【正文】 某地產(chǎn)公司項(xiàng)目制運(yùn)行制度及項(xiàng)目經(jīng)理管理制度一 基于項(xiàng)目制的房地產(chǎn)開發(fā)模式1 傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式的弊端1）肢解項(xiàng)目過(guò)程傳統(tǒng)開發(fā)模式最大的弊端是肢解項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程，如將項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程分為前期、設(shè)計(jì)、施工、銷售、物業(yè)管理等過(guò)程，每一個(gè)過(guò)程都由不同的責(zé)任部門負(fù)責(zé)，但無(wú)人對(duì)整個(gè)項(xiàng)目過(guò)程負(fù)責(zé)；肢解過(guò)程以后，必然產(chǎn)生過(guò)程與過(guò)程之間的界面與接口，這些接口如何銜接成為傳統(tǒng)開發(fā)模式面臨的最大問(wèn)題，其結(jié)果往往是“鐵路警察各管一段”，可能做到局部最優(yōu)，而不可能達(dá)到全局最優(yōu)；2）責(zé)任不清房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資效果通過(guò)開發(fā)全過(guò)程而最終在項(xiàng)目銷售時(shí)得以體現(xiàn)，如果銷售業(yè)績(jī)不好，單獨(dú)要求銷售部負(fù)責(zé)可能失之偏頗，因?yàn)殇N售業(yè)績(jī)差，可能是設(shè)計(jì)的問(wèn)題、施工質(zhì)量的問(wèn)題，也可能是營(yíng)銷方式的問(wèn)題、價(jià)格問(wèn)題、開盤時(shí)機(jī)問(wèn)題，可能是一個(gè)部門的責(zé)任，也有可能是幾個(gè)相互關(guān)聯(lián)的部門的責(zé)任，最終說(shuō)不清是哪個(gè)部門的責(zé)任。當(dāng)然，銷售業(yè)績(jī)好，固然是營(yíng)銷工作做的好，但也離不開其他過(guò)程的緊密協(xié)作。3）由于責(zé)任不清，導(dǎo)致無(wú)法對(duì)相關(guān)部門和責(zé)任人進(jìn)行考核4）上述弊端的結(jié)果必然導(dǎo)致投資失控。2 項(xiàng)目制開發(fā)模式的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目制開發(fā)模式是在公司總部的支撐和決策支持下，由項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)的、進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程集成管理的開發(fā)模式。房地產(chǎn)項(xiàng)目是公司資源集成的載體，是成本中心。項(xiàng)目制開發(fā)模式的優(yōu)點(diǎn)/特點(diǎn)：1） 全過(guò)程集成管理2） 項(xiàng)目經(jīng)理（部）對(duì)本項(xiàng)目的最終投資效果負(fù)責(zé)，責(zé)任明確3） 有利于對(duì)各責(zé)任人進(jìn)行綜合考核4） 有利于公司的各種資源在項(xiàng)目上進(jìn)行有機(jī)集成，打造精品、名品5） 項(xiàng)目是成本中心，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全過(guò)程集成管理有利于控制投資3 項(xiàng)目制開發(fā)模式的主要內(nèi)容1） 包括項(xiàng)目組織形式在內(nèi)的分層次和不同權(quán)限的組織架構(gòu)設(shè)計(jì)。2） 公司總部、子公司各職能部門、項(xiàng)目部在具體項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中的職責(zé)和相互工作關(guān)系。3） 建立健全以項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制為核心的各項(xiàng)管理制度，如項(xiàng)目經(jīng)理聘任制度、項(xiàng)目成本核算制度，以及使項(xiàng)目處于受控狀態(tài)的其他管理制度，如要求項(xiàng)目定期上報(bào)各種報(bào)告、報(bào)表及其內(nèi)容、格式等。4） 項(xiàng)目部的設(shè)立。包括項(xiàng)目部的設(shè)立時(shí)機(jī)和設(shè)立方式，人員的構(gòu)成等。5） 項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制。賦予項(xiàng)目經(jīng)理一定的權(quán)力，讓他調(diào)配和整合整個(gè)公司的資源，同時(shí)對(duì)其權(quán)力的運(yùn)用一定的限制，達(dá)到授權(quán)和監(jiān)督的合理平衡，建立項(xiàng)目組織機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制。6） 項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書，項(xiàng)目經(jīng)理必須和公司高層簽署的責(zé)任狀，從而來(lái)約束項(xiàng)目經(jīng)理的行為和規(guī)范項(xiàng)目的運(yùn)作。7） 項(xiàng)目目標(biāo)體系設(shè)立。項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中必須實(shí)現(xiàn)的一系列目標(biāo)及其相互關(guān)系，從而使公司總部的理念和方針體現(xiàn)在項(xiàng)目的要求上。項(xiàng)目的目標(biāo)包括項(xiàng)目建設(shè)期目標(biāo)、銷售期目標(biāo)、投資回收期目標(biāo)，規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量目標(biāo)、施工質(zhì)量目標(biāo)，分階段的投資（成本）控制目標(biāo)，安全健康目標(biāo)等等。8） 項(xiàng)目目標(biāo)控制。對(duì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)與否的考核和獎(jiǎng)懲，從而使所制定的目標(biāo)能夠落實(shí)。9） 項(xiàng)目考核評(píng)價(jià)指標(biāo)及評(píng)價(jià)，如對(duì)項(xiàng)目設(shè)立總體考核目標(biāo)（可以在責(zé)任合同中明確）：還需設(shè)立年度考核目標(biāo)、管理措施和手段，如簽訂項(xiàng)目責(zé)任合同，從而達(dá)到對(duì)項(xiàng)目運(yùn)行的動(dòng)態(tài)和全程控制。10） 重大問(wèn)題的決策機(jī)制和程序（例外管理決策程序）等。4 項(xiàng)目制開發(fā)模式的成功因素一個(gè)成功的項(xiàng)目運(yùn)作，應(yīng)該達(dá)到出效益、出精品、出人才、出成果這樣幾個(gè)目的，為此，項(xiàng)目制開發(fā)模式的成功因素至少包括以下內(nèi)容：1） 一個(gè)好的項(xiàng)目班子及項(xiàng)目經(jīng)理；2） 科學(xué)的項(xiàng)目運(yùn)作機(jī)制制度；3） 明確合理的合同責(zé)任體系（企業(yè)內(nèi)部承包合同，明確項(xiàng)目部和公司在項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中的責(zé)權(quán)利）；4） 項(xiàng)目目標(biāo)體系的合理確定及有效的考核和評(píng)價(jià)；5） 總公司對(duì)項(xiàng)目的支撐與控制；6） 將公司的品牌、文化、人力資源、技術(shù)、資金等在項(xiàng)目上進(jìn)行有效的集成。二 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目制運(yùn)作模式的種類及其內(nèi)容根據(jù)項(xiàng)目的全生命期理論和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的階段劃分，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過(guò)程中，項(xiàng)目部介入的時(shí)機(jī)和其涵蓋的工作內(nèi)容因項(xiàng)目的特點(diǎn)和公司運(yùn)作方式而異?？梢愿鶕?jù)項(xiàng)目部工作內(nèi)容的不同將項(xiàng)目制分為幾種不同的方案，如下圖所示下面將對(duì)不同方案的操作方式以及內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)的介紹。1. 方案Ⅰ1) 介入時(shí)機(jī)及工作內(nèi)容：項(xiàng)目完成規(guī)劃設(shè)計(jì)以后，取得完備的設(shè)計(jì)文件和工程規(guī)劃許可證，其主要工作有，完成工程項(xiàng)目的發(fā)包工作，督導(dǎo)項(xiàng)目施工建設(shè)的全過(guò)程、協(xié)調(diào)相關(guān)工作，直至完成項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，將相關(guān)資料送交政府相關(guān)部門備案為止2) 與職能部門關(guān)系：項(xiàng)目部是屬于工程部領(lǐng)導(dǎo)的，項(xiàng)目經(jīng)理的權(quán)限不能超越工程部的職責(zé)范圍，其它相關(guān)部門通過(guò)和工程部合作間接與項(xiàng)目部合作3) 公司控制方式：總經(jīng)理通過(guò)工程部來(lái)控制項(xiàng)目部,主要是控制項(xiàng)目的三大目標(biāo)，即進(jìn)度目標(biāo)、費(fèi)用目標(biāo)和質(zhì)量目標(biāo)。4) 項(xiàng)目經(jīng)理的人選：熟悉工程施工全過(guò)程、有一定的專業(yè)水平、協(xié)調(diào)和溝通能力強(qiáng)、工程經(jīng)驗(yàn)豐富?？梢詮墓こ滩坎块T經(jīng)理和中層干部和從事過(guò)類似于項(xiàng)目里選聘，也可以從外部聘任。在項(xiàng)目部中應(yīng)讓有潛力的項(xiàng)目經(jīng)理人選在工程的相關(guān)領(lǐng)域，技術(shù)和造價(jià)等崗位進(jìn)行鍛煉，并要參與協(xié)調(diào)項(xiàng)目的參與方：監(jiān)理，施工單位，以及相關(guān)政府部門的工作能力5) 項(xiàng)目部的組成：項(xiàng)目經(jīng)理、結(jié)構(gòu)、電氣、造價(jià)、給排水工程師等6) 考核：對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理的考核，應(yīng)主要集中在工程的內(nèi)容上，即工程的三大目標(biāo)：即工期、費(fèi)用和質(zhì)量。爭(zhēng)取取得其這三大目標(biāo)的平衡，其中將工程的投資作為主要的控制內(nèi)容，不僅因?yàn)槭┕るA段是一個(gè)成本中心，而且因?yàn)楫?dāng)前的工程施工方法趨于規(guī)范，質(zhì)量一般都有所保障。同時(shí)工期都有完備的計(jì)劃。2. 方案Ⅱ 1) 介入時(shí)機(jī)和工作內(nèi)容：在全程策劃階段的后期，得到詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)大綱以后，主要工作從規(guī)劃設(shè)計(jì)到項(xiàng)目的工程發(fā)包和施工階段的全過(guò)程2) 與職能部門關(guān)系：項(xiàng)目部職責(zé)范圍內(nèi)的工作，要由項(xiàng)目部在相關(guān)職能部門的指導(dǎo)、支持、監(jiān)督和控制下進(jìn)行。項(xiàng)目