【正文】 部職責(zé)范圍外的工作由職能部門負(fù)責(zé)完成，項目部要配合職能部門的這些工作3) 公司控制方式：公司通過總經(jīng)理來直接控制項目部，在項目經(jīng)理與公司簽訂的項目責(zé)任狀里將詳細(xì)規(guī)定項目部應(yīng)實現(xiàn)的目標(biāo)，在項目的運行過程中，通過相關(guān)職能部門的監(jiān)督和協(xié)作來支配項目部的對應(yīng)負(fù)責(zé)人員，用目標(biāo)體系來約束項目的行為。而在項目部解體以后，通過對項目經(jīng)理責(zé)任狀中的內(nèi)容考核來對項目經(jīng)理獎懲4) 項目經(jīng)理的能力和素質(zhì)：熟悉規(guī)劃設(shè)計階段和工程施工全過程、有跨專業(yè)的綜合知識、協(xié)調(diào)和溝通能力強、設(shè)計和施工實踐經(jīng)驗豐富、決策能力強?？梢酝ㄟ^崗位輪換來提高職員集成工作的能力，讓部門經(jīng)理或中層干部參與相關(guān)部門的工作（主要是前期部、工程部）5) 項目部組成：項目經(jīng)理、建筑師、結(jié)構(gòu)、電氣、造價、給排水工程師等6) 考核：對項目經(jīng)理的考核要包括規(guī)劃設(shè)計方案的可行性和對規(guī)劃設(shè)計大綱的響應(yīng)性，以及工程施工的三大目標(biāo)。要爭取在降低成本的情況下，完成公司全程策劃中設(shè)計和施工的內(nèi)容。3. 方案Ⅲ1) 介入時機和工作內(nèi)容：在全程策劃階段的后期，得到詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計大綱以后，主要工作從規(guī)劃設(shè)計到項目的工程的發(fā)包和施工階段的全過程，以及項目的市場推廣和銷售階段的工作。2) 與職能部門關(guān)系：項目部職責(zé)范圍內(nèi)的工作，要由項目部在相關(guān)職能部門的指導(dǎo)、支持、監(jiān)督和控制下進行。項目部職責(zé)范圍外的工作由職能部門負(fù)責(zé)完成，項目部要配合職能部門的這些工作3) 公司控制方式：公司通過總經(jīng)理直接控制項目部，在項目經(jīng)理與公司簽訂的項目經(jīng)理責(zé)任狀里將詳細(xì)規(guī)定項目部應(yīng)實現(xiàn)的目標(biāo)、在項目的運行過程中，通過相關(guān)職能部門的監(jiān)督和協(xié)作來控制項目部的對應(yīng)負(fù)責(zé)人，用目標(biāo)體系來約束項目的行為。而在項目部解體以后，通過對項目經(jīng)理責(zé)任狀中的內(nèi)容考核來對項目經(jīng)理獎懲4) 項目經(jīng)理的人選：項目經(jīng)理要熟悉規(guī)劃設(shè)計、工程施工以及營銷全過程的工作，有跨專業(yè)的綜合知識、協(xié)調(diào)和溝通能力很強、類似工作經(jīng)驗豐富、有獨立的決策和創(chuàng)新能力、有市場開拓精神?？梢酝ㄟ^崗位輪換來提高其集成工作的能力，讓部門經(jīng)理或中層干部參與相關(guān)部門的工作（主要是前期部、經(jīng)營部、工程部、營銷部），培養(yǎng)職員的全局觀和整體把握能力5) 項目部的組成：項目經(jīng)理、建筑師、結(jié)構(gòu)、電氣、造價、給排水工程師、估價師、銷售策劃、銷售主管、置業(yè)顧問等6) 考核：不僅要考核規(guī)劃設(shè)計方案的可行性和對規(guī)劃設(shè)計大綱的響應(yīng)性，工程施工的三大目標(biāo)以及銷售資金的回籠以外，對項目部的考核還應(yīng)主要體現(xiàn)在投資和收益的兩個方面，即投資的回報水平，除此之外，項目的品牌效應(yīng)以及社會影響力也是需要考慮的方面4. 方案Ⅳ1) 介入時機和工作內(nèi)容：在已經(jīng)獲得土地使用權(quán)（和/或取得立項批復(fù)）以后，主要工作包括（項目立項）、全程規(guī)劃中的各種方案策劃、以及規(guī)劃設(shè)計方案招標(biāo)或競賽、工程發(fā)包和項目建設(shè)的全過程和隨之的市場推廣和營銷。2) 與職能部門關(guān)系：項目部職責(zé)范圍內(nèi)的工作，要由項目部在相關(guān)職能部門的指導(dǎo)、支持、監(jiān)督和控制下進行。項目部職責(zé)范圍外的工作由職能部門負(fù)責(zé)完成，項目部要配合職能部門的這些工作3) 公司控制方式：公司通過總經(jīng)理直接控制項目部，在項目經(jīng)理與公司簽訂的項目經(jīng)理責(zé)任狀里將詳細(xì)規(guī)定項目部應(yīng)實現(xiàn)的目標(biāo)、在項目的運行過程中，通過相關(guān)職能部門的監(jiān)督和協(xié)作來控制項目部的對應(yīng)負(fù)責(zé)人，用目標(biāo)體系來約束項目的行為。而在項目部解體以后，通過對項目經(jīng)理責(zé)任狀中的內(nèi)容考核來對項目經(jīng)理獎懲4) 項目經(jīng)理人選：項目經(jīng)理要熟悉項目立項、全程策劃、規(guī)劃設(shè)計、工程施工以及營銷全過程的工作，有跨專業(yè)的綜合知識、協(xié)調(diào)和溝通能力極強、類似工作經(jīng)驗豐富、分析能力和創(chuàng)新能力突出、有很強的決策能力、有很強的市場開拓精神?？梢酝ㄟ^崗位輪換來提高其集成工作的能力，讓有潛質(zhì)的副總和部門經(jīng)理參與項目全程的多種工作（主要是前期部、經(jīng)營部、工程部、營銷部、預(yù)算合約部），培養(yǎng)其的全局觀和整體把握能力。可以從曾擔(dān)任過不同部門的部門經(jīng)理，公司副總、分公司經(jīng)理或辦事處負(fù)責(zé)人中選聘。5) 項目部組成：項目經(jīng)理、建筑師、結(jié)構(gòu)、電氣、造價、給排水工程師、估價師、銷售主管和策劃、置業(yè)顧問、咨詢專員、調(diào)研專員等6) 考核：對項目部的考核，除了各個階段的階段目標(biāo)和投資的回報水平以外，還要顧及項目的策劃方案的水平以及具體的執(zhí)行情況，項目的品牌效應(yīng)以及社會影響力5. 方案Ⅴ1) 介入時機：在項目的一開始即投資機會研究和土地競投階段就介入項目的操作過程中，負(fù)責(zé)項目的全程運作過程。2) 與職能部門關(guān)系：項目部直屬于總經(jīng)理，相關(guān)部門對項目部有監(jiān)督和審核的權(quán)力，體現(xiàn)在遠(yuǎn)程控制上，項目部中項目經(jīng)理有充分獨立的用人權(quán)和資源調(diào)配權(quán)，其它部門要配合項目部的工作。3) 公司控制方式：項目部可以采取項目公司方式，實行自負(fù)盈虧、獨立核算的運作模式。公司通過對項目部的提出的目標(biāo)體系來控制項目部的運作。4) 項目經(jīng)理的人選：項目經(jīng)理要熟悉整個房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的所有工作，有跨專業(yè)的綜合知識、協(xié)調(diào)和溝通能力極強、類似工作經(jīng)驗豐富、分析能力和創(chuàng)新能力極為突出、有卓越的決策能力、善于捕捉市場機會，有極強的市場開拓精神?？梢詮脑鴵?dān)任過不同部門的部門經(jīng)理，公司副總、分公司經(jīng)理或辦事處負(fù)責(zé)人中選聘?？梢酝ㄟ^崗位輪換來提高其集成工作的能力，讓某些部門經(jīng)理輪換工作，讓公司副總兼任某些部門的部門經(jīng)理、或派駐外地或分公司的高管工作。提高決策和分析能力，全局觀和對項目的整體把握能力。5) 項目部的組成：項目經(jīng)理、建筑師、土建、結(jié)構(gòu)、造價、給排水工程師、估價師、銷售策劃和主管、置業(yè)顧問、咨詢專員、調(diào)研專員、市場分析人員等6) 考核：對項目經(jīng)理的考核，主要體現(xiàn)在投資的回報水平以及各個階段的階段目標(biāo)的實現(xiàn)上，以及項目的品牌效應(yīng)以及社會影響力，對于新開拓的市場區(qū)域更應(yīng)看重的其實是后者。附注：正如階段示意圖所示，其實方案Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ都可以將物業(yè)管理階段包含在其中，但考慮到當(dāng)前物業(yè)管理的市場現(xiàn)狀和國家新頒布的物業(yè)管理條例，都明確表明以后房地產(chǎn)公司將物業(yè)管理階段的工作外包出去或者交給獨立運作的物業(yè)管理子公司是一個趨勢，不僅能明確區(qū)分物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)公司的責(zé)任，而且將占用