【正文】 　　座談會上，不少物業(yè)企業(yè)提出，自1997年以來廈門的最低工資標(biāo)準(zhǔn)不斷提高，房價也漲了幾倍，可物業(yè)收費卻一直沒變，這對勞動力密集型的行業(yè)的發(fā)展是一個嚴(yán)峻考驗。一些業(yè)主則提出，物業(yè)費用的收取應(yīng)該交由市場說了算。這天上午，邯鄲市首家通過招標(biāo)確定的物業(yè)管理公司產(chǎn)生。 ■如今：前期物業(yè)招標(biāo)首開先河 11月15日，邯鄲星城國際前期物業(yè)管理招標(biāo)決標(biāo)會議舉行，邯鄲市理想物業(yè)、英利物業(yè)和祥盛物業(yè)等三家物業(yè)公司參與了競標(biāo)?！? 這名負(fù)責(zé)人稱，開發(fā)商通過招標(biāo)的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理，擺脫了“建管不分”和“誰開發(fā)，誰管理”的局面。《意見》指出：2007年1月1日起，在全市實施建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》。 為保證前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理落到實處，邯鄲市房管部門建立了招投標(biāo)專家?guī)欤⒅朴喠艘幌盗邢嚓P(guān)制度、規(guī)章。（來源：上海物業(yè)網(wǎng)）【經(jīng)營指導(dǎo)】如何進行商鋪的物業(yè)管理 商鋪是指從事具體商業(yè)行為的物業(yè)。 　　對于開發(fā)商來說，開發(fā)、銷售商鋪是前提，但只有開發(fā)、銷售是不夠的，還必須成立專門的商業(yè)管理公司對商鋪進行管理，才能長久發(fā)展。如果商鋪商業(yè)管理不力，影響商鋪業(yè)主的租金收益，業(yè)主不能歸還按揭貸款，最終風(fēng)險還是要落到開發(fā)商的頭上。商鋪物業(yè)管理理念 　　“分散經(jīng)營”，是商鋪對消費者和經(jīng)營者間的交易提供場所，商鋪的管理者不能直接進行商業(yè)經(jīng)營，只是在消費者和經(jīng)營者之間搭建橋梁。商鋪的統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。“統(tǒng)一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。 　　租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費的收取等，還有其他比較關(guān)鍵的租約條款管理，比如： 　　營業(yè)時間的確定； 　　為整個商鋪促銷承擔(dān)的義務(wù)； 　　投保范圍事宜； 　　指導(dǎo)項目：店鋪布置指導(dǎo)、促銷活動安排； 　　服務(wù)項目：行政事務(wù)管理； 　　同時商場在發(fā)生突發(fā)事件時，疏散相對較慢。 　　促進商業(yè)物業(yè)保值、增值；同時為使用人和顧客營造一個安全、舒適、便捷、優(yōu)美的經(jīng)營和購物環(huán)境。管理點分散 　　顧客到商鋪購物的時間，大多集中在節(jié)假日、雙休日和下班及晚間，而平時和白天顧客相對少一些。 　　來商鋪的顧客，有開車的，也有騎車的，大量的機動車和非機動車對商鋪周邊的交通管理和停車場管理增加了壓力。 　　商鋪管理的人員配備原則是因事設(shè)崗、一專多能、精簡高效、使業(yè)戶感覺沒有虛職，沒有閑人，業(yè)戶交納的管理費都用在刀刃上。業(yè)戶服務(wù)部接待員的多少主要依據(jù)于業(yè)戶服務(wù)部的工作時間和工作量，通常每班保持兩人便可。維保服務(wù)部維保服務(wù)部的作業(yè)人員應(yīng)根據(jù)商鋪經(jīng)營服務(wù)需要、商鋪設(shè)備的多少和技術(shù)難易程度進行合理配置。保安服務(wù)部 　　商鋪業(yè)戶服務(wù)管理 　　接待與聯(lián)系是業(yè)戶服務(wù)的重要內(nèi)容之一，是物業(yè)管理方為業(yè)戶、顧客提供服務(wù)并與業(yè)戶、顧客進行交流的窗口。 　　對物業(yè)管理方來說，所有投訴、處理結(jié)果都要有記錄，作為年終表彰與履行“管理公約”業(yè)績考核依據(jù)之一； 　　 　　處理得好，往往事半功倍。商鋪裝修服務(wù)管理裝修管理職能主要包括：審核裝修申請、簽訂“裝修管理協(xié)議”，現(xiàn)場監(jiān)督管理等。商鋪樓宇的租賃往往以整個層面向外出租，出租后，由承租商依據(jù)經(jīng)營要求，提出裝修申請；也有的業(yè)主把一個層面裝修完畢之后出租鋪面。 　　業(yè)戶則按工程費用的一定比例支付給物業(yè)管理處作為工程監(jiān)督管理費。 　　在施工過程中，物業(yè)管理處應(yīng)派專人在現(xiàn)場進行管理。一般建筑施工隊的人員情況復(fù)雜，大多是臨時工，施工方對他們可能也缺乏有效的控制；裝修施工與整個樓宇的建筑不同，他通常局限于一個單元或一個樓層內(nèi)施工，而其他層面則照常營業(yè)，如對施工人員無有效管理，勢必會影響其他業(yè)戶的營業(yè)活動。這些管理服務(wù)都應(yīng)做好詳細(xì)記錄，作為竣工驗收時的證據(jù)或參考。 　　商業(yè)物業(yè)的日常養(yǎng)護標(biāo)準(zhǔn)較高，維修要求嚴(yán)，其內(nèi)容同辦公樓相似，但其方式不同。 　　為了確保商鋪建筑物的完好，應(yīng)制訂完整的修繕制度，編制每年的修繕計劃，安排年度修繕投資，經(jīng)管理處審核后報商鋪業(yè)委會方審批（大中修要落實資金），檢查修繕結(jié)果。工程性質(zhì)的確定。因此，工期安排和開工前的籌備工作非常重要；中修工程影響面為局部，管理工作做得好，可使建筑物內(nèi)的部分業(yè)戶繼續(xù)營業(yè)；小修工程較小影響商業(yè)經(jīng)營，但也應(yīng)加強施工管理，盡可能不影響業(yè)戶及顧客。建筑物維修的檔案管理 　　設(shè)備、設(shè)施的大中修或商鋪建筑物的修繕如需外發(fā)包時，應(yīng)給有相應(yīng)資質(zhì)的修繕施工單位承接。 　　維保部主管對屬下各維修組的維修與保養(yǎng)每天進行抽查，發(fā)現(xiàn)問題（苗子）記錄在案，追查分管維修工的責(zé)任；發(fā)生責(zé)任事故追究維保部主管的責(zé)任。商鋪保安服務(wù)管理 　　 　　商鋪主要進出門崗的保安員發(fā)現(xiàn)可疑人員時用對講機通知場內(nèi)便衣保安人員加以注意。 　　對突發(fā)事件和惡性事件應(yīng)及時處置防止事態(tài)擴大并注意保護現(xiàn)場及時向上級和公安部門報告.防竊防盜的管理故商鋪關(guān)門后保安要仔細(xì)檢查商鋪各角落、隱蔽點、夜晚值班時要提高警惕，加強巡邏；應(yīng)特別強調(diào)，在發(fā)生惡性事件緊急疏散圍觀顧客時等等 　　如發(fā)現(xiàn)可疑人員或突發(fā)事件、惡性事件的發(fā)生，監(jiān)控人員應(yīng)及時錄象，以便查證。 煙霧窒息死亡往往是火災(zāi)死亡率中最高的。 　　定期對消防設(shè)施、設(shè)備、器材及消防通道、標(biāo)記、防火門進行檢查，確保完好備用、通道暢通、標(biāo)記清晰。 　　發(fā)現(xiàn)監(jiān)控屏幕有火災(zāi)報警號時，立即用對講機通知就近的保安人員赴現(xiàn)場核查與處置；如確為火警，按應(yīng)急方案實施，報告保安部主管組織撲救，重點是商鋪內(nèi)人員的疏散，保障人身安全，事故后作好調(diào)查分析報告并備案。 　　制定切合本商鋪實際的消防管理制度（包括幾套火災(zāi)應(yīng)急處理方案）；商鋪的各部門及物業(yè)管理的各部門都要把各自放火職責(zé)、范圍規(guī)定清楚；消防監(jiān)控中心的保安員應(yīng)明確自身的職責(zé)范圍。這些裝置直接與火災(zāi)自動報警系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。 　　這項工作的重要性要求監(jiān)控中心的。 　　 　　商鋪發(fā)生突法事件，保安、管理人員應(yīng)按《應(yīng)急事件處理規(guī)程》操作。 　　商鋪入口時保安的第一關(guān)，保安人員責(zé)任心要強，善于察言觀色。 　　對夜晚值班保安的素質(zhì)要求應(yīng)較高，夜晚值班應(yīng)排出兩名以上保安和一名管理人員，商鋪夜應(yīng)采取必要的技防措施。 　　超市類商鋪出入口不宜太多，太多的出入口對商品將帶來不安全因素。 　　在地下車庫或露天停車場亦須安置監(jiān)控探頭，防止車輛被竊。它有兩部分組成一消防和治安管理。其管理的重點如下： 　　檢查監(jiān)督維保部派專人在整個工程施工過程中對現(xiàn)場的質(zhì)量、安全（包括防火）和是否按外發(fā)包合同要求和對施工現(xiàn)場環(huán)衛(wèi)（裝潢垃圾）、環(huán)保措施進行監(jiān)督管理。維修或施工工程的管理 　　建筑物維修的技術(shù)檔案的管理是對原有建筑物技術(shù)資料的補充，是為日后建筑物的維修、整改、擴建等工作提供不可缺少的依據(jù)。 　　小修工程（亦稱零修工程或養(yǎng)護工程）是指及時修復(fù)的小損小壞，以保持建筑物原有完損等級的日常養(yǎng)護工程。 　　中修工程是指建筑物部分損壞，在局部維修中只牽動或拆換少量主體構(gòu)件，保持原樓宇規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。 　　大修工程是指建筑物主體結(jié)構(gòu)的大部分嚴(yán)重?fù)p壞，或有局部倒塌的危險；部分附屬設(shè)施必須拆換、改裝或新裝，如上、下水道等。商鋪建筑物的養(yǎng)護及維修管理 　　商鋪設(shè)備設(shè)施維保管理的具體實施過程與辦公項目類似，在此省略。商鋪供電需要絕對保證，因為一旦停電，漆黑的營業(yè)廳將給顧客、商品和營業(yè)款帶來不安全的因素，對商鋪聲譽帶來不利影響。一些設(shè)備如電梯，自動扶梯等易出故障的設(shè)施設(shè)備，保證其正常運行主要靠平時養(yǎng)護。商鋪設(shè)備、設(shè)施維保服務(wù)管理如裝修時損及商鋪的裝飾、裝置或公用設(shè)施，則由業(yè)戶負(fù)責(zé)將其修復(fù)，直至商鋪方滿意為止。裝修現(xiàn)場監(jiān)督管理 　　業(yè)戶遞交的裝修設(shè)計方案所附的圖紙，應(yīng)包括：清楚顯示樓層內(nèi)部間隔的平面圖；樓層平面圖的正視圖、切面圖（附鋪面、商號招牌的細(xì)節(jié)）；排水系統(tǒng)的分布圖（附由關(guān)細(xì)節(jié)）；電力供應(yīng)設(shè)備分布圖及電線敷設(shè)簡圖（附有敷設(shè)電線資料及負(fù)荷量）；照明設(shè)備位置圖；假天花的平面，切面圖；及其他一些物業(yè)管理處或商鋪要求提供的建筑細(xì)節(jié)；裝修工期、開工期、防火措施、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)要求、違約責(zé)任、施工期保險等。 　　商鋪服務(wù)管理做得如何，必將影響到收繳率的好壞。業(yè)戶報修，應(yīng)迅速做記錄，填寫《維修任務(wù)單》，即時派維修工到現(xiàn)場搶修； 　　接待與聯(lián)系 　　業(yè)戶服務(wù)部有兩部分工作職能，一是業(yè)戶服務(wù)，二是內(nèi)部管理。商鋪廣告管理 　　設(shè)主管一人，全面負(fù)責(zé)房屋、設(shè)備、設(shè)施的運行、保養(yǎng)和維修工作。 　　設(shè)主管一人，可由物業(yè)主任兼任。車輛管理難度大開張、關(guān)門時間不統(tǒng)一會造成整體商鋪經(jīng)營的凌亂感，無序經(jīng)營的印象，對顧客產(chǎn)生不良的心理影響。營業(yè)時間性強 　　出入口多，電梯（客梯）、觀光梯、自動扶梯等）分散，需要的保潔、保安人員相對較多，管理點分散，管理難度較大是商業(yè)物業(yè)管理的特點。商鋪物業(yè)的管理特點商鋪的各項設(shè)施的使用頻率較高，統(tǒng)一管理有助于對物業(yè)設(shè)施設(shè)備有計劃的保養(yǎng)與維修，增加使用的安全性和耐久性?！敖y(tǒng)一的物業(yè)管理”有助于建筑空間的維護和保養(yǎng)。 　　監(jiān)督項目：維護商鋪的紀(jì)律、信譽，協(xié)助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防等部門的管理。 　　協(xié)調(diào)項目：協(xié)調(diào)經(jīng)營者之間的緊張關(guān)系，增進經(jīng)營者之間合作；常見的方式有：“統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督”有助于經(jīng)營者間的協(xié)調(diào)和合作。如果商鋪統(tǒng)一收銀管理，就能較好地執(zhí)行按銷售額分?jǐn)傎M用。管理公司應(yīng)該為商鋪策劃好1年12個月的營銷計劃，所謂“大節(jié)大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過”?！敖y(tǒng)一的營銷管理”有助于維護和提高經(jīng)營者的共同利益。 　　是否統(tǒng)一的收銀等。 　　承租人對停車場的使用，確定有償還是無償，有無限制； 　　承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統(tǒng)一管理； 　　承租戶的經(jīng)營業(yè)態(tài)是受到整個商鋪的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制，如果發(fā)生重大變化，須經(jīng)業(yè)主委員會的認(rèn)可（業(yè)主委員會成立之前，經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可）； 　　審核包括對廠商和產(chǎn)品的審核，須具有有效的營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書（適用于批發(fā)代理商）、品牌代理委托書（適用于專賣代理商）、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書等。 　　商鋪是有計劃的商業(yè)聚集,對商鋪進行“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營”是商鋪區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點。 相關(guān)鏈接 前期物業(yè)管理是指在業(yè)主大會成立前，開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理企業(yè)進行管理服務(wù)的活動。投標(biāo)人少于3個或住宅總建筑面積3萬平方米以下，經(jīng)物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。此外，開發(fā)企業(yè)在銷售住房時，向購房人提前明示《物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主臨時公約》，購房者也會預(yù)知入住后的物業(yè)服務(wù)范圍、標(biāo)準(zhǔn)等，實現(xiàn)了明白消費。 “這標(biāo)志著邯鄲首家通過招標(biāo)確定的物業(yè)管理公司產(chǎn)生。 ■以往：開發(fā)商指定物業(yè)有弊端 據(jù)了解，新建小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位組建物業(yè)管理公司承接物業(yè)管理的“建管不分”和“誰開發(fā)，誰管理”的現(xiàn)象是邯鄲市物業(yè)市場普遍現(xiàn)象，這種市場壟斷性不利于提高物業(yè)管理水平，在發(fā)生物業(yè)矛盾時往往導(dǎo)致物業(yè)管理公司向開發(fā)建設(shè)單位“一邊倒”，業(yè)主權(quán)利較難得到合理保障。他建議代表業(yè)主利益的業(yè)主委員會在招投標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)時，盡可能多地采用傭金制，實行嚴(yán)格的定崗定人，讓服務(wù)企業(yè)提供明細(xì)的采單式服務(wù)。目前，我市新項目的物業(yè)收費普遍接近甚至高出這一收費標(biāo)準(zhǔn)，但舊有的項目卻大多低于此標(biāo)準(zhǔn)。（來源：中國物業(yè)網(wǎng)）廈門:物業(yè)擬推最低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費市物業(yè)管理協(xié)會昨召開座談會，倡導(dǎo)質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù) 　　新修訂的《物業(yè)管理條例》規(guī)定“物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則”。北京市高級人民法院出臺的《關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(試行)》也規(guī)定，業(yè)主大會決定提前解除物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)管理企業(yè)拒絕退出的；物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)拒絕將物業(yè)管理用房及資料移交給業(yè)主委員會的，業(yè)主委員會可以作為原告參加訴訟。出于公共管理事由提起訴訟的，其訴訟主體應(yīng)為小區(qū)全體業(yè)主，鑒于全體業(yè)主人數(shù)眾多，在由小區(qū)全體業(yè)主所提起的訴訟中，可以選派訴訟代表，業(yè)主委員會委員在全體業(yè)主書面授權(quán)或經(jīng)業(yè)主大會的決議確定后，在提交相關(guān)的文件證明其符合資格后即可以訴訟代表人的身份參加訴訟。 　　二審?fù)徶?，興隆物業(yè)公司、興隆開發(fā)公司辯稱，原判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)維持原判；物業(yè)管理服務(wù)合同沒有終止，現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)沒有理由給上訴人移交相關(guān)資料；請求二審法院依法駁回上訴人的上訴請求，維持原判。業(yè)主委員會依據(jù)該決議通過招投標(biāo)的方式選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)，并代表業(yè)主與新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》。據(jù)調(diào)查，宜靜園小區(qū)由甘肅興隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2004年10月建設(shè)竣工，住宅套數(shù)76戶，地上獨立車位　 1 38個。原因是，興隆物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量跟不上且管理費用高，人員素質(zhì)參差不齊，新招來的物業(yè)公司不但服務(wù)質(zhì)優(yōu)價廉，而且隊伍整齊有素。50多平方米的房子每月物管費只有十幾元錢，鐘小姐認(rèn)為物管費的確相當(dāng)便宜，今后物管公司調(diào)價，即使?jié)q到1元錢她都可以接受。張朝兵指出，希望大家都能理性地認(rèn)識共有部分收益的問題，共有部分的經(jīng)營必會產(chǎn)生成本，而往往這個經(jīng)營是由物管公司來實現(xiàn)的，如果采用第一種方式，最終交給業(yè)主的收益應(yīng)當(dāng)是全部收益減去物管成本后的部分?！　∈形锕軛l例的實施將物管收費推到了一個路口，物管公司該如何選擇呢？聞濤、張朝兵以及成都天天新物業(yè)管理有限責(zé)任公司副總經(jīng)理李延祜一致認(rèn)為，目前對共有部分收益有協(xié)議的，協(xié)議應(yīng)當(dāng)繼續(xù)有效?！　煞N收費方式都須協(xié)商　　隨著市物管條例正式實施的腳步漸漸逼近，物管企業(yè)如何應(yīng)對，收費如何調(diào)整的問題已迫在眉睫。經(jīng)業(yè)主大會決定，全體業(yè)主共有部分物業(yè)經(jīng)營收益還可以作為專項用于業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費?！　〉窃谑形锕軛l例實施后，成都的物管企業(yè)長久以來的這種收費模式很可能會被打破。蒲女士認(rèn)為做物管本來就很難，一方面是物管收費很低，電梯公寓為每月1元/平方米；另一方面，物管公司要負(fù)責(zé)日常小區(qū)設(shè)施的維護等工作，并