【正文】 元/平米的住宅將成為供需主力價位。商品房市場（1）供求關系成都市場整體上需求旺盛，維持供不應求的態(tài)勢，至2005年供求關系出現(xiàn)逆轉，今年上半年供求基本平衡。北部新城規(guī)劃：南起北三環(huán)，北達新都，西到金牛壩、東抵青白江、鳳凰山以及大豐、三河外環(huán)路以內(nèi)的區(qū)域都將納入北部新城，規(guī)劃面積93平方公里，人口近百萬，通過北新干道和中心城區(qū)連成一片。詳見下圖：城市規(guī)劃規(guī)劃方向：國際旅游樞紐城市、西部經(jīng)濟中心、現(xiàn)代特大中心城市、“一主六片”的大都市格局。這有效印證了成都對周邊乃至整個西南地區(qū)的強大匯聚能力，詳見下表： 近三年人口變動情況年份年末總人口（萬人）總戶數(shù)（萬戶）機械增長人口（萬人）2003年10443362004年10603512005年1082367（數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局）（2）經(jīng)濟運行保持持續(xù)、穩(wěn)健、較快發(fā)展態(tài)勢，人民生活水平不斷提高。沒有土地儲備的中小企業(yè)生存將更加艱難，部分有低成本土地儲備的中小企業(yè)如不能及時調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略也將難以持續(xù)。（2）投資增速有望回升 由于一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策和措施的實施，2005年以來中國房地產(chǎn)投資增速下降。（2）房地產(chǎn)價格微升2006年10月，%，%，漲幅也出現(xiàn)微升。貿(mào)易順差的不斷飆升使中國外匯儲備大幅增長，外匯儲備額已位居全球第一。根據(jù)2006年2月17日中科院發(fā)布的7項宏觀經(jīng)濟預測報告，我國經(jīng)濟已進入新一輪景氣周期的上升期。（二）房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長國家統(tǒng)計局發(fā)布的報告顯示，2006年1月至10月，中國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資14611億元，%，%。其中，空置商品住宅6680萬平方米，%。（3）節(jié)能、環(huán)保型住宅將更加受到重視 我國住宅建筑能耗高，面對能源供給約束和能源價格居高不下的形勢，節(jié)能型住宅成為建設方向。且成都在西部具有良好的經(jīng)濟體制優(yōu)勢，投融資方式多元化，近年來證券市場和保險市場快速發(fā)展。宏觀經(jīng)濟運行保持持續(xù)、穩(wěn)健、較快發(fā)展態(tài)勢?？臻g拓展方向近中期（2015年前）空間拓展以向東、向南方向為主，遠期（2020年前）和遠景（2020年后）以向南、北方向為主。2004年以后供應量快速上升，為商品房市場持續(xù)快速發(fā)展奠定了基礎。預計未來12年內(nèi)，成都商品房市場仍將保持快速發(fā)展的態(tài)勢，但隨著今年較大土地放量的不斷上市，以及對閑置土地的處置力度的加大，供求關系將走向和整體均衡，由于增量土地主要集中在新城及近郊片區(qū)，供需的主力將向三環(huán)以外發(fā)展，但新城及近郊片區(qū)供求關系將發(fā)生逆轉，出現(xiàn)供大于求的格局，由賣方市場向買方市場轉變。供求結構基本合理，但仍存在供需結構上的錯位，商品房價格仍然保持上漲，但上漲幅度處于回落態(tài)勢。繼續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，加大普通住宅（包括經(jīng)濟適用房）供給，抑制固定資產(chǎn)投資過快增長，遏制住房價格過快上漲為主要發(fā)展趨勢。交易量：2006年19月城北交易商品住宅項目3708套共36萬平米，%%。四是供給的問題。代表樓盤：北湖印象29項目名稱北湖印象電 話84209000價 位 分 析總 價 范 圍10～39萬項目位置成都龍?zhí)端慢埱喹h(huán)線同樂生態(tài)社區(qū)主 力 總 價10~20萬開 發(fā) 商成都市樂迪投資可 售 戶 數(shù)一期約710套（住）單價范圍2160～2600元/㎡代理銷售無可 售 金 額（商）平均單價元/㎡物業(yè)管理英聯(lián)華物業(yè)公司地下室面積無（商）一樓單價工程進度現(xiàn)房樓 層 規(guī) 劃6+1 F、11+1 F地下室車位占地面積500畝，一期60余畝面 積 范 圍46～130㎡付 款 方 式定 金無總建面積約80萬㎡公 攤 率首 付 款僅能一次性付款總建戶數(shù)綠 化 率％優(yōu) 惠 幅 度％總銷金額容 積 率物業(yè)管理費元/㎡產(chǎn) 品 規(guī) 格室廳衛(wèi)廚面 積戶 數(shù)百 分 比訴 求客源區(qū) 域111～年 齡 層221～特 性322～躍121躍221躍322～躍422～產(chǎn) 品 優(yōu) 缺 點 綜 合 分 析產(chǎn)品規(guī)劃 價格分析 項目優(yōu)劣勢分析產(chǎn)品規(guī)劃：產(chǎn)品規(guī)劃規(guī)劃多層6+1F，11+1F為主，戶型面積區(qū)間46130平米；戶型設計較為合理價格分析：項目以均價2400元/平米入市，由于土地性質(zhì)屬于集體，因此產(chǎn)權證無保證，價格無法拉升。二期80%以套三為主,三期多層84戶,均價3100元/平米訴求客源區(qū) 域成都為主、新都次之年 齡3050歲特征注重性價比部分投資者有一定事業(yè)基礎本項目綜合分析項目開盤節(jié)奏：，2006年4月22日開盤，開盤當日銷售情況已完畢，現(xiàn)已基本售罄（余1套聯(lián)排別墅）；， 2006年8月26日開盤。4－2－2138－160㎡14446%㎡%㎡%㎡%㎡%㎡%本 項 目 產(chǎn) 品 優(yōu) 缺 點 綜 合 分 析①地段 ②環(huán)境 ③生活及公共配套 ④產(chǎn)品規(guī)劃 ⑤價格分析⑥項目SWOT分析該項目位于9路終點站，周邊配套較成熟、完善，但由于該項目體量較小，因此小區(qū)內(nèi)部配套較差；此項目處天回鎮(zhèn)開發(fā)較早的項目，于去年就以開始銷售，但其銷售狀況不理想，主要表現(xiàn)在130平米以上的戶型，該項目的價格在該區(qū)域較高。322110130㎡25424%㎡%㎡%㎡%㎡%%本 項 目 產(chǎn) 品 優(yōu) 缺 點 綜 合 分 析①產(chǎn)品規(guī)劃 ②價格分析 ③項目優(yōu)劣勢分析產(chǎn)品規(guī)劃：18+1F為主,面積區(qū)間為60120平米；價格分析：2006年6月開盤價3600元/平米，現(xiàn)均價已達到4000元/平米。項目優(yōu)劣分析優(yōu)勢： 項目臨新綠水碾公園及沙河； 未來的開發(fā)潛力較大；劣勢： 項目臨交通主干道； 周邊配套少；主要媒體種類POP，刀旗主要訴求重點沙河源,精品板式電梯主要暢銷原因未開盤主要銷售抗性未開盤銷 售 率未開盤位置圖： 開盤日期： 2006年12月 市調(diào)日期： 20061115 歸檔編號：01044。競爭個案分析富麗錦城項目名稱富麗錦城電 話83512828價 位 分 析總 價 范 圍28～47萬項目位置城北駟馬橋主 力 總 價36～47萬開 發(fā) 商藍光和駿可 售 戶 數(shù)二期726戶（?。﹩蝺r范圍2980～3880元/㎡代理銷售無可 售 金 額（商）平均單價3600元/㎡物業(yè)管理佳寶物業(yè)管理地下室面積（商）一樓單價無工程進度8棟土建5層樓 層 規(guī) 劃22F地下室車位占地面積約54畝面 積 范 圍～㎡付 款 方 式定 金總建面積20萬㎡公 攤 率20%首 付 款3成總建戶數(shù)1800戶綠 化 率25%優(yōu) 惠 幅 度Vip優(yōu)惠1％總銷金額容 積 率5物業(yè)管理費元/㎡產(chǎn) 品 規(guī) 格室廳衛(wèi)廚面 積戶 數(shù)百 分 比訴 求客源區(qū) 域大成都區(qū)域22㎡446%年 齡 層25～40221～㎡22030%特 性自住為主，投資者較多22㎡223%32㎡446%32㎡15421%32㎡11015%32㎡13218%產(chǎn) 品 優(yōu) 缺 點 綜 合 分 析①地段 ②環(huán)境 ③生活及公共配套 ④產(chǎn)品規(guī)劃 ⑤價格分析⑥項目SWOT分析項目位于駟馬橋大道，交通便捷；周邊環(huán)境處于整治階段；周邊生活及公共配套剛剛開始興建；產(chǎn)品規(guī)劃以22F，戶型面積控制比較好；價格相對較低，升值空間較大；項目分析：優(yōu)勢：有品牌優(yōu)勢，價格合理；劣勢：臨近鐵路線、環(huán)境、配套；主 要 媒 體 種 類Dm、樓書主 要 訴 求 重 點主 要 暢 銷 原 因地段內(nèi)較為低廉的價格主 要 滯 銷 原 因銷 售 率一期100%二期未開位置圖： 開盤日期：2期11月25日 市調(diào)日期：2006年11月15日 歸檔編號：005匯融名城 項目市調(diào)資料表項目名稱匯融名城電 話83512828價 位 分 析總 價 范 圍2548萬項目位置二環(huán)路北四段3號主 力 總 價3443萬開 發(fā) 商四川匯融房產(chǎn)可 售 戶 數(shù)一期約800戶（?。﹩蝺r范圍均價4000元/㎡代理銷售無可 售 金 額（商）平均單價元/㎡物業(yè)管理地下室面積（商）一樓單價無工程進度土建樓 層 規(guī) 劃18F地下室車位1368輛占地面積約130畝面 積 范 圍64120㎡付 款 方 式定 金免費辦理vip總建面積28萬㎡公 攤 率首 付 款3成總建戶數(shù)2000戶綠 化 率優(yōu) 惠 幅 度％總銷金額容 積 率物業(yè)管理費元/㎡產(chǎn) 品 規(guī) 格室廳衛(wèi)廚面 積戶 數(shù)百 分 比訴 求客源區(qū) 域未開盤，不詳12164㎡466%年 齡 層未開盤，不詳221㎡13617%特 性未開盤，不詳2228385㎡27234%3295㎡34