浙江寧波寧房183青林灣項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告2--王志綱-文庫(kù)吧
2025-03-30 05:23 本頁(yè)面
【正文】 需要。 五項(xiàng)選擇① 地域選擇 寧波市居民，尤其是老三區(qū)的居民，在居住習(xí)慣上，就近遷居始終是其購(gòu)房的首要考慮因索。從地域上看，目前最具吸引力的地域是海曙區(qū)。海曙區(qū)因其繁榮的商業(yè)環(huán)境、發(fā)達(dá)的交通、完善的公建配套，活躍的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，成為寧波市民購(gòu)房的首選區(qū)域。② 價(jià)格及付款方式 寧波人在購(gòu)房選擇上，首先選擇地段，然后考慮其價(jià)格是否可以接受。如果價(jià)格適中可接受，將會(huì)有相當(dāng)大一部份的房地產(chǎn)消費(fèi)者會(huì)選擇按揭購(gòu)房的方式來(lái)滿(mǎn)足居住的需要。③公建配套 寧波市購(gòu)房居民，在充分考慮物業(yè)地段和價(jià)格的基礎(chǔ)上，對(duì)住宅小區(qū)的公建配套設(shè)施日益看重，有著完備的公建配套的住宅小區(qū)，將成為寧波市消費(fèi)者的追捧對(duì)象。④ 小區(qū)環(huán)境 隨著寧波市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，寧波市民購(gòu)房不再僅僅出于滿(mǎn)足基本的居住需要，對(duì)小區(qū)環(huán)境建設(shè)的要求逐漸提高。環(huán)境優(yōu)美、交通發(fā)達(dá)、人文高尚的住宅小區(qū)，將是寧波消費(fèi)者的重要購(gòu)房考慮因索。⑤ 服務(wù) 寧波市目前大多數(shù)的住宅小區(qū)，其物業(yè)服務(wù)仍局限于保安和保潔兩個(gè)基本功能，能充分引導(dǎo)小區(qū)居民生活方式的物業(yè)服務(wù)，在寧波還沒(méi)有出現(xiàn)，但我們明顯的認(rèn)識(shí)到，優(yōu)秀的物業(yè)管理、服務(wù)，能夠引導(dǎo)居民生活方式的物業(yè)管理，是寧波人渴望已久的居住需要。優(yōu)秀的物業(yè)管理和服務(wù)的小區(qū)，將是吸引寧波消費(fèi)者的重要優(yōu)勢(shì)。板塊競(jìng)爭(zhēng)格局一條軌道的興建，公路改建和城市內(nèi)某個(gè)區(qū)域大規(guī)模的市政改造或者重新建設(shè)，都將促成房地產(chǎn)板塊形成。根據(jù)這兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，我們將寧波現(xiàn)在房地產(chǎn)分為老三江口板塊、世紀(jì)大道板塊、新三江口板塊、環(huán)城西路板塊、鄞州中心區(qū)板塊?！鍓K范圍：老三江口板塊是姚江、甬江、奉化江交匯處一、二級(jí)地段區(qū)域，為寧波傳統(tǒng)市中心城區(qū)?！l(fā)展機(jī)遇：一是三江六岸文化長(zhǎng)廊建設(shè)和CBD的建設(shè)，以及城市綠化工程實(shí)施；二是拆遷力度加大，老三江口板塊舊貌新顏；三是加上寧波浙東經(jīng)濟(jì)中心城市地位吸引眾多周邊富裕階層人士入??；四是土地作為不可再生資源，寸土寸金。——板塊特點(diǎn)：城市路網(wǎng)建設(shè)和完善，更加方便了出行；生活氛圍成熟，人們戀土情結(jié)嚴(yán)重；城市中心身份地位象征；老三江口沒(méi)有成片大規(guī)模土地，樓盤(pán)多單體樓、或者（?。└邔映霈F(xiàn)，主要是體現(xiàn)入住者身份和方便入住者日常生活；樓價(jià)上漲成為必然，稍有規(guī)模小區(qū)受到追捧?！繕?biāo)客戶(hù)：城市較小，市區(qū)人口不足百萬(wàn)，對(duì)市中心住宅心理認(rèn)同和依賴(lài)度較高。寧波經(jīng)濟(jì)中心城市的積聚以及CBD的建設(shè)吸引來(lái)自周邊市縣富裕人群涌向城市中心，據(jù)錦地發(fā)展商介紹，其目標(biāo)客戶(hù)60%來(lái)自周邊市縣，“新一輪農(nóng)村包圍城市”。同時(shí)，該區(qū)域目標(biāo)客戶(hù)群主要為周邊市縣比較富裕私營(yíng)業(yè)主、老三江口部分原居民、從事商業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)人群、公務(wù)員、銀行職員等為主。另兩個(gè)值得注意現(xiàn)象：一是行政中心即將東遷，將帶走部分公務(wù)員群體；另一現(xiàn)象是拆遷和改造非成套住房，部分收入不高人群向新三江口板塊、環(huán)城西板塊遷移。寧波城市規(guī)模擴(kuò)大，也將弱化現(xiàn)在居民的對(duì)近郊的距離感和陌生感?！鍓K價(jià)格：該板塊樓價(jià)保持上漲勢(shì)頭和強(qiáng)大后勁。目前該板塊多層價(jià)格超過(guò)3500元/平方米，高層價(jià)格超過(guò)5000元/平方米左右。老三江口板塊寸土寸金，該板塊價(jià)格將保持持續(xù)上漲勢(shì)頭。樓盤(pán)將以單體樓、小高層、高層為主，原來(lái)小區(qū)面積較大，現(xiàn)在小區(qū)面積大多在5萬(wàn)平方米以下。目前以公寓名義亮相市場(chǎng)居多，如城市先鋒等?！鍓K范圍：該板塊范圍是海曙、江北沿余姚江四五類(lèi)地段，如灣頭城市森林發(fā)展用地、江北姚江北岸天水花園地塊、海曙水上公園地塊以及三江文化長(zhǎng)廊的廣大區(qū)域?！l(fā)展機(jī)遇：新三江口板塊崛起重要因素一是三江文化長(zhǎng)廊建設(shè)和三江六岸綠化帶建設(shè)，二是寧波大劇院等重點(diǎn)工程建設(shè)，三是“東擴(kuò)西拓，南工北住”的城市功能新構(gòu)想，四是政府有統(tǒng)一規(guī)劃，海曙西部和江北定位為生態(tài)休閑居住區(qū)，五是未來(lái)杭州灣大橋建成后，該板塊成為寧波城市的第一道風(fēng)景線(xiàn)，六是對(duì)優(yōu)美居住環(huán)境的渴望是新三江口發(fā)展的動(dòng)力。根據(jù)3月29日《寧波晚報(bào)》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，新三江口板塊關(guān)注度最高，%的受訪(fǎng)居民表示在挑選大規(guī)模、高檔次住宅區(qū)首選該板塊?！鍓K特點(diǎn)：一是板塊文化底蘊(yùn)深厚，姚江是寧波母親河，距離水上公園地塊5公里處是梁祝文化公園，下面是寧波大劇院；二是緊鄰生活氛圍成熟的老三江口；三是自然環(huán)境優(yōu)美，水系發(fā)達(dá)，水質(zhì)保護(hù)良好；四是人文教育優(yōu)勢(shì)明顯，西高教區(qū)連成片，方便子女上學(xué)；五是該板塊尚未有高檔次和上規(guī)模小區(qū)，也缺乏成熟生活氛圍的生活小區(qū)，除了90年代中期的萊茵堡、繁景花園、國(guó)際村外，現(xiàn)在沒(méi)有有影響力的樓盤(pán)；六是政府雖有規(guī)劃，但這種規(guī)劃的時(shí)滯，鐵路線(xiàn)切割，居民認(rèn)同感低和距離感強(qiáng)；七配套不夠成熟、完善，而地域分布不均；八是交通方便，可以快捷通達(dá)寧波各區(qū)域中心和機(jī)場(chǎng)；九是處于城市空間主伸展軸。十是大部分地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，外來(lái)人員和民工較多，社會(huì)治安成為隱患?！鍓K客戶(hù)：目標(biāo)客戶(hù)除了接納海曙拆遷人群和承接江北人外，還將有鄞州區(qū)東部部分居民以及來(lái)自慈溪、余姚富裕人群進(jìn)城?！鍓K價(jià)格：目前，該板塊樓盤(pán)價(jià)位在2800元/平方米左右，已經(jīng)推出錦江年華以2600元/平方米起價(jià)，均價(jià)2800元/平方米。即將推出樓盤(pán)永和易居等?！鍓K范圍：以環(huán)城西路為軸線(xiàn)，鐵路線(xiàn)以西，中山西路和望春路附近區(qū)域以及南到到杭甬高速，奉化江以北區(qū)域?！l(fā)展機(jī)遇：一是海曙騰籠置業(yè)和舊城改造力度加大；二是用地比較充足；三是與聯(lián)豐、白云小區(qū)聯(lián)系?！鍓K特點(diǎn)：一是交通方便，通過(guò)機(jī)場(chǎng)高速順利達(dá)到機(jī)場(chǎng)，環(huán)城西路、中山西路順利通達(dá)全城各處；二是臨近生活氛圍成熟的老三江口板塊，水網(wǎng)比較發(fā)達(dá)，生活配套比較成熟，如有好又多和規(guī)劃中30萬(wàn)平方米的南郊公園；三是該板塊樓盤(pán)規(guī)模大，戶(hù)型多樣，如天一家園、南都花城、海光新都；四是該板塊本來(lái)與海曙渾然一體，但被鐵路線(xiàn)分割，加深人們距離感；——目標(biāo)客戶(hù)：承接海曙騰籠置業(yè)人員，奉化、鄞州南部居民，職業(yè)多為公務(wù)員、金融從業(yè)人員、教師等?！鍓K價(jià)格：該板塊價(jià)格在3000元/平方米左右，天一家園3300元/平方米，南都花城3000元/平方米。價(jià)格上漲空間較大?！鍓K范圍：以世紀(jì)大道為主軸，以中山東路和世紀(jì)大道交匯處為中心的城市新生代區(qū)域。世紀(jì)大道板塊崛起是城市東擴(kuò)和區(qū)域整體開(kāi)發(fā)的產(chǎn)物。——發(fā)展機(jī)遇：一是城市東擴(kuò)的積極影響；配套不斷成熟和完善、家樂(lè)福超市總讓人感受到時(shí)代氣息；三是未來(lái)行政中心、會(huì)展中心、高科園、重大市政向江東傾斜，區(qū)域功能規(guī)劃將完善合理；——板塊特點(diǎn)：一是該板塊缺乏文化底蘊(yùn)以及區(qū)域功能區(qū)分不明晰和雜亂；二是板塊多以大規(guī)模小區(qū)出現(xiàn)，面積超過(guò)5萬(wàn)平方米不在少數(shù)，如江南春曉、東?；▓@、明園、華光城、淺水灣等。自1999年起，受城市東擴(kuò)效應(yīng)影響，行政中心東遷，高科技園、寧波會(huì)展中心等工程建設(shè)相繼開(kāi)工，匯集高尚住宅、云集商務(wù)辦公區(qū)域和完善生活配套的區(qū)域指日可待。——板塊客戶(hù)：江東本地人、來(lái)自江北、海曙等區(qū)以及鄞州西南和奉化、象山等周邊市縣人群。以及行政中心東遷后，公務(wù)員置業(yè)人員增加，高科園帶來(lái)白領(lǐng)等?！鍓K價(jià)格：目前該板塊樓盤(pán)價(jià)格在3200元/平方米左右。該板塊樓盤(pán)規(guī)模大，主題定位比較鮮明。目前發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。戶(hù)型為大面積復(fù)式、躍式、錯(cuò)層和部分檔次不高別墅?！鍓K范圍：以四明東路為核心的城郊居住板塊。因?yàn)?，該板塊目前發(fā)育不成熟，對(duì)市區(qū)影響力不夠。在此不詳細(xì)介紹。但在該區(qū)具有良好升值潛力和樓盤(pán)規(guī)模大的特征。目前代表樓盤(pán)為東湖花園和格蘭云天。由于該板塊屬于寧波西部，在寧波城市空間拓展上確定東部?jī)?yōu)先，中遠(yuǎn)期發(fā)展西部，但不
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