【文章內(nèi)容簡介】 等于政府就不發(fā)展西部，西部就沒有商機。由于新三江口板塊主要是江北和海曙區(qū)部分區(qū)域構(gòu)成，海曙由于鐵路線和環(huán)城西路的原因，使得新三江口板塊海曙部分同海曙聯(lián)系降低，人們認知度不夠；江北是歷史上的工業(yè)區(qū)，生活氛圍不夠成熟，房地產(chǎn)發(fā)展不充分。三江文化長廊和三江六岸綠化為新三江口板塊帶來機遇。老盤較多，新盤較少，潛在競爭激烈；有品質(zhì)樓盤少。如國際村、繁景花園、萊茵堡花園都是歷史樓盤，該板塊正在進行的東方威尼斯、錦江年華項目，籌備項目是水上公園項目一期（470畝）、永和易居、天水花園（1000畝左右）、鋼鐵廠項目，加上政府正準備推出水上公園第二期（50公頃）。目前，該板塊略顯冷清，配套不成熟，政府支持力度不夠。價格在3000元/平方米左右。178。 現(xiàn)時場面比較冷清，產(chǎn)品比較陳舊，新推樓盤定位比較多樣，整體市場形象不夠。178。 充分利用近水、親水的特性，營造水岸休閑住宅。178。 管理、服務(wù)水平比較低，交通依賴公共交通和自行車178。 服務(wù)配套不完備178。 東方威尼斯：252。 基本情況：，多層住宅98155平方米共計200套，小高層住宅125169平方米以及179271平方米，小高層帶閣樓合計318套，小區(qū)商鋪36套，全區(qū)合計554套。均價2800元/平方米。小區(qū)實現(xiàn)基本智能化配套管理和24小時管理，一期銷售超過80%，二期年底推出。立面比較清新、明快，落地玻璃窗增加了采光。整個小區(qū)為行列式。戶戶朝南，周遍配套完善，生活氛圍比較成熟，人車分流。寧波亨潤房地產(chǎn)公司開發(fā)，臺北創(chuàng)意房產(chǎn)咨詢有限公司策劃，地理位置在育才路91號，臨近高塘花園，與在建大劇院對面，與姚江相隔，三面環(huán)水。定位為：全江景水岸住宅，水岸文化、歐風休閑、江河美景成就“絕對景致稀有、水岸休閑住宅”。252。 評價：東方威尼斯作為現(xiàn)在新三江口板塊代表，充分利用臨近姚江和濱江綠化帶優(yōu)勢，充分借用外部資源，確定親水風格定位，是一個明智選擇。但是，一味跟風，炒歐陸風冷飯，缺乏創(chuàng)新。同時，其物業(yè)管理流于形式，沒有實質(zhì)性內(nèi)容。178。 錦江年華252。 基本情況：位于翠柏路延伸段西側(cè)，北臨三江文化長廊綠化帶，南依托雙東坊成熟。周遍配套比較完善，學(xué)校、超市、酒店、農(nóng)貿(mào)市場等俱全，交通依靠市郊線路。小區(qū)設(shè)便利超市、活動中心、幼兒園和封閉式物業(yè)管理。整個小區(qū)規(guī)劃設(shè)計吸收江南傳統(tǒng)建筑并糅合歐陸建筑細部和符號，具有強烈時代特征的建筑風格，“春韻、夏夢、秋濤、冬怡”四個主題園林，和“紫云、青菱、楓丹、雪松”四座江南園林橋景。由寧波天地房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，寧波艾迪設(shè)計有限公司推廣策劃，中國美術(shù)學(xué)院風景設(shè)計院進行景觀設(shè)計。建筑外立面簡潔明快、灰色坡屋頂，淡灰玻璃窗，加上咖啡色底，莊重古樸。戶型在90110平方米，3房2廳面積可以值得借鑒。均價為3000元/平方米左右，起步價2400元/平方米，銷售率為97%，剩2套復(fù)式。252。 評價：錦江年華定位為新生活生態(tài)園林社區(qū)，并以“崇尚自然，品位生活”作為推廣主題，較好利用周邊市政利好為項目定位，值得借鑒。但是，不可否認是在靠在鐵路旁邊和距離海曙中心區(qū)較遠，規(guī)模較小，園林沒有很好同建筑融合?？傮w居住條件不錯，可選擇戶型較多，建筑總平面主次清晰，物業(yè)管理令人擔心。178。 其他在籌備項目：天水花園位于江北區(qū)南面，占地約1000畝，目前土地合法性沒有得到很好解決，由聯(lián)合地產(chǎn)控股的天水置業(yè)進行前期準備工作。其地價大約80萬/畝。永和易居是政府實施經(jīng)濟實用房而開發(fā)的，整個樓盤檔次估計不高。同時在青林渡路的西面，政府準備建拆遷安置房，影響到水上公園項目形象。鋼鐵廠地塊定位為“傳承人文，寫意未來”，規(guī)模較大約30萬平方米，充分利用市政利好。由寧波浙電房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司開發(fā)。隨著三江文化長廊和濱江綠化帶建設(shè)，以及周遍配套的成熟和完善，可以預(yù)計新三江口將成寧波房地產(chǎn)一個熱點板塊。但，必須保持清醒認識，整體區(qū)域板塊形象有待進一步塑造，生活配套不完善局面繼續(xù)持續(xù)，潛在競爭十分激烈。住宅市場趨勢預(yù)測按照我國房地產(chǎn)開發(fā)周期一般4～6年出現(xiàn)一個供給洪峰的變動規(guī)律，寧波市在93年受投資牽引，同全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程一樣，上演過過熱期的地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，95年跌至谷底。隨著從1995年到1998年蕭條期的盤整，98年后市場逐漸轉(zhuǎn)暖， 99年出現(xiàn)銷售大于供給的勢頭，并持續(xù)走熱，進入了成熟的理性的新一輪的投資熱、建設(shè)熱和銷售熱。，將使樓市供求步入理性的發(fā)展期。市場銷售變動將成為市場波動的主導(dǎo)因素。作為宏觀經(jīng)濟的晴雨表，寧波房地產(chǎn)尤其是商品住宅市場在經(jīng)濟社會高速發(fā)展的形勢下，我們預(yù)測未來二年內(nèi)：l 市場總體上仍將成為賣方市場，銷售仍將呈現(xiàn)穩(wěn)步遞增趨勢，價格攀升的幅度將有所回縮。l 以“清新、現(xiàn)代的建筑風格，景觀與人居完美融合的人住空間，大而功能完善、結(jié)構(gòu)合理戶型設(shè)計，塑造項目形象和品牌的配套”的個性化的精品成為房地產(chǎn)住宅趨勢。l 對住房消費訴求特征：對居住環(huán)境要求高，喜歡近山樂水，講究品位與格調(diào)。l 隨著華嚴街和咸寧街兩大地塊共8幅凈地敲響拍賣第一錘，土地的級差地租對房地產(chǎn)開發(fā)的空間格局將產(chǎn)生重大影響。受土地價格因素及城市規(guī)劃建設(shè)的影響，城區(qū)邊緣四級—五級用地將成為商品住宅開發(fā)的熱點。l 以新三江口板塊為核心的北部江景住宅，將在兩年后凸現(xiàn)出來，獨領(lǐng)風騷。l 相對富裕階層住宅郊區(qū)化浮出水面,Townhouse 將漸入佳境。值得關(guān)注的幾個現(xiàn)象、無精品樓盤迭出，名字詩情畫意，樓書也極盡宣傳之能事，但寧波現(xiàn)在房子總體感覺是精品太少，與寧波經(jīng)濟發(fā)展程度不匹配，與上海、深圳、廣州距離不小。即使是新品，可圈可點的不多，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重。出現(xiàn)這種現(xiàn)象原因：一是市場火熱，只要稍被市場認可東西短時間內(nèi)就可以“拿來”，發(fā)展商自我降低要求；二是消費者買的期房，學(xué)習(xí)曲線沒有經(jīng)過比較，沒有太多提升；三是發(fā)展商追求一時利益，抱賺一把就走心態(tài)，自然不會在樓盤品質(zhì)上下工夫。但這恰是寧波房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)另一個新生最好時機。？如何看待寧波房地產(chǎn)價格上漲較快？橫向看，寧波房地產(chǎn)價格在全國同類城市中處于中下水平，而寧波人均收入位居同類城市的前列，這表明寧波房地產(chǎn)價格還有上漲空間?？v向看，寧波房地產(chǎn)熱可以理解為是較短時間內(nèi)消費能力釋放和拆遷、住房改革共同作用結(jié)果，也看到寧波消費者投資意識強，炒房現(xiàn)象加劇了人們對房價上漲的預(yù)期和心理承受能力。一二手房價格聯(lián)動，促進房地產(chǎn)價格上漲。這幾種力量共同促使房價上漲。在人均收入居全國第二的廣州，住房平均價格在4700元/平方米左右，而全國第三寧波房價僅為3200元/平方米，明顯有上漲空間。同時，土地價格在市場化條件小，水漲船高，作為樓價重要部分土地價上漲，這勢必帶動樓價上漲。但是，必須清醒認識到這種價格上漲，將以物業(yè)品質(zhì)的提升和產(chǎn)品差異化為前提。同時，寧波房地產(chǎn)價格上漲區(qū)域不平衡，在四、五類地段價格遠高于市中心的房地產(chǎn)價格，長久對房地產(chǎn)健康發(fā)展不利。？供需兩旺，托關(guān)系購房，炒買籌碼，“第一天一手第二天二手”，房交會無房可交成為寧波房市一道獨特景觀。供需兩旺是人們梯度消費、改善生活質(zhì)量、城市化進程加快、舊城改造力度加大共同作用的結(jié)果。但這這種熱持續(xù)多久？如同紅旗還能扛多久一樣拷問發(fā)展商，面對有些急噪的房地產(chǎn)市場，發(fā)展商有些興奮，更多感覺是如履薄冰。寧波房地產(chǎn)將在二三年實現(xiàn)質(zhì)的突破后，將保持平穩(wěn)發(fā)展勢頭。全民購房，家庭全員購房，托關(guān)系購房，炒買籌碼，“第一天一手第二天二手”是房地產(chǎn)市場化進程中出現(xiàn)