【正文】 的原則”。出于公共管理事由提起訴訟的，其訴訟主體應(yīng)為小區(qū)全體業(yè)主，鑒于全體業(yè)主人數(shù)眾多，在由小區(qū)全體業(yè)主所提起的訴訟中，可以選派訴訟代表，業(yè)主委員會委員在全體業(yè)主書面授權(quán)或經(jīng)業(yè)主大會的決議確定后，在提交相關(guān)的文件證明其符合資格后即可以訴訟代表人的身份參加訴訟。業(yè)主委員會依據(jù)該決議通過招投標(biāo)的方式選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)，并代表業(yè)主與新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》。原因是，興隆物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量跟不上且管理費用高，人員素質(zhì)參差不齊，新招來的物業(yè)公司不但服務(wù)質(zhì)優(yōu)價廉，而且隊伍整齊有素。張朝兵指出，希望大家都能理性地認(rèn)識共有部分收益的問題，共有部分的經(jīng)營必會產(chǎn)生成本，而往往這個經(jīng)營是由物管公司來實現(xiàn)的，如果采用第一種方式，最終交給業(yè)主的收益應(yīng)當(dāng)是全部收益減去物管成本后的部分。　　兩種收費方式都須協(xié)商　　隨著市物管條例正式實施的腳步漸漸逼近，物管企業(yè)如何應(yīng)對，收費如何調(diào)整的問題已迫在眉睫?！　〉窃谑形锕軛l例實施后，成都的物管企業(yè)長久以來的這種收費模式很可能會被打破。雖然這起官司目前尚無最終定論，但這起案例卻說明業(yè)主在這方面的自我維權(quán)意識已開始覺醒，也給其他小區(qū)業(yè)主和物管公司上了很好的一課。從2003年開始實施的舊樓區(qū)綜合整修，包括十大項內(nèi)容，主要指拆除舊樓群中的違章建筑和違章廳房、清潔小區(qū)和樓道衛(wèi)生、實施綠化、整修小區(qū)道路、安裝路燈樓道燈、粉刷外部樓體，有條件的還要配置社區(qū)活動用房等。最后是收費標(biāo)準(zhǔn)不同：舊區(qū)物業(yè)費按照市物價局批復(fù)的文件規(guī)定?！　⊥ㄟ^舊小區(qū)整修，彌補了物業(yè)本身品質(zhì)的不足，加之實施物業(yè)管理，房產(chǎn)增值是必然的。紅橋區(qū)、河?xùn)|區(qū)推行這種管理模式。但同時曹先生也擔(dān)心實施該措施后會導(dǎo)致車位掌握在少數(shù)人手里，如此就極有可能使車位變得愈加昂貴，增加用車成本?！倍焚|(zhì)汽車的王副理則認(rèn)為，《辦法》對于打算購車的朋友可能會產(chǎn)生一些影響，如果買車位的價格與買車價格相當(dāng)，部分人會產(chǎn)生遲疑。在過戶轉(zhuǎn)讓方面，除時鐘停車位外的配建停車位和增設(shè)停車位都可依據(jù)土地使用權(quán)出讓合同的約定進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，但配建停車位的受讓對象僅限于本建筑物的區(qū)分所有權(quán)人（即只限于該小區(qū)內(nèi)業(yè)主），而增設(shè)停車位的轉(zhuǎn)讓則必須首先滿足本小區(qū)業(yè)主的需要方可另行處置。物業(yè)不能單方面調(diào)整收費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以直接依據(jù)新的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整收費標(biāo)準(zhǔn)嗎？答：按照物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)調(diào)整收費標(biāo)準(zhǔn)必須經(jīng)業(yè)主大會同意。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起15個工作日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)提交物業(yè)所在地的區(qū)物價分局備案。同一小區(qū)，選擇不同的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，收費標(biāo)準(zhǔn)不同；選擇不同的服務(wù)深度，收費標(biāo)準(zhǔn)不同；不同的小區(qū)，共用設(shè)施設(shè)備、園林綠化等硬件配置不同，收費標(biāo)準(zhǔn)也不同；即使在小區(qū)硬件設(shè)施及服務(wù)水平完全一致的情況下，小區(qū)規(guī)模的大小也會影響收費標(biāo)準(zhǔn)?！靶抡咦鳛榍捌谖飿I(yè)收費的政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)是一個很大的亮點”，物價部門負(fù)責(zé)人告訴記者，近年來一些開發(fā)商在賣新房的時候，趁機捆綁物管企業(yè)以及高額的物業(yè)管理費用。新指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，比現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)30%和20%；，比現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)下調(diào)13%和27%.收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)改為菜單式深圳現(xiàn)行的收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)是區(qū)分多層住宅和高層住宅兩種住宅物業(yè)類型，每個物業(yè)管理類型分成四個收費等級，每個收費等級有收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)和對應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容。　　違規(guī)最高罰20萬元　　與出售房地產(chǎn)一樣，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也不得利用虛假的或者使人誤解的標(biāo)價內(nèi)容及方式進(jìn)行價格欺詐，不得在標(biāo)價之外收取任何未予標(biāo)明的費用。 　　提供家政服務(wù)也要標(biāo)價 　　市物價局規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主提供服務(wù)，應(yīng)當(dāng)實行明碼標(biāo)價；物業(yè)服務(wù)企業(yè)須將物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)通過公示欄、標(biāo)價牌、手冊等方式向業(yè)主公示，并在經(jīng)營場所或收費地點的醒目位置公開標(biāo)示價格和服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。 ■產(chǎn)權(quán)登記遺留問題 集中清理 陳剛在報告中特別提到了加快解決拆遷安置用房產(chǎn)權(quán)辦理等歷史遺留問題。昨天（10月30日），在市十二屆人大常委會第39次會議上，副市長陳剛報告了“規(guī)范物業(yè)管理議案辦理情況”，透露物業(yè)管理將納入社區(qū)建設(shè)，街道和鄉(xiāng)鎮(zhèn)將參與到新建住宅項目的交付驗收。此外，公攤面積劃分不明確，市政基礎(chǔ)設(shè)施不配套、服務(wù)供應(yīng)不到位造成業(yè)主生活不便。業(yè)主委員會不成立將導(dǎo)致很多物業(yè)服務(wù)無法開展?！　≌魇瘴飿I(yè)稅本身帶有調(diào)節(jié)貧富的目的，大家都覺得要強化和諧社會觀念，多占有資源自然應(yīng)該多付出相應(yīng)的代價。我認(rèn)為對于那些擁有兩套以上住房或房屋面積大大超標(biāo)的也不能放過，而一般家庭的非營業(yè)性房產(chǎn)則需區(qū)別對待。獨棟別墅的土地利用率低，因此應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)稅費，而且這種費率完全可以在土地拍賣時就一并收取。中國樓市徹底顛覆開征“物業(yè)稅”后的房地產(chǎn)市場將徹底顛覆“房款高”的現(xiàn)狀，成為“買房容易養(yǎng)房難”的狀態(tài)。而投資需求旺盛又是市場需求的一部分，抑制投資一直是宏觀調(diào)控的重要一步。但是“物業(yè)稅”一旦開始征收，其效應(yīng)絕不只體現(xiàn)于對于房價的抑制上。 但物業(yè)稅的實施效果還需要看其征收的力度大小,所以,即使開征物業(yè)稅,也不一定導(dǎo)致房屋價格下降,“比如,如果物業(yè)稅的適用稅率低,每年每套房子平均只需繳納一、二千元,那么相對于房價上漲所帶來的好處,仍是微不足道的”。 從技術(shù)角度看,物業(yè)稅改革關(guān)鍵在計稅依據(jù)的調(diào)整,按照國際慣例,評稅價格應(yīng)作為計稅依據(jù)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,開征物業(yè)稅直接增加了需求方持有房地產(chǎn)的成本,對投資和投資性需求的抑制作用較大。2007年又批準(zhǔn)河南、安徽、福建、大連四個地區(qū)部分區(qū)域作為房地產(chǎn)模擬評稅擴大試點范圍?！吨R學(xué)習(xí)》一欄摘錄了《ISO給物業(yè)管理帶來的價值》、《物業(yè)管理的前期介入》等三篇文章，有一定的理論參考價值。物業(yè)稅征收政策將如何施行，會不會真正起到穩(wěn)定房價的作用，種種猜測和疑問只有在政策法規(guī)出臺以后方能知曉。本期內(nèi)容較多，時間倉促，難免有疏漏和不當(dāng)之處，希望大家諒解，如發(fā)現(xiàn)問題請及時指正。 據(jù)悉,目前,物業(yè)已經(jīng)在北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶、河南、安徽、福建、大連這10個省市進(jìn)行房地產(chǎn)模擬評稅試點。 空轉(zhuǎn)、實轉(zhuǎn)完善征收框架 業(yè)內(nèi)專家介紹,物業(yè)稅在部分城市空轉(zhuǎn),以及將要進(jìn)行的實轉(zhuǎn)將逐步完善物業(yè)稅的基本框架?！按蠹叶枷胫磥韮r格上漲帶來的好處,同時又不支付物業(yè)持有成本,這就鼓勵了投資性需求的膨脹。 國家稅務(wù)總局副局長宋蘭曾介紹,我國房地產(chǎn)稅制需進(jìn)一步改革和完善,即通過穩(wěn)步推行物業(yè)稅來取代目前在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。而在這個賣方市場的條件下，這些稅費都將加入到房價內(nèi)轉(zhuǎn)嫁于購房者，房價如此之高與高額的稅費是分不開的。因為“物業(yè)稅”則是以房屋價值為稅基的，是隨著房屋市值變化而改變的。但我國地域廣大，區(qū)域間經(jīng)濟發(fā)展差異大、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理情況復(fù)雜，物業(yè)稅的征收還需要更加完善的制度和先進(jìn)科學(xué)的管理方式，所以開征“物業(yè)稅”任重而道遠(yuǎn)。所以物業(yè)稅征收的操作難度很大。這會有一個較長的準(zhǔn)備期?！　∧壳翱辙D(zhuǎn)試點城市已經(jīng)增加到10個，從這10個城市的分布就可以看出其特點，既有超大城市，又有中小城市，有發(fā)達(dá)城市也有發(fā)展相對落后的城市，其實這也是想從中找出最優(yōu)的模式，充分考慮各地區(qū)的不同情況。今年年內(nèi)將出臺業(yè)主大會成立和運作指導(dǎo)規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同示范文本等規(guī)章，明年上半年出臺物業(yè)管理項目負(fù)責(zé)人管理辦法。 ●問題四：部分物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識淡薄，仍以“管理者”自居，服務(wù)態(tài)度差，甚至有野蠻粗暴的做法。街道和鄉(xiāng)鎮(zhèn)負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)業(yè)主委員會的成立和換屆工作，并對業(yè)委會進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，協(xié)調(diào)處理業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛。 近期，地鐵復(fù)八線和京通快速路拆遷工程、右外危改回遷約700多戶拆遷安置用房產(chǎn)權(quán)問題正在研究解決。屬于政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費使用綠色的《廣州市物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)價牌（樣式）》；屬于市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費使用黃色的《廣州市物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)價牌（樣式）》。深圳：住宅物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)總體下調(diào)歷時三年幾易其稿，深圳新的住宅物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)出臺，并將從11月1日開始實施，有效期為兩年。這樣，業(yè)主與物管企業(yè)在協(xié)商制定收費標(biāo)準(zhǔn)時，可根據(jù)物業(yè)的具體情況，分別選擇各項服務(wù)的收費等級，最后加總形成其收費標(biāo)準(zhǔn)。如果因樓盤高檔，收費標(biāo)準(zhǔn)確實需要突破政府指導(dǎo)價最高收費標(biāo)準(zhǔn)，那么物業(yè)建設(shè)單位必須在確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)前3個月，向市物價局提出核定價格申請。收費標(biāo)準(zhǔn)由開發(fā)建設(shè)單位與其所聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)本身的硬件設(shè)施配置、物業(yè)服務(wù)水平等按質(zhì)價相符的原則，確定各項目的收費等級加總形成該物業(yè)的收費標(biāo)準(zhǔn)，并與物業(yè)買受人在購房合同中約定。超出指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)只須經(jīng)業(yè)主大會同意，不需要向價格主管部門申報。 小區(qū)內(nèi)車位分類區(qū)別對待 記者從深圳市國土部門了解到，《辦法》中提及的“區(qū)分所有建筑物”實際上是指擁有多個業(yè)主在建筑內(nèi)擁有物業(yè)的建筑物，生活小區(qū)即典型的“區(qū)分所有建筑物”?！薄　⊥＼囄槐仨毥?jīng)過登記并取得產(chǎn)權(quán)證書后才可依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或以其他方式進(jìn)行處分。王先生認(rèn)為，使用費用僅僅只是有車族開支的一部分，而且未必都是購買車位，選擇租用的比例較大，“能買賣停車位的只是少數(shù)。(來源：湖南物業(yè)網(wǎng))天津：四大管理模式共存 舊區(qū)物業(yè)管理提升老房價值根據(jù)天津市政府批轉(zhuǎn)的“關(guān)于對天津市舊住宅小區(qū)實行物業(yè)管理意見”的規(guī)定，舊區(qū)實施物業(yè)管理應(yīng)提供以下服務(wù)：房屋共用部位、設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護、維修、管理；小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護、維修、管理；綠化、樹木及綠化設(shè)施的養(yǎng)護、管理；環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔服務(wù)；環(huán)境秩序、車輛行駛和停放的管理；門崗值勤和巡視管理。按照《協(xié)議》規(guī)定，佳立潔保潔公司將對和平區(qū)整修小區(qū)提供三項基本服務(wù)。另外，在二手房買賣中，實施物業(yè)管理的舊小區(qū)房價，也要提高5至10個百分點?！　￡P(guān)注小區(qū)物業(yè)管理　　最近，南開二馬路懷慶里的張大娘到中介機構(gòu)咨詢，打算把一套閑置的房子出租，她驚喜地發(fā)現(xiàn)，租金比去年增加了10%，這完全得益于小區(qū)面貌的改觀。其中關(guān)于共有部分物業(yè)經(jīng)營收益進(jìn)一步細(xì)化的規(guī)定，讓正在為諸如地面停車費等共有部分經(jīng)營收益歸誰，如何維護自身權(quán)益等問題迷茫的小區(qū)業(yè)主們眼前豁然開朗，也讓一些物管公司為大勢所趨之下的收費變革著實捏了把汗。蜀光路金港灣花園2期的業(yè)主就質(zhì)疑，該小區(qū)地面通道停了不少汽車，如果說共有部分收益歸業(yè)主，可為何業(yè)主從未分到這筆錢？這些停車費到底該是歸業(yè)主所有還是物管公司所有？　　金港物業(yè)公司副總經(jīng)理張朝兵和蒲女士解釋說，占用共有部分設(shè)置的地上停車位其收益的確沒有分配給業(yè)主，但對這部分收益的使用問題該公司已與業(yè)主簽了協(xié)議，將這部分收益用于補貼物管費的不足，對此該公司都定期將收支狀況向業(yè)主做了公示。　　根據(jù)市物管條例的規(guī)定，利用物業(yè)共有部分設(shè)置機動車停放位的，其車位設(shè)置、管理、收費等事項由業(yè)主大會決定，共有部分的經(jīng)營與收益分配必須納入業(yè)委會專門制訂的管理規(guī)約。如果業(yè)主要依法回收其共有部分的經(jīng)營收益，那么物管公司就必須對收費方式進(jìn)行調(diào)整?！薄　∮浾唠S機采訪了10位家住不同方位的小區(qū)業(yè)主，選擇這兩種收費方式的人約各占了一半。此案被稱為蘭州市“物權(quán)”第一案。 　　宣判后，宜靜園小區(qū)業(yè)主委員會不服，以原審法院認(rèn)定事實及適用法律錯誤為由，上訴至蘭州市中級人民法院。 　　對于此案的判決結(jié)果，原告方代理律師高華陽認(rèn)為，根據(jù)2003年9月1日實施的《物業(yè)管理條例》第十一條、第十九條規(guī)定，業(yè)主委員會只能在其職責(zé)范圍內(nèi)具有一定的民事行為能力和訴訟當(dāng)事人能力，只要涉及住宅小區(qū)全體業(yè)主公共利益的物業(yè)管理糾紛，就應(yīng)具有訴訟主體資格。 　　市物業(yè)管理協(xié)會依據(jù)相關(guān)規(guī)定以及廈門市的勞動工資水平和勞工政策。據(jù)邯鄲市房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，此次前期物業(yè)招投標(biāo)在邯鄲市首開先河，今后，全市所有3萬平方米以上的新建小區(qū)前期物業(yè)管理必須公開招標(biāo)，擇優(yōu)選聘“管家”。前期物業(yè)管理公司可在物業(yè)設(shè)計與建造階段及時發(fā)現(xiàn)物業(yè)使用功能與使用質(zhì)量上的問題，及時進(jìn)行調(diào)整，使產(chǎn)品設(shè)計、生產(chǎn)與使用全過程都有了更多的保障。邯鄲市房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今后，全市所有3萬平方米以上的新建小區(qū)的前期物業(yè)管理必須公開招標(biāo)，擇優(yōu)選聘“管家”。 　　 　　組織策劃相關(guān)的促銷活動，所發(fā)生的費用應(yīng)預(yù)先與業(yè)主溝通預(yù)算，經(jīng)業(yè)主同意后，對實際發(fā)生的費用按照承租戶銷售額的一定比例進(jìn)行分?jǐn)偂?　　商鋪須設(shè)立由開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)專家組成的管理委員會，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營活動，保證商鋪的高效運轉(zhuǎn)。 　　商鋪的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護建筑、維護設(shè)備、保證水電氣熱正常供應(yīng)、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護、意外事故處理等。顧客流量大服務(wù)要求高統(tǒng)一店鋪的開張及關(guān)門時間有利于商鋪的整體形象塑造。車輛管理好壞直接影響著商場物業(yè)管理水平的整體體現(xiàn)。 　　其主要職能與其他類型物業(yè)管理的業(yè)戶服務(wù)一樣，包括傾聽建議和意見，接受投訴，安排維修和回訪，收取管理費與內(nèi)外聯(lián)系等。走訪回訪 　　三是對業(yè)戶的禮儀、形象、環(huán)境、廣告、裝潢等方面的不足之處作出提示、督促改進(jìn)，曉之以理，動之以情，用實際行動去感化業(yè)戶，讓他們明白：我們所做的一切，都是為了商鋪的自身形象，我們的目標(biāo)是一致的。 　　商鋪的內(nèi)部聯(lián)系包括向業(yè)戶收取租金、管理費、水電能耗費、鋪位的報修搶修費等；向商鋪方收取物業(yè)管理費、能耗費。. 　　專人負(fù)責(zé)對工程實行嚴(yán)格的監(jiān)督；商業(yè)鋪面制定裝修管理規(guī)定的要點 　　為了保證業(yè)戶在裝修過程中不損傷樓宇結(jié)構(gòu)等重要部位，裝修工程施工方事由物業(yè)管理處選定還是由業(yè)戶選定應(yīng)視工程涉及的方面來確定，通常分以下幾種情況：管理的內(nèi)容主要包括3方面：商業(yè)物業(yè)的重點在于各種設(shè)施，設(shè)備上，因為商業(yè)物業(yè)設(shè)施設(shè)備使用頻率較其它物業(yè)相比是最高的一類，設(shè)備、設(shè)施養(yǎng)護及維修管理的好壞直接影響經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營活動的正常運行。商鋪修繕的計劃、資金管理。 　　 　　安全保衛(wèi)管理是商鋪物業(yè)管理的要點，必須予以重視。流動崗應(yīng)著便裝，流動巡邏，做到勤觀察，勤分析，善于發(fā)現(xiàn)問題及時解決問題。 　　商鋪為使收銀活動安全，收銀員換班或營業(yè)結(jié)束，將錢款解送至總收銀柜或商鋪管理部門，這時保安應(yīng)上前保護收銀員以及錢款安全，防止歹徒搶劫；鑒于防止火災(zāi)的重要性，商鋪都安裝有先進(jìn)的火災(zāi)探測裝置（煙感探測器和溫感探測器）和自動滅火裝置（噴淋裝置）。對一些業(yè)戶可能擅