【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 層共 300平方米 名稱 售價(jià)（元 /平方米） 均價(jià)（元 /平方 備注 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 16 頁 共 40 頁 米） 黃興路商業(yè)步行街 1F： 35000 2F： 20200 3F： 11000 22020 返租 10年 王府井商業(yè) 廣場(chǎng) 1F： 28000 2F： 19000 3F： 12500 4F： 8000 17000 投資回報(bào)，稅前9%，年限 20年 萬達(dá)購物廣場(chǎng) 60000 個(gè)人出售，沿街商鋪 五一新干線 1F： 38000 2F： 9000 2樓統(tǒng)一出售 銅鑼灣 1F： 40000 2F： 18500 22020 2020年一期價(jià)格，二期尚未開盤，投資回報(bào) 10%，年限 5年 新大新 15000 沿街商鋪出售，面積 140平方米 東方新城 沿街： 10000 9000 芙蓉區(qū)政府旁 、住宅售價(jià)表 區(qū)域 4 月售價(jià) 5 月售 價(jià) 6 月售價(jià) 目前 芙蓉區(qū) 2959 2676 3087 3123 天心區(qū) 2489 2683 2705 2912 岳麓區(qū) 2021 1928 2442 2556 開福區(qū) 2043 1996 2232 2367 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 17 頁 共 40 頁 雨花區(qū) 2282 2462 1858 2312 小結(jié)： 從以上的表格中可以看出，目前黃興路商業(yè)步行接的平均售價(jià)在 22020元 /平方米左右，平均租金在 9 元 /平方米 /天 。解放路上商業(yè)物業(yè)的平均售價(jià)在 20200 元 /平方米左右，平均租金在 8元 /平方米 /天。而從長(zhǎng)沙市的商業(yè)物業(yè)的銷售的市場(chǎng)中可 以得出 2樓的銷售情況非?；鸨?，而二樓以上的銷售不理想，許多物業(yè)將整層面積分割成 1040 平方米的小面積物業(yè)并且以投資回報(bào)的形式出售，一般投資回報(bào)在稅前 10%左右，回報(bào)年限基本在 10年左右。 目前市中心的住宅的售價(jià)，芙蓉區(qū)最高售價(jià) 4500元 /平方米左右，最底售價(jià)為 2020元/平方米左右。開福區(qū)最高售價(jià) 3300元 /平方米左右，最底售價(jià)為 1500元 /平方米左右。一般商鋪的價(jià)格是住宅價(jià)格的 34倍，以上海的徐家匯地區(qū)為例，住宅的價(jià)格在 16000元 /平方米左右，商鋪的價(jià)格在 60000元 /平方米左右。而從長(zhǎng)沙市最高 的住宅價(jià)格來看，其價(jià)格也僅為商鋪價(jià)格的五到六分之一，已經(jīng)違背了市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律。另外開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)，通過市場(chǎng)獲取的租金是無法滿足給小業(yè)主的投資回報(bào)的，這將會(huì)影響長(zhǎng)沙市整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展，成為市場(chǎng)極大的隱患。 五、市場(chǎng)消費(fèi)特點(diǎn)分析 5． 城市消費(fèi)力分析 2020年上半年長(zhǎng)沙市完成ＧＤＰ ，同比增長(zhǎng) ％，ＧＤＰ增速比全國(guó)（增長(zhǎng) ％）高 ，增速居全國(guó)之前。同時(shí)長(zhǎng)沙城市居民收入、支出一直在全國(guó)處于較高水平，在中部?jī)?yōu)勢(shì)尤其明顯。 2020 年上半年城市居民人均可支配收入、消費(fèi) 性支出分別為 6656元、 4601 元，增幅分別為 ％、 ％，消費(fèi)性支出消費(fèi)性支出增幅明顯高于可支配收入，消費(fèi)力極強(qiáng)。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為 100，在全國(guó) 33 個(gè)重點(diǎn)城市中第一個(gè)擺脫負(fù)增長(zhǎng)。從某種角度上分析，長(zhǎng)沙已部分進(jìn)入超前消費(fèi)階段。 長(zhǎng)沙市區(qū)社會(huì)商品零售總額與市區(qū)人口之比在全國(guó)過百萬人口的城市中，排第 7位，超過天津、哈爾濱、沈陽、南京、武漢、鄭州等大城市。全市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場(chǎng)和商業(yè)從業(yè) 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 18 頁 共 40 頁 人數(shù)也均居全國(guó)省會(huì)城市前列。 . 5． 2城市消費(fèi)特征分析 4． 2． 1“土洋兼具” 長(zhǎng)沙是全國(guó)第一批對(duì)外開放的城 市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平位居全國(guó)中等以上城市前列。不斷吸引外資投入并增強(qiáng)本土民營(yíng)經(jīng)濟(jì)，這種“實(shí)內(nèi)固外”的經(jīng)濟(jì)體系已成為長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)。土洋兼具，是轉(zhuǎn)型期社會(huì)的消費(fèi)特征。這一點(diǎn)在長(zhǎng)沙人身上表現(xiàn)得尤為突出。 5． 2． 2現(xiàn)代化 長(zhǎng)沙人的消費(fèi)洋溢著現(xiàn)代氣息。市私人購車和購房大幅增長(zhǎng)，成為一個(gè)新的消費(fèi)熱點(diǎn)。 長(zhǎng)沙人均手機(jī)持有量在各大城市中也是居前列的，市區(qū)常駐人口 100 多萬，就有 30 多萬門手機(jī)。而且手機(jī)更新?lián)Q代快。 5． 2． 3休閑化 打保齡球和高爾夫球是現(xiàn)代人休閑的一種方式。長(zhǎng)沙有 15家保齡球館，球道總數(shù)近 200道。不大的長(zhǎng)沙城在湘江的月亮島上也有一個(gè)高爾夫球場(chǎng)。而娛樂產(chǎn)業(yè)在長(zhǎng)沙，更是如火如荼，各種娛樂場(chǎng)所遍布全城，消費(fèi)異常火爆。 5． 2． 4知識(shí)化 長(zhǎng)沙人重視教育消費(fèi)，基礎(chǔ)教育和民辦教育頗為發(fā)達(dá)。私立學(xué)校之多，在省會(huì)城市里也是少有的。據(jù)調(diào)查， 55%的人把教育投資擺在首位。 5． 2． 4崇土排外 長(zhǎng)沙人在吃、玩方面偏向于崇土，外來餐飲很難在長(zhǎng)沙立足。 5． 跟風(fēng)從眾是長(zhǎng)沙市民消費(fèi)的一大特點(diǎn)，同時(shí)也伴隨著喜新厭舊。無論是商品還是賣場(chǎng)、娛樂場(chǎng)所，如果沒有創(chuàng)新，很難長(zhǎng)期生存。 5． 3消費(fèi)者購物行為分析 5． 長(zhǎng)沙市民崇尚高消費(fèi)，越是高檔商場(chǎng)人流越多，在王府井百貨、平和堂不乏洶涌的人流，而檔次稍低的新大新、春天百貨人流相對(duì)少很多，步行街的一些品牌專賣店及通道，更是人流如織，由此可見，高檔消費(fèi)是長(zhǎng)沙市民的一種新的崇尚。 5． 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 19 頁 共 40 頁 在商業(yè)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)：長(zhǎng)沙消費(fèi)者品牌意識(shí)十分強(qiáng)烈，消費(fèi)者大多有一定的品牌忠誠度，且越是高檔品牌、國(guó)外品牌越受市場(chǎng)青睞。 小結(jié)： 敢于消費(fèi)、超前消費(fèi)、品牌消費(fèi)是長(zhǎng)沙市民的總體消費(fèi)特征。在這樣一個(gè)消費(fèi)體系下，品牌消費(fèi)是城市消費(fèi)的主軸。而綜合以上市場(chǎng)部分的分析 ，我們發(fā)現(xiàn)長(zhǎng)沙市的消費(fèi)格局呈現(xiàn)以下特征。即： 品牌供給不足，品牌需求強(qiáng)烈 。這將為本案的定位找到市場(chǎng)切入點(diǎn)。 六、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 隨著五一路商圈各大型商業(yè)項(xiàng)目和品牌百貨的爭(zhēng)相進(jìn)駐，作為后起之勢(shì)的本項(xiàng)目面臨著嚴(yán)峻的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。我們依據(jù)品牌可把五一商圈劃分為兩大類競(jìng)爭(zhēng)：即大眾品牌 VS 中高檔品牌，根據(jù)本項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析而設(shè)定的市場(chǎng)切入點(diǎn)，中高檔品牌項(xiàng)目王府井百貨、平和堂兩大商業(yè)物業(yè)將是本案的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 經(jīng)分析，這些項(xiàng)目存大著諸多的劣勢(shì)，去劣存優(yōu)、獨(dú)辟蹊徑，甩開競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是本案突破市場(chǎng)的法寶。 ：平和堂商廈 項(xiàng)目概況： 項(xiàng)目總體量為 51,800 平方米，共分為樓下三層樓上六層，是五一路商圈最早的以中高檔定位的大型商業(yè)項(xiàng)目。由于其采取返租的銷售并采取了統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的模式，其經(jīng)營(yíng)較為成功，是長(zhǎng)沙市的商業(yè)領(lǐng)頭羊。 6． 1． 1優(yōu)勢(shì)分析 ◇品牌優(yōu)勢(shì)：長(zhǎng)沙最早的高檔商業(yè)物業(yè)，與王府井一樣，在長(zhǎng)沙市消費(fèi)者心目中占據(jù)著牢固的商業(yè)地位。 ◇配套優(yōu)勢(shì)： 2層停車位，相比于其他大型商業(yè)項(xiàng)目車位相對(duì)充足，能滿足中高檔一族購物的便利需求。 ◇整體規(guī)劃較好，商場(chǎng)的布局較為合理，動(dòng)線較為明朗。 ◇作為長(zhǎng)沙較的大型物業(yè)，返租的經(jīng)營(yíng)模 式較為成功。 6． 1． 2劣勢(shì)分析 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 20 頁 共 40 頁 ◇作為長(zhǎng)沙較早的高檔商城，經(jīng)營(yíng)品牌主要以二、三線品牌為主，品牌沒作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，已無法滿足現(xiàn)代高檔品牌消費(fèi)者的需求。 ◇規(guī)劃上沒有設(shè)置休閑廣場(chǎng)，與目前長(zhǎng)沙市的休閑消費(fèi)經(jīng)濟(jì)不符。 ◇建筑外形上不具有超前性，特別其主入口窄小，無法體現(xiàn)現(xiàn)代高檔商業(yè)的形象與氣勢(shì)。 ◇作為中高檔的商場(chǎng)的代表，平和堂沒有明顯的大堂設(shè)計(jì)，其形象與其市場(chǎng)定位不符。 ◇內(nèi)部購物環(huán)境遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到中高檔消費(fèi)需求，與一級(jí)城市相去甚遠(yuǎn)。 6． 2競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目二： 王府井百貨 項(xiàng)目概況： 項(xiàng)目占地 36畝，兩面沿街，臨黃興 路 140米，臨解放路 60米。由 A座產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)， B座 11層（ 1－ 4層裙樓， 5 層以上的寫字樓）， C 座 22 層（ 1－ 4層與 B 座共裙樓， 5 層以上為住宅）， D座 29層住宅， 4000平米王府井超市組成。分兩期開發(fā)，一期為 10萬平米的商場(chǎng)及其配套設(shè)施，二期為 4萬多平米的商務(wù)公寓和住宅。 6． 2． 1 優(yōu)勢(shì)分析 ◇品牌優(yōu)勢(shì)：長(zhǎng)沙最早的高檔商業(yè)物業(yè)之一，其品牌形象已深入人心。 ◇規(guī)模優(yōu)勢(shì)：商業(yè)體量較大，業(yè)種豐富，能滿足消費(fèi)者一站式需求。 ◇整體規(guī)劃較好，商場(chǎng)的布局較為合理，動(dòng)線明朗。 ◇交通規(guī)劃合 理，設(shè)置有 3個(gè)出入口，可以自由地從解放路、黃興路及藥王街出入。 ◇作為長(zhǎng)沙較的大型物業(yè)，返租的經(jīng)營(yíng)模式較為成功。 6． 2． 2 劣勢(shì)分析 ◇經(jīng)營(yíng)品牌主要以二、三線品牌為主，以中檔品牌切入長(zhǎng)沙市場(chǎng)，造成了長(zhǎng)沙品牌市場(chǎng)的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的加劇。 ◇招商時(shí)并不具有市場(chǎng)的超前性，與平和堂進(jìn)行同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)。 ◇規(guī)劃上沒有設(shè)置休閑廣場(chǎng)，與目前長(zhǎng)沙市的休閑消費(fèi)經(jīng)濟(jì)不符。 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的缺位與本項(xiàng)目的切入點(diǎn) 王府井和平和堂可謂分據(jù)著五一路商圈的核心黃金位置，從目前的經(jīng)營(yíng) 情況來看無不成功，但它在入市時(shí)著力于瞄準(zhǔn)中高檔消費(fèi)者，并與周邊 的百貨商業(yè)形 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 21 頁 共 40 頁 成了同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，基本上滿了長(zhǎng)沙中高檔的品牌消費(fèi)需求，其遺漏的金字塔部分的“尖端消費(fèi)群”正是本案的機(jī)會(huì)。 七、項(xiàng)目?jī)r(jià)值、 SWOT分析 項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)分析 本項(xiàng)目是長(zhǎng)沙市最火爆商圈 ―― 五一路商圈的目前僅供發(fā)展的商業(yè)項(xiàng)目，具有絕版的商業(yè)價(jià)值。其產(chǎn)品主要為裙樓形式，商業(yè)部分面積共 ，分 AB兩區(qū)，其中接五一路的區(qū)域?yàn)?A區(qū)，共四層，商業(yè)面積 ， B區(qū)商業(yè)面積 6000平米。 在各路商家爭(zhēng)相圈地以求進(jìn)駐中國(guó)最大的消費(fèi)市場(chǎng)的長(zhǎng) 沙的時(shí)機(jī)下，本案的入市的絕對(duì)具有震撼效應(yīng)。它不僅能提升本案住宅部分的價(jià)值，對(duì)區(qū)域地塊的商業(yè)價(jià)值更能起到水漲船高的效應(yīng)。 而定位，是把本案商業(yè)價(jià)值具體量化的關(guān)鍵一筆。在此區(qū)域條件下，只有高檔次的市場(chǎng)定位才能達(dá)到項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最大化。 項(xiàng)目 SWOT分析及解決 ：項(xiàng)目雄踞長(zhǎng)沙市最繁華商圈五一路商圈的絕版商業(yè)位置，在近 A 區(qū) 萬平米 五 一 路 廣場(chǎng) B 區(qū) 6000平米 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 22 頁 共 40 頁 幾年可謂后無來者，將對(duì)五一路商圈的商業(yè)價(jià)值提升起到重要作用。 ：項(xiàng)目商業(yè)面積達(dá) ，在目前的 五一路商圈新開的商業(yè)項(xiàng)目中面積較大，易于形成規(guī)模影響力。 地塊優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目地塊臨近五一路，臨路面長(zhǎng) 80米，徑深為 120 米，商業(yè)價(jià)值明顯。加上地塊較為規(guī)整，容易進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃。 交通優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目所臨五一路即為公交車站，數(shù) 10 路公交在此通過，交通極為便利，人流量大。另外，五一路作為長(zhǎng)沙市的主干道，車流人流較大，易于形成人流的集聚效應(yīng)。加上五一路立交人行道駁接地面部分正好與本項(xiàng)目形成對(duì)接，有利于人流的直接進(jìn)入。 ：本項(xiàng)目住宅部分為高尚住宅， 為本項(xiàng)目提供了消費(fèi)支撐。同時(shí)，商業(yè)部分以休閑廣場(chǎng)連接 AB兩區(qū)，容易集中人流且把商業(yè)形成一體化，這在長(zhǎng)沙獨(dú)一無二。 ：本案的旁邊即為五星級(jí)酒店，這將提升本項(xiàng)目的形象并與之形成配套的互補(bǔ)，把酒店客戶都吸引到本項(xiàng)目來進(jìn)行消費(fèi)。 ，本項(xiàng)目屬于五一路商業(yè)延伸段，歷史上商業(yè)氛圍較為薄弱，現(xiàn)階段人流相對(duì)稀少，加上五一路立交形成的物理阻隔，在一定程度上把人流形成了切割。 配套上，本項(xiàng)目車位數(shù)為 127 個(gè)，對(duì)于一個(gè)高檔次物業(yè) 來說，車位明顯不足。 根據(jù)長(zhǎng)沙城市化進(jìn)程的加快，“城市空心理論”將產(chǎn)生作用。界時(shí)，城市中心區(qū)商圈因?yàn)榈貕K的稀缺性，其商業(yè)價(jià)值面臨著全面的提升。項(xiàng)目位居最繁華最中心的五一商圈，可謂趕上了城市化進(jìn)程的“快班車”。 ，五一路商圈的延伸主要為五一路商業(yè)的開發(fā)，本項(xiàng)目對(duì)面即為新開工的商業(yè)項(xiàng)目，隨著銅鑼灣商場(chǎng)的旺場(chǎng)，延伸部分的五一路“十字”商圈興旺指日可待。 ，這給項(xiàng) 目的操作帶來一定的挑戰(zhàn)。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 23 頁 共 40 頁 ，從目前長(zhǎng)沙市各商圈數(shù)量及各商圈商業(yè)總體量 來分析，中高檔物業(yè)已趨向于局部飽和，只有跳出競(jìng)爭(zhēng)，才能找到突破口。 從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來分析，主要經(jīng)營(yíng)中高品檔品牌的王府井百貨與平和堂商