【文章內(nèi)容簡介】 持推動執(zhí)行。此外，法院在執(zhí)行中，對有人居住的抵押房屋，不管是其他民間借貸債務(wù)人或是租賃戶，甚至，抵押房屋中存有物品，法院也大多不愿推動執(zhí)行拍賣。，房產(chǎn)登記部門不予分套解押此類情況主要集中在銀行的零售貸款上，如借款人李某，擔(dān)保方式為三處住房抵押，進(jìn)入執(zhí)行階段后，由于三個抵押物位于同一個他項權(quán)證上，具體操作中，房產(chǎn)局不支持單套解押，這就要求必須保證三套同時拍賣成功才能解壓。執(zhí)行法官認(rèn)為該三套抵押物同時拍賣成功存在一定難度，如只成功拍賣出一套或兩套，又擔(dān)心會損害競買人的利益，故遲遲不愿組織拍賣。我國對商業(yè)用房和民用住宅轉(zhuǎn)讓的稅費(fèi)是不一樣的，且前者遠(yuǎn)高于后者，這給商業(yè)用房的拍賣帶來了一定的難度。如，借款人王某在某銀行以購買商業(yè)用房及裝修使用為名申請貸款，并將該商業(yè)用房抵押給銀行，后借款人資金鏈斷裂。銀行在拍賣處置抵押物的過程中發(fā)現(xiàn)，該抵押物前手交易價格為8000萬元，賬面增值較快，而目前，二手商業(yè)用房主要稅種有：契稅3%，營業(yè)稅(%)，個人所得稅(差額的20%)，%，土地增值稅(差額的30%)，如果以8折價格拍賣成功，將產(chǎn)生約4000多萬元的稅費(fèi)，正是由于這筆難以承受的高額稅費(fèi)，導(dǎo)致最終流拍，該抵押物至今遲遲無法處置。，也在一定程度上影響了處置效率現(xiàn)階段法院為了加快抵押物的拍賣效率，增加公開透明度，擴(kuò)大拍賣的受眾面，加大了改革的力度，大力推動網(wǎng)上拍賣。但網(wǎng)上拍賣對拍賣的標(biāo)的物要求很高，即使僅有零星瑕疵的抵押物暫時也無法上掛拍賣，從而使得一些抵押物的處置時間進(jìn)一步延長了。二、加快抵押物處置的途徑對于上述執(zhí)行中遇到的問題，商業(yè)銀行除了自身需要合法規(guī)范經(jīng)營、防范操作風(fēng)險外，應(yīng)加強(qiáng)與當(dāng)?shù)卣?、法院和債?wù)人溝通，對執(zhí)行中碰到的問題要整理歸納，主動向法院反饋，爭取司法機(jī)關(guān)的理解和支持，同時，還要密切關(guān)注高院推出的各項措施在基層法院落地實(shí)施情況，努力尋找解決問題的突破口。針對近期出現(xiàn)頻率越來越多的逾期貸款當(dāng)事人失聯(lián)或者拒不配合，致使法院訴訟文書難以送達(dá)的實(shí)際情況，銀行應(yīng)在貸款合同和抵押合同上明確約定，如果貸款逾期銀行選擇訴訟時法院訴訟文本的送達(dá)途徑、送達(dá)方式和送達(dá)地點(diǎn)，以加快訴訟進(jìn)程，提高訴訟效率，進(jìn)而推動抵押物的處置進(jìn)度。、積極溝通從銀行自身來說，發(fā)生風(fēng)險后應(yīng)采取快訴、快封，爭取首輪查封，對于執(zhí)行中需要政府、其他查封人或抵押人配合才能推動執(zhí)行的，要加強(qiáng)與法院和相關(guān)當(dāng)事方的溝通，爭取雙贏。對抵押物非首封難以執(zhí)行的問題，商業(yè)銀行應(yīng)統(tǒng)一向監(jiān)管機(jī)關(guān)(如當(dāng)?shù)劂y監(jiān)會、人民銀行、銀行業(yè)協(xié)會等)報告，請監(jiān)管部門出面與司法機(jī)關(guān)溝通，甚至可以請監(jiān)管部門以提案的形式提交人大或政協(xié)，以期盡快解決首封法院怠于推動執(zhí)行的問題。當(dāng)前，商業(yè)銀行應(yīng)主動與基層法院溝通，講究溝通效率，爭取理解和支持，從基層法院的層面來加快非首封抵押物的執(zhí)行。商業(yè)銀行在辦理附有租賃的抵押貸款時，應(yīng)該對租賃合同仔細(xì)甄別，審慎辦理。在貸款時，除了對相關(guān)當(dāng)事人的告知以外，在抵押合同中還應(yīng)對抵押人后續(xù)對外租賃時設(shè)置一定的約束條款。對抵押物上租賃事實(shí)的確認(rèn)，除了通過租賃合同鑒定外，可通過租金支付交易、是否納稅等進(jìn)行確認(rèn)。司法執(zhí)行中可一并對租金進(jìn)行查封以維護(hù)銀行利益。在抵押物的拍賣過程中，積極做好抵押物的營銷，包括對承租人的營銷，也是提高拍賣成功的關(guān)鍵因素。商業(yè)銀行在敘做住房抵押貸款業(yè)務(wù)時，一方面，要盡量避免出現(xiàn)唯一住宅抵押的問題，應(yīng)要求授信申請人在申請貸款時提供有不低于兩套居所的證明，并書面承諾在抵押貸款還清前不得轉(zhuǎn)讓，并明確約定，轉(zhuǎn)讓第二居所時應(yīng)提前還清住房抵押貸款，商業(yè)銀行在貸后管理中對此也要定期予以關(guān)注；另一方面，抵押貸款風(fēng)險發(fā)生后，應(yīng)加強(qiáng)與債務(wù)人的溝通和談判，如置換面積較小住房、幫助抵押人租賃住房或嘗試通過減免少量債務(wù)等方式實(shí)現(xiàn)快速清收。，不能有瑕疵抵押物產(chǎn)權(quán)明晰，沒有糾紛且符合法律規(guī)定是銀行辦理抵押貸款的前提，否則，將會為后續(xù)抵押物的變現(xiàn)埋下隱患。對于多個抵押物登記在一個他項權(quán)證項下的問題，辦理貸款時原則上應(yīng)分開辦理他項權(quán)證，便于后期變賣處置時具備操作性。對現(xiàn)有存量業(yè)務(wù)，要及時梳理，給客戶重新建立額度，分開辦理抵押。對于商業(yè)用房處置稅費(fèi)高、成交難的問題，一方面，對此類抵押物的評估應(yīng)公正、客觀，盡量參考相鄰市場、相近物業(yè)的實(shí)際成交價格，不能為了辦理貸款而人為地抬升評估價。貸款時要注意嚴(yán)格控制商業(yè)用房抵押物的評估凈值，在房地產(chǎn)行業(yè)景氣度下行期間更要重視這方面的問題，防止拍賣過程中因價格虛高而無人參拍或者過高的處置成本導(dǎo)致房產(chǎn)拍賣后無法覆蓋貸款本息；另一方面，在還款方式的設(shè)置上，應(yīng)優(yōu)先選擇等額本金還款的還款方式，通過前期的還款，陸續(xù)壓縮抵押貸款的敞口，以期盡快實(shí)現(xiàn)抵押率的降低。各商業(yè)銀行會針對不同抵押物設(shè)置不同的抵押率，實(shí)際工作中，為確保抵押貸款的安全性，應(yīng)視抵押物處置的難易程度對抵押率有所控制，如對偏遠(yuǎn)地段的廠房、非通用設(shè)備、沒有獨(dú)立通道的商業(yè)用房等應(yīng)該對其抵押率從嚴(yán)控制。對商業(yè)用房分層抵押的，除了總的抵押率不能超過規(guī)定外，要按照金字塔型來設(shè)置各層的抵押率，沒有特殊情況盡量不要用同一抵押率來辦理分層抵押的抵押貸款。受制于時間、精力、經(jīng)驗以及內(nèi)部考核等多種因素，商業(yè)銀行在不良貸款抵押物的處置過程中，除了通常運(yùn)用的不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式外，可積極嘗試引入外聘律師事務(wù)所，對難以處理的抵押貸款實(shí)行風(fēng)險代理制。通過差異化管理、風(fēng)險代理等手段，促進(jìn)律師在資產(chǎn)線索查找、法院協(xié)調(diào)、推動執(zhí)行等方面的優(yōu)勢，也可視訴訟進(jìn)程中的具體情況，對司法執(zhí)行過程中的某項任務(wù)進(jìn)行單項委托，推進(jìn)抵押物案件的執(zhí)行力度。商業(yè)銀行要積極探索通過在抵押貸款合同中約定發(fā)生風(fēng)險后可直接進(jìn)入執(zhí)行程序條款并進(jìn)行公證，從而跳過訴訟審判程序直接進(jìn)入執(zhí)行階段的方式，以加快執(zhí)行進(jìn)程。我們曾就這一思路向當(dāng)?shù)胤ㄔ汉鸵恍┓ü龠M(jìn)行過咨詢，請示是否可行，法院方建議可以嘗試。據(jù)此，我們準(zhǔn)備先從零售抵押貸款方面進(jìn)行嘗試，如成功，將盡快推廣至對公抵押貸款，以期縮短訴訟流程，提高不良處置效率。針對當(dāng)前抵押物處置難、變現(xiàn)難的實(shí)際情況，商業(yè)銀行除了在內(nèi)部規(guī)范抵押貸款的合規(guī)操作，在辦理抵押貸款時可引入保險公司，嘗試辦理抵押貸款保險，在抵押貸款逾期時由保險公司承擔(dān)保障責(zé)任，代為償還，利用保險來分散風(fēng)險；此外，商業(yè)銀行還要不斷加強(qiáng)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，我們認(rèn)為，未來幾年內(nèi)，資產(chǎn)證券化這一更加市場方式將成為中國銀行業(yè)化解不良資產(chǎn)的一種重要的壞賬處理方式，商業(yè)銀行應(yīng)該抓緊探索和適度發(fā)展房產(chǎn)抵押貸款證券化，并和不良資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓結(jié)合起來，加快抵押物的處置和轉(zhuǎn)讓速度，化解商業(yè)銀行的經(jīng)營風(fēng)險。不良資產(chǎn)清收處置手段與流程（四）第四節(jié) 減免息一、定義為加大不良資產(chǎn)清收和處置力度，最大限度盤活不良資產(chǎn)，同時調(diào)動債務(wù)企業(yè)還款的積極性，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，根據(jù)財政部、銀監(jiān)會的規(guī)定，債務(wù)人確無能力全額清償不良授信本息，適當(dāng)減免利息能實(shí)現(xiàn)不良資產(chǎn)回收的情況下，以債務(wù)人切實(shí)履行還款承諾為前提，給予免除全部或部分表外應(yīng)收催收利息的清收處置方式。二、適用條件（一）減免的對象僅限于表外應(yīng)收催收利息或已核銷貸款的利息。（二）減免息的適用范圍為對公信貸資產(chǎn)（貸款）。（三）借款人信用等級為BBB級（含）以下，未評級借款人視為BBB級以下。（四）貸款為根據(jù)風(fēng)險分類被認(rèn)定為次級、可疑、損失類的貸款、已核銷貸款或本金原為次級、可疑、損失類的無本有息貸款。（五）減免息應(yīng)首先堅持“先還后免”，要求在還款人全部歸還所承諾歸還貸款本息的前提下，才能同意適用減免息政策。（六）同一戶借款人只能使用一次減免息政策。三、工作流程四、利弊分析（一）有利方面有利于調(diào)動企業(yè)還款的積極性。有利于減輕債務(wù)人的負(fù)擔(dān)。有利于我行盡快實(shí)現(xiàn)不良資產(chǎn)的化解和準(zhǔn)備金的回?fù)?。（二）不利方面減少我行利息收入。企業(yè)經(jīng)營情況隨時發(fā)生變化，期間其他債權(quán)人采取訴訟追索時，會造成我行被動。五、風(fēng)險控制（一）采用減免息的清收方式是基于最大限度地收回不良資產(chǎn)，防止債務(wù)人利用減免息協(xié)議故意拖延還款、借機(jī)逃廢債務(wù)。（二）堅持“先還后免”原則，只有在還款人確實(shí)無法實(shí)現(xiàn)“先還后免”時，才可以酌情考慮根據(jù)還款計劃分步驟按比例減免（協(xié)議規(guī)定的還款比例應(yīng)當(dāng)不低于免息比例）。之前已歸還的貸款不得減免利息。（三）原則上減免息的還款人應(yīng)以現(xiàn)金方式歸還本金或欠息。雖然財政部財金[2004]4號文第一條第三款規(guī)定“如果以實(shí)物抵償，抵償金額應(yīng)以評估價值扣除各項成本后的金額為準(zhǔn)”，但抵債之后再行處置可能會形成損失，因此，以物抵債方式償還貸款不應(yīng)給予減免息。（四）與債務(wù)人簽訂減免息協(xié)議，并約定當(dāng)還款人違反協(xié)議未按期歸還所承諾的貸款本息時，我行有權(quán)取消所有利息（包括已減免利息部分和承諾減免利息部分）的減免，并從減免息方案實(shí)施前的時點(diǎn)起恢復(fù)計息。（五）為了避免因減免利息而導(dǎo)致原擔(dān)保失效，在減免息協(xié)議生效前，應(yīng)按照相關(guān)的法律要求及時辦理延續(xù)擔(dān)保法律效力的各項手續(xù)。相對于強(qiáng)制執(zhí)行的清收方式，減免息處置具有阻力小、操作靈活等優(yōu)點(diǎn)，針對一部分尚有一定還款能力、還款意愿相對較強(qiáng)的債務(wù)人，容易取得好的清收效果。但我們也需要對以下內(nèi)容引起足夠的重視：在清收不良資產(chǎn)時，銀行清收人員出于合規(guī)性和承擔(dān)責(zé)任的考慮，訴訟執(zhí)行成為最保險的選擇。不過，訴訟執(zhí)行未必一定是最好的答案，簡單粗暴的使用甚至?xí)?dǎo)致囚徒困境局面的出現(xiàn)，銀企雙方可能落得雙輸?shù)慕Y(jié)局。因此，銀行要用經(jīng)營管理的理念去指導(dǎo)不良資產(chǎn)清收，客觀理性地分析不同的項目。在減免息優(yōu)于訴訟執(zhí)行的情況下，法律訴訟仍具有十分重要的意義。首先，通過訴訟可以保障債務(wù)人資產(chǎn)，防止債務(wù)人資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，達(dá)到鎖定資產(chǎn)的目的。其次，訴訟保全使得銀行在與債務(wù)人談判時占據(jù)比較主動的位置，在減免息的方案中爭取更加有利的條款，比如更多首付款或增加其他擔(dān)保等。第三，法律訴訟是減免息方案順利履行的重要保障。，在實(shí)踐過程中，銀行一定要注意保護(hù)好訴訟保全，盡量增加減免息協(xié)議的首付款或擔(dān)保。，一定要提高銀行不良資產(chǎn)處置盡職調(diào)查的科學(xué)性，加強(qiáng)銀行內(nèi)部評估力量的建設(shè)。延伸閱讀不良貸款清收的法律路徑—以中國工商銀行為例在我國經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，一些企業(yè)信用風(fēng)險大量暴露，銀行貸款劣變趨勢短期內(nèi)難有緩解，銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量控制面臨的壓力很大。運(yùn)用法律手段清收不良貸款，是商業(yè)銀行不良貸款清收處置的重要途徑之一。以工商銀行為例，每年運(yùn)用法律手段清收不良貸款收回額占全行不良貸款清收總額的30%左右，其中現(xiàn)金清收占比約90%。特別是近兩年不良貸款起訴案件數(shù)量和金額屢創(chuàng)工商銀行股改以來新高，運(yùn)用法律手段清收不良貸款愈顯重要和迫切。隨著社會主體交易活動日趨復(fù)雜，金融創(chuàng)新快速發(fā)展，民事訴訟法、物權(quán)法、公司法、合同法、企業(yè)破產(chǎn)法等一批重要民商事法律的司法解釋先后出臺，新的法律制度不斷涌現(xiàn)，司法實(shí)踐標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生改變，商業(yè)銀行通過法律途徑清收不良貸款在法律運(yùn)用上面臨諸多新挑戰(zhàn)。同時，商業(yè)銀行在運(yùn)用法律手段清收不良貸款實(shí)際工作中也存在一些有待解決的問題，如何適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和司法環(huán)境的變化及不良貸款發(fā)展趨勢，切實(shí)提高法律清收質(zhì)效，亟需商業(yè)銀行做出改進(jìn)和創(chuàng)新。一、概覽根據(jù)中國銀監(jiān)會披露數(shù)據(jù)顯示，2015年二季度末，商業(yè)銀行(法人口徑)不良貸款余額10919億元，較上季末增加1094億元，%。這是商業(yè)銀行不良貸款連續(xù)14個季度反彈，較2012年一季度的4382億元增長了6537億元，%。不難看出，商業(yè)銀行面臨不良貸款“雙升”的復(fù)雜嚴(yán)峻形勢短期內(nèi)難有改變，銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量控制與不良貸款清收處置工作壓力較大。二、現(xiàn)狀分析與資產(chǎn)質(zhì)量變化情況相對應(yīng)，自2012年以來，受經(jīng)濟(jì)增速下滑、貸款質(zhì)量劣變影響，訴訟清收不良貸款案件發(fā)案件數(shù)和金額逐年上升，%%，％％。與起訴案件高發(fā)相對應(yīng)，工商銀行勝訴案件執(zhí)行應(yīng)收余額也在逐年上升。而受債務(wù)人可供執(zhí)行財產(chǎn)減少、抵質(zhì)押物處置困難等因素影響，起訴案件執(zhí)行率呈逐年下降趨勢，％％。三、實(shí)踐與成效。健全有效的工作機(jī)制是運(yùn)用法律手段清收不良貸款的基礎(chǔ)，工商銀行經(jīng)過多年的摸索實(shí)踐，已形成一套行之有效的體制機(jī)制。一是勝訴案件執(zhí)行關(guān)注行制度。將上一年度勝訴案件執(zhí)行率低于15％的分行和勝訴案件年末應(yīng)收余額超過10億元的分行列為當(dāng)年訴訟清收重點(diǎn)關(guān)注行，由總行發(fā)送督辦函，提出壓降執(zhí)行余額、提高執(zhí)行率的工作要求，被督辦行相應(yīng)確定重點(diǎn)督辦支行和重點(diǎn)關(guān)注案件，逐一制定執(zhí)行方案并組織實(shí)施，實(shí)現(xiàn)執(zhí)行積案收回金額逐年有明顯改進(jìn)；二是億元以上大戶勝訴未執(zhí)結(jié)案件督辦制度。由總行印發(fā)督辦函，對分行億元大戶勝訴案件執(zhí)行工作提出具體要求，相關(guān)分行逐案研究制定清收方案，明確清收目標(biāo)，落實(shí)清收責(zé)任；三是賬銷案存資產(chǎn)清收激勵制度。明確賬銷案存資產(chǎn)清收要求，對通過法律手段現(xiàn)金清收賬銷案存資產(chǎn)落實(shí)獎勵措施。分行層面組織對賬銷案存資產(chǎn)進(jìn)行篩選清理，多方查找債務(wù)人可供執(zhí)行財產(chǎn)，及時申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。工商銀行十分重視與各級人民法院、銀行業(yè)協(xié)會等相關(guān)單位的協(xié)調(diào)和溝通，積極爭取外部支持，推動清收工作走向深入，主動加強(qiáng)與地方黨政部門、司法機(jī)關(guān)、監(jiān)管機(jī)構(gòu)的溝通協(xié)調(diào)，積極爭取外部支持和有利條件，努力排除地方保護(hù)主義和行政干預(yù)等客觀因素影響，推動法律清收工作順利開展。同時，抓住最高人民法院開展“轉(zhuǎn)變執(zhí)行作風(fēng)、規(guī)范執(zhí)行行為”專項活動的有利時機(jī)，在全行范圍內(nèi)開展執(zhí)行積案清理專項活動，向最高法院執(zhí)行局報送工商銀行勝訴執(zhí)行積案明細(xì)情況，請求最高法院給予支持和重點(diǎn)督辦。工商銀行積極創(chuàng)新和推廣法律清收工作措施，拓寬不良貸款清收渠道和工作思路，綜合運(yùn)用以物抵債、還本免息、債權(quán)轉(zhuǎn)讓、以訴促談等多種方式開展不良貸款清收工作。有的分支機(jī)構(gòu)充分運(yùn)用《民事訴訟法》及司法解釋等新規(guī)定，與當(dāng)?shù)馗呒壢嗣穹ㄔ洪_展實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)試點(diǎn)合作，向人民法院申請直接處置抵押物等擔(dān)保財產(chǎn)，快速清收不良資產(chǎn)。有的分支機(jī)構(gòu)探索使用訴前送達(dá)地址確認(rèn)制度，有效縮短訴訟周期，有效解決債務(wù)人下落不明情況下公告送達(dá)時間長的法律難題。有的分支機(jī)構(gòu)借助司法力量加大催收力度，通過向法院提供違約客戶清單，由法院向逾期、欠息客戶發(fā)送《涉訴風(fēng)險告知書》，促使違約債務(wù)人積極還款，通過“以訴促談”達(dá)到清收目的。四、主要問題