【正文】 在住宅產(chǎn)品供應(yīng)未與有效消費(fèi)需求對(duì)位的市場(chǎng)空白點(diǎn)處，明晰產(chǎn)品定位。綜合評(píng)價(jià)企業(yè)如何把握自身所具備的能力，審時(shí)度勢(shì)，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，彌補(bǔ)短板，如何抓住機(jī)遇，迎接挑戰(zhàn)，化解威脅。消費(fèi)需求日趨理性化，市場(chǎng)現(xiàn)存同質(zhì)化產(chǎn)品相對(duì)過剩，但個(gè)性化、生態(tài)景觀化、人文化的差異產(chǎn)品尚有相當(dāng)大的發(fā)展空間。房地產(chǎn)股份有限公司曾為寧波市歷史悠久的國(guó)有房地產(chǎn)發(fā)展商之一，有過很高的知名度。項(xiàng)目南北狹長(zhǎng)，與突出景觀與強(qiáng)調(diào)坐北朝南的地方居住習(xí)慣間存在矛盾，為滿足居住戶戶景觀均好性，對(duì)規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)要求較高。“新生”優(yōu)勢(shì)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)非常重視企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)和項(xiàng)目品牌的創(chuàng)建，有事業(yè)追求和實(shí)干精神。五、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析處于海曙西北部，使城市西拓發(fā)展主軸上，緊靠寧波目前政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心區(qū)海曙、近享三江文化長(zhǎng)廊、梁祝文化公園、姚江人文滋潤(rùn)。企業(yè)的這種戰(zhàn)略目標(biāo)，從一開始就具有大手筆高起點(diǎn)的追求，是一種難得的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)和前瞻意識(shí)，因此企業(yè)必然會(huì)具有強(qiáng)大的內(nèi)在的向心力和源源不斷的前進(jìn)動(dòng)力，促使企業(yè)突破一個(gè)又一個(gè)艱難險(xiǎn)阻，推動(dòng)企業(yè)不斷取得一個(gè)又一個(gè)勝利。再加上新股東、新企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的加入所帶來(lái)的背景和影響，應(yīng)該說(shuō)，房地產(chǎn)股份有限公司具有整合國(guó)有企業(yè)歷史資源的綜合能力，尤其是在和政府主管、金融部門、相關(guān)合作單位等方面比其他企業(yè)更具公關(guān)協(xié)調(diào)優(yōu)勢(shì)。組建了xx有限公司，逐步形成法人治理結(jié)構(gòu)，大股東是寧波城市投資控股有限公司（78%股份），其次是寧波銀億房地產(chǎn)公司（10%股份），個(gè)人股東（12%股份），從根本上轉(zhuǎn)換了企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制。項(xiàng)目周遍沒有高大建筑物和自然物阻攔，日照充分。內(nèi)河與水質(zhì)良好的姚江貫通，小區(qū)北部是寬100米沿江綠化帶，水、氣、土地等生態(tài)狀態(tài)良好。經(jīng)環(huán)城西路——環(huán)城北路路口：14路（汽車東站——雙東路），823路（路林市場(chǎng)——聯(lián)豐新村）經(jīng)環(huán)城西路——江北大道：l 330路（廣濟(jì)街——洪塘） 333路（雙東路——龔馮）l 806路（開明街——童家） 817路（南站——莊橋）另有1515路公交站設(shè)在距離本項(xiàng)目600米的雙東路口。東接環(huán)城西路，南隔內(nèi)河為環(huán)城北路，西為規(guī)劃路，北隔濱江綠化帶與姚江相連?！懊{迫”中心地段房?jī)r(jià)上漲，而不是中心逐級(jí)放射到周邊，成為寧波房地產(chǎn)一個(gè)獨(dú)特現(xiàn)象這種價(jià)格上漲一方面是行政中心東遷、城市東擴(kuò)、輿論引導(dǎo)、消費(fèi)者提前置業(yè)綜合影響結(jié)果，是暫時(shí)現(xiàn)象，有合理成分，更多是不合理。？供需兩旺，托關(guān)系購(gòu)房，炒買籌碼，“第一天一手第二天二手”，房交會(huì)無(wú)房可交成為寧波房市一道獨(dú)特景觀。？如何看待寧波房地產(chǎn)價(jià)格上漲較快？橫向看，寧波房地產(chǎn)價(jià)格在全國(guó)同類城市中處于中下水平，而寧波人均收入位居同類城市的前列，這表明寧波房地產(chǎn)價(jià)格還有上漲空間。l 隨著華嚴(yán)街和咸寧街兩大地塊共8幅凈地敲響拍賣第一錘，土地的級(jí)差地租對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的空間格局將產(chǎn)生重大影響。但，必須保持清醒認(rèn)識(shí)，整體區(qū)域板塊形象有待進(jìn)一步塑造，生活配套不完善局面繼續(xù)持續(xù)，潛在競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。178。由寧波天地房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，寧波艾迪設(shè)計(jì)有限公司推廣策劃，中國(guó)美術(shù)學(xué)院風(fēng)景設(shè)計(jì)院進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)。但是，一味跟風(fēng)，炒歐陸風(fēng)冷飯，缺乏創(chuàng)新。小區(qū)實(shí)現(xiàn)基本智能化配套管理和24小時(shí)管理，一期銷售超過80%，二期年底推出。178。由于新三江口板塊主要是江北和海曙區(qū)部分區(qū)域構(gòu)成，海曙由于鐵路線和環(huán)城西路的原因，使得新三江口板塊海曙部分同海曙聯(lián)系降低，人們認(rèn)知度不夠；江北是歷史上的工業(yè)區(qū)，生活氛圍不夠成熟，房地產(chǎn)發(fā)展不充分。目前發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。——板塊范圍：以世紀(jì)大道為主軸，以中山東路和世紀(jì)大道交匯處為中心的城市新生代區(qū)域。——板塊客戶：目標(biāo)客戶除了接納海曙拆遷人群和承接江北人外，還將有鄞州區(qū)東部部分居民以及來(lái)自慈溪、余姚富裕人群進(jìn)城。老三江口板塊寸土寸金，該板塊價(jià)格將保持持續(xù)上漲勢(shì)頭?！鍓K特點(diǎn)：城市路網(wǎng)建設(shè)和完善，更加方便了出行；生活氛圍成熟，人們戀土情結(jié)嚴(yán)重；城市中心身份地位象征；老三江口沒有成片大規(guī)模土地，樓盤多單體樓、或者（?。└邔映霈F(xiàn)，主要是體現(xiàn)入住者身份和方便入住者日常生活；樓價(jià)上漲成為必然，稍有規(guī)模小區(qū)受到追捧。④ 小區(qū)環(huán)境 隨著寧波市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，寧波市民購(gòu)房不再僅僅出于滿足基本的居住需要，對(duì)小區(qū)環(huán)境建設(shè)的要求逐漸提高。 四種需求 ① 改善居住環(huán)境與居住條件 ② 滿足新家庭居住需要 ③ 滿足在特定區(qū)域居住和特定目的的需要。這是一個(gè)正在擴(kuò)大的層面，也是最有可能成為我們的消費(fèi)者的層面。滿足中上層、上層產(chǎn)品成為今后一段時(shí)間內(nèi)寧波房地產(chǎn)發(fā)展重點(diǎn)。 1999年主力是拆遷戶和企業(yè)白領(lǐng)以舊換新，以大換??；216。216。 從業(yè)人員集中在三資企業(yè)、股份制企業(yè)、私營(yíng)、個(gè)體企業(yè)。國(guó)有經(jīng)濟(jì)單位的人均年收入增長(zhǎng)率也較高，均保持了10%以上的年均增幅。城市東擴(kuò)效應(yīng)影響，江東不再是城市功能增長(zhǎng)極，而進(jìn)入到居住功能填充過程。海曙區(qū)因成熟商業(yè)、生活氛圍，吸引了大量的外來(lái)經(jīng)商人員，使得目前人口增長(zhǎng)率是老三區(qū)中的最高的。從人口的密度來(lái)看，海曙區(qū)人口密度最高。江北區(qū)作為工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)，生活氛圍不夠成熟完善，江東、海曙對(duì)江北不“感冒”，即使江北區(qū)居民，對(duì)江北區(qū)的認(rèn)同度不強(qiáng)。隨著市場(chǎng)化進(jìn)程加快、國(guó)有企業(yè)改制，私營(yíng)企業(yè)、三資、股份制企業(yè)的從業(yè)人員發(fā)展迅速，并成為未來(lái)就業(yè)主力陣營(yíng)。 年均收入增幅最高的群體是個(gè)體、私營(yíng)企業(yè)從業(yè)人員。216。從我們通過調(diào)查與分析，寧波市房地產(chǎn)市場(chǎng)主力消費(fèi)群體停留在“大眾化市場(chǎng)”，沒有進(jìn)入到“小眾市場(chǎng)”，其中“大眾市場(chǎng)”呈現(xiàn)鮮明的層次變化：216。與此相適應(yīng)的是房地產(chǎn)應(yīng)該迅速?gòu)摹按蟊娛袌?chǎng)”進(jìn)入到“小眾市場(chǎng)”?！陨鐣?huì)上層和中上、中中層為主力消費(fèi)階層① 社會(huì)上層 高層領(lǐng)導(dǎo)干部、大企業(yè)經(jīng)理人員、高級(jí)專業(yè)人員及大私營(yíng)企業(yè)主是寧波商品房市場(chǎng)最有購(gòu)買實(shí)力的消費(fèi)層面。個(gè)體、私營(yíng)企業(yè)已經(jīng)占到寧波所有制的51%以上。② 價(jià)格及付款方式 寧波人在購(gòu)房選擇上，首先選擇地段，然后考慮其價(jià)格是否可以接受。根據(jù)這兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，我們將寧波現(xiàn)在房地產(chǎn)分為老三江口板塊、世紀(jì)大道板塊、新三江口板塊、環(huán)城西路板塊、鄞州中心區(qū)板塊。寧波城市規(guī)模擴(kuò)大，也將弱化現(xiàn)在居民的對(duì)近郊的距離感和陌生感。根據(jù)3月29日《寧波晚報(bào)》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，新三江口板塊關(guān)注度最高，%的受訪居民表示在挑選大規(guī)模、高檔次住宅區(qū)首選該板塊?！鍓K特點(diǎn)：一是交通方便，通過機(jī)場(chǎng)高速順利達(dá)到機(jī)場(chǎng)，環(huán)城西路、中山西路順利通達(dá)全城各處；二是臨近生活氛圍成熟的老三江口板塊，水網(wǎng)比較發(fā)達(dá)，生活配套比較成熟，如有好又多和規(guī)劃中30萬(wàn)平方米的南郊公園；三是該板塊樓盤規(guī)模大，戶型多樣，如天一家園、南都花城、海光新都；四是該板塊本來(lái)與海曙渾然一體，但被鐵路線分割，加深人們距離感；——目標(biāo)客戶：承接海曙騰籠置業(yè)人員，奉化、鄞州南部居民，職業(yè)多為公務(wù)員、金融從業(yè)人員、教師等。以及行政中心東遷后，公務(wù)員置業(yè)人員增加，高科園帶來(lái)白領(lǐng)等。但在該區(qū)具有良好升值潛力和樓盤規(guī)模大的特征。價(jià)格在3000元/平方米左右。 東方威尼斯：252。定位為：全江景水岸住宅，水岸文化、歐風(fēng)休閑、江河美景成就“絕對(duì)景致稀有、水岸休閑住宅”。周遍配套比較完善，學(xué)校、超市、酒店、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等俱全，交通依靠市郊線路。 評(píng)價(jià)：錦江年華定位為新生活生態(tài)園林社區(qū)，并以“崇尚自然，品位生活”作為推廣主題，較好利用周邊市政