【正文】 利好為項(xiàng)目定位，值得借鑒。鋼鐵廠地塊定位為“傳承人文，寫意未來”，規(guī)模較大約30萬平方米，充分利用市政利好。作為宏觀經(jīng)濟(jì)的晴雨表，寧波房地產(chǎn)尤其是商品住宅市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)社會(huì)高速發(fā)展的形勢(shì)下，我們預(yù)測(cè)未來二年內(nèi)：l 市場(chǎng)總體上仍將成為賣方市場(chǎng)，銷售仍將呈現(xiàn)穩(wěn)步遞增趨勢(shì)，價(jià)格攀升的幅度將有所回縮。即使是新品，可圈可點(diǎn)的不多，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。同時(shí)，土地價(jià)格在市場(chǎng)化條件小，水漲船高，作為樓價(jià)重要部分土地價(jià)上漲，這勢(shì)必帶動(dòng)樓價(jià)上漲。但是，過猶不及，這種購房也可以理解住房消費(fèi)的惡性提前透支，對(duì)房地產(chǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展不利。據(jù)了解，寧波目前將近20%的中介從事這種擊鼓傳花的活動(dòng)。交通網(wǎng)絡(luò)基本成型，交通便利。、治安情況、空氣、土地污染本項(xiàng)目現(xiàn)狀以農(nóng)用地為主，沿環(huán)城北路有少量小型工業(yè)廠房、倉庫。項(xiàng)目用地條件分析本項(xiàng)目呈南北狹長(zhǎng)型，內(nèi)部分布有東西走向，寬1020米的小河三條，小河淤積嚴(yán)重，同時(shí)由于配套北部由規(guī)劃路將地塊分成四塊。1994年被建設(shè)部和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局評(píng)為首屆中國(guó)房地產(chǎn)綜合效益百強(qiáng)企業(yè)。資金能力xx有限公司在改制后，企業(yè)不僅得到政府支持，而且得到具有半行政功能城投公司資金、土地儲(chǔ)備支持，使企業(yè)具備了啟動(dòng)新的大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的自有資金實(shí)力，確立了新的銀企關(guān)系，將會(huì)取得銀行的大力支持。為寧波的城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出了應(yīng)有貢獻(xiàn)，在全市有較高的知名度和具有一定的專業(yè)實(shí)力。不可否認(rèn)，國(guó)有企業(yè)弊端和的惰性存在企業(yè)管理人員腦中。北面將是市級(jí)水岸綠化公園，北面天際線良好；東面將是道路綠化帶，區(qū)內(nèi)有三條小河，適合做水文章。希望建成寧波未來住宅的樣板區(qū)，從輿論、政策等方面支持。小河疏浚也要較大投入。機(jī)遇分析寧波市民生活水平不斷提高，住宅消費(fèi)持續(xù)升溫，市場(chǎng)進(jìn)入高速發(fā)展期。寧波房地產(chǎn)處在新一輪發(fā)展前夜，處在產(chǎn)品質(zhì)量“質(zhì)”突破前夜。通過項(xiàng)目實(shí)戰(zhàn)，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)水平與決策水平，培育企業(yè)人才隊(duì)伍，積蓄企業(yè)人力資源，使企業(yè)可以在日后激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，得以持續(xù)發(fā)展。30房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì)王志綱工作室。，著眼周邊立足水上公園一期地塊，著眼周邊土地，謀求更大收益的中遠(yuǎn)期發(fā)展目標(biāo)。挑戰(zhàn)分析同質(zhì)化是市場(chǎng)發(fā)展迅速的畸形兒，為獲取一時(shí)利益行為，將成為未來結(jié)構(gòu)性過剩重要部分。政府在項(xiàng)目地塊使用過程中存在時(shí)滯，造成開發(fā)節(jié)奏推后。項(xiàng)目南面有高壓線穿越，影響空中視覺。強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，良好銀企關(guān)系，是項(xiàng)目發(fā)展根本保障。是政府規(guī)劃人居中心之一。房地產(chǎn)股份有限公司品牌的建設(shè)將取決于企業(yè)文化和經(jīng)營(yíng)理念的積淀和提升。1999年，天水華都獲得錢江杯和甬江工程質(zhì)量獎(jiǎng)。一套人馬，兩套班子雖然方便決策和管理，但企業(yè)人員還面臨著一個(gè)磨合的問題。由于本地塊具有深厚歷史文化底蘊(yùn)（寧波母親河姚江、梁祝文化公園），優(yōu)越自然環(huán)境，緊臨成熟的海曙，近享三江文化長(zhǎng)廊、三江口便利，位居城市西拓主軸、海曙居民戀舊情結(jié)等原因，受到居民關(guān)注。鐵路交通對(duì)未來小區(qū)影響不明顯。視眼比較開闊，沒有大體量建筑物影響，但南面有高壓線穿越。隨著，杭州灣大通道的建設(shè)，本項(xiàng)目成為杭州灣大通道進(jìn)入市區(qū)主要通道。而寧波目前存在只售不租也表明了這個(gè)市場(chǎng)存在潛在危機(jī)。寧波房地產(chǎn)將在二三年實(shí)現(xiàn)質(zhì)的突破后，將保持平穩(wěn)發(fā)展勢(shì)頭。這幾種力量共同促使房?jī)r(jià)上漲。l 相對(duì)富裕階層住宅郊區(qū)化浮出水面,Townhouse 將漸入佳境。，將使樓市供求步入理性的發(fā)展期。永和易居是政府實(shí)施經(jīng)濟(jì)實(shí)用房而開發(fā)的，整個(gè)樓盤檔次估計(jì)不高。均價(jià)為3000元/平方米左右，起步價(jià)2400元/平方米，銷售率為97%，剩2套復(fù)式。 錦江年華252。戶戶朝南，周遍配套完善，生活氛圍比較成熟，人車分流。 管理、服務(wù)水平比較低，交通依賴公共交通和自行車178。如國(guó)際村、繁景花園、萊茵堡花園都是歷史樓盤，該板塊正在進(jìn)行的東方威尼斯、錦江年華項(xiàng)目，籌備項(xiàng)目是水上公園項(xiàng)目一期（470畝）、永和易居、天水花園（1000畝左右）、鋼鐵廠項(xiàng)目，加上政府正準(zhǔn)備推出水上公園第二期（50公頃）。因?yàn)椋摪鍓K目前發(fā)育不成熟，對(duì)市區(qū)影響力不夠。自1999年起，受城市東擴(kuò)效應(yīng)影響，行政中心東遷，高科技園、寧波會(huì)展中心等工程建設(shè)相繼開工，匯集高尚住宅、云集商務(wù)辦公區(qū)域和完善生活配套的區(qū)域指日可待?！鍓K范圍：以環(huán)城西路為軸線，鐵路線以西，中山西路和望春路附近區(qū)域以及南到到杭甬高速，奉化江以北區(qū)域?！鍓K范圍：該板塊范圍是海曙、江北沿余姚江四五類地段，如灣頭城市森林發(fā)展用地、江北姚江北岸天水花園地塊、海曙水上公園地塊以及三江文化長(zhǎng)廊的廣大區(qū)域。同時(shí)，該區(qū)域目標(biāo)客戶群主要為周邊市縣比較富裕私營(yíng)業(yè)主、老三江口部分原居民、從事商業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)人群、公務(wù)員、銀行職員等為主。優(yōu)秀的物業(yè)管理和服務(wù)的小區(qū)，將是吸引寧波消費(fèi)者的重要優(yōu)勢(shì)。從地域上看，目前最具吸引力的地域是海曙區(qū)。②中、高級(jí)公務(wù)員 受國(guó)家全面實(shí)行貨幣分房的政策影響，大批居住在早期實(shí)物分房住宅中的國(guó)家公務(wù)員或政府中、高層領(lǐng)導(dǎo)干部，隨著收入的增長(zhǎng)，生活水平的提高，改善居住條件，追求居住品質(zhì)。而90120平方米/套的商品房是寧波市老三區(qū)目前主流的購房面積，依此推算，房屋總價(jià)在2540萬元/套的商品房，尤其是總價(jià)在2530萬元/套的商品房將是寧波市老三區(qū)最受歡迎的住宅。社會(huì)階層中的中中層和中上層成為購房主力大軍。 居住面積和使用面積穩(wěn)步上升隨著人均收入的持續(xù)增長(zhǎng)，居民存款額的大幅度提高，生活水平的提高，居住理念的改變寧波市商品房消費(fèi)市場(chǎng)具有相當(dāng)大的消化能力。 生活與居住水平穩(wěn)步提高216。結(jié)合我們對(duì)寧波經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀和歷史分析，我們認(rèn)為未來寧波市中高收入群體是三資企業(yè)、股份制企業(yè)、國(guó)有企業(yè)中的中高層管理人員和技術(shù)人員，以及具一定經(jīng)營(yíng)規(guī)模的私營(yíng)業(yè)主和個(gè)體工商戶。國(guó)有性質(zhì)從業(yè)人員呈下降趨勢(shì)，個(gè)私、三資、股份企業(yè)從業(yè)人員呈增加態(tài)勢(shì)。海曙區(qū)作為現(xiàn)在寧波市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心以及成熟生活氛圍，加上三江文化長(zhǎng)廊和舊城改造力度加大，特別是CBD的建設(shè)和行政中心東遷，海曙面臨疏散老城居民和引進(jìn)周邊市縣富裕階層進(jìn)城，但總體上，大量的土地將轉(zhuǎn)為商業(yè)用地，老三江口板塊人群向新三江口板塊、環(huán)城西板塊、江東區(qū)轉(zhuǎn)移。寧波水上公園項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告對(duì)潛在消費(fèi)者的認(rèn)識(shí)寧波市的家庭、人口增長(zhǎng)速度整體上比較平緩，但人口增長(zhǎng)的區(qū)域不平衡卻很明顯，從老三區(qū)的家庭及人口增長(zhǎng)率來看，江東區(qū)為最，其次是海曙、江北。江東區(qū)由于城市東擴(kuò)效應(yīng)、吸引海曙、江北、外來白領(lǐng)層進(jìn)入，預(yù)計(jì)在今后，增長(zhǎng)速度會(huì)更快些。這也是造成江東區(qū)家庭、人口發(fā)展最為快速的主因之一。國(guó)有性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)單位雖已失去了其原有的主體地位，但集體企業(yè)從業(yè)人員的收入因其基數(shù)較低，雖有較快的增長(zhǎng)率，但其人均收入仍明顯落于其他經(jīng)濟(jì)單位。 個(gè)體、私營(yíng)、三資、股份制企業(yè)成為寧波市的經(jīng)濟(jì)主體。216。 預(yù)計(jì)2002年寧波進(jìn)入到“小眾市場(chǎng)”，市場(chǎng)細(xì)分明顯?！约彝ツ晔杖霝?10萬元的家庭為主力消費(fèi)群體根據(jù)寧波市近年來的房產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)，數(shù)據(jù)表明，2002年第三季度，寧波市老三區(qū)的商品房平均成交價(jià)格為3241元/平方米。是寧波市目前有較強(qiáng)消費(fèi)能力和實(shí)力的人群，同時(shí)，該人群也是寧波市膨脹較快的職業(yè)人群。 五項(xiàng)選擇① 地域選擇 寧波市居民，尤其是老三區(qū)的居民，在居住習(xí)慣上，就近遷居始終是其購房的首要考慮因索。⑤ 服務(wù) 寧波市目前大多數(shù)的住宅小區(qū)，其物業(yè)服務(wù)