【文章內(nèi)容簡介】 時間較長的物業(yè)管理排除在外，對于項目部運(yùn)作的成果考核會變得比較容易。 各種項目制方案的特點(diǎn)對比表項目制方案 跨越階段 工作內(nèi)容 考核目標(biāo) 控制方式 項目經(jīng)理的能力和素質(zhì)要求 項目部組織及人員崗位 項目部與職能部門關(guān)系方案Ⅰ 施工階段 工程招投標(biāo)、工程建設(shè)的全過程、竣工驗(yàn)收 工程的進(jìn)度、費(fèi)用及質(zhì)量 通過工程部來控制項目部 熟悉施工全過程的工作、有一定的專業(yè)水平、協(xié)調(diào)和溝通能力強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富 項目經(jīng)理、結(jié)構(gòu)、電氣、造價、給排水工程師等 項目部是屬于工程部領(lǐng)導(dǎo)的，項目經(jīng)理的權(quán)限不能超越工程部的職責(zé)范圍，其它相關(guān)部門通過和工程部合作間接與項目部合作方案Ⅱ 規(guī)劃設(shè)計階段、施工階段 組織規(guī)劃設(shè)計招標(biāo)或方案競賽、工程招標(biāo)、建設(shè)全過程、竣工驗(yàn)收 規(guī)劃設(shè)計方案的可行性和對規(guī)劃設(shè)計大綱的響應(yīng)性。工程的進(jìn)度、費(fèi)用、及質(zhì)量 總經(jīng)理直接控制，項目經(jīng)理責(zé)任狀中提出的對項目經(jīng)理的考核目標(biāo)，及對項目部的考核和獎懲（包括年度和解體時） 熟悉規(guī)劃設(shè)計階段和工程施工全過程、有跨專業(yè)的綜合知識、協(xié)調(diào)和溝通能力強(qiáng)、設(shè)計和施工實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富、決策能力強(qiáng)。 項目經(jīng)理、建筑師、結(jié)構(gòu)、電氣、造價、給排水工程師 項目部職責(zé)范圍內(nèi)的工作，要由項目部在相關(guān)職能部門的指導(dǎo)、支持、監(jiān)督和控制下進(jìn)行。項目部職責(zé)范圍外的工作由職能部門負(fù)責(zé)完成，項目部要配合職能部門的這些工作方案Ⅲ 規(guī)劃設(shè)計階段、施工階段、市場推廣和營銷階段 組織規(guī)劃設(shè)計招標(biāo)或方案競賽、工程招標(biāo)、建設(shè)全過程、竣工驗(yàn)收、市場推廣和銷售 規(guī)劃設(shè)計方案的可行性和對規(guī)劃設(shè)計大綱的響應(yīng)性，工程的進(jìn)度、費(fèi)用、及質(zhì)量，銷售資金的回籠，投資的回報水平，除此之外，項目的品牌效應(yīng)、社會影響力 總經(jīng)理直接控制，項目經(jīng)理責(zé)任狀中提出的對項目經(jīng)理的考核目標(biāo)，及對項目部的考核和獎懲（包括年度和解體時） 熟悉規(guī)劃設(shè)計、工程施工以及營銷全過程的工作，有跨專業(yè)的綜合知識、協(xié)調(diào)和溝通能力很強(qiáng)、類似工作經(jīng)驗(yàn)豐富、有獨(dú)立的決策和創(chuàng)新能力、有市場開拓精神。 項目經(jīng)理、建筑師、結(jié)構(gòu)、電氣、造價、給排水工程師、估價師、銷售策劃和主管、置業(yè)顧問等 項目部職責(zé)范圍內(nèi)的工作，要由項目部在相關(guān)職能部門的指導(dǎo)、支持、監(jiān)督和控制下進(jìn)行。項目部職責(zé)范圍外的工作由職能部門負(fù)責(zé)完成，項目部要配合職能部門的這些工作方案Ⅳ （項目立項階段）、規(guī)劃設(shè)計階段、施工階段、市場推廣和營銷階段 （項目立項和編制可研報告）、全程策劃、組織規(guī)劃設(shè)計招標(biāo)或方案競賽、工程招標(biāo)、建設(shè)全過程、竣工驗(yàn)收、市場推廣和銷售 各個階段的階段目標(biāo)和投資的回報水平、策劃方案的水平以及執(zhí)行情況，項目的品牌效應(yīng)以及社會影響力 總經(jīng)理直接控制，項目經(jīng)理責(zé)任狀中提出的對項目經(jīng)理的考核目標(biāo)，及對項目部的考核和獎懲（包括年度和解體時） 熟悉項目立項、全程策劃、規(guī)劃設(shè)計、工程施工以及營銷全過程的工作，有跨專業(yè)的綜合知識、協(xié)調(diào)和溝通能力極強(qiáng)、類似工作經(jīng)驗(yàn)豐富、分析能力和創(chuàng)新能力極為突出、有卓越的決策能力、有很強(qiáng)的市場開拓精神 項目經(jīng)理、建筑師、結(jié)構(gòu)、電氣、造價、給排水工程師、估價師、銷售策劃和主管、置業(yè)顧問、咨詢專員、調(diào)研專員 項目部職責(zé)范圍內(nèi)的工作，要由項目部在相關(guān)職能部門的指導(dǎo)、支持、監(jiān)督和控制下進(jìn)行。項目部職責(zé)范圍外的工作由職能部門負(fù)責(zé)完成，項目部要配合職能部門的這些工作方案Ⅴ 投資機(jī)會研究和土地競投階段、項目立項階段、全程策劃階段、規(guī)劃設(shè)計階段、施工階段、市場推廣和營銷階段 房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程工作：投資機(jī)會研究和土地競投（項目立項和編制可研報告）、全程策劃、組織規(guī)劃設(shè)計招標(biāo)或方案競賽、工程招標(biāo)、建設(shè)全過程、竣工驗(yàn)收、市場推廣和銷售 對項目經(jīng)理的考核，主要體現(xiàn)在投資的回報水平以及各個階段的階段目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)上，以及項目的品牌效應(yīng)以及社會影響力，對于新開拓的市場區(qū)域更應(yīng)看重的其實(shí)是后者。 項目部可以采取項目公司形式，實(shí)行自負(fù)盈虧、獨(dú)立核算的模式。公司通過對項目部提出的目標(biāo)體系來控制項目部的運(yùn)作。 熟悉整個房地產(chǎn)項目開發(fā)中的所有工作，有跨專業(yè)的綜合知識、協(xié)調(diào)和溝通能力極強(qiáng)、類似工作經(jīng)驗(yàn)豐富、分析能力和創(chuàng)新能力極為突出、有卓越的決策能力、善于捕捉市場機(jī)會，有較強(qiáng)的市場開拓精神 項目經(jīng)理、建筑師、結(jié)構(gòu)、電氣、造價、給排水工程師、估價師、銷售策劃和主管、置業(yè)顧問、咨詢專員、調(diào)研專員、市場分析人員 項目部不在任何一個職能部門之下，項目部職責(zé)范圍內(nèi)的工作，要由項目部在相關(guān)職能部門的指導(dǎo)、支持、監(jiān)督和控制下進(jìn)行。項目部職責(zé)范圍外的工作由職能部門負(fù)責(zé)完成，項目部要配合職能部門的這些工作三 公司對項目經(jīng)理的控制方式－因人定制 房地產(chǎn)企業(yè)項目制運(yùn)作方案的選擇一定要考慮人的因素，即要結(jié)合公司現(xiàn)有的項目經(jīng)理人才的能力和水平，否則，再完備的項目制方案和控制體系都是不現(xiàn)實(shí)的。結(jié)合項目經(jīng)理的能力和水平所設(shè)計的方案，不僅能夠使項目制方案的運(yùn)作更順利，而且可以能夠做到人盡其才、發(fā)揮其最大的效用?？梢愿鶕?jù)備選人的特點(diǎn)將項目經(jīng)理分為新手、職業(yè)經(jīng)理人、老手三種，相應(yīng)的公司對項目部的控制方式也應(yīng)有不同，從而在完成項目目標(biāo)和激勵項目經(jīng)理發(fā)揮能動性上之間尋求一個最佳的平衡。1) 新手：新手指的是剛剛走上項目經(jīng)理崗位的經(jīng)理，以前沒有或很少從事項目經(jīng)理的工作，對于項目部的工作內(nèi)容熟悉但不熟練，對于下屬的指揮和協(xié)調(diào)能力尚待提高，有實(shí)際經(jīng)驗(yàn)但不是很豐富，獨(dú)立決策能力不是很強(qiáng)。公司對于這樣的項目經(jīng)理應(yīng)重點(diǎn)控制，不僅應(yīng)對項目經(jīng)理設(shè)置完備的目標(biāo)體系，而且還應(yīng)對于具體的工作跟蹤考核，縮小項目經(jīng)理的決策權(quán)限，增加審批和復(fù)