【正文】 部職責(zé)范圍外的工作由職能部門負(fù)責(zé)完成，項(xiàng)目部要配合職能部門的這些工作3) 公司控制方式：公司通過總經(jīng)理來直接控制項(xiàng)目部，在項(xiàng)目經(jīng)理與公司簽訂的項(xiàng)目責(zé)任狀里將詳細(xì)規(guī)定項(xiàng)目部應(yīng)實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)，在項(xiàng)目的運(yùn)行過程中，通過相關(guān)職能部門的監(jiān)督和協(xié)作來支配項(xiàng)目部的對應(yīng)負(fù)責(zé)人員，用目標(biāo)體系來約束項(xiàng)目的行為。而在項(xiàng)目部解體以后，通過對項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任狀中的內(nèi)容考核來對項(xiàng)目經(jīng)理獎(jiǎng)懲4) 項(xiàng)目經(jīng)理的能力和素質(zhì)：熟悉規(guī)劃設(shè)計(jì)階段和工程施工全過程、有跨專業(yè)的綜合知識、協(xié)調(diào)和溝通能力強(qiáng)、設(shè)計(jì)和施工實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富、決策能力強(qiáng)。可以通過崗位輪換來提高職員集成工作的能力，讓部門經(jīng)理或中層干部參與相關(guān)部門的工作（主要是前期部、工程部）5) 項(xiàng)目部組成：項(xiàng)目經(jīng)理、建筑師、結(jié)構(gòu)、電氣、造價(jià)、給排水工程師等6) 考核：對項(xiàng)目經(jīng)理的考核要包括規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的可行性和對規(guī)劃設(shè)計(jì)大綱的響應(yīng)性，以及工程施工的三大目標(biāo)。要爭取在降低成本的情況下，完成公司全程策劃中設(shè)計(jì)和施工的內(nèi)容。3. 方案Ⅲ1) 介入時(shí)機(jī)和工作內(nèi)容：在全程策劃階段的后期，得到詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)大綱以后，主要工作從規(guī)劃設(shè)計(jì)到項(xiàng)目的工程的發(fā)包和施工階段的全過程，以及項(xiàng)目的市場推廣和銷售階段的工作。2) 與職能部門關(guān)系：項(xiàng)目部職責(zé)范圍內(nèi)的工作，要由項(xiàng)目部在相關(guān)職能部門的指導(dǎo)、支持、監(jiān)督和控制下進(jìn)行。項(xiàng)目部職責(zé)范圍外的工作由職能部門負(fù)責(zé)完成，項(xiàng)目部要配合職能部門的這些工作3) 公司控制方式：公司通過總經(jīng)理直接控制項(xiàng)目部，在項(xiàng)目經(jīng)理與公司簽訂的項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任狀里將詳細(xì)規(guī)定項(xiàng)目部應(yīng)實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)、在項(xiàng)目的運(yùn)行過程中，通過相關(guān)職能部門的監(jiān)督和協(xié)作來控制項(xiàng)目部的對應(yīng)負(fù)責(zé)人，用目標(biāo)體系來約束項(xiàng)目的行為。而在項(xiàng)目部解體以后，通過對項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任狀中的內(nèi)容考核來對項(xiàng)目經(jīng)理獎(jiǎng)懲4) 項(xiàng)目經(jīng)理的人選：項(xiàng)目經(jīng)理要熟悉規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工以及營銷全過程的工作，有跨專業(yè)的綜合知識、協(xié)調(diào)和溝通能力很強(qiáng)、類似工作經(jīng)驗(yàn)豐富、有獨(dú)立的決策和創(chuàng)新能力、有市場開拓精神?？梢酝ㄟ^崗位輪換來提高其集成工作的能力，讓部門經(jīng)理或中層干部參與相關(guān)部門的工作（主要是前期部、經(jīng)營部、工程部、營銷部），培養(yǎng)職員的全局觀和整體把握能力5) 項(xiàng)目部的組成：項(xiàng)目經(jīng)理、建筑師、結(jié)構(gòu)、電氣、造價(jià)、給排水工程師、估價(jià)師、銷售策劃、銷售主管、置業(yè)顧問等6) 考核：不僅要考核規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的可行性和對規(guī)劃設(shè)計(jì)大綱的響應(yīng)性，工程施工的三大目標(biāo)以及銷售資金的回籠以外，對項(xiàng)目部的考核還應(yīng)主要體現(xiàn)在投資和收益的兩個(gè)方面，即投資的回報(bào)水平，除此之外，項(xiàng)目的品牌效應(yīng)以及社會(huì)影響力也是需要考慮的方面4. 方案Ⅳ1) 介入時(shí)機(jī)和工作內(nèi)容：在已經(jīng)獲得土地使用權(quán)（和/或取得立項(xiàng)批復(fù)）以后，主要工作包括（項(xiàng)目立項(xiàng)）、全程規(guī)劃中的各種方案策劃、以及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案招標(biāo)或競賽、工程發(fā)包和項(xiàng)目建設(shè)的全過程和隨之的市場推廣和營銷。2) 與職能部門關(guān)系：項(xiàng)目部職責(zé)范圍內(nèi)的工作，要由項(xiàng)目部在相關(guān)職能部門的指導(dǎo)、支持、監(jiān)督和控制下進(jìn)行。項(xiàng)目部職責(zé)范圍外的工作由職能部門負(fù)責(zé)完成，項(xiàng)目部要配合職能部門的這些工作3) 公司控制方式：公司通過總經(jīng)理直接控制項(xiàng)目部，在項(xiàng)目經(jīng)理與公司簽訂的項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任狀里將詳細(xì)規(guī)定項(xiàng)目部應(yīng)實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)、在項(xiàng)目的運(yùn)行過程中，通過相關(guān)職能部門的監(jiān)督和協(xié)作來控制項(xiàng)目部的對應(yīng)負(fù)責(zé)人，用目標(biāo)體系來約束項(xiàng)目的行為。而在項(xiàng)目部解體以后，通過對項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任狀中的內(nèi)容考核來對項(xiàng)目經(jīng)理獎(jiǎng)懲4) 項(xiàng)目經(jīng)理人選：項(xiàng)目經(jīng)理要熟悉項(xiàng)目立項(xiàng)、全程策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工以及營銷全過程的工作，有跨專業(yè)的綜合知識、協(xié)調(diào)和溝通能力極強(qiáng)、類似工作經(jīng)驗(yàn)豐富、分析能力和創(chuàng)新能力突出、有很強(qiáng)的決策能力、有很強(qiáng)的市場開拓精神?？梢酝ㄟ^崗位輪換來提高其集成工作的能力，讓有潛質(zhì)的副總和部門經(jīng)理參與項(xiàng)目全程的多種工作（主要是前期部、經(jīng)營部、工程部、營銷部、預(yù)算合約部），培養(yǎng)其的全局觀和整體把握能力?？梢詮脑鴵?dān)任過不同部門的部門經(jīng)理，公司副總、分公司經(jīng)理或辦事處負(fù)責(zé)人中選聘。5) 項(xiàng)目部組成：項(xiàng)目經(jīng)理、建筑師、結(jié)構(gòu)、電氣、造價(jià)、給排水工程師、估價(jià)師、銷售主管和策劃、置業(yè)顧問、咨詢專員、調(diào)研專員等6) 考核：對項(xiàng)目部的考核，除了各個(gè)階段的階段目標(biāo)和投資的回報(bào)水平以外，還要顧及項(xiàng)目的策劃方案的水平以及具體的執(zhí)行情況，項(xiàng)目的品牌效應(yīng)以及社會(huì)影響力5. 方案Ⅴ1) 介入時(shí)機(jī)：在項(xiàng)目的一開始即投資機(jī)會(huì)研究和土地競投階段就介入項(xiàng)目的操作過程中，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的全程運(yùn)作過程。2) 與職能部門關(guān)系：項(xiàng)目部直屬于總經(jīng)理，相關(guān)部門對項(xiàng)目部有監(jiān)督和審核的權(quán)力，體現(xiàn)在遠(yuǎn)程控制上，項(xiàng)目部中項(xiàng)目經(jīng)理有充分獨(dú)立的用人權(quán)和資源調(diào)配權(quán)，其它部門要配合項(xiàng)目部的工作。3) 公司控制方式：項(xiàng)目部可以采取項(xiàng)目公司方式，實(shí)行自負(fù)盈虧、獨(dú)立核算的運(yùn)作模式。公司通過對項(xiàng)目部的提出的目標(biāo)體系來控制項(xiàng)目部的運(yùn)作。4) 項(xiàng)目經(jīng)理的人選：項(xiàng)目經(jīng)理要熟悉整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的所有工作，有跨專業(yè)的綜合知識、協(xié)調(diào)和溝通能力極強(qiáng)、類似工作經(jīng)驗(yàn)豐富、分析能力和創(chuàng)新能力極為突出、有卓越的決策能力、善于捕捉市場機(jī)會(huì)，有極強(qiáng)的市場開拓精神?？梢詮脑鴵?dān)任過不同部門的部門經(jīng)理，公司副總、分公司經(jīng)理或辦事處負(fù)責(zé)人中選聘。可以通過崗位輪換來提高其集成工作的能力，讓某些部門經(jīng)理輪換工作，讓公司副總兼任某些部門的部門經(jīng)理、或派駐外地或分公司的高管工作。提高決策和分析能力，全局觀和對項(xiàng)目的整體把握能力。5) 項(xiàng)目部的組成：項(xiàng)目經(jīng)理、建筑師、土建、結(jié)構(gòu)、造價(jià)、給排水工程師、估價(jià)師、銷售策劃和主管、置業(yè)顧問、咨詢專員、調(diào)研專員、市場分析人員等6) 考核：對項(xiàng)目經(jīng)理的考核，主要體現(xiàn)在投資的回報(bào)水平以及各個(gè)階段的階段目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)上，以及項(xiàng)目的品牌效應(yīng)以及社會(huì)影響力，對于新開拓的市場區(qū)域更應(yīng)看重的其實(shí)是后者。附注：正如階段示意圖所示，其實(shí)方案Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ都可以將物業(yè)管理階段包含在其中，但考慮到當(dāng)前物業(yè)管理的市場現(xiàn)狀和國家新頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例，都明確表明以后房地產(chǎn)公司將物業(yè)管理階段的工作外包出去或者交給獨(dú)立運(yùn)作的物業(yè)管理子公司是一個(gè)趨勢，不僅能明確區(qū)分物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)公司的責(zé)任，而且將占用