【正文】 　　發(fā)現(xiàn)故障警報(bào)，應(yīng)迅速消除警鈴使之還原，并立即通知維保部，協(xié)助維保部盡快排除故障，并作好詳細(xì)記錄。 　　商鋪消防工作的重要性不言而喻，商鋪內(nèi)人流大，樓梯、通道（尤其是防火樓梯、通道）相對面積較小，這給火災(zāi)時的人員疏散帶來很大困難； 　　監(jiān)控是指利用電視監(jiān)控系統(tǒng)對商鋪進(jìn)行全方位多角度的監(jiān)視，尤其是對出售貴重商品如鉆石珠寶、高檔手表等鋪面應(yīng)進(jìn)行日夜監(jiān)視。 　　大型商鋪在進(jìn)貨和為顧客送貨（大件）時，由于商品貨量大，堆在商鋪外場地上，容易給不法之徒以可乘之機(jī)，這時保安就要提高警惕，防止商品被盜；　 　　人防方面由于商鋪中鋪面多，人流密集，易造成電視監(jiān)控死角，人防是商服物業(yè)管理中必不可少的。 　　商鋪物業(yè)一般都安裝先進(jìn)的自動火災(zāi)報(bào)警裝置和自動滅火裝置，這些裝置直接與電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，一旦發(fā)現(xiàn)火情，煙霧達(dá)到一定的濃度或溫度達(dá)到一定的高度這兩種裝置便自動通過導(dǎo)線將報(bào)警信號傳輸至報(bào)警裝置、電視監(jiān)控系統(tǒng)和自動噴淋裝置； 　　商鋪的安全保衛(wèi)工作包括治安防盜、防范突發(fā)事件、監(jiān)控中心管理、車輛管理、停車場管理等。外發(fā)包合同應(yīng)要求該施工單位對修繕工程有設(shè)置總工程師、主任工程師、技術(shù)隊(duì)長或技術(shù)負(fù)責(zé)人的措施，形成工程施工過程中的技術(shù)決策、管理體系，總工程師為技術(shù)總監(jiān)，各崗位有技術(shù)負(fù)責(zé)人，職、權(quán)、責(zé)分明。 　　 　　商鋪設(shè)備管理主要是防止商鋪停電和保證中央空調(diào)、自動扶梯的正常使用。 　　對于裝修的工程監(jiān)控主要著眼于施工人員有否嚴(yán)格按認(rèn)可的設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工，有否違反已簽訂的“裝修管理協(xié)議”上的條款，有否違反物業(yè)管理處的其他管理規(guī)定等，如有違反規(guī)定要及時聯(lián)系，發(fā)出“整改通知單”等。 　　 　　業(yè)戶裝修需使用電焊、氣焊、砂輪、切割機(jī)等設(shè)備的，應(yīng)嚴(yán)格遵守《商鋪動火申請制度》的各項(xiàng)規(guī)定；禁止擅自更改水、電管線及負(fù)荷用電； 　　對裝修現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)督管理。承租商戶對鋪面只能通過申請批準(zhǔn)后作一些小的變動裝修，裝修管理應(yīng)做好以下幾個方面： 　　商鋪的外部聯(lián)系內(nèi)外聯(lián)系 　　一是聽取業(yè)戶和商鋪方對物業(yè)管理服務(wù)的意見、建議； 　　商鋪鋪位的照明或其他設(shè)施出問題，對業(yè)戶營業(yè)將造成很大的影響。糾紛、投訴接待 　　商鋪保險(xiǎn)管理商鋪物業(yè)管理人員配備 　　 　　這是商鋪物業(yè)管理服務(wù)的根本原則安全管理應(yīng)特別慎重。 　　 　　 　　 　　由于目前商業(yè)競爭激烈，打折降價的促銷競爭手段比較流行，以吸引購物者光顧。 　　“完善的租約管理”指：簽定租約、合同關(guān)鍵條款必須進(jìn)入。 　　“統(tǒng)一管理”，要求商鋪必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主、開發(fā)商委托的管理公司統(tǒng)一管理，沒有統(tǒng)一管理的商鋪是難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場競爭。按其經(jīng)營方式主要為單體經(jīng)營，集中管理的模式，對商業(yè)街商鋪進(jìn)行統(tǒng)一管理，是目前開發(fā)商普遍推行的一種方法，管理的好，對培育區(qū)域商業(yè)中心和商業(yè)品牌有重要影響。 《意見》規(guī)定：住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。經(jīng)過評標(biāo)專家緊張的評選，邯鄲市理想物業(yè)管理有限公司在本次前期物業(yè)管理招標(biāo)項(xiàng)目中脫穎而出。 　　市建設(shè)與管理局房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理處副處長邱永聰表示，目前的情況是沒有第三方來評判物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)是否一致。二審法院認(rèn)為訴訟主體資格應(yīng)為宜靜園小區(qū)全體業(yè)主，要求全體業(yè)主簽名后共同訴訟，這樣只會加大業(yè)主維權(quán)的困難和成本，也是很難實(shí)現(xiàn)的。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，不是獨(dú)立的自然人或法人，本身也并無承擔(dān)民事責(zé)任所需具備的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)，不具備當(dāng)事人的民事權(quán)利能力，不享有民事主體資格。2006年5月21日該小區(qū)再次召開業(yè)主大會，決議通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，該次業(yè)主大會實(shí)到業(yè)主122人(即122票)，會后業(yè)主委員會工作人員分別征求業(yè)主意見，其中有118位業(yè)主(即118票)簽字同意該大會的決議事項(xiàng)。（來源：中國物業(yè)管理網(wǎng)）蘭州物權(quán)第一案：業(yè)委會“炒”掉物業(yè)成被告為了改善小區(qū)內(nèi)業(yè)主的生活環(huán)境，甘肅省蘭州市宜靜園小區(qū)召開業(yè)主大會，決議通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，將小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的前期“東家”——甘肅省興隆物業(yè)管理經(jīng)營有限公司趕出去。因?yàn)檎{(diào)價牽扯到所有業(yè)主，很可能引起的更大的矛盾沖突，實(shí)際操作起來也有一定困難。但是聞濤、張朝兵等人指出，隨著物權(quán)類法律法規(guī)的不斷完善，業(yè)主的維權(quán)意識正在逐漸加強(qiáng)，市物管條例實(shí)施后，小區(qū)共有部分收益的歸屬及分配必將成為一個新的焦點(diǎn)和問題?！　槭裁磿霈F(xiàn)物管費(fèi)過低難以支撐公司正常運(yùn)轉(zhuǎn)的現(xiàn)象？市物管協(xié)會副秘書長黃林透露，這是由于早期開發(fā)商為吸引業(yè)主，而將物管費(fèi)定得比較低，不足的由開發(fā)商給予補(bǔ)貼；此外物管公司之間低價惡性競爭也是原因之一?！　∮捎谶@是《物權(quán)法》實(shí)行后第一例業(yè)委會狀告物管公司要求支付共有部分收益的案子，而且該案所反映的共有收益歸屬問題普遍存在，此事一經(jīng)報(bào)道即引來了眾多關(guān)注的目光。　　新聞鏈接：舊小區(qū)物業(yè)咋改造　　據(jù)了解，本市的舊小區(qū)概念，是指1995年以前建成的成片住宅小區(qū)。第三是服務(wù)內(nèi)容不同：舊區(qū)物業(yè)管理根據(jù)整修情況一般提供保潔、保安、綠化三項(xiàng)基本服務(wù)。中原地產(chǎn)的物業(yè)管理總監(jiān)陸峰介紹，舊小區(qū)大都集中在城市核心區(qū)，項(xiàng)目本身具有地段優(yōu)勢，所欠缺的就是物業(yè)管理?！　〗值馈⒕游瘯款^管理的模式。感受過深圳停車難，對于出臺這樣的政策曹先生是滿心歡喜的，“這樣比從前容易找到停車位”。　　起亞匯天源的譚總稱幾乎不存在影響，“因?yàn)椴⒎菑?qiáng)制性購買停車位，可以租用，現(xiàn)在大多數(shù)車主都是租用停車位。其中，配建停車位中必須設(shè)置時鐘停車位以供臨時停車使用。對于因物業(yè)本身的法律地位或業(yè)主的法律身份或業(yè)主長期無法聯(lián)系等問題，無法按規(guī)定成立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的物業(yè)，如老住宅區(qū)、原農(nóng)村物業(yè)等，需確定、調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，可由區(qū)主管部門會同街道辦事處，在征求該住宅區(qū)業(yè)主和使用人意見并取得過半數(shù)書面意見后，指定物業(yè)所在地社區(qū)工作站或居民委員會與物業(yè)管理企業(yè)參考指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商確定。開發(fā)建設(shè)單位通過招標(biāo)或協(xié)議與物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與物業(yè)買受人在購房合同中約定。首先，新政策發(fā)布的“菜單式”指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，是根據(jù)物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目及物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成將服務(wù)項(xiàng)目分為五項(xiàng)，五個服務(wù)項(xiàng)目構(gòu)成物業(yè)服務(wù)的整體，一般情況下，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)包括五個服務(wù)項(xiàng)目，而不是在五個服務(wù)項(xiàng)目中選擇一個或幾個；其次，之所以發(fā)布“菜單式”指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)主要是考慮到物業(yè)本身的差別。相比“綜合式”收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，“菜單式”對成立了業(yè)主委員會的物業(yè)，可以針對具體物業(yè)管理的實(shí)際情況，組合出至少3125種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而綜合式的收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)僅有5種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，菜單式指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)的指導(dǎo)性大大提高。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，隨后將會在深圳紅盾信息網(wǎng)和國土部門網(wǎng)站上發(fā)布?！? 實(shí)行明碼標(biāo)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)等發(fā)生變化時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)前一個月，將所標(biāo)示的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整，并應(yīng)標(biāo)示新標(biāo)準(zhǔn)開始實(shí)行的日期。昨日，廣州市物價局發(fā)出了《關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價管理的通知》。 不少業(yè)主在收房時只能看出保安、保潔等表面的服務(wù)設(shè)施，遺漏掉很多專業(yè)的項(xiàng)目和管理內(nèi)容，趙成透露，這部規(guī)范將詳細(xì)收錄諸如水泵、電梯等容易忽略的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)，由此對物業(yè)公司服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也提出了更高的要求。 權(quán)威表態(tài) ■街道和鄉(xiāng)鎮(zhèn)將參與房屋驗(yàn)收 住宅項(xiàng)目能否交付使用，街道和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府將有關(guān)鍵“一票”。 ●問題三：在檢查中發(fā)現(xiàn)，一些開發(fā)商擅自更改規(guī)劃，導(dǎo)致住房質(zhì)量不合格、銷售面積縮水等問題損害業(yè)主權(quán)益。 ●問題一：目前，全市3200個住宅項(xiàng)目中，成立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)委會的只有574個，%，還不到兩成。因?yàn)槲飿I(yè)稅征收是一個系統(tǒng)工程，涉及很多部門、諸多因素，所以才要有空轉(zhuǎn)試點(diǎn)，就是在探討不同的模式，看哪種更合適。獨(dú)棟別墅和豪宅當(dāng)然應(yīng)在被征之列。但是，空轉(zhuǎn)和實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)確實(shí)是兩個完全不同的概念，那么，究竟會不會在一個城市開始真實(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)呢？會從別墅和豪宅開始真正運(yùn)轉(zhuǎn)嗎？大眾評判臺　　勵?。翰僮饔须y度　　支持對獨(dú)棟別墅開征物業(yè)稅。當(dāng)非剛性需求減少，市場供應(yīng)量不變的情況下，那些有著自住需求的人群則將成為真正的需求，市場上的供需關(guān)系將趨于平衡，購房者也將理性對待房地產(chǎn)消費(fèi)。市場供求關(guān)系扭轉(zhuǎn)房價能夠在調(diào)控之下保持繼續(xù)上漲的勢頭，根本原因就是市場上的供求關(guān)系嚴(yán)重失衡。 商品房價必降無疑 政府對房地產(chǎn)的調(diào)控措施從金融、行政等方式出發(fā)，卻未真正撼動房價的根本構(gòu)成，也未能真正改變市場上的供需矛盾?！伴_征房地產(chǎn)稅,能夠引導(dǎo)地方政府增加基礎(chǔ)設(shè)施,提供更多公共服務(wù),改進(jìn)區(qū)域環(huán)境,從房地產(chǎn)價格升值中獲得更多收益”,業(yè)內(nèi)專家指出。但物業(yè)稅需要制度、技術(shù)、人員專業(yè)技能和信息化等方面的條件,還需積極研究。不動產(chǎn)稅是擁有房屋所要交納的稅,屬于持有稅。這位負(fù)責(zé)人表示,從2003年起，稅務(wù)總局和財(cái)政部先后批準(zhǔn)了北京、江蘇、深圳等六個省市作為試點(diǎn)先行單位，進(jìn)行房地產(chǎn)模擬評稅試點(diǎn)。其中不乏有指導(dǎo)意義和借鑒意義的方法、措施。在第一部分《政策法規(guī)》中，可以從中窺探相關(guān)動態(tài)。目 錄【政策導(dǎo)向】 4國稅總局積極穩(wěn)妥進(jìn)行物業(yè)稅出臺前準(zhǔn)備工作 4物業(yè)稅擬明年選部分試點(diǎn)城市進(jìn)行實(shí)轉(zhuǎn) 5征收“物業(yè)稅” 將徹底顛覆中國房價 7物業(yè)稅征收應(yīng)該從別墅和豪宅開始？ 10【地方動態(tài)】 13北京：物業(yè)管理四大問題有了明確的解決方案 13廣州：物管收費(fèi)也要明碼標(biāo)價 17深圳：住宅物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)總體下調(diào) 18深圳：停車位將有“房產(chǎn)證” 23天津：四大管理模式共存 舊區(qū)物業(yè)管理提升老房價值 26成都：共有收益引發(fā)物管行業(yè)調(diào)整 29蘭州物權(quán)第一案：業(yè)委會“炒”掉物業(yè)成被告 33廈門:物業(yè)擬推最低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi) 36邯鄲:首家招標(biāo)前期物業(yè)公司產(chǎn)生 37【經(jīng)營指導(dǎo)】 39如何進(jìn)行商鋪的物業(yè)管理 39如何發(fā)揮業(yè)主委員會在物業(yè)管理中的作用 60多樣化物業(yè)需要多樣化物業(yè)管理模式 65關(guān)于住宅小區(qū)前期物業(yè)管理的思考 69物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)備管理 74智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理 77物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)的評價 80小區(qū)管理處籌備方案 87前期物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)建立回避制度 91【知識學(xué)習(xí)】 96ISO給物業(yè)管理帶來的價值 96淺析物業(yè)管理的前期介入 98物管公司在住宅分戶驗(yàn)收中的地位與作用 103【案例解析】 108物業(yè)公司與業(yè)主的矛盾究竟在何處？ 108業(yè)戶利益重于一切 112樓上漏水遷怒于物業(yè)公司 業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)敗訴 115物業(yè)管理不當(dāng)引起的法律糾紛案 116有限責(zé)任,無限權(quán)利?——物業(yè)管理糾紛案件的法理分析 118業(yè)主大會選聘物業(yè)公司經(jīng)典案例 121早期介入和前期物業(yè)管理案例分析 124【政策導(dǎo)向】國稅總局積極穩(wěn)妥進(jìn)行物業(yè)稅出臺前準(zhǔn)備工作國家稅務(wù)總局相關(guān)負(fù)責(zé)人10月12日在稅務(wù)總局前三季度稅收情況新聞發(fā)布會上表示，目前正在積極穩(wěn)妥地進(jìn)行物業(yè)稅出臺前的準(zhǔn)備工作。 明年擬實(shí)施“空轉(zhuǎn)實(shí)”試點(diǎn) 雖然目前有市場人士預(yù)計(jì),隨著物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”城市增加到10個,明年全面開征的可能性加大,但業(yè)內(nèi)權(quán)威人士指出,根據(jù)目前進(jìn)行的房地產(chǎn)模擬評稅試點(diǎn)情況,明年將會選擇部分試點(diǎn)城市進(jìn)行“實(shí)轉(zhuǎn)”,即進(jìn)行征收試點(diǎn),而全面征收仍需要更充分的準(zhǔn)備。從現(xiàn)在的情況看,作為房地產(chǎn)保有稅的物業(yè)稅,有望將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并,按年征收物業(yè)稅。”樊綱認(rèn)為,開征物業(yè)稅將有利于減少市場上大量存在的閑置房,也有利于減少奢侈品需求。（來源：新京報(bào)）征收“物業(yè)稅” 將徹底顛覆中國房價房價在中央政府的“調(diào)控組合拳”下依然“高燒不止”，一些城市已經(jīng)嚴(yán)重超出了普通消費(fèi)者的接受范圍，甚至開始影響社會和諧問題。普通商品房價格中，稅費(fèi)、開發(fā)商利潤是房價的主要組成部分，其中稅費(fèi)包括開發(fā)商的營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等以及房地產(chǎn)占用的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。也就是說，房屋價值如果提升了，則購房者在持有環(huán)節(jié)中將背負(fù)重稅，若是用于投資用途的，出租的費(fèi)用趕不上交納的稅費(fèi)，投資回報(bào)期大大延長。 物業(yè)稅征收應(yīng)該從別墅和豪宅開始？　　據(jù)媒體報(bào)道，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康日前在“第八屆中國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與政策論壇”上表示，物業(yè)稅的試點(diǎn)范圍已從六處擴(kuò)大到十處，總體的發(fā)展趨勢是漸進(jìn)的，但是應(yīng)該盡可能把漸進(jìn)過程推快一點(diǎn)。林永泉：需要突破口　　空轉(zhuǎn)實(shí)勢必觸動一些既得利益者的奶酪，因此要實(shí)轉(zhuǎn)很難。因?yàn)殚_征物業(yè)稅需要具備很多相關(guān)條件，首先要想清楚征收對象，還有不同的物業(yè)雙軌制問題怎么處理，征收稅基是怎樣的情況，土地出讓金和物業(yè)稅之間的關(guān)系又怎么理清楚，還有我們的征詢系統(tǒng)等，這是一個浩大的系統(tǒng)工程。　　至于開征物業(yè)稅能否起到抑制房價的作用，具體還要看將要出臺的物業(yè)稅是一種怎樣的征收辦法，才能預(yù)計(jì)其效果。 ●問題二：不少小區(qū)業(yè)主家的水電氣熱費(fèi)都是由物業(yè)公司代收，容易造成物業(yè)把售水、售電等事項(xiàng)當(dāng)作催繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的手段。服務(wù)不到位，有的盲目追求利潤，收費(fèi)至上，收費(fèi)與服務(wù)不相符。 北京市建委物業(yè)管理處處長趙成在接受記者采訪時表示，街道和鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要起監(jiān)督的作用，在房屋交付使用前，街道應(yīng)參與考察項(xiàng)目配套設(shè)施等是否到位，業(yè)主入住后能否享受到應(yīng)有的服務(wù)。對于集體土地上的房屋，依照現(xiàn)有法律規(guī)定無法辦理產(chǎn)權(quán)證，北京將成立專門的工作組分類處理?！　∈形飪r局強(qiáng)調(diào)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收有關(guān)費(fèi)用的，也必須明碼標(biāo)價。昨日，深圳市物價局聯(lián)合市國土資源和房產(chǎn)管理局發(fā)布了《深圳市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》，并對其進(jìn)行了詳盡解釋。在收費(fèi)水平上，新的收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)物業(yè)管理成本情況、市場變化等因素，對現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作出適當(dāng)調(diào)整。未經(jīng)市物價局核定的，不得超出《指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》的最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起15個工作日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提交物業(yè)所在地的區(qū)物價分局備案。新辦法前已約定者收費(fèi)照舊，對實(shí)施前已確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，如何規(guī)定？答