【文章內(nèi)容簡介】 權(quán)出讓合同的約定進行轉(zhuǎn)讓，但配建停車位的受讓對象僅限于本建筑物的區(qū)分所有權(quán)人（即只限于該小區(qū)內(nèi)業(yè)主），而增設(shè)停車位的轉(zhuǎn)讓則必須首先滿足本小區(qū)業(yè)主的需要方可另行處置。　　關(guān)于交易辦法，《辦法》中指出：“停車位買賣當事人，應(yīng)依法或依據(jù)土地使用權(quán)出讓合同的內(nèi)容簽訂房地產(chǎn)（停車位）買賣合同。當事人在房地產(chǎn)（停產(chǎn)位）買賣合同中，應(yīng)就停車位的范圍、樓層分布、車位號、買賣面積、買賣價款等事項進行約定，并附測繪平面圖?！薄　⊥＼囄槐仨毥?jīng)過登記并取得產(chǎn)權(quán)證書后才可依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或以其他方式進行處分。增設(shè)停車位的承租人可為該建筑物區(qū)分所有權(quán)人以外的第三人，即增設(shè)停車位可租給小區(qū)以外的人使用，而配建停車位的承租人則僅限于小區(qū)業(yè)主?！　　渡钲谑袇^(qū)分所有建筑物停車位出讓轉(zhuǎn)讓辦法（代擬稿）》還特別提出，該《辦法》只適用于深圳市范圍內(nèi)的區(qū)分所有建筑物的停車位出讓、轉(zhuǎn)讓，政策性住房附設(shè)的停車位不在此列?！　≠I賣停車位不會影響車消費　　停車位出讓轉(zhuǎn)讓辦法的實施，會對車輛經(jīng)銷商產(chǎn)生何種影響？記者近日采訪了深圳市的一些車商，對此大部分經(jīng)營者均認為此規(guī)定的出臺不會影響市民的車輛消費熱情。　　起亞匯天源的譚總稱幾乎不存在影響，“因為并非強制性購買停車位，可以租用，現(xiàn)在大多數(shù)車主都是租用停車位?！倍焚|(zhì)汽車的王副理則認為，《辦法》對于打算購車的朋友可能會產(chǎn)生一些影響，如果買車位的價格與買車價格相當，部分人會產(chǎn)生遲疑?！　∩钲谑衅嚱?jīng)銷商商會一位姓王的工作人員告訴記者，目前尚沒有車商反映銷售受到影響。作為政府出臺的一項管理規(guī)定，王先生稱此舉將使深圳停車難問題得到緩解。王先生認為，使用費用僅僅只是有車族開支的一部分，而且未必都是購買車位，選擇租用的比例較大，“能買賣停車位的只是少數(shù)。要有影響的可能是出讓車位的部分人士。”　　記者亦從市內(nèi)多個小區(qū)物業(yè)了解到，多數(shù)都還未接到相關(guān)通知要求實行車位改革，深圳市汽車經(jīng)銷商商會也表示，由于現(xiàn)在了解與實施《辦法》的區(qū)域有限，停車位改革的波及面尚未體現(xiàn)。　　有人擔心停車位擠占公共空間　　深圳市民曹先生作為“老牌有車族”對《辦法》的實施是苦樂各一半。感受過深圳停車難，對于出臺這樣的政策曹先生是滿心歡喜的，“這樣比從前容易找到停車位”。但同時曹先生也擔心實施該措施后會導(dǎo)致車位掌握在少數(shù)人手里，如此就極有可能使車位變得愈加昂貴，增加用車成本?！　∽鳛闆]車一族的吳先生則更為關(guān)注放開車位管理會不會越來越多地擠占市民的公共空間，“利益驅(qū)使下，會使投資商增加車位修建，而一定程度上的自由交易與租賃將為這種行為提供便利，最后勢必影響公共空間的維護?！眳窍壬Ｍ顿Y商在追求回報的基礎(chǔ)上也能多考慮社會公益。(來源：湖南物業(yè)網(wǎng))天津：四大管理模式共存 舊區(qū)物業(yè)管理提升老房價值根據(jù)天津市政府批轉(zhuǎn)的“關(guān)于對天津市舊住宅小區(qū)實行物業(yè)管理意見”的規(guī)定，舊區(qū)實施物業(yè)管理應(yīng)提供以下服務(wù)：房屋共用部位、設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護、維修、管理；小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護、維修、管理；綠化、樹木及綠化設(shè)施的養(yǎng)護、管理；環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔服務(wù)；環(huán)境秩序、車輛行駛和停放的管理；門崗值勤和巡視管理。 　　本市舊區(qū)物業(yè)管理主要存在以下四種模式：　　房管部門牽頭管理的模式。房管部門在舊區(qū)物業(yè)管理中發(fā)揮了主力軍作用。例如南開、河西房管局先后成立了專門從事舊區(qū)物業(yè)管理的企業(yè)?！　〗值?、居委會牽頭管理的模式。紅橋區(qū)、河?xùn)|區(qū)推行這種管理模式?！　I(yè)公司管理的模式。和平區(qū)政府與天津市佳立潔保潔服務(wù)公司簽訂了《舊區(qū)物業(yè)管理委托協(xié)議》。按照《協(xié)議》規(guī)定，佳立潔保潔公司將對和平區(qū)整修小區(qū)提供三項基本服務(wù)?！　∑髽I(yè)產(chǎn)單位自管模式。單位產(chǎn)比較集中的小區(qū)分布在河?xùn)|區(qū)、河北區(qū)，主要是軍產(chǎn)和鐵路產(chǎn)小區(qū)。　　房產(chǎn)中介：舊區(qū)整修使房產(chǎn)增值　　記者從中原地產(chǎn)和“我愛我家”等房地產(chǎn)中介機構(gòu)了解到，本市通過對舊樓區(qū)的整修，使得這些舊樓區(qū)住宅在租賃市場與中介市場增值5%至10%左右。中原地產(chǎn)的物業(yè)管理總監(jiān)陸峰介紹，舊小區(qū)大都集中在城市核心區(qū)，項目本身具有地段優(yōu)勢，所欠缺的就是物業(yè)管理?！　⊥ㄟ^舊小區(qū)整修，彌補了物業(yè)本身品質(zhì)的不足，加之實施物業(yè)管理，房產(chǎn)增值是必然的。“我愛我家”天津分公司副總趙劍冰告訴記者，整修過的舊小區(qū)無論從環(huán)境和安全度來講，都會增加承租者或購房者的滿意度，因此，房子增值也就理所當然了。據(jù)“我愛我家”和“21世紀不動產(chǎn)”等房產(chǎn)經(jīng)紀提供的數(shù)字表明，中環(huán)線以內(nèi)的舊小區(qū)，如果實施物業(yè)管理，四、五十平方米的偏單或獨單的租金價格為每月800元左右，如果實施物業(yè)管理，每個月的租金價格則為1000元左右。另外，在二手房買賣中，實施物業(yè)管理的舊小區(qū)房價，也要提高5至10個百分點?！　⌒屡f住宅小區(qū)物管有嘛不同　　據(jù)市房管局物業(yè)處有關(guān)負責人介紹，新舊物業(yè)小區(qū)在物業(yè)管理上共有四大不同。首先是管理對象不同，舊區(qū)都是1995年以前建成的小區(qū)，房屋和設(shè)施設(shè)備都比較陳舊，而且產(chǎn)權(quán)分布比較分散。其次是管理模式不同，舊區(qū)物業(yè)管理主要有專業(yè)公司、街道居委會和管房單位牽頭管理的三種管理模式。第三是服務(wù)內(nèi)容不同：舊區(qū)物業(yè)管理根據(jù)整修情況一般提供保潔、保安、綠化三項基本服務(wù)。最后是收費標準不同：舊區(qū)物業(yè)費按照市物價局批復(fù)的文件規(guī)定。新區(qū)物業(yè)收費按照《天津市普通商品住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費管理辦法》的規(guī)定的四個等級標準，并由物業(yè)公司提供相應(yīng)的服務(wù)?！　〈送?，在舊小區(qū)內(nèi)，園林、綠化、環(huán)衛(wèi)、路燈等專業(yè)部門還承擔著相應(yīng)的職責?！　￡P(guān)注小區(qū)物業(yè)管理　　最近，南開二馬路懷慶里的張大娘到中介機構(gòu)咨詢，打算把一套閑置的房子出租，她驚喜地發(fā)現(xiàn)，租金比去年增加了10%，這完全得益于小區(qū)面貌的改觀。在南開區(qū)，像懷慶里一樣實施舊區(qū)物業(yè)管理的小區(qū)已達69個，管理面積370萬平方米，受益住戶達到4萬余戶?！　?jù)了解，從2003年開始，本市各區(qū)逐步實施舊區(qū)物業(yè)管理，截止到2005年7月，全市實施舊區(qū)物業(yè)管理的小區(qū)已達238個，占需整修小區(qū)建筑面積的54%。舊區(qū)物業(yè)管理不僅改善了居民的居住環(huán)境、房產(chǎn)增值，更重要的是提高了舊小區(qū)廣大群眾的生活質(zhì)量?！　⌒侣勬溄樱号f小區(qū)物業(yè)咋改造　　據(jù)了解，本市的舊小區(qū)概念，是指1995年以前建成的成片住宅小區(qū)。從2003年開始實施的舊樓區(qū)綜合整修，包括十大項內(nèi)容，主要指拆除舊樓群中的違章建筑和違章廳房、清潔小區(qū)和樓道衛(wèi)生、實施綠化、整修小區(qū)道路、安裝路燈樓道燈、粉刷外部樓體，有條件的還要配置社區(qū)活動用房等。舊區(qū)整修達標符合物業(yè)管理接管條件后，就可進行物業(yè)管理了。(來源：上海物業(yè)網(wǎng))成都：共有收益引發(fā)物管行業(yè)調(diào)整明年1月1日，剛公布的《成都市物業(yè)管理條例》（以下簡稱市物管條例）就將正式實施。其中關(guān)于共有部分物業(yè)經(jīng)營收益進一步細化的規(guī)定，讓正在為諸如地面停車費等共有部分經(jīng)營收益歸誰，如何維護自身權(quán)益等問題迷茫的小區(qū)業(yè)主們眼前豁然開朗，也讓一些物管公司為大勢所趨之下的收費變革著實捏了把汗。用一位資深物管人士的話來說，這部條例帶給成都市物管行業(yè)的將會是一場不小的沖擊?！　」灿惺找尜N補物管費　　一個月前，棕櫚花園的業(yè)主委員會一紙訴狀將該小區(qū)物管公司告上了法庭。在訴狀中，業(yè)委會除指稱物管公司所提供的服務(wù)無法令業(yè)主滿意外，還要求小區(qū)物管公司支付小區(qū)電梯、樓道、外墻等業(yè)主共有部分所得的廣告收益5000元?！　∮捎谶@是《物權(quán)法》實行后第一例業(yè)委會狀告物管公司要求支付共有部分收益的案子，而且該案所反映的共有收益歸屬問題普遍存在，此事一經(jīng)報道即引來了眾多關(guān)注的目光。雖然這起官司目前尚無最終定論，但這起案例卻說明業(yè)主在這方面的自我維權(quán)意識已開始覺醒，也給其他小區(qū)業(yè)主和物管公司上了很好的一課。　　在小區(qū)共有部分經(jīng)營收益中，地面停車收益最為普遍。《物權(quán)法》實施、市物管條例公布后，一些業(yè)主對本小區(qū)地面停車場等共有部分收益去向及歸屬或投訴或質(zhì)疑的聲音漸漸多了起來。蜀光路金港灣花園2期的業(yè)主就質(zhì)疑，該小區(qū)地面通道停了不少汽車，如果說共有部分收益歸業(yè)主，可為何業(yè)主從未分到這筆錢？這些停車費到底該是歸業(yè)主所有還是物管公司所有？　　金港物業(yè)公司副總經(jīng)理張朝兵和蒲女士解釋說，占用共有部分設(shè)置的地上停車位其收益的確沒有分配給業(yè)主，但對這部分收益的使用問題該公司已與業(yè)主簽了協(xié)議，將這部分收益用于補貼物管費的不足，對此該公司都定期將收支狀況向業(yè)主做了公示。蒲女士認為做物管本來就很難，一方面是物管收費很低，電梯公寓為每月1元/平方米；另一方面，物管公司要負責日常小區(qū)設(shè)施的維護等工作，并支付管理、維修、保潔、護衛(wèi)、綠化等人員的工資，如果沒有共有部分的收益作補充，僅靠物管費是很難支撐物管公司的正常運轉(zhuǎn)的?！　」灿貌糠质找鏆w業(yè)主　　像金港灣花園2期一樣，利用共有部分的經(jīng)營收益補充物管費的情況在成都非常普遍。成都金房物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理聞濤指出，目前成都存在主業(yè)（物管費）和副業(yè)倒掛的現(xiàn)象，物管公司普遍都是靠副業(yè)，也就是小區(qū)業(yè)主共有部分的經(jīng)營收益作為填補收支落差的一個主要途徑，在做項目測算時通常也都把物管費和停車收益加起來測算，與業(yè)主的協(xié)議也是這么簽的。　　為什么會出現(xiàn)物管費過低難以支撐公司正常運轉(zhuǎn)的現(xiàn)象？市物管協(xié)會副秘書長黃林透露，這是由于早期開發(fā)商為吸引業(yè)主，而將物管費定得比較低，不足的由開發(fā)商給予補貼；此外物管公司之間低價惡性競爭也是原因之一?！　〉窃谑形锕軛l例實施后，成都的物管企業(yè)長久以來的這種收費模式很可能會被打破。據(jù)了解，《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。而在市物管條例中，對共有部分的權(quán)屬及收益歸屬不僅做了更為明確的規(guī)定，并將這部分權(quán)益完全并充分授予了業(yè)主及業(yè)主委員會?！　「鶕?jù)市物管條例的規(guī)定，利用物業(yè)共有部分設(shè)置機動車停放位的，其車位設(shè)置、管理、收費等事項由業(yè)主大會決定，共有部分的經(jīng)營與收益分配必須納入業(yè)委會專門制訂的管理規(guī)約。經(jīng)業(yè)主大會決定，全體業(yè)主共有部分物業(yè)經(jīng)營收益還可以作為專項用于業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費。全體業(yè)主共有部分、部分業(yè)主共有部分物業(yè)經(jīng)營收益的收支情況也應(yīng)當由業(yè)主委員會、業(yè)主小組定期公布?！　∮捎谛^(qū)業(yè)主的維權(quán)意識不夠，加之部分小區(qū)在此前的物管服務(wù)協(xié)議中已對共有部分經(jīng)營收益的使用做了約定，因此目前關(guān)于共有部分收益等方面的問題和矛盾尚不突出。但是聞濤、張朝兵等人指出，隨著物權(quán)類法律法規(guī)的不斷完善，業(yè)主的維權(quán)意識正在逐漸加強，市物管條例實施后，小區(qū)共有部分收益的歸屬及分配必將成為一個新的焦點和問題。　　兩種收費方式都須協(xié)商　　隨著市物管條例正式實施的腳步漸漸逼近，物管企業(yè)如何應(yīng)對，收費如何調(diào)整的問題已迫在眉睫。聞濤告訴記者，對于目前物管費較高的高端物業(yè)來說，其資金運作、管理等方面都與普通居住物業(yè)不同，因此轉(zhuǎn)型相對較容易。然而，～，其中約80%。如果業(yè)主要依法回收其共有部分的經(jīng)營收益，那么物管公司就必須對收費方式進行調(diào)整?！　∈形锕軛l例的實施將物管收費推到了一個路口，物管公司該如何選擇呢？聞濤、張朝兵以及成都天天新物業(yè)管理有限責任公司副總經(jīng)理李延祜一致認為，目前對共有部分收益有協(xié)議的，協(xié)議應(yīng)當繼續(xù)有效。協(xié)議到期，物管公司和業(yè)主有兩種辦法可選擇，一是共有收益部分歸業(yè)主支配，但必須上調(diào)物管費，以保證物管公司的正常運轉(zhuǎn)和合理利潤；二是不調(diào)價，由物管公司與業(yè)主委員會協(xié)商，將共有部分經(jīng)營收益的其中一部分作為物管費的補充。這兩種方案無論是哪種都須與業(yè)主重新協(xié)商、約定，但后者更為可行。因為調(diào)價牽扯到所有業(yè)主，很可能引起的更大的矛盾沖突，實際操作起來也有一定困難。張朝兵指出，希望大家都能理性地認識共有部分收益的問題，共有部分的經(jīng)營必會產(chǎn)生成本，而往往這個經(jīng)營是由物管公司來實現(xiàn)的，如果采用第一種方式，最終交給業(yè)主的收益應(yīng)當是全部收益減去物管成本后的部分?！　埑恼f法，在今年9月市物協(xié)出臺的關(guān)于物業(yè)共有部分經(jīng)營的指導(dǎo)意見中也有提及，“受委托利用物業(yè)共有部分經(jīng)營的，可以依約收取一定的報酬。”“利用物業(yè)共有部分經(jīng)營的收入，扣除共有部分經(jīng)營成本后，業(yè)主所得收益應(yīng)當歸建筑區(qū)劃內(nèi)全體或者相關(guān)業(yè)主所有，并主要用于補充專項維修資金?！薄　∮浾唠S機采訪了10位家住不同方位的小區(qū)業(yè)主，選擇這兩種收費方式的人約各占了一半。，50多平方米的房子每月物管費只有十幾元錢，鐘小姐認為物管費的確相當便宜，今后物管公司調(diào)價，即使?jié)q到1元錢她都可以接受。但家住二環(huán)路一段某小區(qū)的張小姐則表示，雖然現(xiàn)在物管費每月每平方米才5角錢，但加上100元的車位費，每月在住宅的投入上已經(jīng)不少了，比起調(diào)價她寧愿物管公司用共有部分收益來補充物管費的不足。而家住玉林小區(qū)的何小姐也表示，在這個標準下她無法再接受漲價。（來源：中國物業(yè)管理網(wǎng)）蘭州物權(quán)第一案：業(yè)委會“炒”掉物業(yè)成被告為了改善小區(qū)內(nèi)業(yè)主的生活環(huán)境，甘肅省蘭州市宜靜園小區(qū)召開業(yè)主大會，決議通過招標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，將小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的前期“東家”——甘肅省興隆物業(yè)管理經(jīng)營有限公司趕出去。原因是，興隆物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量跟不上且管理費用高，人員素質(zhì)參差不齊，新招來的物業(yè)公司不但服務(wù)質(zhì)優(yōu)價廉，而且隊伍整齊有素。在重新選聘了業(yè)主們滿意的物業(yè)管理公司，并與其簽訂《服務(wù)合同》后，業(yè)主委員會要求興隆物業(yè)公司移交物業(yè)管理手續(xù)，卻遭到拒絕。近日，記者獲悉，蘭州市中級人民法院對此案作出終審裁定，撤銷一審法院作出的原告選聘物業(yè)公司不合法的判決，認定宜靜園小區(qū)業(yè)主委員會無訴訟主體資格，駁回了其訴訟請求。此案被稱為蘭州市“物權(quán)”第一案。據(jù)調(diào)查，宜靜園小區(qū)由甘肅興隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2004年10月建設(shè)竣工，住宅套數(shù)76戶，地上獨立車位　 1 38個。2004年10月興隆開發(fā)公司與興隆物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)管理合同》。2005年10月30日，宜靜園小區(qū)召開第一次業(yè)主大會，投票選舉成立了業(yè)主委員會，并根據(jù)《物業(yè)管理條例》于同年11月22日到蘭州市房地產(chǎn)管理局登記備案，確定小區(qū)業(yè)主為1 74戶。2006年5月21日該小區(qū)再次召開業(yè)主大會，決議通過招標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，該次業(yè)主大會實到業(yè)主122人(即122票)，會后業(yè)主委員會工作人員分別征求業(yè)主意見，其中有118位業(yè)主(即118票)簽字同意該大會的決議事項。業(yè)主委員會依據(jù)該決議通過招投標的方式選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)，并代表業(yè)主與新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》。業(yè)主委員會要求興隆物業(yè)公司移交物業(yè)管理手續(xù)，遭拒絕后，業(yè)主委員會便將該公司起訴至蘭州市城關(guān)區(qū)人民法院。 　　城關(guān)區(qū)人民法院認為，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定，該小區(qū)具有投票權(quán)的業(yè)主應(yīng)為214票，而實際到會人數(shù)未能達到法定人數(shù)，故原告選聘物業(yè)公司的程序不合法。 　　宣判后，宜靜園小區(qū)業(yè)主委員會不服，以原審法院認定事實及適用法律錯誤為由，上訴至蘭州市中級人民法院