì)”的深刻轉(zhuǎn)變時(shí)期 ,要想在 21 世紀(jì)初跟上和接近國(guó)際住宅建設(shè)的步伐 ,工業(yè)化是住宅建設(shè)現(xiàn)代化的根本標(biāo)志。所謂住宅工業(yè)化 ,就是建筑商在工廠生產(chǎn)修建住宅所需的部件模塊 ,然后運(yùn)送到工地搭建。傳統(tǒng)的住宅建筑方式以勞動(dòng)密集為主 ,資源消耗較大。而房屋建造工業(yè)化可以提高 工作效率 3至 4 倍 ,工程周期縮減 ,人力成本降低 ,最多時(shí)現(xiàn)場(chǎng)工人可減少 90%。更為重要的是 ,住宅工業(yè)化可成為推進(jìn)節(jié)能降耗的重要手段。建設(shè)部試點(diǎn)住宅工業(yè)化推廣項(xiàng)目的相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料表明 :住宅的預(yù)置率一旦達(dá)到 37%,就能節(jié)約用水 36%,節(jié)約用電 31%,同時(shí)降低噪音。鋼模板等重復(fù)利用率大大提高 ,建筑垃圾減少 83%,材料損耗減少 60%,建筑節(jié)能 50%以上。目前 ,國(guó)內(nèi)建筑節(jié)能已從試點(diǎn)起步階段進(jìn)入了全面強(qiáng)制實(shí)施階段。推廣住宅工業(yè)化將有助于既定目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和落實(shí)。 進(jìn)入 21 世紀(jì) ,經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的住宅工業(yè)化已成為發(fā)展潮流 ,從日本、美國(guó)、德國(guó)和香港等國(guó)家和地區(qū)住宅工業(yè)化發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)可以看出 ,通過建筑體系標(biāo)準(zhǔn)化 ,技術(shù)應(yīng)用集成化建造的住宅 ,既能滿足市民多樣化的住宅需求 ,更能從根本上提高住宅的綜合性能。特別是住宅工業(yè)化在提高住宅結(jié)構(gòu)安全性、防火安全性、耐久性、日常維護(hù)管理方便性、保溫隔熱性能、空氣環(huán)境性能、采光照明性能、隔音性能等方面 ,都具有相當(dāng)作用。而我國(guó)的住宅建造技術(shù)仍處在極度落后的狀態(tài) ,基本生產(chǎn)方式仍然是手工操作的濕作業(yè)勞動(dòng) ,勞動(dòng)生產(chǎn)率只相當(dāng)于先進(jìn)國(guó)家的七分之一 ,產(chǎn)業(yè)化率為 15%,增值率僅為美國(guó)的二十分之一。國(guó)務(wù)院為此專門頒發(fā)的 《關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見》 ,明確要求用現(xiàn)代科技對(duì)傳統(tǒng)的住宅產(chǎn)業(yè)建設(shè)進(jìn)行全面和系統(tǒng)的改造 ,提高工業(yè)化水平和科技含量 ,提升綜合性能。 2020 年 ,國(guó)家將在擴(kuò)大住宅工業(yè)化試點(diǎn)城市的基礎(chǔ)上進(jìn)一步加大我國(guó)住宅工業(yè)化的開發(fā)區(qū)域和建造面積 ,為“十一五”期間我國(guó)住有所居和節(jié)能減排作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。 (二 )成都房地產(chǎn)市場(chǎng) 2020 年土地市場(chǎng)年度供應(yīng)分析 2020年 ,成都市土地市場(chǎng)共發(fā)布拍賣和掛牌宗地 411宗 (其中流標(biāo)后重新進(jìn)入市場(chǎng)土地以最后一次供應(yīng)為準(zhǔn) ),實(shí)際供應(yīng)面積共計(jì) 畝。 與 06 年相比 ,07年供應(yīng)土地宗和面積均有不同程度的增長(zhǎng) ,其中供應(yīng)宗數(shù)增加 106宗 ,同比增長(zhǎng) %。土地供應(yīng)面積增加 畝 ,同比增長(zhǎng) %。其中主城區(qū)范圍內(nèi)實(shí)際供應(yīng)土地 129 宗 ,供應(yīng)面積為 畝。與 06 年相比 ,07 年主城區(qū)土地市場(chǎng)供應(yīng)宗數(shù)有比較明顯的增長(zhǎng) ,同比上升 %。而供應(yīng)面積則有所減少 ,同比下降 %。而今年土地供應(yīng)面積的增長(zhǎng)則主要是郊區(qū) (縣 )土地供應(yīng)放量 ,全年實(shí)際供應(yīng)土地 282 宗 ,供應(yīng)土地面積為 畝 ,同比增長(zhǎng) %。從 2020年土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)來 看 ,主城區(qū)供應(yīng)土地占全市總供應(yīng)量的 %,而郊區(qū) (縣 )則占到了 %,與 06 年相比 ,主城區(qū)所占比例有所下降。 土地市場(chǎng)年度成交分析 2020年成都市土地市場(chǎng)共計(jì)交易土地 301宗 (統(tǒng)計(jì)時(shí)間截止為 2020年 12月 31日 ),成交面積 ,成交土地平均規(guī)模為 /宗 ,平均價(jià)格為331 萬元 /畝。與 06 年相比 ,07 年成交土地宗數(shù)、面積和均價(jià)都呈現(xiàn)不同幅度的增長(zhǎng) ,其中成交土地宗數(shù)增加 101宗 ,同比增長(zhǎng) %。成交面積增加 %。成交土地均價(jià)上升 181 萬元 /畝 ,同比上升 %,土地交易價(jià)格上升速度相當(dāng)快。其中 ,主城區(qū)范圍內(nèi)成交土地 118 宗 ,成交面積為 畝 ,總成交金額為 萬元 ,平均成交價(jià)為 902 萬元 /畝 ,成交宗地平均規(guī)模為 畝 /宗。與去年相比 ,2020 年主城區(qū)成交土地宗數(shù)明顯上升 ,而成交面積則小幅回落 ,同比下降 %,土地交易均價(jià)同比上升 228%。 (1)土地市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)上升 ,土地成交價(jià)格持續(xù)攀升。 (2)主城區(qū)成交面積最大。 (3)月土地放量明顯 ,月度最高成交 畝。 (4)主城區(qū)供應(yīng)量最大 ,主城區(qū)成交土 地平均價(jià)格 902 萬元 /畝。 (5)商住用地供應(yīng)占 %,商住用地占總成交量的 %。 商品房市場(chǎng)交易情況分析 (1)成交量 07年成交量較 06年成交量上漲三成多 ,主城區(qū)共成交商品房 平方米 ,較 06 年成交面積上漲了三成多 ,漲幅 %。 成交套數(shù) 07 年成都市主城區(qū)共成交二手房 49247 套 ,較 06 年成交量有所上升 ,其增加約 4487 套 ,同比上升 %。 (2)成交價(jià)格 2020 全年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 有人說過 :“股票市場(chǎng)短期是投票機(jī) ,從長(zhǎng)期是個(gè)稱重器”。樓市與股市有共同之處 ,短期之內(nèi)由信心導(dǎo)致的供求關(guān)系 決定 ,長(zhǎng)期由價(jià)值決定。但是房?jī)r(jià)下降 ,絕對(duì)不會(huì)像股市一樣大幅度下跌 ,而是多方面作用下 ,逐步回落的一個(gè)理性過程?！搬尡摺币卜恰耙蝗罩Α薄Ｊ紫?,房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) ,一方面 ,和民眾的切身利益掛鉤 ,另一方面 ,和建材、裝飾等多個(gè)行業(yè)唇齒相依 ,房地產(chǎn)行業(yè)的生死存亡或者說一個(gè)小小的波動(dòng) ,都會(huì)帶給整個(gè)社會(huì)巨大的震撼。股市可以完全歸到經(jīng)濟(jì)以及資本的運(yùn)作上 ,但是 ,房地產(chǎn)行業(yè)有很大一部分要?dú)w結(jié)到民生的角度。所以 ,政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控 ,諸如加息、提高準(zhǔn)備金率等措施 ,都是穩(wěn)步累積進(jìn)行 ,不至于因?yàn)檎{(diào)控而產(chǎn)生過大的 調(diào)整。因此 ,在這些政策的引導(dǎo)下 ,樓市不會(huì)出現(xiàn)大跌的局面。其次 ,08 年房?jī)r(jià)的回落 ,并非行業(yè)泡沫的破裂 ,而只是部分“有價(jià)無市”城市房?jī)r(jià)的理性回歸。許多一線城市開發(fā)商苦苦撐住的“天價(jià)” ,會(huì)因?yàn)槌山涣康募眲∠陆怠⒗习傩盏某謳庞^望、以及調(diào)控力度的加大 ,而回歸到市場(chǎng)的正常水平。任何城市的房?jī)r(jià)都要和城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平相匹配 ,部分二、三線城市可能仍然有補(bǔ)漲的空間 ,一線城市高房?jī)r(jià)出現(xiàn)回落 ,把房?jī)r(jià)中的水分和“超額利潤(rùn)”部分全部擠到一個(gè)相對(duì)合理的程度 ,從而實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的一個(gè)平衡。房?jī)r(jià)的上漲 ,樓市的瘋狂 ,是多年時(shí)間、多方積累下產(chǎn)生的一 個(gè)表象 ,要使其中所隱藏的深層原因顯現(xiàn)并回歸理性 ,必須各方合力一并作用。 2020 年 ,期待樓市的理性回歸。 (1)市場(chǎng)環(huán)境 1)政策對(duì)房地產(chǎn)的制約作用會(huì)更加明顯 。 2)地震對(duì)成都樓市是弊多于利 ,但是其中不乏機(jī)會(huì) ,比如都江堰、彭州等地的災(zāi)區(qū)重建 。 3)人們的觀望態(tài)度會(huì)更加強(qiáng)烈 ,同時(shí)購(gòu)房時(shí)考慮的因素會(huì)更多更苛刻 。 4)人們的更加理性和房產(chǎn)環(huán)境的不確定因素增加 ,成都樓市的銷售情況可能會(huì)更趨不盡人意。 (2)整體開發(fā)量 根據(jù)成交土地整體開發(fā)時(shí)間控制等條件 ,結(jié)合 06 年、 07 年成交土地整體可開發(fā)量預(yù)測(cè) ,2020 年全域成都房產(chǎn)可新增供應(yīng)量約 4000 萬 ?左右 ,住宅物業(yè)面積近 3000 萬 ?,其中主城區(qū)的供應(yīng)量在 1200 萬 ?左右。 (3)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)在 08 年 1 季度也陷入低迷狀態(tài) ,成交量下滑較嚴(yán)重 ,在 2 月陷入了低谷 ,商品房供應(yīng)量及成交量達(dá)到 8 個(gè)月以來的最低值。及至 3 月成交量雖有所上揚(yáng) ,卻仍未回復(fù)到 1 月份的水平。 2 區(qū)域市場(chǎng)分析 1)季度各區(qū)域成交套數(shù)分析 ?成華區(qū)之所以遙遙領(lǐng)先 ,是因 2月及 3月該區(qū)域新開盤數(shù)量較多 ,且多為大盤及名盤 ,新推房源眾多及品牌的號(hào)召力有效推動(dòng)了該區(qū)域成 交量 ,使之在 08年 1 季度成為了各區(qū)域之首。 08 年 1 季度成都市主城區(qū)共成交商品房 18778 套 ,較 07年 4 季度降幅明顯 ,除成華區(qū)以外 ,其余五城區(qū)均未突破 3000 套 ,且成交量均在 26003000 套之間?？梢姵扇A區(qū)以外 ,08 年 1 季度高新、金牛、錦江、青羊及武侯區(qū)的市場(chǎng)需求量基本保持在一個(gè)平均狀態(tài)。 2)季度各區(qū)域成交均價(jià)分析 08 年 1 季度成都市主城區(qū)商品房成交均價(jià)為 5658 元 /?,較 07 年 4 季度上漲了 45 元 /?,漲幅達(dá)到 %,可見目前成都的總體市場(chǎng)形式較為低迷 ,不僅成交量明顯下滑 ,同時(shí)成 交價(jià)格漲勢(shì)也日趨減弱 ,已緩慢到了極點(diǎn)。 ??其中僅高新區(qū)突破了 6000 元 /?的大關(guān) ,其余各區(qū)域成交均價(jià)在 53005800 元 /?之間 ,而錦江區(qū)及成華區(qū)更低至 5350 元 /?及 5300 元 /?的低谷。各區(qū)域中 ,有價(jià)格偏高則成交量下滑同時(shí)價(jià)格偏低則成交量上漲的趨勢(shì) ,可見控制市場(chǎng)成交量的仍然是銷售價(jià)格。 地震對(duì)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 2020 年 5 月 12 日 ,四川省汶川縣發(fā)生 級(jí)特大地震。而房地產(chǎn)市場(chǎng) ,也在靜悄悄的伴隨著這一場(chǎng)人間浩劫發(fā)生逆轉(zhuǎn)。對(duì)部分購(gòu)房者所作的調(diào)查可以看出 ,購(gòu)房者正在用一個(gè)全新的標(biāo)準(zhǔn)看待 將購(gòu)房產(chǎn) :低密度、高容積率、合理的層高、和諧的地段特別是房地產(chǎn)項(xiàng)目本身的質(zhì)量安全和抗震性能等得到更為全面的關(guān)注。汶川地震發(fā)生后 ,對(duì)四川和成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響較大 ,但也蘊(yùn)藏著一些機(jī)會(huì) ,特別是對(duì)于在企業(yè)品牌、產(chǎn)品質(zhì)量和公共危機(jī)控制上有優(yōu)勢(shì)的企業(yè) ,一些能提供抗震性能好的建筑材料的企業(yè)等都將是一個(gè)借勢(shì)突破的好機(jī)會(huì)。