【正文】 ，并與其簽訂《服務(wù)合同》后，業(yè)主委員會(huì)要求興隆物業(yè)公司移交物業(yè)管理手續(xù)，卻遭到拒絕。此案被稱為蘭州市“物權(quán)”第一案。2004年10月興隆開發(fā)公司與興隆物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)管理合同》。2006年5月21日該小區(qū)再次召開業(yè)主大會(huì)，決議通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，該次業(yè)主大會(huì)實(shí)到業(yè)主122人(即122票)，會(huì)后業(yè)主委員會(huì)工作人員分別征求業(yè)主意見，其中有118位業(yè)主(即118票)簽字同意該大會(huì)的決議事項(xiàng)。業(yè)主委員會(huì)要求興隆物業(yè)公司移交物業(yè)管理手續(xù)，遭拒絕后，業(yè)主委員會(huì)便將該公司起訴至蘭州市城關(guān)區(qū)人民法院。 　　宣判后，宜靜園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)不服，以原審法院認(rèn)定事實(shí)及適用法律錯(cuò)誤為由，上訴至蘭州市中級(jí)人民法院。 　　蘭州市中級(jí)人民法院認(rèn)為，此案主要涉及宜靜園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)有無訴訟主體資格的問題。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，不是獨(dú)立的自然人或法人，本身也并無承擔(dān)民事責(zé)任所需具備的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)，不具備當(dāng)事人的民事權(quán)利能力，不享有民事主體資格。本案中，宜靜園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)是為維護(hù)全體業(yè)主的利益，出于公共管理事由提起訴訟，其訴訟主體應(yīng)為宜靜園小區(qū)全體業(yè)主，故原告不享有民事主體資格。 　　對于此案的判決結(jié)果，原告方代理律師高華陽認(rèn)為，根據(jù)2003年9月1日實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條、第十九條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)只能在其職責(zé)范圍內(nèi)具有一定的民事行為能力和訴訟當(dāng)事人能力，只要涉及住宅小區(qū)全體業(yè)主公共利益的物業(yè)管理糾紛，就應(yīng)具有訴訟主體資格。上海、廣東等地都有了這方面的規(guī)定和案例，最高人民法院在有關(guān)批復(fù)中也承認(rèn)業(yè)主委員會(huì)在一定條件下具有民事訴訟主體資格，而10月1日頒布實(shí)施的物權(quán)法對業(yè)主委員會(huì)是否具有訴訟主體資格也沒有明文限制。二審法院認(rèn)為訴訟主體資格應(yīng)為宜靜園小區(qū)全體業(yè)主，要求全體業(yè)主簽名后共同訴訟，這樣只會(huì)加大業(yè)主維權(quán)的困難和成本，也是很難實(shí)現(xiàn)的。昨日下午，市物業(yè)管理協(xié)會(huì)召開座談會(huì)，建議廈門市住宅物業(yè)服務(wù)推行最低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和最低服務(wù)價(jià)格，在最低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和最低服務(wù)價(jià)格以上的標(biāo)準(zhǔn)，則由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方商定，以服務(wù)合同約定，以此倡導(dǎo)質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)。 　　市物業(yè)管理協(xié)會(huì)依據(jù)相關(guān)規(guī)定以及廈門市的勞動(dòng)工資水平和勞工政策。 　　現(xiàn)在什么費(fèi)都在漲，物業(yè)費(fèi)漲本來無可厚非，但關(guān)鍵是要漲得讓業(yè)主心服口服，現(xiàn)在有些物業(yè)企業(yè)不僅不注重服務(wù)水平的提高，而且收取的費(fèi)用到底花到哪里去也不公開明細(xì)，這怎么能讓業(yè)主接受漲價(jià)呢。 　　市建設(shè)與管理局房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理處副處長邱永聰表示，目前的情況是沒有第三方來評判物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)是否一致。（來源：中國物業(yè)網(wǎng)）邯鄲:首家招標(biāo)前期物業(yè)公司產(chǎn)生11月15日，邯鄲市新建小區(qū)的前期物業(yè)管理公司由開發(fā)商指定的“潛規(guī)則”被打破。據(jù)邯鄲市房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，此次前期物業(yè)招投標(biāo)在邯鄲市首開先河，今后，全市所有3萬平方米以上的新建小區(qū)前期物業(yè)管理必須公開招標(biāo)，擇優(yōu)選聘“管家”。 記者在該市房管局物業(yè)管理處了解到，邯鄲市實(shí)施物業(yè)管理制度雖已有多年，但市場機(jī)制尚不完善，由于缺少競爭壓力，開發(fā)商指定的“管家”經(jīng)常出現(xiàn)服務(wù)不規(guī)范現(xiàn)象，引發(fā)的投訴也比較多。經(jīng)過評標(biāo)專家緊張的評選，邯鄲市理想物業(yè)管理有限公司在本次前期物業(yè)管理招標(biāo)項(xiàng)目中脫穎而出?！焙愂蟹抗芫钟嘘P(guān)負(fù)責(zé)人表示，“本次前期物業(yè)管理招標(biāo)在邯鄲首開先河，為下一步在全市范圍內(nèi)推廣物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)積累了寶貴經(jīng)驗(yàn)。前期物業(yè)管理公司可在物業(yè)設(shè)計(jì)與建造階段及時(shí)發(fā)現(xiàn)物業(yè)使用功能與使用質(zhì)量上的問題，及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，使產(chǎn)品設(shè)計(jì)、生產(chǎn)與使用全過程都有了更多的保障。 ■今后：公開招標(biāo)要達(dá)到100% 2006年12月31日，邯鄲市住房保障和房產(chǎn)管理局結(jié)合本市實(shí)際情況，制定實(shí)施《關(guān)于貫徹落實(shí)建設(shè)部前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法的實(shí)施意見》(以下簡稱《意見》)。 《意見》規(guī)定：住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。對于招投標(biāo)的時(shí)間，《意見》明確：新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成；預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；集資建房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在辦理初始登記手續(xù)前完成；非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。邯鄲市房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今后，全市所有3萬平方米以上的新建小區(qū)的前期物業(yè)管理必須公開招標(biāo)，擇優(yōu)選聘“管家”。 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第24條規(guī)定：國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理企業(yè)相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 按其經(jīng)營方式主要為單體經(jīng)營，集中管理的模式，對商業(yè)街商鋪進(jìn)行統(tǒng)一管理，是目前開發(fā)商普遍推行的一種方法，管理的好，對培育區(qū)域商業(yè)中心和商業(yè)品牌有重要影響。 　　目前國內(nèi)商鋪購買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，開發(fā)商對商鋪的管理更為重要。 　　 　　“統(tǒng)一管理”，要求商鋪必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主、開發(fā)商委托的管理公司統(tǒng)一管理，沒有統(tǒng)一管理的商鋪是難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場競爭。 　　. 　　為了達(dá)到“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營”的管理模式，在商鋪銷售合同中都應(yīng)該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。 　　 　　“品牌審核管理”指：招商對象需經(jīng)品牌審核后才能進(jìn)入。 　　“完善的租約管理”指：簽定租約、合同關(guān)鍵條款必須進(jìn)入。 　　 　　由于目前商業(yè)競爭激烈，打折降價(jià)的促銷競爭手段比較流行，以吸引購物者光顧。 　　組織策劃相關(guān)的促銷活動(dòng)，所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)預(yù)先與業(yè)主溝通預(yù)算，經(jīng)業(yè)主同意后，對實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用按照承租戶銷售額的一定比例進(jìn)行分?jǐn)偂?　　 　　商鋪須設(shè)立由開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)專家組成的管理委員會(huì)，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營活動(dòng)，保證商鋪的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。 　　 　　商鋪的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護(hù)建筑、維護(hù)設(shè)備、保證水電氣熱正常供應(yīng)、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護(hù)、意外事故處理等。 　　顧客流量大 　　商鋪進(jìn)出人員雜，不受管制，客流量大，易發(fā)生意外，安全保衛(wèi)工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半點(diǎn)松懈。安全管理應(yīng)特別慎重。服務(wù)要求高 　　要物業(yè)管理服務(wù)面向商鋪置業(yè)人和使用人，向他們負(fù)責(zé)，一切為他們著想。這是商鋪物業(yè)管理服務(wù)的根本原則 　　 　　統(tǒng)一店鋪的開張及關(guān)門時(shí)間有利于商鋪的整體形象塑造。 　　車輛管理好壞直接影響著商場物業(yè)管理水平的整體體現(xiàn)。商鋪物業(yè)管理人員配備 　　 　 該部主要職能是業(yè)戶接待與內(nèi)部管理、下設(shè)業(yè)戶接待員若干名，分別兼任行政人事、文書檔案、計(jì)劃財(cái)務(wù)、物料管理等職。 　　該部門主要職能是保證商鋪不間斷地安全運(yùn)行，使物業(yè)保值和升值。 　　商鋪經(jīng)營服務(wù)管理 　　商鋪保險(xiǎn)管理 　　 　　其主要職能與其他類型物業(yè)管理的業(yè)戶服務(wù)一樣，包括傾聽建議和意見，接受投訴，安排維修和回訪，收取管理費(fèi)與內(nèi)外聯(lián)系等。糾紛、投訴接待 　　顧客在商鋪購物因環(huán)境服務(wù)因素而來投訴。報(bào)修接待 　　商鋪鋪位的照明或其他設(shè)施出問題，對業(yè)戶營業(yè)將造成很大的影響。走訪回訪 　　接待員的走訪內(nèi)容包括三方面： 　　一是聽取業(yè)戶和商鋪方對物業(yè)管理服務(wù)的意見、建議； 　　二是對報(bào)修后的維修結(jié)果進(jìn)行回訪； 　　三是對業(yè)戶的禮儀、形象、環(huán)境、廣告、裝潢等方面的不足之處作出提示、督促改進(jìn)，曉之以理，動(dòng)之以情，用實(shí)際行動(dòng)去感化業(yè)戶，讓他們明白：我們所做的一切，都是為了商鋪的自身形象，我們的目標(biāo)是一致的。內(nèi)外聯(lián)系 　　商鋪內(nèi)部聯(lián)系： 　　商鋪的內(nèi)部聯(lián)系包括向業(yè)戶收取租金、管理費(fèi)、水電能耗費(fèi)、鋪位的報(bào)修搶修費(fèi)等；向商鋪方收取物業(yè)管理費(fèi)、能耗費(fèi)。 　　商鋪的外部聯(lián)系 　　商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動(dòng)、環(huán)保、水、電、煤、電信及媒體都有業(yè)務(wù)上的聯(lián)系，如處理不好這些關(guān)系，會(huì)使商鋪的經(jīng)營活動(dòng)很被動(dòng)。 　　裝修管理應(yīng)包含在業(yè)戶管理中，因管理難度較大，故單獨(dú)列出論述。. 　　承租商戶對鋪面只能通過申請批準(zhǔn)后作一些小的變動(dòng)裝修，裝修管理應(yīng)做好以下幾個(gè)方面： 　　建立周全、詳細(xì)、便于操作的管理制度； 　　專人負(fù)責(zé)對工程實(shí)行嚴(yán)格的監(jiān)督； 　　選定資質(zhì)高、信譽(yù)好的工程承包商進(jìn)行裝修； 　　對裝修現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)督管理。商業(yè)鋪面制定裝修管理規(guī)定的要點(diǎn) 　　二次裝修過程應(yīng)遵守物業(yè)管理處制訂的《二次裝修施工管理規(guī)定》； 　　業(yè)戶裝修需使用電焊、氣焊、砂輪、切割機(jī)等設(shè)備的，應(yīng)嚴(yán)格遵守《商鋪動(dòng)火申請制度》的各項(xiàng)規(guī)定；禁止擅自更改水、電管線及負(fù)荷用電； 　　裝修完畢后，物業(yè)管理處根據(jù)裝修前業(yè)戶遞交的經(jīng)認(rèn)可的裝修設(shè)計(jì)圖、裝修協(xié)議，對工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收，如發(fā)現(xiàn)有違反裝修設(shè)計(jì)圖及裝修協(xié)議某些條款的，應(yīng)視情節(jié)輕重作不同的處理； 　　為了保證業(yè)戶在裝修過程中不損傷樓宇結(jié)構(gòu)等重要部位，裝修工程施工方事由物業(yè)管理處選定還是由業(yè)戶選定應(yīng)視工程涉及的方面來確定，通常分以下幾種情況： 　　凡涉及電力設(shè)備（由鋪外的配電架至鋪內(nèi)的終端空氣開關(guān)箱等）進(jìn)行增建、改裝的；為該層的消防設(shè)備（包括消防噴淋裝置、管道、警鈴等）進(jìn)行增建或改造的；為該層的電梯、自動(dòng)扶梯進(jìn)行增建或改裝的，以及電視監(jiān)控系統(tǒng)、公共天線分布系統(tǒng)等進(jìn)行增建或改裝的，都由物業(yè)管理處選定工程實(shí)施工方。 　　凡涉及鋪面、商號(hào)招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內(nèi)部間隔，水管、排水道、電力裝置，通風(fēng)設(shè)備、電話等小規(guī)模裝修可由業(yè)戶自行選定工程施工方，也可由物業(yè)管理處選定施工方。等等 　　管理的內(nèi)容主要包括3方面： 　　對施工人員的管理，以及對工程是否按圖施工、按“裝修協(xié)議”要求和對裝潢現(xiàn)場環(huán)境衛(wèi)生（裝潢垃圾）進(jìn)行監(jiān)督管理。對于裝修的工程監(jiān)控主要著眼于施工人員有否嚴(yán)格按認(rèn)可的設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工，有否違反已簽訂的“裝修管理協(xié)議”上的條款，有否違反物業(yè)管理處的其他管理規(guī)定等，如有違反規(guī)定要及時(shí)聯(lián)系，發(fā)出“整改通知單”等。當(dāng)然，也可由物業(yè)管理處修理，但有關(guān)費(fèi)用則由業(yè)戶支付。 等等　　 　　商業(yè)物業(yè)的重點(diǎn)在于各種設(shè)施，設(shè)備上，因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)設(shè)施設(shè)備使用頻率較其它物業(yè)相比是最高的一類，設(shè)備、設(shè)施養(yǎng)護(hù)及維修管理的好壞直接影響經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營活動(dòng)的正常運(yùn)行。 　　商鋪設(shè)備管理主要是防止商鋪停電和保證中央空調(diào)、自動(dòng)扶梯的正常使用。所以應(yīng)選派優(yōu)秀員工，日夜監(jiān)測電氣運(yùn)行狀況和空調(diào)系統(tǒng)、自動(dòng)扶梯的運(yùn)行狀況，一有異常情況及時(shí)安排維修，確保電氣和中央空調(diào)、自動(dòng)扶梯正常運(yùn)行。 　　商鋪修繕的計(jì)劃、資金管理。 　　 　　依據(jù)商鋪建筑物的損壞程度，將修繕工程大致分為大修、中修、小修三類。由于大修工程施工場地和安全的要求，通常是經(jīng)營業(yè)戶必須停止?fàn)I業(yè)。如樓頂?shù)木植啃蘅樆虿糠种刈雒鎸?，加固部分鋼筋混凝土梁柱，外墻的全面粉刷裝飾等。此類工程在新舊樓宇中極為常見，如修補(bǔ)面層，門，窗、地面的整修等。 　　 　　外發(fā)包合同應(yīng)要求該施工單位對修繕工程有設(shè)置總工程師、主任工程師、技術(shù)隊(duì)長或技術(shù)負(fù)責(zé)人的措施，形成工程施工過程中的技術(shù)決策、管理體系，總工程師為技術(shù)總監(jiān)，各崗位有技術(shù)負(fù)責(zé)人，職、權(quán)、責(zé)分明。 　　 治安管理 　　商鋪的安全保衛(wèi)工作包括治安防盜、防范突發(fā)事件、監(jiān)控中心管理、車輛管理、停車場管理等。安全保衛(wèi)管理是商鋪物業(yè)管理的要點(diǎn)，必須予以重視。 　　商鋪物業(yè)一般都安裝先進(jìn)的自動(dòng)火災(zāi)報(bào)警裝置和自動(dòng)滅火裝置，這些裝置直接與電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，一旦發(fā)現(xiàn)火情，煙霧達(dá)到一定的濃度或溫度達(dá)到一定的高度這兩種裝置便自動(dòng)通過導(dǎo)線將報(bào)警信號(hào)傳輸至報(bào)警裝置、電視監(jiān)控系統(tǒng)和自動(dòng)噴淋裝置； 　　運(yùn)用電視監(jiān)控系統(tǒng)對商鋪進(jìn)行全方位、多角度，尤其對出售貴重商品及金融營業(yè)點(diǎn)進(jìn)行日常監(jiān)視，發(fā)現(xiàn)可疑人員或突發(fā)事件、惡性事件時(shí)監(jiān)控人員及時(shí)錄像存作查證。 　　人防方面由于商鋪中鋪面多，人流密集，易造成電視監(jiān)控死角，人防是商服物業(yè)管理中必不可少的。流動(dòng)崗應(yīng)著便裝，流動(dòng)巡邏，做到勤觀察，勤分析，善于發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決問題?！?　　在商品出入口應(yīng)設(shè)置便衣保安，其職責(zé)檢查帶出的商品是否有發(fā)票，是否是合法的商品購置行為； 　　大型商鋪在進(jìn)貨和為顧客送貨（大件）時(shí)，由于商品貨量大，堆在商鋪外場地上，容易給不法之徒以可乘之機(jī)，這時(shí)保安就要提高警惕，防止商品被盜； 　　商鋪在逢年過節(jié)、雙休日時(shí)有較多的顧客；貨商鋪搞促銷，如限時(shí)商品優(yōu)惠；或憑廣告券免費(fèi)領(lǐng)商品時(shí)，都會(huì)造成柜臺(tái)前人頭攢動(dòng)的擁擠現(xiàn)象，不法分子會(huì)乘機(jī)作案盜竊錢包，這時(shí)保安就應(yīng)上前維護(hù)秩序，保障顧客人身與財(cái)產(chǎn)的安全； 　　商鋪為使收銀活動(dòng)安全，收銀員換班或營業(yè)結(jié)束，將錢款解送至總收銀柜或商鋪管理部門，這時(shí)保安應(yīng)上前保護(hù)收銀員以及錢款安全，防止歹徒搶劫； 　　一些盜賊在商鋪關(guān)門前躲在商鋪內(nèi)隱蔽處，等到深夜出來作案，第二天開門后又混在顧客中出門。防范惡性事件和突發(fā)事件。發(fā)現(xiàn)可疑人員，用對講機(jī)報(bào)告商鋪內(nèi)的便衣保安員加以注意。防止事態(tài)擴(kuò)大，注意保護(hù)現(xiàn)場，及時(shí)向上級(jí)報(bào)告或呼叫救護(hù)車。監(jiān)控中心管理 　　監(jiān)控是指利用電視監(jiān)控系統(tǒng)對商鋪進(jìn)行全方位多角度的監(jiān)視，尤其是對出售貴重商品如鉆石珠寶、高檔手表等鋪面應(yīng)進(jìn)行日夜監(jiān)視。 　　另外地下車庫或露天停車場亦須安置監(jiān)控?cái)z像探頭，防止車輛被竊，萬一遭竊，錄象將提供證據(jù)、線索，有利破案。消防管理 　　商鋪消防工作的重要性不言而喻，商鋪內(nèi)人流大，樓梯、通道（尤其是防火樓梯、通道）相對面積較小，這給火災(zāi)時(shí)的人員疏散帶來很大困難； 　　商品多（且大多是易燃品），火種容易迅速燃燒；面積廣，因無防火墻阻隔，烈火蔓延極快；如商廈火災(zāi)，高樓內(nèi)的豎井多，煙囪效應(yīng)可使火災(zāi)熱煙上升速度達(dá)到每秒8米，瞬間整個(gè)商廈將全被煙霧籠罩。鑒于防止火災(zāi)的重要性，商鋪都安裝有先進(jìn)的火災(zāi)探測裝置（煙感探測器和溫感探測器）和自動(dòng)滅火裝置（噴淋裝置）。只要易各地方出現(xiàn)火情，煙霧和溫度各達(dá)到一定的限度，這兩種裝置便自動(dòng)通過導(dǎo)線將報(bào)警信號(hào)傳輸至報(bào)警器，進(jìn)行有效監(jiān)控與預(yù)防。做到“統(tǒng)一指揮，分區(qū)管理，層層負(fù)責(zé)，責(zé)任明確，防患未然”，切實(shí)貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防方針。 　　發(fā)現(xiàn)故障警報(bào)，應(yīng)迅速消除警鈴使之還原，并立即通知維保部，協(xié)助維保部盡快排除故障，并作好詳細(xì)記錄。對一些業(yè)戶可能擅