【正文】 者投資意識強(qiáng)，炒房現(xiàn)象加劇了人們對房價上漲的預(yù)期和心理承受能力。即使是新品，可圈可點的不多，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。受土地價格因素及城市規(guī)劃建設(shè)的影響，城區(qū)邊緣四級—五級用地將成為商品住宅開發(fā)的熱點。作為宏觀經(jīng)濟(jì)的晴雨表，寧波房地產(chǎn)尤其是商品住宅市場在經(jīng)濟(jì)社會高速發(fā)展的形勢下，我們預(yù)測未來二年內(nèi)：l 市場總體上仍將成為賣方市場，銷售仍將呈現(xiàn)穩(wěn)步遞增趨勢，價格攀升的幅度將有所回縮。住宅市場趨勢預(yù)測按照我國房地產(chǎn)開發(fā)周期一般4～6年出現(xiàn)一個供給洪峰的變動規(guī)律，寧波市在93年受投資牽引，同全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程一樣，上演過過熱期的地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，95年跌至谷底。鋼鐵廠地塊定位為“傳承人文，寫意未來”，規(guī)模較大約30萬平方米，充分利用市政利好。 其他在籌備項目：天水花園位于江北區(qū)南面，占地約1000畝，目前土地合法性沒有得到很好解決，由聯(lián)合地產(chǎn)控股的天水置業(yè)進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作。 評價：錦江年華定位為新生活生態(tài)園林社區(qū)，并以“崇尚自然，品位生活”作為推廣主題，較好利用周邊市政利好為項目定位，值得借鑒。建筑外立面簡潔明快、灰色坡屋頂，淡灰玻璃窗，加上咖啡色底，莊重古樸。周遍配套比較完善，學(xué)校、超市、酒店、農(nóng)貿(mào)市場等俱全，交通依靠市郊線路。同時，其物業(yè)管理流于形式，沒有實質(zhì)性內(nèi)容。定位為：全江景水岸住宅，水岸文化、歐風(fēng)休閑、江河美景成就“絕對景致稀有、水岸休閑住宅”。立面比較清新、明快，落地玻璃窗增加了采光。 東方威尼斯：252。 充分利用近水、親水的特性，營造水岸休閑住宅。價格在3000元/平方米左右。三江文化長廊和三江六岸綠化為新三江口板塊帶來機(jī)遇。但在該區(qū)具有良好升值潛力和樓盤規(guī)模大的特征。戶型為大面積復(fù)式、躍式、錯層和部分檔次不高別墅。以及行政中心東遷后，公務(wù)員置業(yè)人員增加，高科園帶來白領(lǐng)等。世紀(jì)大道板塊崛起是城市東擴(kuò)和區(qū)域整體開發(fā)的產(chǎn)物?！鍓K特點：一是交通方便，通過機(jī)場高速順利達(dá)到機(jī)場，環(huán)城西路、中山西路順利通達(dá)全城各處；二是臨近生活氛圍成熟的老三江口板塊，水網(wǎng)比較發(fā)達(dá)，生活配套比較成熟，如有好又多和規(guī)劃中30萬平方米的南郊公園；三是該板塊樓盤規(guī)模大，戶型多樣，如天一家園、南都花城、海光新都；四是該板塊本來與海曙渾然一體，但被鐵路線分割，加深人們距離感；——目標(biāo)客戶：承接海曙騰籠置業(yè)人員，奉化、鄞州南部居民，職業(yè)多為公務(wù)員、金融從業(yè)人員、教師等?！鍓K價格：目前，該板塊樓盤價位在2800元/平方米左右，已經(jīng)推出錦江年華以2600元/平方米起價，均價2800元/平方米。根據(jù)3月29日《寧波晚報》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，新三江口板塊關(guān)注度最高，%的受訪居民表示在挑選大規(guī)模、高檔次住宅區(qū)首選該板塊。樓盤將以單體樓、小高層、高層為主，原來小區(qū)面積較大，現(xiàn)在小區(qū)面積大多在5萬平方米以下。寧波城市規(guī)模擴(kuò)大，也將弱化現(xiàn)在居民的對近郊的距離感和陌生感?！繕?biāo)客戶：城市較小，市區(qū)人口不足百萬，對市中心住宅心理認(rèn)同和依賴度較高。根據(jù)這兩個標(biāo)準(zhǔn)，我們將寧波現(xiàn)在房地產(chǎn)分為老三江口板塊、世紀(jì)大道板塊、新三江口板塊、環(huán)城西路板塊、鄞州中心區(qū)板塊。環(huán)境優(yōu)美、交通發(fā)達(dá)、人文高尚的住宅小區(qū)，將是寧波消費者的重要購房考慮因索。② 價格及付款方式 寧波人在購房選擇上，首先選擇地段，然后考慮其價格是否可以接受。 ④ 出于投資炒作房地產(chǎn)的需要。個體、私營企業(yè)已經(jīng)占到寧波所有制的51%以上?！匀Y、個私高級管理者、高級公務(wù)員、個私業(yè)主主力消費群體① 三資企業(yè)、股份制企業(yè) 在三資企業(yè)或股份制企業(yè)中任職的中高級管理人員和技術(shù)人員，該群體有著較高的文化素養(yǎng)和職業(yè)收入?！陨鐣蠈雍椭猩?、中中層為主力消費階層① 社會上層 高層領(lǐng)導(dǎo)干部、大企業(yè)經(jīng)理人員、高級專業(yè)人員及大私營企業(yè)主是寧波商品房市場最有購買實力的消費層面。圖1 當(dāng)代中國社會階層結(jié)構(gòu)圖注：圖中箭頭表示相關(guān)社會階層的全部或部分可以歸入五大社會等級中的某個等級誰將是下一輪房產(chǎn)消費市場的主力軍？我們認(rèn)為，潛在消費者市場將呈現(xiàn)出“一大主力，二個層面，三大群體，四種需求，五項選擇”的特點。與此相適應(yīng)的是房地產(chǎn)應(yīng)該迅速從“大眾市場”進(jìn)入到“小眾市場”。 20002002年為全民的提前消費者，市三區(qū)居民購房居住、投資增多，部分家庭幾乎每個家庭成員都有房產(chǎn)；216。從我們通過調(diào)查與分析，寧波市房地產(chǎn)市場主力消費群體停留在“大眾化市場”，沒有進(jìn)入到“小眾市場”，其中“大眾市場”呈現(xiàn)鮮明的層次變化：216。 人均居住消費比例穩(wěn)步上升，%，僅次于食品消費，居家庭支出第二位。216。216。 年均收入增幅最高的群體是個體、私營企業(yè)從業(yè)人員。三資、股份制企業(yè)人均年收入保持了良好的發(fā)展勢頭。隨著市場化進(jìn)程加快、國有企業(yè)改制，私營企業(yè)、三資、股份制企業(yè)的從業(yè)人員發(fā)展迅速，并成為未來就業(yè)主力陣營。隨著高科園、會展中心、未來行政中心建設(shè)，加上先期重大市政工程向江東傾斜以及江東生活配套的完善，江東住宅保值、增值以及大規(guī)模城市進(jìn)程和引進(jìn)人才，發(fā)展前景向好的江東自然吸引眾多人口。江北區(qū)作為工業(yè)、倉儲區(qū)，生活氛圍不夠成熟完善，江東、海曙對江北不“感冒”，即使江北區(qū)居民，對江北區(qū)的認(rèn)同度不強(qiáng)。江北區(qū)作為寧波主要的工業(yè)、倉儲區(qū)，吸引了超過1/3的外來辦廠遷入人中員。從人口的密度來看，海曙區(qū)人口密度最高。江東區(qū)人口增長較快是同寧波城市東擴(kuò)效應(yīng)一脈相承的。海曙區(qū)因成熟商業(yè)、生活氛圍，吸引了大量的外來經(jīng)商人員，使得目前人口增長率是老三區(qū)中的最高的。但，人口增長速度繼續(xù)保持較快增長勢頭。城市東擴(kuò)效應(yīng)影響，江東不再是城市功能增長極，而進(jìn)入到居住功能填充過程。雖然寧波國有性質(zhì)企業(yè)從業(yè)人員呈下降趨勢，但集體經(jīng)濟(jì)單位仍是吸納就業(yè)人群主力。國有經(jīng)濟(jì)單位的人均年收入增長率也較高，均保持了10%以上的年均增幅。為此，我們認(rèn)為：216。 從業(yè)人員集中在三資企業(yè)、股份制企業(yè)、私營、個體企業(yè)。 人均年收入呈穩(wěn)步增長，大幅度提高態(tài)勢。216。降低房屋契稅、放大按揭政策等相關(guān)政策的出臺，將給住房內(nèi)需帶來巨大的拉動力，使住房潛在需求得以持續(xù)釋放。 1999年主力是拆遷戶和企業(yè)白領(lǐng)以舊換新，以大換小；216。小結(jié)：十幾年內(nèi)，寧波社會階層迅速從原來的金字塔結(jié)構(gòu)向橄欖型結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，并初具雛形。滿足中上層、上層產(chǎn)品成為今后一段時間內(nèi)寧波房地產(chǎn)發(fā)展重點。所以，家庭年收入為310萬元的家庭最具備購房消費潛力和實力。這是一個正在擴(kuò)大的層面，也是最有可能成為我們的消費者的層面。③個體、私營企業(yè)主 在國家改革開放政策拉動下，寧波市場經(jīng)濟(jì)保持了良好的發(fā)展態(tài)勢，寧波市個體、私營經(jīng)濟(jì)單位發(fā)展迅猛。 四種需求 ① 改善居住環(huán)境與居住條件 ② 滿足新家庭居住需要 ③ 滿足在特定區(qū)域居住和特定目的的需要。海曙區(qū)因其繁榮的商業(yè)環(huán)境、發(fā)達(dá)的交通、完善的公建配套，活躍的市場經(jīng)濟(jì)，成為寧波市民購房的首選區(qū)域。④ 小區(qū)環(huán)境 隨著寧波市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，寧波市民購房不再僅僅出于滿足基本的居住需要，對小區(qū)環(huán)境建設(shè)的要求逐漸提高。板塊競爭格局一條軌道的興建，公路改建和城市內(nèi)某個區(qū)域大規(guī)模的市政改造或者重新建設(shè)，都將促成房地產(chǎn)板塊形成。——板塊特點：城市路網(wǎng)建設(shè)和完善，更加方便了出行；生活氛圍成熟，人們戀土情結(jié)嚴(yán)重；城市中心身份地位象征；老三江口沒有成片大規(guī)模土地，樓盤多單體樓、或者（?。└邔映霈F(xiàn)，主要是體現(xiàn)入住者身份