【正文】 寧波水上公園項目市場調(diào)研報告對潛在消費者的認識寧波市的家庭、人口增長速度整體上比較平緩，但人口增長的區(qū)域不平衡卻很明顯，從老三區(qū)的家庭及人口增長率來看，江東區(qū)為最，其次是海曙、江北。江東區(qū)人口增長較快是同寧波城市東擴效應(yīng)一脈相承的。從人口的密度來看，海曙區(qū)人口密度最高。海曙區(qū)的行政區(qū)域面積是江東區(qū)的76%，江北區(qū)的14%。老三區(qū)人口機械增長率較快，%，并呈現(xiàn)“海曙從商、江北從工、江東從智”的人口增長特點。海曙區(qū)因成熟商業(yè)、生活氛圍，吸引了大量的外來經(jīng)商人員，使得目前人口增長率是老三區(qū)中的最高的。江北區(qū)作為寧波主要的工業(yè)、倉儲區(qū)，吸引了超過1/3的外來辦廠遷入人中員。江東區(qū)由于城市東擴效應(yīng)、吸引海曙、江北、外來白領(lǐng)層進入，預(yù)計在今后，增長速度會更快些。海曙區(qū)作為現(xiàn)在寧波市政治、經(jīng)濟、文化中心以及成熟生活氛圍，加上三江文化長廊和舊城改造力度加大，特別是CBD的建設(shè)和行政中心東遷，海曙面臨疏散老城居民和引進周邊市縣富裕階層進城，但總體上，大量的土地將轉(zhuǎn)為商業(yè)用地，老三江口板塊人群向新三江口板塊、環(huán)城西板塊、江東區(qū)轉(zhuǎn)移。但，人口增長速度繼續(xù)保持較快增長勢頭。江北區(qū)作為工業(yè)、倉儲區(qū)，生活氛圍不夠成熟完善，江東、海曙對江北不“感冒”，即使江北區(qū)居民，對江北區(qū)的認同度不強。出現(xiàn)人口江北區(qū)居民流向海曙、江東，周邊外來務(wù)工、個私業(yè)主進入江北區(qū)，二者相減，江北區(qū)的人口增長速度依然明顯滯后。因此，出現(xiàn)江北區(qū)近年來家庭、人口發(fā)展明顯滯后于海曙區(qū)、江東區(qū)。城市東擴效應(yīng)影響，江東不再是城市功能增長極，而進入到居住功能填充過程。隨著高科園、會展中心、未來行政中心建設(shè)，加上先期重大市政工程向江東傾斜以及江東生活配套的完善，江東住宅保值、增值以及大規(guī)模城市進程和引進人才，發(fā)展前景向好的江東自然吸引眾多人口。這也是造成江東區(qū)家庭、人口發(fā)展最為快速的主因之一。國有性質(zhì)從業(yè)人員呈下降趨勢，個私、三資、股份企業(yè)從業(yè)人員呈增加態(tài)勢。雖然寧波國有性質(zhì)企業(yè)從業(yè)人員呈下降趨勢，但集體經(jīng)濟單位仍是吸納就業(yè)人群主力。隨著市場化進程加快、國有企業(yè)改制，私營企業(yè)、三資、股份制企業(yè)的從業(yè)人員發(fā)展迅速，并成為未來就業(yè)主力陣營。 各經(jīng)濟單位從業(yè)人員的人均年收入均保持了較高的增長率。寧波市個體經(jīng)濟單位從業(yè)人員的年均收入增長率最高。國有經(jīng)濟單位的人均年收入增長率也較高，均保持了10%以上的年均增幅。三資、股份制企業(yè)人均年收入保持了良好的發(fā)展勢頭。國有性質(zhì)的經(jīng)濟單位雖已失去了其原有的主體地位，但集體企業(yè)從業(yè)人員的收入因其基數(shù)較低，雖有較快的增長率，但其人均收入仍明顯落于其他經(jīng)濟單位。結(jié)合我們對寧波經(jīng)濟現(xiàn)狀和歷史分析，我們認為未來寧波市中高收入群體是三資企業(yè)、股份制企業(yè)、國有企業(yè)中的中高層管理人員和技術(shù)人員，以及具一定經(jīng)營規(guī)模的私營業(yè)主和個體工商戶。為此，我們認為：216。 年均收入增幅最高的群體是個體、私營企業(yè)從業(yè)人員。其次是國有企業(yè)、三資企業(yè)、股份制企業(yè)的從業(yè)人員。216。 從業(yè)人員集中在三資企業(yè)、股份制企業(yè)、私營、個體企業(yè)。216。 個體、私營、三資、股份制企業(yè)成為寧波市的經(jīng)濟主體。 生活與居住水平穩(wěn)步提高216。 人均年收入呈穩(wěn)步增長，大幅度提高態(tài)勢。216。 居民存款額年均增長率高達30% 216。 %，說明寧波市三區(qū)的居民生活已經(jīng)進入了富裕社會階段。216。 人均居住消費比例穩(wěn)步上升，%，僅次于食品消費，居家庭支出第二位。216。 居住面積和使用面積穩(wěn)步上升隨著人均收入的持續(xù)增長，居民存款額的大幅度提高，生活水平的提高，居住理念的改變寧波市商品房消費市場具有相當(dāng)大的消化能力。降低房屋契稅、放大按揭政策等相關(guān)政策的出臺，將給住房內(nèi)需帶來巨大的拉動力，使住房潛在需求得以持續(xù)釋放。從我們通過調(diào)查與分析，寧波市房地產(chǎn)市場主力消費群體停留在“大眾化市場”，沒有進入到“小眾市場”，其中“大眾市場”呈現(xiàn)鮮明的層次變化：216。 1998年前是炒家、普通消費者混合；216。 1998年機關(guān)事業(yè)單位人群成為購房主力；216。 1999年主力是拆遷戶和企業(yè)白領(lǐng)以舊換新，以大換?。?16。 20002002年為全民的提前消費者，市三區(qū)居民購房居住、投資增多，部分家庭幾乎每個家庭成員都有房產(chǎn)；216。 預(yù)計2002年寧波進入到“小眾市場”，市場細分明顯。社會階層中的中中層和中上層成為購房主力大軍。小結(jié)：十幾年內(nèi)，寧波社會階層迅速從原來的金字塔結(jié)構(gòu)向橄欖型結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，并初具雛形。與此相適應(yīng)的是房地產(chǎn)應(yīng)該迅速從“大眾市場”進入到“小眾市場”。但寧波目前住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)呈菱形，基本以滿足中中、中下層的產(chǎn)品為主，對住宅仍以功能性需求為主。市面上鮮見滿足中上、上層階層產(chǎn)品，比如TOWNHOUSE，因此寧波住宅產(chǎn)品面臨一個新起點和機會，處在質(zhì)突破的前夜。滿足中上層、上層產(chǎn)品成為今后一段時間內(nèi)寧波房地產(chǎn)發(fā)展重點。圖1 當(dāng)代中國社會階層結(jié)構(gòu)圖注：圖中箭頭表示相關(guān)社會階層的全部或部分可以歸入五大社會等級中的某個等級誰將是下一輪房產(chǎn)消費市場的主力軍？我們認為，潛在消費者市場將呈現(xiàn)出“一大主力，二個層面，三大群體，四種需求，五項選擇”的特點。——以家庭年收入為310萬元的家庭為主力消費群體根據(jù)寧波市近年來的房產(chǎn)價格的發(fā)展趨勢，數(shù)據(jù)表明，2002年第三季度，寧波市老三區(qū)的商品房平均成交價格為3241元/平方米。而90120平方米/套的商品房是寧波市老三區(qū)目前主流的購房面積，依此推算，房屋總價在2540萬元/套的商品房，尤其是總價在2530萬元/套的商品房將是寧波市老三區(qū)最受歡迎的住宅。所以，家庭年收入為310萬元的家庭最具備購房消費潛力和實力?！陨鐣蠈雍椭猩稀⒅兄袑訛橹髁οM階層① 社會上層 高層領(lǐng)導(dǎo)干部、大企業(yè)經(jīng)理人員、高級專業(yè)人員及大私營企業(yè)主是寧波商品房市場最有購買實力的消費層面。② 中上層及部份中中層 中上層領(lǐng)導(dǎo)干部、大企業(yè)中層管理人員、中小企業(yè)經(jīng)理人員、中級專業(yè)技術(shù)人員、中等企業(yè)主及部份具有一定經(jīng)濟實力和經(jīng)濟基礎(chǔ)的個體工商戶。他們是寧波市商品房市場最具活力、潛力和需求的消費層面。這是一個正在擴大的層面，也是最有可能成為我們的消費者的層面?！匀Y、個私高級管理者、高級公務(wù)員、個私業(yè)主主力消費群體① 三資企業(yè)、股份制企業(yè) 在三資企業(yè)或股份制企業(yè)中任職的中高級管理人員和技術(shù)人員，該群體有著較高的文化素養(yǎng)和職業(yè)收入。是寧波市目前有較強消費能力和實力的人群，同時，該人群也是寧波市膨脹較快的職業(yè)人群。②中、高級公務(wù)員 受國家全面實行貨幣分房的政策影響，大批居住在早期實物分房住宅中的國家公務(wù)員或政府中、高層領(lǐng)導(dǎo)干部，隨著收入的增長，生活水平的提高，改善居住條件，追求居住品質(zhì)。③個體、私營企業(yè)主 在國家改革開放政策拉動下，寧波市場經(jīng)濟保持了良好的發(fā)展態(tài)勢，寧波市個體、私營經(jīng)濟單位發(fā)展迅猛。個體、私營企業(yè)已經(jīng)占到寧波所有制的51%以上。個私企業(yè)主和從業(yè)中、高人員是收入增長較快的人群。該人群人均收入增長快速，通過市場落實自己政策，通過改善居住環(huán)境彰顯身份、地位成為這部分消費熱點。 四種需求 ① 改善居住環(huán)境與居住條件 ② 滿足新家庭居住需要 ③ 滿足在特定區(qū)域居住和特定目的的需要。 ④ 出于投資炒作房地產(chǎn)的