【文章內(nèi)容簡介】 商引資力度的加強(qiáng)及入駐企業(yè)的增加，該區(qū)域的商業(yè)價值將得到空前的提升。216。 項(xiàng)目周邊無大型商業(yè)，而市場對商業(yè)的需求較大，區(qū)域內(nèi)綜合性多功能商業(yè)項(xiàng)目有效供應(yīng)不足形成的差異性顯示需求。216。 新區(qū)發(fā)展自然形成的商業(yè)、商務(wù)及休閑需求。項(xiàng)目位于新區(qū)商業(yè)發(fā)展中心的邊緣地帶，人品集中的三區(qū)交匯中心，商業(yè)、商務(wù)及休閑的需求能夠得到最大化的體現(xiàn)。216。 項(xiàng)目靠近二環(huán)線，隨著二環(huán)居住功能與餐飲功能品牌的形成，給項(xiàng)目提供了一定的機(jī)會。l 216。 周邊環(huán)境雜亂，居住人口素質(zhì)低，消費(fèi)能力較低；216。 商業(yè)氛圍薄弱，除一些零散的街鋪外，周邊無大型商業(yè)；216。 項(xiàng)目所在地離居住區(qū)、高新技術(shù)區(qū)、文教區(qū)都有一定的距離，區(qū)域間有物理距離的間隔，對定位也形成一定阻力。 216。 文教區(qū)經(jīng)過數(shù)年的發(fā)展，已基本具備了滿足文教區(qū)師生基本生活、學(xué)習(xí)配套、餐飲、休閑娛樂等的需求的功能。本項(xiàng)目能否吸引該類消費(fèi)者尚無定論。216。 項(xiàng)目周邊外部環(huán)境欠缺，居住人口消費(fèi)能力較低，能否形成區(qū)域內(nèi)的商業(yè)中心需要時間的培育?？偨Y(jié)：根據(jù)項(xiàng)目的區(qū)位特點(diǎn)，如何結(jié)合項(xiàng)目自身開發(fā)特點(diǎn)，能完善和補(bǔ)充市場缺陷就能發(fā)揮優(yōu)勢，降低運(yùn)作成本，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目物業(yè)潛在價值最大化，使發(fā)展商充分兌現(xiàn)效益是定位的目的。216。 項(xiàng)目地處的三區(qū)商業(yè)配套極其缺乏，這是本案所處區(qū)域市場的最大空白。216。 項(xiàng)目可輻射區(qū)域具備一定的消費(fèi)能力，吸引區(qū)域消費(fèi)是本項(xiàng)目的立足點(diǎn)。216。 政府正大力發(fā)展“岳麓新城”區(qū)域，周邊板塊的崛起吸引了各大商家及開發(fā)商的爭相進(jìn)駐，這必將帶動整個岳麓區(qū)的發(fā)展，區(qū)位的發(fā)展必然會帶來人氣的上升，這給了項(xiàng)目以借勢的機(jī)會。216。 “借勢造勢“為增加項(xiàng)目開發(fā)的安全性打下良好的基礎(chǔ)。216。 項(xiàng)目以商場、投資型公寓、住宅于一體，可以形成的投資、居住與商務(wù)的功能優(yōu)勢互補(bǔ)。定位原則216。 從市場出發(fā),以基本市場盈利為最基本的經(jīng)營目的.216。 從消費(fèi)者的心理謀求定位，創(chuàng)造適度超前的合理的產(chǎn)品；216。 針對特定目標(biāo)市場，而非整個市場；216。 充分考慮細(xì)分市場的容量以及市場進(jìn)入風(fēng)險；216。 結(jié)合項(xiàng)目區(qū)位特點(diǎn)，充分發(fā)揮項(xiàng)目優(yōu)勢；216。 堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)互動。定位思路216。 借勢：借新區(qū)規(guī)劃的熱潮、二環(huán)線上早成氣候的餐飲街；216。 避免：避免與河西商業(yè)中心的正面競爭，充分利用本項(xiàng)目的區(qū)域特點(diǎn)，找準(zhǔn)本項(xiàng)目的核心目標(biāo)客戶，主要圈定高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、文教區(qū)、行政中心、住宅區(qū)目標(biāo)客戶；216。 多樣化市場定位，分期各期主題的明確和提升；216。 以超凡的包裝與推廣打造項(xiàng)目星級的市場形象，以超高的性價比打造河西區(qū)域最具競爭力的新貴。216。 把握以上原則，使本項(xiàng)目一推出就以占據(jù)區(qū)域市場的空白點(diǎn)，要求我們在考慮定位和產(chǎn)品的時候不僅僅是從專業(yè)、技術(shù)的角度來論證，更多地市場的角度來指導(dǎo)項(xiàng)目市場定位和產(chǎn)品設(shè)計(jì)和配套規(guī)劃。功能形象定位根據(jù)以上分析，項(xiàng)目的突破口是找準(zhǔn)市場需求，找準(zhǔn)在區(qū)域中的地位與功能。所以，只有先定位項(xiàng)目的功能與形象，才能完成項(xiàng)目的市場定位。項(xiàng)目所處區(qū)域周邊為高校教職員工、高科技人員、醫(yī)院職工等，居民文化質(zhì)素較高、消費(fèi)能力也相對較高，同時對消費(fèi)環(huán)境及服務(wù)的要求也高。但項(xiàng)目的外圍環(huán)境較差，周邊商業(yè)及小區(qū)素質(zhì)都不高，這些因素嚴(yán)重影響了區(qū)域形象，阻礙了區(qū)域市場的發(fā)展，甚至造成了區(qū)域客源的不斷流失。本項(xiàng)目的應(yīng)全面改善本區(qū)域的形象，提升區(qū)域功能，從這個角度上看，本項(xiàng)目的功能與形象定位應(yīng)是： 一個全面滿足三區(qū)商業(yè)、商務(wù)、休閑、居住等功能為一體的“商務(wù)休閑特區(qū)”，它是這個區(qū)域的名片，是一個休閑站，它提供的是一種休閑居住的生活方式。因此本項(xiàng)目應(yīng)該是一個非常適合商務(wù)休閑、娛樂休閑、居住休閑的全功能休閑生活街區(qū)。它兼具區(qū)域的三種功能：商業(yè)配套功能、休閑功能、居住功能，是專門為三區(qū)服務(wù)的“休閑生活街區(qū)”。我們有必要營造一種營造生活情調(diào)街域，構(gòu)筑奪目的片區(qū)形態(tài)。全面改變該片區(qū)的城市形象，滿足片區(qū)的休閑與商務(wù)需求。項(xiàng)目市場定位綜合以上分析，項(xiàng)目是集住宅、酒店、公寓及商業(yè)為一體的大型復(fù)合型社區(qū)，是以商業(yè)為龍頭，住宅為配套的河西最具規(guī)模的商業(yè)中心，同時，也是岳麓區(qū)首個“休閑街區(qū)”。我們力爭把項(xiàng)目打造成“岳麓高新區(qū)、住宅區(qū)、文教三區(qū)的商業(yè)中心”。近年來十多個成功商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，使我司的招商團(tuán)隊(duì)具有不可比擬的優(yōu)勢：遍及全國的招商網(wǎng)絡(luò)及客戶資源，眾多成功項(xiàng)目的背景優(yōu)勢，誠信專業(yè)的招商團(tuán)隊(duì)，豐富精湛的招商經(jīng)驗(yàn)，良好的行業(yè)人脈關(guān)系，這將使本項(xiàng)目的商業(yè)定位得到有力的支撐。216。 商業(yè)部分定位：定位原則：（1）商業(yè)功能互補(bǔ)；（2）價值鏈完整；（3）市場前瞻性；基本業(yè)態(tài)規(guī)劃：中心商場部分步行街及裙樓部分一樓品牌旗艦店如KFC、麥當(dāng)勞＋時尚用品沿街部分時尚用品二樓超市步行街二層小戶型三樓桑拿休閑、足療等內(nèi)街部分一層迎合當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)水平與習(xí)慣的餐飲四樓娛樂PUB等酒店、公寓裙樓部分商業(yè)高檔餐飲　　業(yè)態(tài)規(guī)劃說明：步行街：借勢長沙二環(huán)外餐飲街，以迎合當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)水平與習(xí)慣的餐飲共同打造長沙的餐飲功能區(qū)，以滿足高新區(qū)及周邊居民甚至長沙市消費(fèi)者的飲食需求。中心商場：首層－－時尚用品店，主托商場形象，實(shí)現(xiàn)首層價值最大化； 二樓－－生活超市，滿足周邊消費(fèi)者的生活需求，同時制造項(xiàng)目人氣，以超市主力店促進(jìn)項(xiàng)目銷售；三樓四樓－－休閑娛樂：全面滿足項(xiàng)目的休閑功能與商務(wù)功能內(nèi)街商鋪：考慮到內(nèi)街部分商鋪過道狹窄，商業(yè)價值利用問題，可通過營造室內(nèi)休閑廣場，致力吸引于中高檔次的娛樂、餐飲商家進(jìn)入，以形成依托于項(xiàng)目強(qiáng)大商務(wù)客源基礎(chǔ)上的特色經(jīng)營。216。 公寓式酒店定位：公寓式酒店也稱產(chǎn)權(quán)式酒店。和酒店式公寓不同，它的實(shí)質(zhì)是酒店，它的軟硬件配套是按照酒店的標(biāo)準(zhǔn)來配置的，而且是納入酒店的行業(yè)管理范疇的，它所銷售的是設(shè)于酒店內(nèi)部的公寓形式的酒店套房。一般采取分割產(chǎn)權(quán)的方式降低中小投資者投資酒店的行業(yè)門檻。所以，本案公寓式酒店定位為：最具投資價值的休閑商務(wù)HOTEL定位依據(jù)：1） 我司擁有上海MOTEL168（莫泰168）酒店集團(tuán)聯(lián)鎖資源，作為一家專業(yè)的經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店集團(tuán)，為項(xiàng)目提供了專業(yè)的經(jīng)營管理，強(qiáng)大的品牌影響力及客戶資源將保證酒店的經(jīng)營水平及入住率，給予投資者以信心保障。2） 在高新區(qū)酒店商務(wù)配套嚴(yán)重缺乏的情況下，以此為切入點(diǎn)可以全面滿足高新區(qū)的商務(wù)酒店需求。3） 主要服務(wù)于高新技術(shù)開發(fā)區(qū)和高校學(xué)生，以滿足這兩區(qū)商務(wù)與休閑的需求。4） 本項(xiàng)目占據(jù)三區(qū)中心之地理優(yōu)勢，能吸引三區(qū)的酒店消費(fèi)者，同時，項(xiàng)目距離岳麓山旅游景區(qū)不遠(yuǎn)，這都保證了酒店較高的入住率。 216。 酒店式公寓定位：酒店式公寓，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，買房者可擁有產(chǎn)權(quán)，可自住、可出租、可轉(zhuǎn)售，所以它是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店。城市型酒店式公寓除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、管家式的服務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)賓至如歸的感覺。酒店式公寓是具有“自用”和“投資”兩大功效的物業(yè)，但其本質(zhì)仍然是公寓。結(jié)合項(xiàng)目區(qū)位“三區(qū)中心”的地理位置特征，本司建議把項(xiàng)目定位為：精裝時尚休閑公寓 定位依據(jù)：1）