【正文】 房地產(chǎn)公司管理制度110 / 111目 錄第一章 組織結(jié)構(gòu)及崗位責(zé)任制1. 組織架構(gòu)2. 崗位責(zé)任第二章 工程管理1. 項(xiàng)目開工前準(zhǔn)備工作2. 工程協(xié)調(diào)管理3. 工程質(zhì)量管理4. 工程安全管理5. 工程計(jì)劃管理6. 工程技術(shù)管理7. 工程施工檢查8. 工程回訪維修第三章 工程部職工目標(biāo)管理考核、獎懲制度1. 考評內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)2. 獎懲辦法3. 考評具體內(nèi)容如下第四章 工程管理流程圖1. 項(xiàng)目計(jì)劃管理流程2. 技術(shù)管理流程3. 工程造價(jià)管理流程4. 甲供材料管理流程5. 工程質(zhì)量管理流程6. 工程進(jìn)度管理流程7. 安全文明管理流程8 . 合同管理工作內(nèi)容9. 現(xiàn)場協(xié)調(diào)管理流程10. 竣工工程移交管理工作流程第五章 管理制度1. 圖紙審核制度2. 圖紙交底和圖紙會審制度3. 施工組織設(shè)計(jì)（方案）、監(jiān)理規(guī)劃大綱審批制度4. 管理會議制度5. 管理協(xié)調(diào)工作制度6. 技術(shù)交底制度7. 工程質(zhì)量控制工作制度8. 旁站監(jiān)理制度9. 見證取樣制度10. 設(shè)計(jì)變更和工程洽商審批制度11. 工程質(zhì)量復(fù)檢制度12. 施工現(xiàn)場的值班制度13. 工程竣工預(yù)驗(yàn)收制度14. 工程質(zhì)量事故（問題）報(bào)告制度15. 項(xiàng)目施工日記制度16. 工程進(jìn)度控制工作制度17. 管理資料的管理與歸檔制度18. 管理人員安全文明管理制度19. 項(xiàng)目部辦公室管理制度20. 驗(yàn)收內(nèi)容第六章 管理表格1. 附表一 技術(shù)交底卡2. 附表二 回訪工作計(jì)劃3. 附表三 回訪維修單4. 附表四 材料檢驗(yàn)記錄5. 附表五 整改通知書6. 附表六 工程聯(lián)系單7. 附表七 工程檢查情況匯總表8. 附表八 施工日記9. 附表九 文件評審記錄 文件審閱記錄 臨時(shí)施工機(jī)械臺班記錄 工序交接單 文件和資料借閱登記表 收文登記簿 發(fā)文登記簿 工作會議紀(jì)要第一章 組織結(jié)構(gòu)及崗位責(zé)任制1. 組織架構(gòu)南京中海地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目部組織架構(gòu)表經(jīng)理副經(jīng)理主任工程師助理經(jīng)理 副主任工程師土建工程師 水暖工程師質(zhì)量工程師電氣工程師材料工程師資料員土建工程師 安全工程師造價(jià)工程師生產(chǎn)組 質(zhì)量技術(shù)組2 崗位責(zé)任2．1 部門經(jīng)理A. 在主管助理總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目部的工作。根據(jù)公司的發(fā)展計(jì)劃，負(fù)責(zé)提出項(xiàng)目部年度、季度、月度工作計(jì)劃，并且對工作計(jì)劃進(jìn)行布置、檢查、調(diào)整，定期向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)執(zhí)行情況。對工程工期、質(zhì)量、安全、內(nèi)外協(xié)調(diào)和相關(guān)工程成本控制履行管理職責(zé)。B. 負(fù)責(zé)組織重大工程施工組織設(shè)計(jì)、方案的討論和審定，針對施工過程中易犯的質(zhì) 量問題和簿弱環(huán)節(jié)，制定預(yù)防措施以減小和消失或預(yù)防不合格的產(chǎn)品發(fā)生。以及 對招投標(biāo)的技術(shù)方案的評審工作。C. 負(fù)責(zé)部門內(nèi)的各項(xiàng)工作的布置、落實(shí)和檢查。D. 負(fù)責(zé)與公司內(nèi)部各部門的配合與溝通，做好對外聯(lián)系、洽談、協(xié)調(diào)工作。E. 組織貫徹執(zhí)行國家和地方有關(guān)法律、法規(guī)、政策、公司規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行國家和上 級主管部門有關(guān)技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程、和規(guī)定。F．參與房產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃的制定，配合合約部做好招標(biāo)工作，提出合理化建議，協(xié)助合約部招標(biāo)工作及項(xiàng)目工程成本控制。 G．負(fù)責(zé)部門內(nèi)行政工作和員工的教育、培訓(xùn)及考核，提出獎勵和使用建議。 H．完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。2．2 項(xiàng)目副經(jīng)理或助理經(jīng)理 A．在經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，協(xié)助經(jīng)理工作。經(jīng)理外出時(shí)由經(jīng)理授權(quán)可行使經(jīng)理職權(quán) B．參與項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃的制定，負(fù)責(zé)編制各工程項(xiàng)目年度計(jì)劃及月進(jìn)度計(jì)劃。組織檢查月度施工生產(chǎn)計(jì)劃完成情況，匯總上報(bào)的月度計(jì)劃和統(tǒng)計(jì)報(bào)表。C．負(fù)責(zé)對項(xiàng)目進(jìn)度、安全生產(chǎn)、施工現(xiàn)場、工期管理工作，定期組織對施工單位進(jìn) 度、安全生產(chǎn)、文明施工、工期的檢查、考核，負(fù)責(zé)對重大安全事故的調(diào)查處理 工作。D．參與與政府部門、安全監(jiān)督等相關(guān)部門的聯(lián)系和協(xié)調(diào)工作。 E．負(fù)責(zé)現(xiàn)場各施工單位間的協(xié)調(diào)控制。 F．完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。2. 3 主任工程師A. 在部門經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，分管項(xiàng)目質(zhì)量管理及技術(shù)管理工作。B. 負(fù)責(zé)項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)、質(zhì)量計(jì)劃的制定，負(fù)責(zé)組織工程項(xiàng)目施工組織設(shè)計(jì)和重大施 工方案的討論和評審，負(fù)責(zé)組織工程項(xiàng)目施工圖紙的審查。C. 負(fù)責(zé)項(xiàng)目技術(shù)問題的匯總，與設(shè)計(jì)部聯(lián)系并落實(shí)相關(guān)措施。 D. 負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目圖紙會審、技術(shù)交底等。 E．負(fù)責(zé)施工樣板的采集、存放。F. 負(fù)責(zé)完善項(xiàng)目資料的存檔、分發(fā)工作。G..負(fù)責(zé)監(jiān)督工程質(zhì)量管理，負(fù)責(zé)對重大質(zhì)量事故的調(diào)查處理工作。負(fù)責(zé)組織工程竣工驗(yàn)收。H．完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。2．4 專業(yè)工程師（土建、水暖、電氣、質(zhì)量） A．在部門經(jīng)理、副經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，完成項(xiàng)目部職責(zé)范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)管理工作。 B. 參與生產(chǎn)計(jì)劃的安排。C .認(rèn)真學(xué)習(xí)相關(guān)業(yè)務(wù)知識，學(xué)習(xí)新技術(shù)、新知識，熟練掌握應(yīng)用本職工作范圍內(nèi)的施工工藝、驗(yàn)收規(guī)范、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。D. 按照崗位分工，審閱有關(guān)工程項(xiàng)目的圖紙資料，提出和收集工程項(xiàng)目問題，及時(shí) 與有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、部門、項(xiàng)目溝通解決。參與施工組織設(shè)計(jì)或施工方案的校對和審核 工作，參加設(shè)計(jì)交底、圖紙會審工作。E. 各專業(yè)工程師應(yīng)制定詳細(xì)工作計(jì)劃，制定針對項(xiàng)目施工應(yīng)采取質(zhì)量、進(jìn)度、安全預(yù)防控制措施，督促落實(shí)、檢查，并做分階段總結(jié)報(bào)告。F. 深入施工現(xiàn)場監(jiān)督、指導(dǎo)施工單位按設(shè)計(jì)圖紙、施工組織設(shè)計(jì)、施工驗(yàn)收規(guī)范進(jìn) 行施工，督促事故單位加強(qiáng)現(xiàn)場質(zhì)量、安全、進(jìn)度、文明管理工作，參與項(xiàng)目施 工中各分部、分項(xiàng)工程施工驗(yàn)收，并對關(guān)鍵部位、關(guān)鍵工序?qū)嵭信哉颈O(jiān)理，發(fā)現(xiàn) 問題及時(shí)向項(xiàng)目反饋，并提出改正建議，必要時(shí)向上級匯報(bào)，做好施工日記。G. 參與對項(xiàng)目工程質(zhì)量、安全生產(chǎn)、文明工地、工期的檢查工作，參與對項(xiàng)目重大 質(zhì)量、安全事故的調(diào)查處理工作。H. 對工程項(xiàng)目發(fā)生的設(shè)計(jì)變更、經(jīng)濟(jì)簽證、工程聯(lián)系單、隱蔽工程記錄等工程文件 資料，及時(shí)審核答復(fù)。I. 各專業(yè)工程師在一定階段或單位工程完工后,及時(shí)把有關(guān)工程資料全部上繳歸檔。包括施工日記、隱蔽記錄、設(shè)計(jì)變更、聯(lián)系單等。J. 責(zé)組織對經(jīng)常裝飾才能、半成品的檢查。K 完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。2．資料員(兼)A. 在部門經(jīng)理、副經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)接收、發(fā)放及保管項(xiàng)目、工程技術(shù)資料、 文件、書信等有關(guān)資料。B. 對來往的資料、文件進(jìn)行整理，做好編號、登記，經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)閱批和相關(guān)的工程 師閱知后歸檔。接待來訪人員并做好記錄。 編號規(guī)定：單位（部門）名稱/文件簡稱/順序號－分冊序號C. 需要購置的國家或行業(yè)部門頒布的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范應(yīng)由公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，統(tǒng)一購置標(biāo)志后，借發(fā)使用。D. 負(fù)責(zé)保管項(xiàng)目用的器材、工具，辦理他人借還手續(xù)。 E . 負(fù)責(zé)保管和使用有關(guān)圖紙專用印章。 F．文件資料銷毀必須請示部門主管、公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，有兩人共同集中處理。需要保存的作廢文件,資料員注冊單獨(dú)存檔.G. 參加有關(guān)會議做好記錄。H 負(fù)責(zé)部門的內(nèi)勤工作。I. 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。第二章 工程管理1．項(xiàng)目開工前準(zhǔn)備工作：在擬建工程正式開工前必須進(jìn)行施工準(zhǔn)備工作，為工程正式開工創(chuàng)造必備的施工條件。1．1．技術(shù)準(zhǔn)備（1）圖紙審核（見圖紙審核制度）（2）了解在施工范圍受噪音、粉塵、交通等影響的居民區(qū)、工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)等，以便按國家和地方相關(guān)的法規(guī)、規(guī)定辦理手續(xù)。（3）圖紙交底和圖紙會審（圖紙交底和圖紙會審制度）（4）施工組織設(shè)計(jì)（方案）、監(jiān)理規(guī)劃大綱審批（見審批制度） 施工現(xiàn)場準(zhǔn)備A．會同施工單位對施工現(xiàn)場給定的永久坐標(biāo)和高程，按照建筑總平面要求進(jìn)行場地控制網(wǎng)測量，設(shè)置場區(qū)永久性控制測量標(biāo)樁。B. 負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場水通、電通、排污暢通、道路暢通和場地平整。C. 按文明標(biāo)準(zhǔn)化工地要求組織實(shí)施，硬地化場地，一圖五表齊全，安全標(biāo)志明顯。 D. 由項(xiàng)目管理部落實(shí)安排事故單位施工現(xiàn)場臨時(shí)設(shè)施的建設(shè)，臨時(shí)設(shè)施的需用 量、位置必須與施工組織設(shè)計(jì)中的總平面圖相一致，為開工做好準(zhǔn)備工作。 施工場外協(xié)調(diào) 項(xiàng)目部聯(lián)合公司相關(guān)部門進(jìn)行質(zhì)監(jiān)站、人防質(zhì)監(jiān)站等政府部門的報(bào)驗(yàn)手續(xù)。．工程協(xié)調(diào)管理、合約部、前期報(bào)建部參加，協(xié)調(diào)與規(guī)劃、勘查設(shè)計(jì)單位的管理 工作。B. 前期報(bào)建部牽頭，與市建設(shè)部門、公用單位（上、下水、煤氣、熱力、電力、電訊、綠化、排污、道路、環(huán)保）的協(xié)調(diào)管理，合約部參加。．總承包項(xiàng)目與工程協(xié)調(diào)配合管理A. 項(xiàng)目部組織總承包項(xiàng)目單位與當(dāng)?shù)卣饔嘘P(guān)部門質(zhì)量監(jiān)督、勞動、安全、市政管理、環(huán)衛(wèi)、交警等取得聯(lián)系，得到他們的支持，做好協(xié)調(diào)管理工作。 B. 項(xiàng)目部組織總承包單位與設(shè)計(jì)單位之間的協(xié)調(diào)管理。 （主要分包單位）之間的協(xié)調(diào)管理，必要時(shí)請合約部參加。必須監(jiān)督和加強(qiáng)工程各方面的協(xié)調(diào)管理工作，除了 在計(jì)劃安排上做到合理，減少矛盾外，在日常工作中，要經(jīng)常深入工地了解情 況，發(fā)現(xiàn)問題，主動疏通，及時(shí)解決。除按計(jì)劃日常調(diào)度外，一每星期開一次 工程例會。工程例會應(yīng)有業(yè)主、工程監(jiān)理、施工單位等有關(guān)單位和部門參加， 檢查計(jì)劃執(zhí)行情況，研究工程建設(shè)中存在的問題，明確解決問題的措施、責(zé)任 者、期限。會議紀(jì)要由監(jiān)理單位記錄、印發(fā)。3. 工程質(zhì)量管理A. 項(xiàng)目管理部質(zhì)量管理工作實(shí)行項(xiàng)目管理部經(jīng)理負(fù)責(zé)制，技術(shù)負(fù)責(zé)人和專業(yè)工程師負(fù) 責(zé)日常檢查工作。堅(jiān)持“質(zhì)量第一，預(yù)防為主”的方針和“計(jì)劃、執(zhí)行、檢查、處 理”循環(huán)工作方法，不斷改進(jìn)過程控制。B. 項(xiàng)目管理部必須建立質(zhì)量管理組織架構(gòu)系統(tǒng)，按照合約規(guī)定，制定好質(zhì)量目標(biāo)管理 辦法，采取工程質(zhì)量控制節(jié)點(diǎn)及分項(xiàng)工程預(yù)控措施，逐項(xiàng)控制。分包單位必須建立 行之有效的質(zhì)量保證體系，分包單位將質(zhì)量目標(biāo)再進(jìn)行分解，一級抓一級，把質(zhì)量 管理貫穿于整個(gè)施工過程。C. 項(xiàng)目質(zhì)量控制因素應(yīng)包括人、材料、機(jī)械、方法、環(huán)境。項(xiàng)目質(zhì)量控制必須實(shí)行樣板先行制，所有工序樣板待項(xiàng)目部、監(jiān)理驗(yàn)收合格后，方可大面積施工。D. 督促并檢查施工單位編制的施工組織設(shè)計(jì)，施工方案、主要技術(shù)、質(zhì)量計(jì)劃內(nèi)容要具體有針對性，起到指導(dǎo)施工的作用。E. 質(zhì)量計(jì)劃應(yīng)體現(xiàn)從工序、分項(xiàng)工程、分部工程到單位工程的過程控制，且應(yīng)體現(xiàn)從資源投入到完成工程質(zhì)量最終檢驗(yàn)和試驗(yàn)的全過程控制。F. 項(xiàng)目部將工程質(zhì)量管理納入到各施工組織設(shè)計(jì)中，建立質(zhì)量“三檢制”制度，嚴(yán)格 按照設(shè)計(jì)圖紙及施工驗(yàn)收規(guī)范進(jìn)行各分部、分項(xiàng)工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定工作。針對不同 的工程內(nèi)容（基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、安裝、裝飾、小區(qū)景觀、竣工），進(jìn)行每周一次 的項(xiàng)目例行檢查。G. 建立設(shè)計(jì)圖紙會審交底會議紀(jì)要制度，工程施工中的技術(shù)核定單、質(zhì)量交底均必須有書面資料，所有隱蔽工程驗(yàn)收單必須有施工單位、建設(shè)單位（監(jiān)理）鑒證。H. 項(xiàng)目部針對分部分項(xiàng)工程進(jìn)展情況及時(shí)收集、整理工程檢查資料，并有專人負(fù)責(zé)，以備工程竣工驗(yàn)收資料查看。及時(shí)檢查工程技術(shù)資料。I. 抽查各種原材料、半成品、成品、構(gòu)配件、器具、設(shè)備以及涉及安全、功能有關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量驗(yàn)收、試驗(yàn)，對無出廠合格證和無材質(zhì)試驗(yàn)報(bào)告或材質(zhì)試驗(yàn)報(bào)告不合格的嚴(yán)禁使用。J. 檢查施工現(xiàn)場計(jì)量工作。監(jiān)督檢查涉及結(jié)構(gòu)安全的試塊、試件以及有關(guān)材料，應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行見證取樣檢測。K. 對涉及結(jié)構(gòu)安全和使用功能的重要分部工程應(yīng)進(jìn)行全面檢測驗(yàn)收。L. 對后續(xù)工序質(zhì)量有決定作用的測量與放線、模板、翻樣、預(yù)制構(gòu)件吊裝、設(shè)備基礎(chǔ)、各種基層、預(yù)留孔、預(yù)埋件、施工縫等應(yīng)進(jìn)行施工預(yù)檢，做好記錄。M 項(xiàng)目部建立單位工程施工的質(zhì)量日記。內(nèi)容要齊全，施工部位填寫完整，質(zhì)量情況 如實(shí)記錄，若施工中發(fā)生質(zhì)量事故，應(yīng)按事故性質(zhì)、損失金額大小填寫質(zhì)量事故報(bào) 告，并書面報(bào)告公司領(lǐng)導(dǎo)。N．建立半成品、成品保護(hù) 督促檢查施工單位，從組織、技術(shù)上采取措施保護(hù)產(chǎn)品。產(chǎn)品交接后，采取包裹、 覆蓋、封閉、合理安排施工順序等措施，定人定崗定責(zé)任保護(hù)。 由項(xiàng)目部牽頭，成立由專業(yè)工程師、監(jiān)理單位、施工單位等參加的質(zhì)量事故調(diào)查處 理小組，制定質(zhì)量調(diào)查原則、調(diào)查程序，根據(jù)調(diào)查結(jié)果，分清責(zé)任，確定處理方案， 追究事故責(zé)任，質(zhì)量事故處理后，組織鑒定驗(yàn)收。安全政策目標(biāo)是為員工提供健康和良好的安全施工環(huán)境，使所有工作都能夠既 安全又有效地進(jìn)行，制止違章作業(yè)，杜絕傷亡事故的發(fā)生。公司以安全工作和健康 為先，并承諾采取下列合理可行的辦法。，提供安全及健康工作環(huán)境。 、規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)。 、有經(jīng)驗(yàn)和資格的人員進(jìn)行安全監(jiān)督。 、設(shè)施及施工場所施工安全。 、指示、訓(xùn)練及監(jiān)督。 、協(xié)調(diào)、監(jiān)察所有分判商的施工安全措施。 ，使參與工程的有關(guān)單位能夠相互溝通，共同磋商有關(guān)健康及安全事宜。A. 受公司總經(jīng)理委托，全面統(tǒng)籌項(xiàng)目有關(guān)安全工作事宜。B. 討論及考慮有其他人員提出的安全檢查。C. 監(jiān)督管理項(xiàng)目施工單位的安全工作，組織進(jìn)行每月一次的安全檢查。D. 發(fā)生意外事故（傷亡、火災(zāi)、交通等）時(shí)，組織進(jìn)行調(diào)查、分析并督促防范整改措施的實(shí)施。A. 安全主任職責(zé)（1） 貫徹執(zhí)行國家、政府部門關(guān)于安全生產(chǎn)和勞動保護(hù)的法規(guī)和企業(yè)的安全生 產(chǎn)規(guī)章制度。作為公司安全生產(chǎn)第一責(zé)任人的助手，在安全生產(chǎn)直接責(zé)任人領(lǐng) 導(dǎo)下，對公司執(zhí)行