【文章內(nèi)容簡介】 時一批高端住宅項目的開盤及熱銷也給亦莊發(fā)展 5 年后的居住升級提供了機會。BDA 國際企業(yè)大道是繼豐臺總部基地后又一個以總部辦公為定位的項目。該項目為花園式獨立企業(yè)建筑。其開盤打破了亦莊開發(fā)項目單一化的印象，也使亦莊高科技開發(fā)區(qū)的功能更加豐富。長期以來亦莊缺乏綜合辦公物業(yè)，圣福華國際經(jīng)濟貿(mào)易中心的破土動工，有助于改善亦莊缺乏商業(yè)配套的現(xiàn)狀。該項目由 5A 級商務(wù)大廈、國際標準星級酒店、大型高檔多功能會展中心、高檔公寓及原有的圣福華國際俱樂部共同構(gòu)成，集居住、消費、商務(wù)、休閑于一體。瀛海名居是今年亦莊項目中的一個代表作。該項目采用了具有異國情調(diào)的建筑風格，而以瀛海名居為代表的項目的出現(xiàn)使亦莊二次置業(yè)者得到放量。 需求分析 需求情況從總體上說,北京房地產(chǎn)的快速發(fā)展還將保持一段時期，北京住宅建設(shè)仍有較大需求空間。中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 從宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析：按照北京市政府提出的目標，2022 年，北京市城鎮(zhèn)居民的人均住房使用面積要達到 25 平方米，到 2022 年底，全市城鎮(zhèn)居民人均使用面積已經(jīng)達到 18．7 平方米，也就是說，在接下來的 5 年里，全市城鎮(zhèn)居民人均使用面積需要增加 6．3 平方米，平均每年增加 1．26 平方米。按照 2022 年末全市戶籍人口 1148．8 萬人計算，再除以 0．75 的平均使用率，折合成建筑面積，平均每年需新增商品住宅銷售面積 1930．0 萬平方米，如果按照每套住房 100 平米計算， 2022 年前北京市每年有 20 萬套住房需求。今后 510 年以至更長時間，北京經(jīng)濟保持一個較高增長速度是完全有條件和可能的。從居民消費能力看，目前北京人均 GDP 已達 3800 美元，到 2022 年將有較大增長，這對于拉動房地產(chǎn)消費和投資會起到積極作用。在居民家庭消費性支出結(jié)構(gòu)中，北京市居民消費的恩格爾系數(shù)由十幾年的 50%左右下降到現(xiàn)在的 30%左右，這意味著老百姓將有更多資金用于投資消費，而改善居住條件的支出無疑將占消費的絕對比例。另外,作為國際化大都市的北京,也在吸引著越來越多的外埠人士創(chuàng)業(yè)、定居。他們對于房產(chǎn)的消費也在一定程度上支撐了北京整體的住宅市場需求。 需求特征根據(jù)市場的不斷細分，各個細分市場的需求特征也不盡相同，主要可以分為以下三類： 品質(zhì)追求型在購房時注重產(chǎn)品的檔次與品位，偏好環(huán)境高雅、設(shè)施高檔、小區(qū)綠化環(huán)境好的社區(qū)，對于價格有較大的承受能力。這一類型的消費者年齡偏低，擁有三種類型中最高的個人年收入和家庭年收入，也是擁有汽車比例最高的一類消費者。品質(zhì)追求型的購房者對住房的需求仍以普通商品房為主，兼顧別墅等其他類型，平均住房需求面積為 110 平方米，對總房價的需求從 50 萬元到 200萬元不等，平均為 60 萬元，希望購買的戶型是 2—3 室 2 廳 2 衛(wèi)的戶型。購房的考慮因素以地理位置和交通為主，其次是價位和小區(qū)綠化環(huán)境狀況。 中間型中間型的潛在購房者各項指標都位于中間，追求住房檔次與品質(zhì)，但在住房品質(zhì)提高的同時又不愿多付錢，相對來說較為挑剔。中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 中間型購房者對住房需求的特點是以經(jīng)濟適用房和普通商品房為主，比例大致為 6：4。購房面積為 95 平方米左右，可接受的總房價平均為 40 萬元，購房的考慮因素主要是位置和價位。 基本改善型關(guān)注價格因素，在購房時更注重一些住房基本功能的實現(xiàn)，由于經(jīng)濟承受能力的限制，對于較奢侈的配置相對有所舍棄。這一類型的消費者平均年齡在三類人中是最高的，其個人年收入和家庭年收入較低，絕大多數(shù)人沒有汽車?；靖纳菩唾彿空咧饕x擇經(jīng)濟適用房，其中有 77．9％的人準備購買經(jīng)濟適用房，只有 20％左右的人會考慮購買普通商品房，他們更愿意購買小面積的住房，60 至 80 平方米的住房是他們的首選，總房價平均為 30 萬元，預期的戶型以傳統(tǒng)的 2 室 1 廳 1 衛(wèi)為主。價位是最主要的考慮因素，對小區(qū)周圍環(huán)境沒有太高的要求。 住宅宏觀銷售分析 總體銷售方式2022 年，隨著政府宏觀調(diào)控的進一步加強，房地產(chǎn)行業(yè)的最重要生產(chǎn)資料——土地，受到了前所未有的限制。這種影響會滲透到房地產(chǎn)業(yè)的各個環(huán)節(jié)，最終影響到銷售。土地的緊縮，使開發(fā)商之間、項目之間的競爭日趨激烈。在銷售方式上最明顯的體現(xiàn)，就是銷售的多元化。以往的房地產(chǎn)一手樓盤銷售，以坐銷為主，往往是業(yè)務(wù)員在售樓處等顧客上門。但是隨著競爭的激烈，這種單純的“請進來”的方式，已經(jīng)不能適應(yīng)市場的需要。不少項目都采取了主動出擊， “走出去” ，直接面對目標客戶群。寫字樓巡展、目標客戶的聯(lián)誼活動等等。榮尊堡項目的外圍營銷也曾一度在業(yè)界鬧得沸沸揚揚，姑且不對其功過進行評論，單從其做法本身分析，不難看出北京房地產(chǎn)項目在營銷方面的新變化。而“走出去” ，還可以走的更遠——直接赴外埠進行營銷推廣。無論是去年底的溫州房展會，還是今年初的山西房展會，北京項目均積極參與。也在另一個方面體現(xiàn)了營銷方式的多元化。 總體銷售情況房地產(chǎn)業(yè)保持較快發(fā)展。全年房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，比上年增長 %。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年增長%；商品房開復工面積 萬平方米，增長 %；竣工面積 3067中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 萬平方米，增長 %。 商品房市場需求活躍。全年商品房銷售面積 2472 萬平方米，增長%；其中，商品住宅銷售面積 萬平方米，增長 %。全年商品房銷售額 億元，增長 %；其中商品住宅銷售額 億元，增長 %。商品房價格有所上升。全年商品房平均售價為每平方米5053 元，比上年提高 316 元；其中，商品住宅平均售價 4747 元，提高291 元。存量房交易量進一步擴大。全年存量房成交面積 萬平方米，成交金額 億元，分別比上年增長 %和 %。 總體銷售特點? 在 2022 年全年公寓和普通住宅項目當中，有 85%左右的項目都采取的板樓或板塔結(jié)合的形式。人們的居住觀念發(fā)正在發(fā)生著變化，多數(shù)消費者偏好通風好、采光好、及使用率相對高的板樓。健康住宅的概念正在深入人心。? 在強調(diào)健康住宅的同時，使用的方便也很重要。如何使房子更加人性化與智能化，是今后產(chǎn)品的主流趨勢，也是了今后房屋建造的發(fā)展理念與趨勢。? 大盤造勢帶動區(qū)域發(fā)展。2022 年的新增供應(yīng)中，依靠大盤而加速區(qū)域整體進程的有三個，其一是位于西南三環(huán)的萬年花城，首先提出公共交通導向系統(tǒng)，因而使項目一經(jīng)推出，很受歡迎，也由于這個項目的帶動，使得西南三四環(huán)今年的發(fā)展迅速，各個樓盤的銷售一路綠燈；其二，是通縣的世紀星城，依靠良好的教育吸引了眾多的買家，也帶動通州的房價又上了一個臺階；其三，是位于東北四環(huán)的陽光上東，首創(chuàng)依靠百萬平米的社區(qū)打造出東北四環(huán)新形象，全新富人區(qū)的概念使得項目銷售迅速，周邊新開項目也因此受益非淺?？傊蟊P憑借其自身的規(guī)模優(yōu)勢，在區(qū)域會占有不可動搖的地位。 該區(qū)域銷售特點本區(qū)域樓盤在銷售上主推一下三點：? 環(huán)境亞奧區(qū)域位于北京北部，屬于上風上水位置，加之擁有北京最大的一塊綠肺———奧林匹克公園 320 萬平方米的綠地，自然環(huán)境得天獨厚。? 交通四﹑五環(huán)路作為環(huán)城快速路，作用自不必說，北苑路作為一條城市主干道，也在北京北部地區(qū)發(fā)揮著重要的作用。此外，軌道交通是本區(qū)域的另一大優(yōu)勢，中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 地鐵 13 號線以及在建的地鐵 5 號線，為居民出行提供了極大的方便。? 奧運概念隨著 2022 年的臨近，奧運概念也逐漸變得清晰。國家在本區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施方面的投入，將會逐年加大，為區(qū)域的發(fā)展，以及日后物業(yè)的保值、增值提供了基礎(chǔ)和保障。 住宅宏觀價格分析 總體價格走勢2022 年，北京商品房平均價格為 元/平方米，僅次于上海市的 元/平方米，列全國第二位。在國家實行一系列宏觀調(diào)控措施的背景下,北京市房地產(chǎn)市場供需兩旺，進入 9 月份以后，商品房銷售價格達到七年來最高。 2022 年北京市房屋銷售價格總水平比 2022 年上漲 ％，漲幅提高了 個百分點。1 至 3 季度分別比上年同期上漲％、％、％，4 季度上漲 ％，達到 7 年來最高，全年商品房銷售價格呈逐季上升之勢。 在北京房屋銷售價格指數(shù)構(gòu)成中，商品房銷售價格和私有住房銷售價格分別比 2022 年上漲 ％和 ％，漲幅同比分別比提高 和 個百分點。從商品房銷售價格指數(shù)的構(gòu)成和分類看，住宅類銷售價格比2022 年上漲 ％，其中，普通住宅和豪華住宅的銷售價格同比分別上漲 ％和 ％；非住宅類銷售價格同比上漲 ％。其中，寫字樓受入市量增加的影響，其銷售價格同比下降 ％，商業(yè)用房和其他用房同比分別上漲 ％和 ％。 此外，從房屋類型看，多層住宅和高層住宅的銷售價格比 2022 年分別上漲 ％和 ％，別墅和高檔公寓的銷售價格分別上漲 ％和％。 總體價格定位? 按行政區(qū)劃中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 0202240006000800010000120221400016000昌 平 朝 陽 崇 文 大 興 東 城 房 山 豐 臺 海 淀 密 云 平 谷 石 景 山 順 義 通 州 西 城 宣 武各 區(qū) 縣 新 增 供 應(yīng) 均 價東城區(qū)由于 pop moma 的價格使得整體的均價遙遙領(lǐng)先，為所有區(qū)縣里價格最高。其次，均價在 8000 元/平方米以上的城區(qū)分別有：崇文、海淀、順義、西城、宣武。崇文、西城和宣武由于區(qū)域的位置、土地的稀有使得均價較高，而順義則由于別墅等低密度產(chǎn)品的影響使得均價在 8000 元以上，海淀由于西山腳下的幾個別墅項目而帶動了整個區(qū)的均價。均價在 60008000 元/平方米的區(qū)域有三個，分別為昌平、朝陽和通州，在這三個區(qū)縣里，朝陽由于需求的旺盛，使得區(qū)域整體的均價達到 7000元/平方米左右，昌平由于傳統(tǒng)別墅區(qū)的帶動，區(qū)域均價在 7800 元/平方米左右，而通縣由于區(qū)域整體環(huán)境的飛速發(fā)展，物業(yè)類型也由單一的普通住宅轉(zhuǎn)向以普通住宅為主兼有別墅與公寓產(chǎn)品的區(qū)域，從而提高了整體區(qū)域的均價。 該區(qū)域價格定位亞運村的房價近年來并沒有太大的變化，幾乎一直維持在每平方米 7500元到 8000 元之間的水平。在亞北的北苑地區(qū)，北苑家園、新街坊、北京青年城等樓盤的價格基本上都沒有變化，仍然維持在每平方米 4800 元到5300 元之間。在國家森林公園西側(cè)，倚林佳園、風林綠洲等樓盤組成的“西奧生態(tài)居住區(qū)”的房價也基本上維持原先的狀況，約為每平方米7600 元。而后期入市的新項目天和人家等，均價卻在每平方米 6000 元到6800 元之間，反而拉低了該區(qū)域的平均房價。 未來整體市場預測 供應(yīng)量方面05 年的供應(yīng)量將有一個比較大的釋放，尤其可能出現(xiàn)在下半年。主要是因為 04 年的 大限已經(jīng)成為京城房地產(chǎn)界的一道分水嶺，目前已經(jīng)中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 通過大限的 288 個項目，其總量在 4300 多萬平米，其中大盤的比例明顯增加。按照正常的開發(fā)周期，這些項目經(jīng)過 04 年一系列的手續(xù)審批，規(guī)劃擬定等等，預計在 05 年將會出現(xiàn)大量上市，集中爆發(fā)的局面。這些過關(guān)項目將成為 2022 年北京房地產(chǎn)市場上的主導項目，引導市場新格局。受央行加息的影響，房地產(chǎn)開發(fā)公司為了避免承擔資金壓力和減少開發(fā)成本，都會考慮加快開發(fā)，縮短工期盡快回攏資金。同時，受到奧運限建因素的左右，各種項目都將會抓緊項目上馬時間，搶占 2022 年這一關(guān)鍵時間段。因此，從多方面因素和現(xiàn)有各種統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，2022 年將是北京樓市的規(guī)模年，各個區(qū)域都將會有大量項目出現(xiàn)，預計 2022 年北京樓市的供應(yīng)量仍穩(wěn)居高位線。 價格方面預計 05 年總體價格穩(wěn)中有升。從供應(yīng)角度分析，開發(fā)成本的增加。包括土地成本（ 政策的實施） 、建筑成本（原材料價格的上漲） 、資金成本（央行加息等信貸政策的緊縮）。而由于拿地的難度更大，有土地的開發(fā)商將在產(chǎn)品方面多下功夫，走精品路線，這些因素