【文章內容簡介】 更加注重政策的可執(zhí)行性。繼續(xù)規(guī)范房地產市場秩序，加大普通住宅（包括經濟適用房）供給，抑制固定資產投資過快增長，遏制住房價格過快上漲為主要發(fā)展趨勢。市場依然過熱政府將繼續(xù)出臺相應的調控政策。總結國家宏觀調控政策的主要調控方向將是住房供應結構，切實加大對中檔低住房的供給，打擊投機性購房，穩(wěn)定房價。投機型客戶在政策影響下必將受到抑制。物權法草案將對住宅項目帶來利好信息，土地年限自動續(xù)期，將征收物業(yè)稅，減少開發(fā)商利益，拉低房價。目前成都市對現有在售商品房銷售價格公開行為，將對在售項目公開化，透明化方向運行；在對待市外購房者方面，進一步放開和規(guī)范市外人員到我市入戶，有利于外地人購房。三、成都市城北房地產市場及板塊分析（一）城北市場概況商品房市場，%，而04年所占比率為10%，%；，批準預售面積同比減少24%；，%，；（數據來源：成都房地產市場報告）（數據來源：成都房地產市場報告）從上表可以看出，城北的房地產開發(fā)量最小，但成交面積高于供應面積，市場呈現出求大于供的趨勢。住宅市場概況供應量：，%%，其中9月單月無批準預售住宅項目。交易量：2006年19月城北交易商品住宅項目3708套共36萬平米，%%。近兩年城北房地產開發(fā)在全市各方位占比最小，這也是城北房地產發(fā)展的一大特征，從2006年數據來看，住宅開發(fā)供應面積分別占到全市的6%；開發(fā)面積較小，但從成交面積來看，%；成交面積大于供應面積，求大于供成為城北房地產發(fā)展現狀。造成其供應量小的原因：一是城北依托火車北站，建有大小專業(yè)市場140多個。經濟發(fā)展的同時區(qū)域環(huán)境較差。二是城市基礎設施建設相對滯后的影響。區(qū)位形象很差，道路等基礎設施建設緩慢。三是來自房地產需求的影響。居民結構以鐵路系統(tǒng)等國企職工和個體經營者為主，對房屋檔次的要求相對偏低實用。四是供給的問題。目前，城北開的盤基本上都是經濟型為主?？偨Y歷年來，城北房地產發(fā)展較之成都其他區(qū)位相比都一直處于滯后的現象，主要表現在樓盤供應量、開發(fā)品質等都低于其他區(qū)位，主要是二三環(huán)路之間由于地塊拆遷較為困難，三環(huán)外道路交通情況并不理想、生活配套缺乏等因素造成這一現象，從在銷售情況看來，城北銷售量大于供應量，整體發(fā)展現狀為求大于供，市場需求較為旺盛。（二）成都市新城北房地產板塊分析依據目前城北房地產市場發(fā)展狀況，已形成三環(huán)以內和三環(huán)以外兩個區(qū)域板塊，其中，三環(huán)以外區(qū)域形成了北湖、新都新城區(qū)、天回、大豐四個板塊，三環(huán)以內的房地產開發(fā)主要在城北二三環(huán)之間，以下為詳細分析：成都市新城北房地產板塊分布圖板塊北湖板塊新都城區(qū)板塊大豐板塊天回鎮(zhèn)板塊板塊界定北湖位于成都三環(huán)路以北，西到大件路新都新城區(qū)蜀龍大道大豐鎮(zhèn)老成彭路天回鎮(zhèn)大件路北湖板塊（1）北湖概況北湖湖面達700余畝，目前湖區(qū)及周圍4000多畝的景區(qū)已經建成并向游人開放。北湖地處12平方公里北郊風光帶的核心區(qū)，緊鄰動物園、白蓮池和沙河北段風景帶，這里是成都上風口，具有良好的自然居家環(huán)境。根據規(guī)劃，北湖將建設成中國最大的城市觀鳥中心，交通便捷，北湖緊鄰動物園，而規(guī)劃中的地鐵1號線直達動物園，建成后可以快捷到達成都市區(qū)的任何地方。正因為具有諸多優(yōu)勢，北湖作為成華區(qū)北部的中心風景區(qū)，必將成為開發(fā)高檔社區(qū)的區(qū)域之一。（2）北湖房地產北湖區(qū)域現目前開發(fā)項目并不多，北湖印象等項目的開發(fā)，將逐步帶動區(qū)域內的房地產開發(fā)，以北湖為核心景觀的房地產開發(fā)將是這一區(qū)域開發(fā)的特點，未來的土地儲備量較大，開發(fā)潛力巨大，但現目前配套設施不足，只以北湖為主要的開發(fā)特征，對房地產開發(fā)起到一定的制約。代表樓盤：北湖印象29項目名稱北湖印象電 話84209000價 位 分 析總 價 范 圍10～39萬項目位置成都龍?zhí)端慢埱喹h(huán)線同樂生態(tài)社區(qū)主 力 總 價10~20萬開 發(fā) 商成都市樂迪投資可 售 戶 數一期約710套（?。﹩蝺r范圍2160～2600元/㎡代理銷售無可 售 金 額（商）平均單價元/㎡物業(yè)管理英聯華物業(yè)公司地下室面積無（商）一樓單價工程進度現房樓 層 規(guī) 劃6+1 F、11+1 F地下室車位占地面積500畝，一期60余畝面 積 范 圍46～130㎡付 款 方 式定 金無總建面積約80萬㎡公 攤 率首 付 款僅能一次性付款總建戶數綠 化 率％優(yōu) 惠 幅 度％總銷金額容 積 率物業(yè)管理費元/㎡產 品 規(guī) 格室廳衛(wèi)廚面 積戶 數百 分 比訴 求客源區(qū) 域111～年 齡 層221～特 性322～躍121躍221躍322～躍422～產 品 優(yōu) 缺 點 綜 合 分 析產品規(guī)劃 價格分析 項目優(yōu)劣勢分析產品規(guī)劃：產品規(guī)劃規(guī)劃多層6+1F，11+1F為主，戶型面積區(qū)間46130平米；戶型設計較為合理價格分析：項目以均價2400元/平米入市，由于土地性質屬于集體，因此產權證無保證，價格無法拉升。優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：周邊環(huán)境好；近幾年北湖風景區(qū)的打造；交通便捷，總價低劣勢：項目屬鄉(xiāng)產權項目，無產權證，無法進行上市交易，對項目的價格拉升不足，無法進行項目的推廣。周邊配套少地理位置遠；周邊房價普片很低。周邊配套不足；主 要 媒 體 種 類Dm、pop主 要 訴 求 重 點生態(tài)居住區(qū)域主 要 暢 銷 原 因主 要 滯 銷 原 因銷 售 率一期90%位置圖： 北湖 項目市調資料表開盤日期：06年9月30日 市調日期：2006年11月15日 歸檔編號：001紅湖假日大豐項目營銷策劃代理應標文件/06/11/30新都新城板塊蜀龍大道的通車為區(qū)域的開發(fā)奠定了堅實的房地產開發(fā)基礎，區(qū)域內開發(fā)的項目眾多，萬科，中房、新希望、交大等品牌已進入此區(qū)域的房地產開發(fā)，且土地儲備資源充足，主要以蜀龍大道靠近新都區(qū)為主要的開發(fā)區(qū)域，未來板塊區(qū)域以毗河沿線是新都板塊的開發(fā)熱點，價格將進一步的拉升，預計未來價格將高于其他板塊。代表樓盤：萬科雙水岸歸檔編號：002調查日期：2006年11月15日萬科雙水岸開盤時間2005年8月26日（3期）電話83365999價位分析總價范圍22104萬元項目位置成都新都區(qū)毗河東路主力總價2245萬元開 發(fā) 商成都萬科房地產公司可售戶數2期216戶3期84戶(2期)單價多層3100元/㎡花洋3800元/㎡別墅6300元/㎡代理銷售正合地產可售金額(住)均價2800元/㎡物業(yè)管理萬科物業(yè)地下建面㎡(商)1F單價工程進度1期主體、2期在建樓層規(guī)劃花洋/別墅地下室車位個占地面積面積范圍80260㎡付款方式定 金2萬元總建面積42萬㎡(㎡）公 攤 率10%以下首 付 款三成總建戶數1期270戶綠 化 率36%(1期)優(yōu)惠幅度一次1%總銷金額約13億元容 積 率1(1期)物 管 費,產品規(guī)劃項目說明：占地面積：，規(guī)劃住宅用地400余畝，200余畝規(guī)劃為生態(tài)景觀用地?？偨ㄖ娣e：42萬平米，綠地率35%。項目建筑類別目前為多層，項目物業(yè)類型包含住宅多層、花園洋房、聯排別墅及少量社區(qū)配套商業(yè)等。二期80%以套三為主,三期多層84戶,均價3100元/平米訴求客源區(qū) 域成都為主、新都次之年 齡3050歲特征注重性價比部分投資者有一定事業(yè)基礎本項目綜合分析項目開盤節(jié)奏：，2006年4月22日開盤，開盤當日銷售情況已完畢，現已基本售罄（余1套聯排別墅）；， 2006年8月26日開盤。項目優(yōu)勢：規(guī)模效應，占地637畝、總建面40萬㎡，內部配套齊全企業(yè)品牌：萬科房產擁有的企業(yè)品牌區(qū)位：成都城北，靠大件路與蜀龍大道；兩面臨成都飲用水源一級保護區(qū)——毗河；周邊自然環(huán)境優(yōu)美產品規(guī)劃：200余畝的生態(tài)景觀用地，成都目前相對稀缺的多層以及花園洋房項目劣勢：周邊配套設施相對較少；公交系統(tǒng)相對欠缺主要媒體種類戶外，報版，電視，網絡主要訴求重點生態(tài)、河居主要暢銷原因開發(fā)商品牌、規(guī)模、河景主要滯銷原因銷 售 率60%（2期）位置圖：天回鎮(zhèn)天回鎮(zhèn)房地產開發(fā)起步較晚，主要以農民自建房為主，舊城鎮(zhèn)特點明顯，由于與成都市區(qū)的交通通行能力較差，配套設施不完善，加之城北片區(qū)居住認知度低，已嚴重影響到城北及天回鎮(zhèn)的房地產市場的開發(fā)，導致現天回鎮(zhèn)房地產開發(fā)落后于城市其它區(qū)域，目前天回鎮(zhèn)價格相對成都市區(qū)優(yōu)勢明顯，主要受限于城北房地產開發(fā)起步晚，在售樓盤多層均價在3000元/平米左右，價格吸引力較強?，F有項目產品開發(fā)模式的多樣化，不局限于一般多層的開發(fā)，出現小高層電梯公寓，花園洋房及別墅類的建筑形態(tài)，更加注重居住環(huán)境及舒適度的產品開發(fā)模式，突出產品開發(fā)及景觀環(huán)境的營造，提高居住品質。從以上項目可以看出，其新開發(fā)天府江南最高，逐步突現區(qū)域的增值潛力巨大，現目前房地產開發(fā)數量較少，開發(fā)空間較大，隨著居住條件日益成熟及自然的環(huán)境優(yōu)勢，必將帶動大量樓盤的出現，預期未來區(qū)域將出現大量項目的開發(fā)。第 43 頁 天回片 區(qū)項目市調資料表項目名稱天府江南電 話83358080價 位 分 析總 價 范 圍13－111萬項目位置成都市植物園對面主 力 總 價24－39萬開 發(fā) 商成都天海集團可 售 戶 數381戶（住）單價范圍2600－4200元/㎡代理銷售可 售 金 額約2億（?。┢骄鶈蝺r2900元/㎡物業(yè)管理深圳天海物業(yè)地下室面積3萬（商）一樓單價工程進度部分封頂樓 層 規(guī) 劃6+1F、11+1F地下室車位600個占地面積354畝（分三期）面 積 范 圍40129㎡付 款 方 式定